合景泰富：不會盲目追求銷售額而犧牲毛利率

不會盲目追求銷售金額而犧牲毛利率，今年年底非常有信心維持35%左右的毛利率，以及比較高的淨利率水平。

觀點地産網 8月29日，合景泰富地産控股有限公司在香港召開2014年中期業績發布會。會上，投資者關繫總監吳曉怡表示，公司上半年預售情況良好，按年增長24%，錄得預售額100億元，已完成全年210億元目標的48%。“公司非常有信心達成年度目標。”

吳曉怡分析道，其實上半年公司的去化率差不多做到了63%，下半年因為有190億的貨量，其實去化率只要達到60%就已經可以完成目標。

據其介紹，合景泰富下半年還将推出7個全新項目，其中廣州、南甯、北京、天津各1個，杭州會有3個，全年可售項目共計38個。可售貨源的還是以中小戶型為主。“項目數的增多，很大程度帶動了預售額的增長。”吳曉怡表示。

至于銷售策略方面，主席兼執行董事孔健岷則表示，在維持一貫的利潤率的基礎上，希望随行就市，盡快出貨。

“如果庫存在一定比例上是不希望減價的，但如果有些貨量本身地價比較便宜，利潤率比較高，而現在又想推貨的，這是有價格空間可以調整的，這方面我們會随着市場去做一些适度的調整。”孔健岷如是強調。

與此同時，吳曉怡也表示，不會盲目追求銷售金額而犧牲毛利率，今年年底非常有信心維持35%左右的毛利率，以及比較高的淨利率水平。

截至6月底，合景泰富的毛利約19.4億元，較2013年同期上升16.4%。毛利率錄得35.7%，與去年同期的35.9%基本持平。淨利潤率為24.7%，而2013年同期則為29.2%。

而為了實現盡快出貨，合景泰富在拿地上更偏向于小型地塊。“上半年大型土地買得相對少，因為小型地塊有利于快速開售，增加可售資源。”吳曉怡表示。以杭州為例，合景泰富去年年底跟今年1月份在杭州拿的3塊地，總的體量只有22萬平方米左右。

不僅傾向小型地塊，合景泰富還更多地嘗試合作拿地。吳曉怡透露，公司現在多了合作項目，通過引進合作夥伴來分攤土地款。上半年公司通過合作方式在廣州拿了兩塊地，而在北京與龍湖、綠地合作的項目也已經開售。

布局方面，合景泰富會更着重于一線城市以及高端二線城市，吳曉怡認為，一線城市供需關繫更健康，溢價空間更高，而二線城市的收益會相對穩定。“上半年100億的預售有70%是來自廣州、北京、上海。”

此外，對于下半年的市場，孔健岷也持有樂觀态度，“下半年的市場會比上半年要好一點，最主要是限購政策在很多城市都放開了。整體來說，下半年的銷售會比上半年樂觀點。”

以下是合景泰富地産控股有限公司2014年度中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：公司下半年有沒有具體的買地計劃？預算是多少？聽說合景泰富土地款會分攤，那這種分攤的模式是怎樣的？還有下半年公司的整體去化率預期會是多少？

徐錦添（首席财務官兼公司秘書）：關于下半年的買地計劃，其實我們不會設定拿地金額，而根據現有的土地儲備看，是足夠我們未來四到五年的發展需要的。最主要還是會根據我們的銷售速度去定到底要買入多少土地。

吳曉怡：其實上半年公司的去化率差不多做到了63%，下半年因為有190億元的貨量，要達到下半年110億元目標的話，其實去化率只要達到60%就已經可以完成目標，所以我們非常有信心。

現場提問：孔總如何看待下半年内地的房地産市場，因為現在看到内地的房地産市場是有放松的，這對公司會不會有什麼影響呢？銷售方面會不會根據這種情況進行部署？另外，關于負債方面，因為看到比去年底時這個比率是有所上升的？公司會不會有需要再發債？

