博鰲特稿 華僑城劉平春：土荒、創客與國資改革進展

6月26日，華僑城召開一年一度的年度股東大會，股東們圍桌而坐，商談華僑城新一年大事件。

編者按：2015年，中國房地産值得記憶的年份，行業曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時，房地産行業傳統的開發、資本模式、商業業态卻正面臨着空前的失控與颠覆。所有人都在說着，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地産論壇将在海南開啟第十五周年大幕，觀點地産新媒體繼續推出“博鰲特稿”繫列報道，對中國房地産行業及上下遊全産業鍊的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“失控時期的中國房地産”。

觀點地産網 6月26日，華僑城召開一年一度的年度股東大會，股東們圍桌而坐，商談華僑城新一年大事件。

會上，華僑城集團董事長劉平春首次披露，華僑城在深圳發展遇到了土地匮乏的問題，而這也是華僑城前不久之所以大筆收購花伴里6個項目的初衷。

劉平春稱，華僑城過去的定位是做高端，希望土地比較集中在原來特區之内，或者說靠近特區的區域，就像寶安這些區域。現在要進一步發展，土地對公司來說面臨很大問題，因此公司需要不斷獲取資源。

就土地問題，華僑城房地産總經理、華僑城股份副總裁張立勇也表達了擔憂。“現在華僑城在深圳的資源大部分集中在本部，伴随這兩年開發速度的加快，也許過兩年華僑城的土地資源馬上就沒有了”。

不過，一方面通過收購，可以解決土地資源獲取太少，渠道比較狹窄的問題；另一方面，按照劉平春的思路，也是想借收購希望實現一種改革方案，即以公司和民營企業的合作項目作為嘗試，通過這個方式來提高産出的效率，改善公司的經營結構、管理結構。

事實上，在與企業合作方面，華僑城今年一直都在尋求改革。今年3月份，華僑城曾公告透露，以定增的方式引入前海人壽、钜盛華等企業。于當天的股東會上，劉平春也披露了相關進展情況。

劉平春表示，到現在為止，證監會沒有向華僑城提出實質性的問題，或者說發行過程有問題。“當然，結果不是太好預測，還要等消息，華僑城今年還會召開一個股東大會，會上讨論關于土地核查的問題，證監會要到股東大會過一遍”。

劉平春進一步明确，現在定增在程序性的問題都解決了，就等證監會最後給公司一個批復。定增80%以上是沒有問題了，如果快的話，争取七月份解決問題。

在具體的改革方案方面，劉平春透露，目前來看，國資委積極鼓勵不同企業去進行嘗試，已經公布了六家試點國企，側重一個領域進行國企改革試點。

其他的國有企業分兩個層面，一個層面是集團層面，集團層面還需要等待國資委整體改革方案出台後再确定其走向。另外，集團公司之下的，像華僑城這樣的分公司，國有控股的是統一多進行嘗試，但是必須要有必要的審批、磋商的過程。

另于當天的股東會上，關于華僑城創新性的創客業務的發展也成為股東重點關注方向。對此，劉平春也詳細闡述了目前華僑城在創客方面的動作。

據劉平春介紹，就目前的情況來說，華僑城還是一個出租方，是物業的所有者。但未來，華僑城正在思考第三種角色，在自己的工作範圍内，在認為需要發展拓展的一些領域里面，參與創客活動，即在适當的時候通過資本投入的形式介入，幫助創客獲得成功，然後再在那個階段獲得收益。

現在也有機會，但是你必須要有一個隊伍做産業研究，同時，華僑城主業不能丢，地産不能丢，文化旅遊也不能丢，只能不斷的更新改造，不斷的創造全産業鍊的盈利模式。

以下是華僑城2014年年度股東大會答問實錄：

現場提問：上次臨時股東大會通過的那兩項議案的實施情況怎麼樣？

劉平春：臨時股東大會通過的一個是關于定增的議題，現在進展還比較順利。

第二個是關于股權激勵的方案，股權激勵方案已經按照程序上報華僑城的主管部門了，國務院、國資委還在進行最後的審核。國務院、國資委去年發了一個新的條例以後，大力支持國有控股公司實行長效的股權激勵，态度非常積極。現在華僑城還在做一些具體細節上的磋商，待主管部門披露進展情況。

現場提問：能不能說一下定增的進度？

劉平春：我們現在把定增程序走完就差不多了，到現在為止，證監會沒有向我們提出實質性的問題，或者說發行過程有問題。當然，結果不是太好預測，還要等消息，華僑城今年還會召開一個股東大會，會上讨論關于土地核查的問題，證監會要到股東大會過一遍。

