陳淮：市場的回歸，中國房地産問題與思考

一場大洗牌時代過了，這不妨礙未來房地産8—10年仍将有把握地說是全世界規模最大、增長速度最快的市場，但是這樣一個高尚的格局不是每一個個體都能夠看到。

陳淮：市場是一個大話題，這麼一個復雜的話題讓我們在30分鐘講完房地産，我想是難以即興。房地産有很多問題可講，比如中國還需要不需要蓋更多的房子，十年政策的回顧與總結，比如我們新興城鎮化規劃所提出的關于我們城市建設老百姓住房改善有一些重要的指向，再比如我們當前2014年短期經濟運行的基本特點，再比如我們在去年末以及去年以來房地産市場在市場化方面有哪些新的變化，很多，還有老百姓住房怎麼樣迎接從工資性收入向工資性收入與财産性收入並重轉變，以編隊這樣一個買房的問題。

我們只說三個主要的問題：第一個問題我們說新興城市化。第二個問題，我們說說新的市場變化給我們提出了哪些思考與挑戰。第三個問題，我們說說短期經濟運行。

3月17日正式公布了國家新興城鎮化規劃。我不知道我們在座注意到沒有，新興城市化規劃明确說明我們還需要蓋很多房子，更快的蓋房子和蓋更好的房子，因為我們需要一大批城市固定資産才能夠滿足我們的産業升級、老百姓向城市聚集、提高國家産業競争力、調整産業結構、節約資源、消除貧富城鄉差别等諸多問題。

這個規劃一開頭就說，城鎮化、城市化是現代化的必由之路，其中用了四分之一的篇幅講中國城市化、城鎮化必然性、必要性、客觀性和歷史發展趨勢。我以為這開頭寫得非常必要，我們有一個很長一段時間飄忽不定地在我們公共平台上充斥着一種說中國不應該搞城鎮化，至少眼前可以不搞城鎮化，像毛主席那個時代戰天鬥地，怎麼會有城市資源不足的問題、怎麼會有房價漲的問題，提出這樣問題的人不在少數，一個超主流的央視著名主持人請的專家在那里滿臉愁雲，憂心忡忡的讨論了兩個多小時直播，講了一個流傳甚廣的故事，他說中國的房子蓋多數了，賣不了了，住不完了。你想，北京、廣州、上海、深圳、哈爾濱、長春都是獨生子女，年輕人結婚買套房，将來男方爹媽有一套、女方爹媽有一套，男方爺爺奶奶姥姥姥爺、女方爺爺奶奶姥姥姥爺有一套，用不了多久一戶都有七套房，從周一到周末都住不完，還買什麼房子呢，還讨論房地産，用得着嗎。我不知道這算不算謠言，但至少是傳言，這樣的故事也就是蒙趙本山演小品，蒙一蒙範偉這樣智商的人合适的腦筋急轉彎問題，也就是樹上七個猴，地上一個猴，一共幾個猴，類似這樣的問題。

聽起來挺簡單，實際上是噱頭。因為中國城鎮一共需要多少房，北上廣深需要多少房，沈陽、哈爾濱、長春東北需要多少房，完全不取決于這些城市城鎮有多少獨生子女家庭。我再說一遍，完全不取決于這些城市城鎮有多少獨生子女家庭。我看到我們網上的博客，至少有一半以上以這樣的故事傳言作為論據，在論述中國的房子蓋多了。

那取決于什麼？根本的取決于中國的城市城鎮的總人口是增長還是不增長，是較快的增長還是較慢的增長，只要未來十年、二十年中國的城市城鎮仍然人口是快速增長的，我們就一定需要蓋更多的房子、更好的房子和更快的蓋房子。

大家手里有手機上網的話現在就可以查，國家新興城鎮化規劃，在它的第二部分明确的給出了一些數字，我們到2013年末，去年末中國城鎮人口是7.2億人，在全國總人口中所占比重超過53%。但同時指出，全國的城鎮人口是按照常住人口統計的，與全國戶籍人口相比差17個百分點，涉及2.4億人，這中間有2.4億人實際上遠沒有真正市民化和真正定居落戶下來。2.4億人，現有的城鎮人口中常住人口統計數據里頭，而且進一步提出2020年這一個不太長的時間，也就是六七年的時間，中國城鎮人口在總人口中所占比重要提高到67%，也就是說還要再提高15—16個百分點，還要涉及2.2億人。這就是中國需要蓋更多房子、更快蓋房子的最主要的依據。

