黎振偉：新型城鎮化發展的機遇、挑戰和對策

武漢與周邊城市城鎮化發展的解讀有很多機會，當然有很多問題是給我們看到的。

黎振偉：因為馬上要進行對話，也為下一個論壇做一個引導。我的題目是新城鎮化發展的機遇、挑戰與對策。我們做研究機構、顧問機構可能更多的是研究，2015年新型城鎮化在加速，我們會看到衆多的新城鎮項目在加速，我們也發現這一輪的發展中，開發商已經不像從前，我們跟中航通飛公司合作，他們的計劃很大，但是他們準備還不是很充分的。創造航空産業新城，真正解決過去的産城融合到真正的産城融合。

我們在河南也跟政府做很多的探讨，過去的城市都在做高大上，都在做寫字樓、商業中心，但是我們看到現在的很多城市不具備這種條件，政府也在做，但今天他們重新思考，他們思考這種發展如何和自身的實際相結合，這是我們在和政府交流，他們也在考察。已經成功的一些土地項目，雖然土地開發成功了，但是它的房地産供應是過量的。歐陽總剛才談的問題我非常贊成，通過跟企業的交流，我很深刻的感受到從一級市場到二級城市的轉化是不容易的，深圳和上海在進行合作區的結合，如何把發達城市和落後城市的結合，最近我們也在參與更多的項目，在新型城鎮化落後城市的問題是會引人注意的，發達城市的發展也不可以掉以輕心。他的定位是首都的國際區域，這個項目的發展對北京是創新的發展，當然對企業也是不可多得的。而且從北京的角度，它的目標是要打造成中國示範區的新城鎮化，它的使命也是多樣化的，而且這個使命據我了解連習主席也支持他。

我們清醒地看到偉大的城市、偉大的項目同時要向市場細致考量的項目，我們看到目標戰略有領先性、示範性，但是這種項目的難度、復雜性和繫統性也需要我們充分認識並有所準備，我們看到這個企業非常有錢，但是同樣這個優秀的企業也需要找到優秀的團隊和具備優秀能力的企業來運轉，而不是靠一個企業就能完成。如何在中國的今天面對衆多的新型城鎮化項目，我們很擔心如何避造成免項目的理想與結有很大的反差，這點上是比較多的。

有幾點思考和建議是和新加坡劉太格先生交流得到的，他說中國在建設浪潮中有很多成就。他提出了兩個合理的策略，第一個就是新城，大項目發展必須是經濟發展與環境改造要結合，開始就要堅決做正确合理的事情，這一點上我相信新加坡的經驗是很足夠的。他提出幾個原則，我認為這對新型城鎮化以及大項目是有幫助的，從大到小、從遠到近、從地下到地上、從客觀到主觀、從定量到定型，里面的觀點很多，中國往往是先主觀再客觀，就有很多問題。我們看到新加坡的文化是世界發源城市的典範，同樣在深圳華僑城，在25年前華僑城從一個農場建設，通過新加坡的經驗、規劃、留白以及量的規劃，它提出旅遊和地産的無縫連接，華僑城在中國是獨一無二的。同時華僑城今天可以復制，這種案例是不可多得的。

回到我們的青龍湖，我們提出“三大三細”、“三長三近”，“三大”是大格局、大整合、大繫統，其實我們過去比較關注大格局、大整合，其實往往忽略了大繫統。在大的背後我們要“三細”，要細論證、細安排、細執行。我們提出來新區的發展，新城鎮化要長遠目標、長遠發展，更需要長遠運營。光谷這個項目很大的特點是長遠的，我們要不斷調整。2014年很多的開發都在實踐，其實新的實踐並不在今天，而在過去，我們可以看到過去産業地産發展中國融合，我們看到在新常态下城鎮化帶給房地産的機會一定是超速到常态，如何解決動力容量的平衡。我們同樣回到武漢，武漢與周邊城市城鎮化發展的解讀有很多機會，當然有很多問題是給我們看到的。第一個是武漢“一枝獨秀”的發展，周邊的城市确實和它格格不入，剛才歐陽總談到了人口，其實我們也看到，我們現在城市的人口其實是增長緩慢的，簡單的房地産也是有問題的，人口的增長並不是那麼多，每年1000多萬的發展一定會帶來混亂。除了武漢、恩施、黑龍江比較明顯之外，很多城市都是是傳統二産來主導，這些在新城建設里面都需要面臨轉型。

在房地産方面，我們看到在過去這幾年間，除了武漢、襄陽、宜昌成交量大幅度的增長之外，我們看到其他城市的增長是緩慢的，部分城市甚至是下降的。我們也看到在很多地區樓盤的銷售，單盤銷售除了武漢有增長，其他城市都在1億左右。武漢周邊外圍城市普遍庫存大，同時産業發展緩慢、産業道路混亂，如何解決後續的發展。另外我們的老城改造比較困難，對開發商來說城鎮的改造來說，光做新城不行，老城怎麼做也是要注意的。城市發展的模式将發生重大的變化，所以要解決城市可持續發展的問題，怎麼解決？我覺得互聯網+、産城融合等帶給我們很多的理念，但怎麼做這個還得研究。

我們看到國家新區珠海具有國家級新區和廣東自貿區雙重平台，使其發展具有國家意義。我們看到橫琴與港澳聯繫，橫琴這幾年項目是比較多，它開業僅僅幾個月就迎來了500多萬的遊客，我們也看到中國房地産是這樣的，一旦一個地區的經濟起來，房地産地價猛升，房價猛升，這樣帶來地區發展的不可持續，所以這個時候我們會看到橫琴區政府擔憂的不是房價問題，擔憂的是能否可以健康可持續的發展，為此我們受橫琴政府的委托，去年我們結合橫琴總體規劃的收編、構建，從産業到城市功能、商業住宅總體的研究目標來進行研究，我認為這個研究是定型的，從定型到定量，為橫琴的發展做了一個規劃依據。多元化的導入産業才能帶動新區的發展，怎麼導入？必須有策略、有定位、不是什麼産業都可以做，而是主要産業跟非主要産業，它必須是多專業整合的，它研究的模式也應該是結合企業的發展來進行，這些都是對企業定位的重新衡量。

它的整個研究成效，我就不說了，我覺得對今後房地産這種研究一定是要大家的投入、專業和支持。萬科在談到房地産發展的時候，談到了模式、案例、經營，還有一個是互聯網。這一點上世聯地産也是從這個上面不斷的探索如何認識房地産的本質，我們在做，如何讓一個房地産顧問企業創造更大的價值，以及我們整個服務鍊的提升，房地産服務業有非常廣闊的前景，在新的城鎮化上已經有所體現了。我們迎接未來的挑戰，一起面對新的未來！

（世聯行首席技術官黎振偉先生在2015城市觀點論壇武漢行上所發表的演講全文實錄，未經本人審定。）