現在程序性的問題都解決了，就等證監會最後給公司一個批復。定增80%以上是沒有問題了，如果快的話，争取七月份解決問題。

現場提問：國資委對國企改革沒有統一的方案，是每家公司自己出一些方案，然後由國資委來審批嗎？

劉平春：國家這次改革的力度很大，深化改革領導小組各有自己的分工，其中一個政委承擔國企改革的一些政策，還有時間表的制定。現在統一的，整體的國資改革方案還在最後的拟訂之中，並沒有完全出台。

從目前來看，國資委積極鼓勵不同企業去進行嘗試，已經公布了六家試點國企，側重一個領域進行國企改革試點。其他的國有企業分兩個層面，一個層面是集團層面，集團層面還需要等待國資委整體改革方案出台後再确定其走向。另外，集團公司之下的，像華僑城這樣的分公司，國有控股的是統一多進行嘗試，但是必須要有必要的審批、磋商的過程。

現場提問：網上有一個傳言，說華僑城和中國國旅有合並的可能，你也是中國國旅的董事，你覺得有這個可能性嗎？

劉平春：這是一個抽象性的問題，首先，兩家都是國資委下面獨立的企業，相近點是都屬于旅遊行業，歷史上華僑城是僑辦的，有一點關繫。目前這種大集團的合並一定是有國資委的指導意見的，到目前為止華僑城确實還沒有任何可以提供，或者披露的信息。可能性不好說，說不定我們跟中石油並在一起也可能，這個以公告為準。

現場提問：華僑城剛收購了深圳六個舊改項目，這主要是基于哪些方面的考慮？華僑城現在在深圳還有多少舊改土地？

劉平春：這次收購了一個民營公司的控股權，這對公司而言是一個重要的嘗試。公司在深圳的這些年獲得的土地比較少，原因很多，總體來說是深圳市的土地供應量很少。

深圳作為一個經濟大市，土地資源相對來說很有限，且人口密度很高。政府在規劃這個城市的時候，對土地資源的利用非常謹慎，每一年能夠拿出來的土地非常有限，尤其是原來特區之内的土地。

華僑城過去的定位是做高端，希望土地比較集中在原來特區之内，或者說靠近特區的區域，就像寶安這些區域。現在要進一步發展，土地對公司來說面臨很大問題，因此公司需要不斷獲取資源。

這次華僑城和花伴里集團合作，收購他們舊改的資源主要是基于兩個方面的考慮。第一個，公司希望實現一種改革方案，即以公司和民營企業的合作項目作為嘗試，通過這個方式來提高産出的效率，改善公司的經營結構、管理結構。

第二個，花伴里名下還有很多非常具有發展潛力的項目，因此華僑城希望通過這次收購，建立一個渠道，由此公司可以在深圳這樣一個區域内不斷獲取一些優質資源，保持持續發展，解決過去土地資源獲取太少，渠道比較狹窄的問題。

張立勇：現在華僑城在深圳的資源大部分集中在本部，伴随這兩年開發速度的加快，也許過兩年華僑城的土地資源馬上就沒有了。而通過城市更新獲取資源是華僑城重新獲取優質土地的重要途徑，公司會進一步嘗試。

這次公司收購了花伴里的6個項目，可售面積達到五、六十萬平方米，公司會繼續關注這個方面獲取土地的途徑。去年華僑城跟招商地産合作拍得的那塊地也是一種獲取土地方式。總而言之，華僑城未來在資源的獲取上，會通過各種方式取得土地。

現場提問：有人說華僑城的地産、旅遊、文化顯得不夠，華僑城對于養老地産業務是如何考慮的？

劉平春：養老地産确實是個夕陽業務、朝陽産業，公司也在探讨這個事。尤其是，通過綜合某些地塊的地理位置及它所處的區域環境都很适合做這類項目。可必須考慮的是，養老地産怎麼有機地和金融繫統、保險業務結合起來，形成一個非常有效率的運營模式呢？現在各家都在探索之中。不過，雖然現在的盈利模式非常缺乏，但是顯而易見這是一個很值得進一步探讨的方向。

從目前來看，華僑城已經在做的是旅遊文化産業，房地産可能有一些風險，但在旅遊文化方面的發展空間還是非常大的。文化産業和地産結合，再和現在互聯網+技術結合之後，其發展空間和潛力也都是巨大的。

公司一方面是堅定旅遊文化産業和地産相結合的發展方向，同時，也會積極探讨養老等産業的發展。

現場提問：現在我們是文化加地産，現在文化占的比例多一點，還是未來地産會多一點？

劉平春：從産出結構來講，文化的産出結構要超過地産産出結構需要一個漫長的過程，因為這兩者不太一樣。文化也有另外一種表述，比如說我們說制造概念，或者把一些文化設備的制造也當成文化産業，它可能就有比較大的産出。