實際上，中國要蓋房子還遠不止于此。以沈陽和東北整體的老工業基地來說，盡管這些年沈陽房地産市場蓋的規模相當大、發展速度相當快，很多老百姓住房有了改善，但至少有一半以上的居民還住在國有大中型廠礦原來的房改房當中，這些居民成群體性的進行改善期了，有房子住的人群也迫切需要具有改善性、舒适性功能的新型住房來滿足他們的不斷增長的需求和消費的升級。

我們要講這個話題很大，只講到這里為止，其中還有棚戶區改造的，在李克強總理這一屆政府的棚戶區改造政策不是指老城區、老舊危房的改造，專指在計劃經濟年代，特别是5、60年代形成的一批遠離大城市國有工礦企業員工集中居住區，我們在很長一段時間時期沒有象樣的建設城市，修一條鐵路專用線，鐵路這邊叫鐵西區，鐵路那邊叫鐵東區，現在這些成了需要中央政府出錢支持、迫切需要改造的棚戶區。我們3600萬套保障房，1/3是用于這樣的改造。所以，中國蓋房子的任務遠遠沒有完結，而是剛剛開頭，拉開帷幕。

我們想不想讓中國成為世界一流的經濟強國？成為有一天我們用不着讨論，成為美國航空母艦到黃海軍演問題，我們強大到沒事就派船艦到墨西哥玩一回，我們想不想讓13.6億中國人，7.2億中國的城鎮人口都過上比美國人還富裕的日子，我們家家都住大房子好房子，開私家車用空調，我們想不想根本解決導致中國經濟與社會直接發展嚴重不平衡的根子在于城鄉發展不平衡這個矛盾，我們想不想克服老天爺給我們留下的資源困境。别以為中國地大物博，如果你兒子告訴你爸爸我們今天學習一個成語叫地大物博，你一定要記着，那個地大物博這四個字的博士的博得換成薄才合适。中國是一個資源匮乏的國家，是已成定論之局，所有這些心腹大患的解決只有一副藥吃、只有一條道可走，那就是加快加速積極高質量的穩妥推進中國的城鎮化城市化。

在座的這代人和你兒子這代人，這兩代人勢必要完成一個國家、社會、歷史、民族的重托，把一個大多數人住向下的民族變為大多數人住城里的民族。在這個過程中，我們市場經濟體制才能真正建立起來，如果相當一半以上的人群生活在自給自足手工勞動、男耕女織、自然經濟狀态下，我們遠不能堪稱我們已經走到了市場經濟。這就是我剛才想說的，希望大家如果第一關注，關注國家新型城鎮化規劃。

當然，新型城鎮化規劃還有很多可借讀之處，比如嚴控特大城市人口規模，這是在十八屆三中全會全面深化改革中提出來的，又要讓大多數人住到城里，又不能都住到特大城市中，什麼叫特大城市？500萬人口以上。

我們目前，一千萬人口以上的城市有六座，500萬人口以上的城市有11座，也就是說未來一段時間嚴控人口繼續向這些城市城鎮集聚的包括17座城市。

重點發展的中等規模城市，這個中等規模城市包括大部分中西部和我們東北的一些省會級城市和地市級中心城市。

這個規劃強調，我們進入21世紀之後第二、第三個十年，建設的重點是中等規模城市、衛星城、城市群和縣城與中心鎮兩個層級。但平心而論，客觀地說，縣城和中心鎮和小城鎮是我們應當積極布局和發展推動的，但是在未來五到十年恐怕絕大部分除了江浙部分的發達經濟，大部分還處在基礎設施、人口聚集、産業導入的準備期，主戰場在中等規模。

第二，2013年以來，我們剛才主持人說了政策漸行漸遠，這話也不盡然，但是至少他有一條說對了，市場更加引人注意。十八屆三中全會實際上進一步明确提出了，努力的發掘市場配置資源的決定性作用。到2013年後半年的十八屆三中全會明确見諸文字的提出，市場是配置資源的決定性作用。所以今年兩會之後，有記者采訪我，說陳老師，李克強總理政府工作報告里一句房地産調控都沒提，你對此怎麼看？我說你作為媒體新聞記者信息敏感人士，您這不是新聞，是舊聞，因為它並不是2014年兩會才沒提，2013年兩會就沒提，而且以後就一直沒提，已經是一年以前的舊聞。

