陳淮：新政下房地産行業市場趨勢

歷史賦予我們的重擔還非常沉重，這是一個我們應該面對的新問題，不是讨論房子應該賣給誰這麼簡單。

陳淮：今天給我出了一個很怪的題目“新政下的房地産行業市場趨勢”，誰跟你說有新政？剛才主辦方之一都講到了長江中遊，講三個故事。

武漢的歷史上本來應該是遠東經濟最發達的城市之一，最開始大機器工業，工業革命進軍中國的時候，第一個落腳點是武漢，是洋務派運動在最初這里，我們有海洋造等，很可惜歷史的陰差陽錯讓我們錯過了這個機會，現在還有160多座豪華的别墅，那當時武漢輝煌的時候，是洋買辦、銀行家以及民族企業家在那里建的，可見我們當時的社會發達，高端房地産，那時候也沒有高鐵、私人轎車，坐着馬車到那住别墅。

我們不能錯過第二次，但是歷史上又給我們留下了一個機會，武漢長江大橋，武漢長江大橋修建是按照萬噸海輪能夠通過來建的，希望武漢不僅是内陸沿江城市，而且是能夠對外開放直接海船能夠走的。盡管後來湖北的人大代表多次提議把南京長江炸了，很難得到江蘇省的配合，現在南京以下建了七八座橋，現在讨論這個已經沒有意義了。

第三個故事是武漢是最早懂得發展城市群的，武漢和山西、河南、湖南等城市比，最大的特點是它的省會城市比較大，而其他五個省會城市算不上大，而這個大有一個缺點是“一城獨大”，所以早在20余年前的時候，湖北武漢提出來努力發展長江中下遊戰略合作，並且制訂了很多規劃，請專家論證。但是後來看了看人家沒有想和我們“結婚”、“談戀愛”的意思，認為我們是“鄉下人”。

後來正好到90年代中期，重慶獨立設市了，我們又提出了長江中上遊戰略合作規劃，請專家論證，沒多久國務院明确重慶和成都組成了一個綜合配套改革實驗區，叫城渝城鄉協調發展改革實驗區，這個改革實驗區意味着成都必須“嫁”給重慶，跟我們沒關繫。三個故事意味着我們在城市化路徑上經歷過很多曲折，但今天我們又有機會，剛才說的長江中遊城市群，但是這個“中遊”坦率說你和誰是“中遊”？誰和你是一夥的？這個問題還值得商榷和探讨，無論如何我們處在這個節點，賦予了武漢一個重要的歷史責任，目前在區域經濟上我們按照新一屆黨中央、國務院的要求的三大重心：“一帶一路”、長江黃金水道、京津冀城市群。這應該是國家發改委在論證的，相應的規劃都已經制訂了，也都對我們構成了一個重大的歷史機遇。

武漢是體制成分最為嚴重的老工業基地，既是一個豐富的城市，又受到環境污染、資源壓力、交通運輸基礎設施方面發展的短闆，在過去幾年里面媒體告訴我們一個新詞“到城里看海”，其中最有代表性的就是到武漢這個内陸城市“看海”。大概2014年好一點，2013、2012年武漢可以劃船遊泳，說明武漢發展不平衡，歷史賦予我們的重擔還非常沉重，這是一個我們應該面對的新問題，不是讨論房子應該賣給誰這麼簡單。

按照最新的政府工作報告關于房地産的問題，其實也很簡單，主要有四個方面。一個是穩定住房消費，這是在穩定2015年經濟增長的問題上向下提出來的，作為一個重要的措施，穩定住房消費。剛才主辦人說了增速問題，其實最擔心的還不是增速，是增速背後的物價問題。在今年“兩會”結束的時候，李總理在答記者問的時候說了一個新詞“被通貨緊縮”，意味着中國的經濟增速、物價變化現在自動權沒有多少在我們手里面，受到國際大宗商品的影響非常大。簡單說穩定住房消費是我們這一輪重要的籌碼、重要的落腳點。

第二條叫鼓勵自住型、改善型住房消費需求。這句話雖然只有幾個字，但是它的含義是非常重要的，它意味着我們政策支持的中低端老百姓的需求，那個重心所在，已經主要不是脫困型的、滿足基本需求型的，重心逐步在上移。並不是說最低端老百姓的住房困難這部分需求已經全部滿足，還有很長的路要走。但是這部分的任務已經不主要是或者主要是政策支持的重心了，老百姓市場中的需求已經從脫困型向改善型、舒适型轉變了，政策也要有相應的提升，住房也如同穿衣服，可以劃分為四個層級的需求。簡單說穿衣服有基本型或者叫脫困型，或者叫滿足基本需求，遮寒蔽體，這是你穿衣服的基本需求，講幹淨、講體面就是改善型需求，講時髦了、流行，尖頭皮鞋就穿個一尺半的，這叫追求型，非名牌不穿叫奢侈型。

剛才提到棚戶區改造這個詞，也需要我們注意到這個重要的變化。我們在十二五計劃頭一年提出，但是在那個時候建的保障房主要是給低端群體的，但這一次提出的低端群體的實務保障房有一個重要的區别叫“棚改房”，棚戶區改造。我稍微多解釋幾句，在2011、2012、2013年也有棚戶區改造房，但那時候的就指大型國有企業，大武漢的老舊城區、成片危房改造，媒體可以叫做棚戶區改造，但是不享受國家政策。今年明确提出來把棚戶區改造的政策範圍擴大，今年要建740萬套保障房，其中580萬套是棚戶區改造。這不僅意味着低端保障的重心有所調整，而且意味着城市化的路徑從原來的外延擴張進一步加強對老舊城區的改造。

第四條趨勢，大中小城市的協調發展問題，簡稱是結構優化和調整問題。從十八屆三中全會到去年的《國家新型城鎮化規劃》到今年的兩會政府工作報告都明确提出嚴格嚴控各超大城市人口規模，這主要指的是千萬級人口以上城市人口進一步擴張。其中還明确提到大力支持部分省會城市及地市級中心城市基礎設施改造，提高這些城市的綜合承載力、人口承載力、就業承載力問題。真正解決所謂的房價問題，滿足老百姓住房改善的需求，不是僅僅靠國8、國10、國多少條，而是讓人口向城市的聚集規模的分布在城市里面，我想武漢作為省會城市，特别是武漢一大批鄉鎮薄弱的地市級城市，恰好在這樣一個未來10年、20年調整城市結構中最需要優先和重點發展的城市群。大約的說有以上四個方面，僅供參考，謝謝大家！

（著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟繫主任陳淮先生在2015城市觀點論壇武漢行上所發表的演講全文實錄，未經本人審定。）