黎振偉：中國城市大盤的發展與回顧

我們将要思考，貴陽給我們帶來的将是城市創新發展的典範，還是别的什麼？

　　2013年，我們的房地産行業最關注的話題是什麼？我想是三個方面：1、房地産調控與轉型；2、城鎮化帶來的機會與挑戰；3、從鄂爾多斯帶出的房地産泡沫與延續。

　　貴陽同樣面臨着考驗，我們打開網站，只要把貴陽和鄂爾多斯兩個詞一搜，一大串網頁也出來了。很多的數字在貴陽今天，為什麼會令人感到擔憂，因為我們看到的數據，在貴陽很多的樓盤在中國創造了很多的奇迹，它的量、它的寫字樓，貴陽是個三線城市，但是貴陽的寫字樓非常多。以上統計可能並不準确，但是在市場上是這樣流傳的。我們将要思考，貴陽給我們帶來的将是城市創新發展的典範，還是别的什麼？

　　思考這個問題，我覺得不容易。我們不能夠簡單否定，也不能夠簡單地盲目推崇。我想我們需要客觀、理性地認識。

　　我們在創造奇迹的同時也要認識規律。為什麼要講廣州，因為廣州是中國房地産最成熟的城市，它的歷程、它的經驗以及教訓可以給我們增加成功的把握。貴陽這樣一個三線城市的典型，也是城鎮化發展的典型，它是天時地利人和獲得的機會，偶然中的必然，快速發展中的弊端與防範對類似的城市都很值得借鑒。

　　講大盤不得不講廣州。廣州，中國典型城市發展的典範，可以看到規律。廣州為什麼在九十年代中就可以有大盤呢？它是中國最早開放的城市，也是中國經濟最早崛起的城市，所以決定了廣州有中國最早的大盤。廣州是既傳統又充滿活力的城市，廣州有很多新潮的東西可以被接受，因為香港的影響。廣州GDP的增長一定領先全國，廣州的人均收入增長也拉大了全國的平均水平，廣州的戶籍人口跟流動人口是1：1，廣州在2000年時，我們的市場供不應求，也導致了廣州的成交價格也上漲。城市的高密度開發，房地産在城市里面已經變得不那麼宜居，所以開發區需要尋找更多的空間，買房者也需要尋找更多的空間，所以郊區的大盤就出現了，于是，對廣州的影響很巨大。比如香港的太古城，香港的禦景灣。

　　大盤給城市帶來很多很多的過去沒有的經濟，當然，也會帶來些問題。

　　廣州大盤經歷将近20年：第一階段：1991-1998年郊區大盤的發展期，單一的功能與簡單配套，探索與積累階段。第二階段：1999-2001年郊區大盤的開花期，從單一開發到復合，概念的提升。第三階段：2001年至2003年，郊區大盤的結果期，從個别樓盤到闆塊的提升、産品綜合質素的空前提升，開發營銷模式成型並成熟。第四階段，2004年至今，郊區大盤的引進與外拓提升期，從本地發展到外地企業引入。

　　廣州的發展也是四面開花，但區域的經濟、交通、環境時機決定了項目發展的效果以及成敗。番禺是最好的，因為它的區位最好。所以我覺得貴陽的開發商們千萬不要看到地就去拿，不光看地，看環境，還要看經濟、交通及城市的發展。在廣州華南闆塊這個很小的區域里面有15個樓盤的進駐，一個很小的區域的一年銷售量達到整個廣州的三分之一，這些開發商今天已經很多是中國的上市公司，當然，也有很多公司死掉。