那麼市場的确給了我們很多新的變化，第一個變化人們猜可能是鬼城。錯了，第一個值得我們關注的是國際形勢，國際命運變幻。去年末的中央經濟工作會議，明确提出國際大國的貨币政策與大宗商品價格方向不定，我們面對極其復雜的國際緊張形勢。我們這麼短的時間，也沒時間、也沒必要，也不可能給大家掰開揉碎講，我只講一個我們隐約感覺到的今年一季度人民币大幅度貶值。在這場貨币競價權之中，有可能從長期看，我不懷疑人民币持續升值是一個中長期的必然趨勢，我個人看法，但是短期内人民币大幅度持續貶值，以及美國QE量化寬松貨币支出，有可能導致一部分當年給各種途徑涌入中國熱錢的退出，那麼對短期市場的沖擊影響、社會預期的影響應該是不容忽視。這是第一條，市場給我們提出的挑戰，我們能不能在一個短期應對中保持我們市場的平穩和健康發展，海嘯的損失、海嘯的侵害只有20分鐘，但是20分鐘抵擋不過，房倒屋塌，物資資産人員大規模傷亡就已經造成了，它並不是一個長期的侵害過程，但是這一個短期沖擊可能對我們市場的影響還是有可能，但是會不會發生？我們現在並不确定，因為中央經濟工作會議也說方向不定，因此這2013年我們究竟是通脹還是通縮，現在這個問題我們還沒有确切的把握，剛剛前不久公布的3月份通貨膨脹率是2.4%，我們順便也說一句，2.4%並不一個可怕的通脹水平，中國是一個大的不平衡經濟體，3—5%的通脹率才是良性、正常、溫和通脹，3月份的數據我們才剛剛接近良性、溫和通脹的下線，而且是接近而已。

2014年，我們短期經濟運行的風險仍然是增長速度下行。我們這個問題待會兒會說。

至于我們市場關注的第一個大問題，别關起門來自說自話。

第二個問題，局部城市的供大于求和市場分化。這是我們大家都感受到的。這個市場分化不是從今天開始，實際上在過去十年調控中我們的市場始終不是整齊劃一的。例如，我們包括東北三省的省會城市在内，哈爾濱、長春和我們沈陽，十年中房地産市場的供和求始終是供大于求的，這和北上廣深有多少房子都不夠這種形勢是呈明顯對照的。分化也不可怕，分化也不是今天才開始的，但是現在如果說分化中有什麼區别的話，那麼我們可能有一些局部的小城鎮大盤過多，短期内實際上沒有那麼多的人口集聚和集中，造成了一個一個供大于求的失衡格局是可能的。

還有一些地方過度擴張，比如鄂爾多斯，以及與它類似的城市還有一些。但是不代表中國房地産市場出現了多大的問題，這個市場本來就應當是供不應求和供大于求的反復交替才是正常的市場。供大于求的格局，並不等于就沒有需求，並不等于房地産市場的參與者沒有利潤可圖，也甚至不等于房價不漲。

我剛才說到分化還有其他一些，比如大中城市、一二三線城市，最重要的理由我們認為社會預期在發生着重要的變化，如果2011—2012年是一個投機性需求大規模退出的階段，别看2013年我們房地産市場叫量價齊升，供求兩旺，但是2013年的求是以自住性需求為主的，投機性需求在2012年已經成規模主體退出了這個市場。這是可以明确肯定的一個方向。

那麼，2013年下半年到今年以來，進一步說，恐慌性需求、過度需求也在逐步退出市場，所以導致了我們今天大家所說的觀望。我們順便也給大家說一個客觀規律，這個客觀規律不以你主觀意志為轉移的必然趨勢，買房子不是每天重復買的，房子的需求和股票不一樣，房子的需求和吃飯不一樣，飯是每天要重復吃的，沒有一個人說我昨天吃過了今天不用吃，有嗎？有人說明天老闆請全體員工吃飯，今天我就餓着了，把今天的需求挪到明天去，可以嗎？飯是每天重復要吃的。娶媳婦不是每天重復要娶的，有人說我每年重娶一年媳婦嗎？房地産的需求是累積需求，8—10年的累積需求和累積供給之間的對比關繫，才能真正說明它們的供大于求和供不應求。

