陳淮：比起政府調控，市場優勝劣汰更優化

2014年，政策分類調控不是第一位了，中國房地産應該回歸市場，比起政府的調控，市場優勝劣汰過程更加優化。

陳淮：我不太贊成我們這個題目，分類調控下的房地産，好像政府的行為政策是決定我們2013年走勢的基本元素，好像我們的注意力還在這個問題上，但是我贊成給我拟的這個題目，市場回歸。

過去十年，影響和決定房地産市場的第一位因素究竟是政策，還是市場？過去十年，決定着中國北京、西安房地産市場走勢的第一位因素究竟是政策，還是市場？如果是政策就能夠決左右這個行業的話，那我們用不着三天兩頭的國五條、國八條、國十條，人們說老百姓都買不起房子的過程中買了房子，政府咬牙跺腳。本屆政府要如何的時候，房地産市場按照它固有的規律發展到了今天。如果說有什麼區别的話，2014年，其實是從2013年開始，過去政策掩蓋下的一些市場的深層次矛盾逐步顯現出來，這是2014。

2014年分類調控不是第一位的，是市場的内在因素逐步顯現，就像一個病人，庸醫不停的給他吃退燒藥，國五條不行吃國八條，國八條不行吃國十條。高明的大夫，不會輕易給病人吃退燒藥，因為它會把引起發燒的問題掩蓋起來。

為什麼會發燒？可能是肺部感染，可能痢疾拉稀，不停的吃退燒藥，把真正引起發燒的因素給掩蓋了，這就是過去十年，就是因為吃退燒藥，今天吃了，當天晚上退一會，第二天接着燒。2013年起我們不再吃退燒藥，市場運營過程中的一些因素顯現出來，比如說大中小，中西部城市發展不平衡，出現分化。比如說我們一部分、少數城市供大于求，包括沿海特大城市和相當一部分中西部的大城市在内，更不要說縣城供大于求。比如說老百姓的市場預期，對政策老說撲朔迷離，現在更多的從自己的客觀需求選擇入市的時間。

2014年把分類也好，雙向調控也好，關注都往後放，十年來的房地産市場坦率的說，不好意思的說，明确無誤的說，主觀願望是不好使的，不管這個願望是出自哪里，大多數老百姓的主觀願望也不一定是符合客觀規律和國情的。客觀規律是不以人的主觀，不以意志為轉移的必然趨勢。我們有人希望汶川地震嗎？自然規律是這樣，該震的還得震；我們希望祖國天天是春天，四季輪回你改得了嗎？2014年我建議我們從以下四個方面關注房地産：

第一，新型城鎮化。如果有什麼新的變化，我們從進入21世紀之後，第一個十年，由于一些特殊的歷史原因，不得不把大量的資金、政策、物質、資源集中在北京、上海。在這個過程中，有意和無意地造就了中國城市化的主戰場在特大城市，實際上我們調控房地産最明顯的就是沿海屈指可數的少數特大城市。西部12省區，西安、成都也不過從中長期看是溫和上漲，相對平穩運行的過程，真正有異動的只是沿海特大城市。新型城市化有很多内容，3月17号剛剛公布的國家新型城鎮化規劃，核心突出的一條就是實現大中小城市協調發展，特别是重點發展好中等規模城市，抑制特大城市人口擴張，以及在縣城和中心鎮一級引導農民就近入城。當然還有一些其他問題，這些我們先不說，簡單說就是房地産的空間分部，也将有一個明顯的變化和距離。

2013年的時候就明确提出，我們新一輪城市化要嚴格抑制特大城市進一步擴張，但是多大的城市算是特大城市，沒明确說。在3月17号這個國家新型城鎮化規劃中，對大中小有了明确的定量化的區分。500萬以上人口城市叫特大城市，在今後一個很長時間内，這些城市将不鼓勵它擴張，抑制人口涌入。如果我們不能夠解決特大城市過度承載的問題，我們永遠解決不了房價問題，北京上海就那麼大，不可能把13億人都裝進去。真正要實現中國高質量的城市化，非得有一大批中等和小城市發展，實現大中小城市的發展。