如果把文化當成一種服務概念，提供某種服務，或者消費服務，就像門票經濟，這是屬于消費文化。因為這類東西最大的問題是它沒有大的固定資産投入，是一次性消費的東西，所以很難形成一個大的收入規模。

從這樣一個角度來看問題，我覺得短期内文化、旅遊收入結構要超過地産是比較困難的。但是我們的趨向是這樣的，第一個，要把重點放在能夠産生長期持續收入的業務結構里面去。第二個，我們在文化這個領域里面，希望直接産出的能力能夠不斷增加，在文化産品構造方面能夠更加多樣化，更加向内容方面進軍。

但是地産作為主要的業務，重要的收益來源，主導性的業務，一定要支持它發展。所以我們並不是想說未來改善這個結構，是文化能不能趕上來的問題。

現場提問：剛才說到文化，現在很多人搞創客，那創客對于華僑城來說只是一個提供場地的收租金的甲方，還是從中收到其他的收益？只是一個出租發展的模式嗎？

劉平春：就目前的情況來說，華僑城還是一個出租方，是物業的所有者，首先把物業出租給大家來做這個事情。

第二個，我們通過文化的手段，包括辦一些活動，做個OCT的藝術中心，辦展覽，定期的組織演唱會、展覽會等活動，活躍這個地方氣氛，增加這整個LOFT的園區氛圍，這是我們做的。

華僑城自己目前所收益的部分主要是租金部分，這里面有一個很重要的問題，我們也在想這個問題，就是角色定位。首先華僑城是物業提供者，是整個招商和氛圍的營造者，因為這個需要有人很好的去經營它。現在很多人做這個東西做得不太好，其中很重要的原因是沒有一個很好的精心管理和運營機構，讓它具有活力，具有吸引力，這是華僑城要做的。

其實華僑城應該有第三種角色，在自己的工作範圍内，在認為需要發展拓展的一些領域里面，參與創客活動。華僑城現在很關注這個東西，因為這是萬衆創新的理念，創客有很多在初級階段是個人行為，他靠個人的創造力和興趣把大家聯繫在一起。

華僑城應該成為一個培育者，在适當的時候通過資本投入的形式介入，幫助創客獲得成功，然後再在那個階段獲得收益。它不是一個直接的收益，而是一個機會，一個尋找機會的過程。

現場提問：這個事情放到股份公司的層面，當成一種戰略考慮，而不是租金收入，多花點精力是不是更适合？

劉平春：是有這樣的，現在有一些做房地産企業做得很好，集中式幫助解決創客的問題，減低投資者的成本。當下流行的一種模式是開發商把樓出租給小企業辦公，小企業都有他自己發展的背景，通過信貸服務，政府願意支持，這些小公司就在這個樓里面成長起來。

另外一種模式是，小企業跟開發商之間有協議，租金很便宜。甚至這棟樓里面可以免費租給你，但是當你A輪融資進來之前，你給我一個進來的機會，這就是萬衆創業。作為房地産開發商，能不能成為一個投資商，或者一個投資平台，在對接物業性的收入情況下，提供一個進入新的産業、新的企業的機會，現在有很多人在做這個事情。

當然，這里面不見得我要控股他，科技産業去控制他也不好。文化科技公司三年成長了十倍，他要是上創業闆絕對是綽綽有余的，但是他上不了，因為我控制了。

所以要改變思路，對這一塊就是做投資，不做天使投資，天使投資拿了錢就走，我們要做參股股東，參股進去有收益，扶持他發展。

華僑城這個企業不算新，但是華僑城過去做文化旅遊，跟科技也會結合，所以對這方面有很強的興趣。現在也有機會，但是你必須要有一個隊伍做産業研究，同時，華僑城主業不能丢，地産不能丢，文化旅遊也不能丢，只能不斷的更新改造，不斷的創造全産業鍊的盈利模式。

現場提問：目前這方面做得怎麼樣？

劉平春：到目前還沒有到達這種狀态，還需要改進，這是一個可以獲得機會的過程。比如說你在我這個地方成立一個公司，等以後你成為上市機構的時候，我們希望能夠參與到其中。

現場提問：現在是不是物業公司在跟他們接觸，股份公司是不是有更多介入進去的機會？

劉平春：現在是屬于房地産公司下面的一個結構在運行，華僑城專門有一個叫創意園公司。

現場提問：華僑城股份公司應該成立一個公司，去考察這些小公司，看哪些是值得投資的，适當給一些扶持，或者參股，或者風投都可以。

劉平春：謝謝你的建議，我覺得華僑城确實有很多潛力去挖掘，有很多機會，這是一個很好的創業時代，投資時代，對華僑城這種老的傳統公司來說，應該進一步去開拓思路，如此會找到很多好的機會。