沈陽這座城市，和其他城市一樣的符合一個客觀規律，8—10年的過程中一共需要多少房子是一個常數，政策和市場預期所能改變的只是這個需求總量在不同年份里頭的分布結構。如果說沈陽的小夥子在8—10年一定要娶多少姑娘一樣，是個常數，今年不宜結婚大家都不娶媳婦，今年少娶明年一定多娶，8—10年娶的是一樣，房子也是這樣，它和吃飯不一樣，不是每天重復吃的，第二和股票市場不一樣，别天天拿成交量吓唬人，别天天學點股票市場的摘詞就在這描述預測房地産市場。當股市熊市的時候成交量低迷，和股市牛市的時候成交量高漲之間，沒有必然的因和果之間的關繫，沒有一個股民說我三年了都沒交易，牛市終于來了，我反復把這些年少交易的次數給它補上，有這樣的嗎？這一段的少交易和下一段的多交易，這一段的多交易和下一段的少交易沒有因和果的必然關繫，房地産市場也是這樣。人們的前置、後置周期，把三年後的需求提前到今天很正常合理，三年前的需求推後到三年後也很合情合理。不可能年年的成交量不斷放大，年年成交量保持一致的，那就不是房地産市場了。

我剛才說8—10年一共要賣多少房子，今年多賣明年就得少賣，2013年我們可愛的上一屆政府最後一次常務會定了國五條，實際上在給這個房地産市場發動了一次最後一輪動員令，數量有限、欲購從速，開啟了2013年量價齊升的一個過程。

這是第二個市場變化，分化。

第三，房地産市場新挑戰。這個新挑戰來自于互聯網。我們希望我們房地産市場的開發商不要再努力的問下一步出什麼政策，政策只是你今天這麼有出息吃藥，人們長這麼大免不了要得病吃藥，吃藥只是局部的調整你身體失衡的輔助方面，你今天這麼有出息絕對不是因為從小你媽老給你吃藥的結果，一定是你先天基因不錯，後天注意加強鍛煉、認真學習、自我參與競争的結果。沒有誰是靠吃藥有出息、吃藥長大的，這個世界只有一個人張嘴就問人吃藥的，紅樓夢里有一個重要的人物叫薛寶钗，薛寶钗第一次出場就是和林黛玉見面，見面就問林妹妹最近吃什麼藥，希望别把這個動不動好像政策，如果我們的房地産市場永遠是在政策左右着格局，一上台就問下一步出什麼政策，這個最嚴厲的調控政策是我們關鍵詞的話，我們市場如同一個高中生一樣，以為他的父母是他的主要敵人，每天在和父母做鬥争。當你走到職場上的時候才知道，決定你成熟與否發展快慢的原因是你的上司、你的同事和你的客戶，而不是你的爹媽。

市場的第四層意思，我們希望大家注意到，在這個市場中不是人人都活得下去，不是每一座像過去一樣百名銀行行長、百名規劃局長就一定能掙着錢，當開發商就一定有利可圖，這個時代過了。一場大洗牌時代過了，這不妨礙未來房地産8—10年仍将有把握地說是全世界規模最大、增長速度最快的市場，但是這樣一個高尚的格局不是每一個個體都能夠看到。曾經有媒體問我，有人說過去十年是房地産的黃金十年，你認為未來十年是白金十年還是黃金十年？我這樣回答，我說在80年代末或者21世紀初的十年，是中國黃金十年，那個時候丈母娘的需求不是有房有車，是冰箱彩電洗衣機，你要想娶漂亮的姑娘，你得有物質基礎，你得有冰箱彩電洗衣機三大件才行，那時候家電洗衣機的廠長很牛，背後天天追着給塞條子的人，堪稱黃金十年，由此誕生了一大批名牌企業和名牌産品，上海的五三牌電視機等等很多，營口的洗衣機，稱不稱黃金十年？稱。但是到21世紀初，這些名牌企業，政府重點扶持的基本都死光了，長虹算是說過僅存的一家，至今我看也是很大的被邊緣化了，但這並不妨礙進入21世紀之後的第一個十年中國成為了世界一流的家電大國。我們可以驕傲地說，大家電小家電、黑家電白家電，中國廠商都是沒有争議的世界第一。你說第一個十年叫黃金，還是第二個十年叫黃金？