孔健岷：下半年的市場，就我個人看來，是偏向樂觀的，稍微比上半年要好一點，最主要是限購政策在很多城市都放開了。當然一線城市還沒有放開，但我們主力多集中在一線城市，整體來看，8月份下半月的銷售是有轉好的，下半年的銷售會比上半年樂觀一點點。

負債方面，和去年年底比較是有上升，但和去年同期比較是有下降的。其實我們也在争取，到今年年底時總債務和負債率方面下降回來。

至于整體的銷售策略其實很簡單，就是在維持我們一貫的利潤率的基礎上，希望随行就市，盡快出貨。

徐錦添：補充一下，負債率方面看到中期會上升一點，但比較去年同期其實是下降的，比去年年底有所上揚，但我們以往的記錄都是如此，就是中期會偏高一點，到年底的時候會降回來。剛剛問到的集資計劃，目前是沒有發債計劃的。

現場提問：公司銷售成本較上年同期有增長17%，這是什麼原因造成的？剛剛管理層也提到下半年在杭州會有3個新項目推出，其實都是在去年拿的地，而去年杭州市場很火熱，今年則不是很好，公司的銷售策略是如何考慮的？

徐錦添：關于成本，和銷售價格及地價有關。去年平均售價是9000多元每平，而今年是12000多元每平，主要是目前公司銷售的是偏高端的盤，而成本反而上升的最主要原因是地價，因為高端項目的地價相對來說也要高一些，可以看到我們的建築成本方面有很好的控制，也都維持在去年3800元每平的水平。

吳曉怡：其實銷售成本對應的是當期的銷售，也就是目前看到的成本對應的是上半年100億的銷售，其實按比例來說，上半年的銷售同比有24%的增長，所以這樣看來我們的銷售成本反而是有所降低的，只占總體銷售量的5.5%左右，比去年有所降低。因為我們現在除了用一些傳統的銷售模式以外，也多了很多如微信平台的營銷微樓書，以及微信平台的社交号等，這些因素都使我們的成本降低。

剛剛提到杭州下半年會開3個盤，我們去年年底跟1月份拿的這3塊地，其實總的體量不大，加起來只有22萬平方米左右，所以總體占公司土地的比例是比較小的，是想在杭州市場試一下，因為這是公司新進入的城市。另外今天最新的消息是，杭州的限購在29日起全面放松，我相信這對我們杭州的銷售有推動的作用，我們在蓄客的時候已經感覺到效果，整體的蓄客很不錯。

另外，我們的項目位處杭州的未來科學城，具體位置其實靠近阿里巴巴總部，而那里有很多年輕的白領有剛需的需求，或改善的需求，正是看到由阿里巴巴帶來的這些購房需求而進行的地塊選擇。到現在為止，售樓處、樣闆房，包括園林的設計都是很受杭州當地買家歡迎的。杭州買家對質量的要求是很高的，所以感覺我們的産品和周邊産品相比的話，其實還是比較吸引，所以對這一塊的銷售不太擔心。

現場提問：剛剛提到說上半年淨利潤還比較理想，下半年以去化為主，那下半年會不會有減價的計劃？

孔健岷：維持利潤水平是我們一貫的宗旨。如果庫存在一定比例上我們是不希望減價的，但如果有些貨量本身地價比較便宜，利潤率比較高，而現在又想推貨的，這是有價格空間可以調整的，這方面我們會随着市場去做一些适度的調整。

現場提問：公司上半年在商業方面動作還比較大，那北京崇文門項目的預期會是如何？

孔健岷：還可以，今年年底估計會開盤。

現場提問：如何看一線城市的限購，會不會有放松的機會呢？

徐錦添：明面上是不會放松，但實質上是有一些松動的。

現場提問：為什麼會放松，需求不是一直都比較大嗎？

徐錦添：可能是政府有點擔心吧，其實整體上需求還是很好很大的，比起三線城市要好很多。

現場提問：所以就算一線放松了市場和現在也是差不多？

徐錦添：問題不大，我們可以接受這個情況。