　　今天貴陽的發展可以說已經超越廣州，有很多大盤的發展。

　　在廣州，特色很重要，在競争之下，沒有準确的布局很難做。廣州麗江花園，是中産人文的典範，一方水土一方人。奧林匹克花園，是中國體育與健康復合地産的典範。廣州星河灣，是中國品質與景觀社區的典範。星河灣的成功不僅在廣州，已經在北京、上海都成功。鳳凰城，碧桂園最成熟發展的大型社區，與區域城鎮及産業化發展的典範。這是廣州東部的工業城鎮，它的發展可以延續這麼長時間，而且價格不斷提升。廣州雅居樂是中國休閑的典範，它把旅遊産業帶到了海南。所以，從廣州的經驗看，真的不簡單，每一個項目都創造了一個新的模式。

　　我想今天的貴陽，我們的開發商如何創造自己的模式。有一點還需要我們學習的是廣州祈福新村，它是名副其實的中國第一村。

　　成功的背後要捉住先機與務實長遠的操作，準确的客戶與産品定位，多樣化的選擇；完善與有效的配套，便利的生活設施；引導生活、由度假概念到郊區生活方式。

　　廣州早期城郊大盤發展存在的問題：1、企業開發先行而政府規劃滞後導致土地的浪費與發展的無序。2、強調個體的發展而忽略整體的城市發展配套，導致社會資源的浪費與居民生活的不便，也給企業後期的運營帶來很大的困難。3、郊外居住區與區域産業及生态環境發展未能協調，從而導致開發過度與難以持續。4、要重視硬件與個體的發展，而忽略周邊文化的建設與發展。

　　還有我們的堵車問題，華南闆塊居住了廣州四分之一的人口，它的交通也是不通暢的。還有開發商的承諾不兌現，這些矛盾到今天還在發生。當然，也包括一些無序、盲目的發展，導致了很多浪費，包括資源浪費。這些，我覺得在廣州還好，它是一個巨大城市。但是貴陽，如果經濟跟不上，這些問題将會很嚴重。

　　以企業主導發展，可提升開發的效率，但政府的缺位令發展缺乏整體的規劃，而快速發展與經驗不足的矛盾，則發展造成資源的浪費與環境的破壞，而完善到位的交通配套與管理是城郊大盤發展的持續保證。

　　貴陽在新型城鎮化城郊大盤的發展将會如何？貴陽是一個首位度極高的城市，同時也是一座土地缺少、人口高度密集的城市，貴陽山多，平地少。貴陽今天城市在發展，貴陽一旦打通隧道，其實城市到郊區大盤距離非常近，所以為什麼花果園能夠這麼成功，很簡單，因為它緊挨着城市。未來方舟為什麼有機會？因為打通隧道，跟中心城區就是幾公里。同時，貴陽的政策，限購範圍狹窄，政策也很有利。同時，貴陽現在的需求，目前還是以首置、首買等剛性需求。當然，我們也看到它的生産也會過剩，貴陽的房價去年緊挨着前年跌了，但是成交量大量上漲。我們認為，城市的特點，基礎的完善，經濟的增長，人們生活水平的提升，政策的支持與寬松，房地産發展的提升與外部企業、國際經驗的引入，城市改造更新的壓力與動力，造就了貴陽城市與郊區大盤的天時地利人和。政府的支持，後發的優勢，創新的精神與企業家的大膽進取成就了貴陽中國房地産城市大盤的奇迹。充足的市場供應加劇了競争也促進了進步，更平抑了房價。

　　但是在城市快速發展的同時，更需要清醒地認識，我覺得質跟量是矛盾，但也應該是共生的。超常規的發展只能一時，卻不可持續。大盤的建設與銷售可以加速，而大盤生活與配套的成熟需要時間的歷練與培育。開發商可幫助政府推進城市改造與建設，但政府不能在城市運營管理中缺位，開發商更不能代替其功能與作用。市場的房價並非越低越好。

　　結論與建議：1、城市與經濟興旺帶來巨大的發展機遇，令大型城市郊區住宅碰蓬勃發展，但不能簡單模仿與照搬。2、企業的參與城鎮化的發展令項目發展的水平提高，速度加快但不能盲目與失控。3、政府須加強規劃與開發的指導，令土地資源更有效地利用並令開發運營可持續進行。