如果說，大家都注意到市場經濟有八個字，前四個字叫優勝劣汰，我們可能要迎來這個時代；但是我們也希望大家關注後四個字，叫适者生存。類人猿猩猩的之上最接近于人類，它現在是瀕危保護動物，森林之王老虎得現在人工飼養才能繁殖，蒼蠅、臭蟲是人類最厭惡的生物，全世界的科學家用盡了化學、物理、生物的辦法，我沒聽說哪個國家消滅蒼蠅蚊子的，優勝劣汰、适者生存。

第三個大問題，我想說說政策。

政策從2013年以來，李克強總理基本上是明确了這樣幾個方面：

第一，兩線管理，上下線的管理。實際上用不着我今天站在這個講台上替總理去诠釋，今年的政府工作報告，明确的說2013年回顧和2014年展望的時候都講到，李克強總理說我的思路就是上線是通貨膨脹率，下線是經濟增速與失業狀況。只要經濟運行在這樣一個區間，我就不頻繁的出政策和改政策。

怎麼一年沒說房地産？只要經濟運行在這個政府所能容忍的上下線之間，就不稍微一風吹草動就出國幾條，我想這是第一個。

第二，不以房價為調控目標。去年末我們很多媒體站出來說，當初政府要求各地政府定的房價調控里邊大多數沒實現，怎麼不去問責？李總理假裝沒聽見，因為他不打算以房價為調控目標。

釜底抽薪的調整供求關繫，釜底抽薪的援助保障那些最低端的群體，實現滿足他們的基本住房需求，釜底抽薪的完善中國住房保障體繫，是我們最重要的任務。這些基本任務，如同一個人他發燒，死氣白咧給他吃退燒藥，以退燒為重點這是個庸醫，只有找到他為什麼發燒，治這些病才能夠真正的抑制發燒。

第三，保障，促公平。而且這個保障我也提醒大家，已經不僅僅是多建、大建、快建保障房，實際上3600萬套保障房只是我們階段性的住房保障體繫任務，中國不可能長期持續的大規模建保障房。我們也肯定地說一句，絕不可能是大部分人住保障房，政府給要結婚的年輕人都發一套房，不可能的，保障房永遠是針對少數人的。但是在2013年下半年，特别是2014年以來，我們住房保障體繫有很大的發展，比如說廉租房與公租房並軌，也就是說把低端的救助型的保障與我們一批年輕人參加工作不久，還沒有積累起足夠多的實力，但是又要兼顧娶媳婦的過渡性需求結合起來，新型城鎮化規劃其中明确的有一句：低端和中等偏下收入群體的住房保障體繫，以租為主。

我們用不着反復追着人采訪，把這些文件都讀一遍，你們有足夠的新鮮信息，以租為主。

再比如試行，而且我覺得很有前途的，就是共有産權房建設。共有産權房也是發達國家比較成熟的保障住房體繫經驗，另外住房金融都是在十八屆三中全會和新型城鎮化規劃中明确提出，我不一一說了。

最後一條，李克強在政策意義上的，我們認為是和改革相結合。我們十年調控有很多值得總結、反思的地方，沒有時間說，只說一條：十年的國幾條，沒有一條是和改革相結合的，所有的這些調控都是努力的強化政府的權利，都是依靠于高成本、低效率的行政手段來實施的，沒有一條是和調整經濟關繫和改革制度相結合的，沒有一條是發展競争、發展市場主體、調整供求關繫相結合的。和改革相結合可以說是政策中最重要的一條。

剛才在第二大部分里講到市場競争的時候，就是說互聯網的挑戰，我們千萬别小看互聯網對我們房地産的挑戰，它的挑戰可能在一夜之間就來到我們面前，如同我們的銀行業一樣，昨天還以為互聯網金融距離自己很遙遠，在一夜之間就成了它的強勁競争對手，到今天余額寶究竟是好是壞，是讓它生存下去還是把它扼殺在搖籃里，已經成為各大銀行憂心忡忡，並且努力說服政府的一個主要說辭，這個技術進步挑戰是不可對抗的，這個挑戰是多方面的。比如說，消費者可以在網上可以把幾十個房源，各種信息優劣，在一個小時之内做充分的比較。比如說互聯網金融的發展，可能給我們間接融資提供很多新的思路和品種。

以上，30分鐘我們只能就三個大的主要問題和大家提綱挈領，供參考。謝謝大家！