2013年末，這個是很新的數據，1千萬人口以上的城市有6座，将采取抑制人口政策，限制人口擴張。大家老說限購什麼時候取消，如果這些城市取消限購，那麼一定有更嚴厲的入市門檻。加快積極穩妥的發展一批，包括中西部的省會城市和中小城鎮是我們未來的主要指向。在這個城市結構調整過程中，按國際標準的話，100萬人口的城市就叫大城市，300萬人以上的大城市，這個人口指的核心市區，300萬人以上就叫特大城市。按照我們新型城鎮化規劃，目前是500萬以上，按中國的特點，500萬人口以上的城市劃為特大城市，抑制人口涌入。300—500萬的區間，這個區間叫大城市，80—300萬叫中等規模，這符合中國的國情。

簡單說，我們想今後一段時間，從2014年起，可能兩個層級是我們房地産市場和政府鼓勵人口集中的主戰場，一個是中等規模城市，城市群，衛星城，再一個是縣城與中心鎮。但是在這兩個層級中，我個人的判斷不是寫在文件中的，縣城和中心鎮一級，除了江浙少數和珠三角地方以外，恐怕中西部還得有8—10年的準備期才到高潮。政府希望優先發展，請注意我說的中等規模，包括西部一部分中等城市，像銀川，也包括幾乎大部分的地市及中心城市。

第二，改革。2013年十八屆三中全會明确提出60條，全面深化市場經濟體制的改革，我看這個改革可能是一個艱難前行的過程，但不論怎麼艱難，它的序幕揭開，方向明确。而且它的确是包括中國國民經濟，抑制2014年經濟增速下行，釋放增長動力和房地産市場健康發展首要的迫切的問題。過去十年我們靠強化政府權力，靠低效率、高成本的調控，靠這種滞後性、被動性、主觀性明确的政策，恐怕已經走到頭了。因勢利導，發展優勝劣汰，特别是在資金供給，土地供給這兩個最基本經濟要素的市場化上邁出實質性的步伐，包括地方政府，城市建設融資，也包括減小金融繫統的風險，也包括支持老百姓更好更快的成長的迫切需要。

我們在戶籍制度、土地制度，中央與地方的關繫，以及産權制度，交易市場的擴大與完善下邁出新的步伐。剛才說的是文件，或者說政府，或者是黨中央希望，我再說我個人的看法，不容易。其中舉個例子說，三中全會說了加快實現土地制度的流轉，其中有很多地方講到了農地、宅基地、農村集體建設用地的流轉問題，同地同權可以抵押，以及其他一些規模化經營等。但是三中全會結束不久，很多政府就站出來表态，18億畝耕地紅線不動搖，又說量不變，實際上把土地流轉退回到十七屆三中全會的時候了。

再舉個例子說，去年末的中央經濟工作會議，第一條把糧食安全列進去了。其實連續十年創歷史新高的背景下，為什麼把糧食安全列為2014年的第一任務？我以為在土地改革這個問題上還存在很大的争議。但不管一致還是不一致，願意還是不願意，改革的推進，是一個必由選擇。習近平和李克強都說過，我們很多的重大改革措施都是倒逼機制。2014年多關注改革，並且主動地去推動改革，比如說在金融創新上、在規模化經營上、在保障房建設上。

第三，市場機制越來越明顯發揮作用。有人連夜趕考場，有人荣譽回故里，這就是市場應有的現象。2014年此後一段時間，當政府之手越來越不伸的時候，市場的手就越來越能發揮作用。一個優勝劣汰的過程，比起政府的調控，更加優化的過程到來了。有些開發商不得不考慮到自己資金鍊的風險，盡快回籠資金，采取了一些促銷措施，這些都是市場正常合理的反映，感冒發燒是人一生中必經的不可避免的階段。

曾經有媒體問我說，過去十年是房地産的黃金十年，你認為未來還是黃金十年嗎？我間接的回答這個問題，我說在整個90年代是中國家電業的黃金十年，那個時候涌現了一大批名牌家電，那個時候的丈母娘需求是有彩電、冰箱、洗衣機就可以。黃金十年，短缺，買不到，十年而已，十年過去怎麼樣，這些當初輝煌一時的家電廠家，都是政府重點支持的，在輕工業、電子工業部、兵器工業部備案發牌的，基本死光。輝煌十年的那些家電企業，大概碩果僅存的就是長虹一家，其他的基本死光。但是在接下來的十年，正是中國成為世界家電大國的十年，你說第一個十年叫輝煌，還是第二個十年叫輝煌。

哪一個十年堪稱是黃金？我們在過去十年的城市建設、住房建設，的确有很多卓越，令人羨慕的成就。比如西安變化多大，我們這個酒店說是仿漢代的，但是我一看是仿漢代王陵的，我們有太多的缺陷，有太多需要探讨的，這並非是批評西安，西安也有很多非常漂亮的，比如陝西博物館，那是建築界的驕傲。北京這20年的建築沒有一個能上明信片的，畢竟陝西還有一個博物館是大家公認的，令人驕傲的作品，但是也有仿漢代王陵的酒店。

剛才說市場正在重新優化選擇它的資源支配者，這個過程大家有思想準備。市場好不一定誰都能活下來，美國用了50年全面趕上和超過了歐洲，走過歐洲工業化150年之路。2013年美國道瓊斯標準，三大股指一年之内50次創歷史新高。我們今年每個人都争取自己規避風險，強壯素質，在市場競争中，而不是在和政府的博弈中活下去，成為進化最快的物種之一。

第四，新挑戰。我們希望我們的房地産開發商、老闆、企業家們注意到，我們這個行業面對着一些以前沒想或者想了認為離我們很遙遠的挑戰，就在眼前了，這些挑戰很復雜、很多樣。比如說今年一季度，人民币突然一反過去幾年升值，大幅度貶值，這對國際熱錢造成影響，對房地産在短期内市場供需造成影響，你别以為這是一個距你很遙遠的事。海嘯，大規模人員傷亡就是20分鐘，它也是個短期，但是這個災害是非常巨大，躲過這20分鐘，一切恢復原樣，這20分鐘是災難性。

希望大家高度關注，2014年通脹主動權不在我們手里，希望開發商不要自說自話，注意到這個國際貨币政策，國際貨币環境對我們市場的短期内的挑戰。另外，互聯網、網購、電商大家可能都聽說了，别以為它離我們很遙遠，且不說網上購房現在已經在很多地方如火如荼，購房者挑選房子的優化選擇的效率大規模提高。你弄幾個柱子就是王者風範，人家上網鼠標一點，可以把10個、20個樓盤的信息放到一塊比較。

這還不是最重要的，互聯網金融，十八屆三中全會也明确提出房地産市場改革其中之一，發展直接融資，而且互聯網金融業使我們銀行業措手不及，仿佛一夜之間就來到眼前的。我看技術進步、生産力發展，誰也抵抗不了，不管你詛咒它，還是贊揚它，你高興還是不高興。一夜之間，這些余額寶們的寶們，就把我國銀行的看家奶酪沖的七零八落。可不可能有一天，房地産市場的直接融資，以及老百姓購房中的各種各樣的中介性的金融需求，由互聯網金融取代？這種風險不僅僅局限在開放商和購房者，以及和銀行之間。

以上是我今天和大家交流的，第一個關注的不是分類調控，而是以下四個方面：第一，國家新型城鎮化戰略，空間分部變化；第二，深化改革可能給我行業帶來了影響和沖擊；第三，市場優勝劣汰機制越來越明顯；第四，國際貨币政策以及互聯網金融等，可能給我們帶來挑戰。