2015博鰲房地産論壇主題論壇：産業地産革命

主持人：尊敬的的各位來賓，下午好。歡迎大家回到2015博鰲房地産論壇現場，今天下午，更多精彩的演講和對話會繼續上演。

調整年代，房地産企業轉型成為潮流，不斷變化中的行業正在孕育着模式的革新，互聯網思維在地産圈盛行，行業與企業需要探索的鑰匙，那麼路在何方？

我們今天下午的大會主題是：産業篇：轉型與變革

接下來，馬上進入下午的主題論壇：産業地産革命

轉型機遇與挑戰，促使産業地産熱潮叠起，各大房企紛紛轉型介入，新形勢下産業地産蛋糕怎麼分配？

下面，我們首先請出這場主題論壇的第一位演講嘉賓：億達中國執行董事、大連軟件園股份有限公司總裁高炜先生。高炜先生的演講題目是“互聯網+”風口産業地産如何起飛？有請高炜先生。

高炜：今天下午比較困，上午也是從早餐會開始，所以我盡量講得簡短點，不多占用大家的時間，也希望跟大家更多的來研讨。

我今天發言的題目是按照組委會的要求，希望能夠談談互聯網跟産業園的關繫，我更多的想，下一步我們更多在面對轉型，因為今年的博鰲地産論壇主題就是轉型中的房地産。産業地産跟我們通常所說的房地産住宅地産，它在過去的30年經歷是一樣的。過去我們經歷了從短缺到現在供大于求或者供求平衡的階段。按照過去的實踐，億達非常有幸或者碰巧進入這個領域，所以近二十年的經歷，使得我們有更多的面向未來的我們自己的思考，所以我也想把我們的想法或者是經歷跟大家分享，從我們來做産業地産這樣一個時間跨度來說，我們大概把我們所做的分成了昨天、今天、明天。

昨天我們更多是在一個沒有非常好的産業園區能夠适應我們企業發展的階段下，更多的我們還是做了比較基礎的工作，所以我們叫做空間提供商。今天更多的企業在産業地産上都是把他們的專注力轉向了運營和服務，我想未來希望我們的角色能夠成為我們園區入駐企業他們的合夥人。

億達有幸進入這個産業地産是從大連軟件園開始，有非常特殊的産業背景，這個産業背景就是軟件和服務外包，在中國大體上也是在上個世紀末經歷了一個快速發展的階段，這個快速發展階段跟全球産業的分工布局，特别是軟件外包，大量的這種業務從Y2K開始，全球的分工開始，大連有幸是在這樣的領域中，由于它的多元的服務能力加上比較好的人居的環境，配合上我們做了一個很好的園區，所以有幸在這個領域中得到了快速發展。所以産業地産實際核心還是産業，我們通常說來看居住，看住宅産業，今天大家更關注的是人口的導入，實際上産業地産的核心是産業，如果再放到一個城市中，未來的城市的發展實際是産業的競争，城市的競争也是一個産業的競争，這個産業的核心才能夠導致未來的每一個城市的核心的競争力都是跟它相關的。

由于有這樣的機會，我們來做這樣一件事情，在中國的産業地産領域中，它也是非常特殊的，我覺得它有兩個特殊的地方。

第一，這個領域不是市場充分競争的領域，因為這個領域至今政府仍然還是占據着非常大的主導地位。所以很多的産業園區、開發區都是結合在一起的，而這里面大部分有政府投資和國有企業來投資管理，至今我們看到很多這樣的成功園區也都有這樣一個大的背景。第二，它的特殊性在于它還是小衆，相對來說每個地區的産業特征不同，所以它不具有完全的跨區域之後的可復制性。

作為億達來說，在過去我們做的由于在這個領域中的特殊性，我們得到了大連市當時非常好的政策支持，叫做關注民辦，所以我們也有機會，由一個民營企業自主來從事的科技園區、軟件園區，從投資、開發到運營的角色。按照這樣的角色，由于做得比較早，所以有幸做了很多中國的第一。

從案例來看，無論是大連軟件園，還是我們走出大連之後，在武漢、天津、蘇州，我們做的其他園區，都按照這樣的模式在過去我叫短缺時代，就是沒有跟相匹配的适合于這些企業的工作、生活、居住、教育、交流相關聯的，所以我們更多實際做了一個産業新城，做了一個産城一體化的開發。通過這個時間，經過20年的時間也積累了一批優秀的客戶，不僅是在大連武漢，在全國很多園區。

産業地産發展的第二個階段，在空間上越來越多的已經具備了這樣的載體，由短缺應該走向供求平衡，甚至今天一定程度上說已經供大于求了。所以園區之間的競争更多的要依賴于服務和運營能力的提升，這個也是自然而然的發展過程，所以在這個發展的過程中，我們作為一個企業自身要去蛻變我們的服務能力，我們能夠為客戶提供更多的端到端的服務，這種服務能力有B2B，也有B2C的服務。

特别是軟件企業，大量基于人的，所以像教育、培訓、一些公共的技術研發平台、一些政策的支持都有效的實施，通過市場化的方式來做。億達也是通過過去這麼多年的積累，我們把我們的能力也是做了一個提升，就像今天中午午飯歐派講的，他從原來做家居産品，今天做家居一體化的服務提供商一樣，他能夠更多的為客戶提供解決方案。

我們也是希望能夠直接服務我們的客戶，甚至可以服務于政府，服務于其他的開發商，做輕産的輸出和輕産的合作，所以從産業的定位、到規劃、到建設、到企業的服務，各個方面招商的領域都形成了我們服務的能力，在這個實踐的過程中，我們也有很多的一些經典案例，包括大連，我們從IBM12年前從一個人開始到現在發展到八千人的規模，我們也是從IBM的解決方案中做了很多服務的創新，我想更多講講因為大家都在看轉型。

未來的轉型第一個對中國經濟來說就是産業升級，怎麼淘汰過去制造業過剩的産能，第二個就是城市的升級，今天我們即使是在一線城市的主城區以及邊緣地帶，實際還有很多工業化時期遺留的遺址，工業化園區已經不再适應今天的載體，所以工業再造也是一個重要環節。在這個新的形勢下，産業地産也好，産業園區也好，都面臨着一個新的挑戰。

怎麼樣面對這樣一個新的挑戰，我們也做了我們的思考和實踐，我們正在朝着這個方向進行轉型，未來可能有多種途徑來做，我想在做好我們提供硬件載體之上，更多的要做入園企業的他們的合夥人，能夠跟我們入駐的企業進行深度的聯姻，這種深度的聯姻是包括方方面面的。

我們希望能夠從初創企業，創業型企業的1到15個人，我們給他提供這種創客的空間，到15人，到200人，我們通過多樣化的園區和park，企業成長到一定程度了，他需要一定載體，我們提供CT級的産品，在每一個類型的産品中，都能夠滿足我們的客戶需求。過去像大連軟件的成功更多依賴于跨國公司，我們做好服務就可以了。

但是面向中國未來成長和轉型，我們将把更多的注意力轉向快速成長型的科技型企業，對這類型的科技型企業，我們就需要不僅僅是做一般性的服務，所以我們希望能夠把我們投資的功能嫁接上去，我們能夠從天使基金、風險投資到包括小額信貸各種類型的金融服務、創業服務都嫁接在我們入園企業深度的合作中。只有這樣才能夠解決我們的入園企業成長中面對的問題。

從另外一個角度來說，我們将來收到的房租和服務性的收入，我覺得這個可能不是我們将來利潤的主要來源，真正作為一個産業地産和産業園區的話，将來可能收入中的一半或者一半以上，超額的利潤來自于對我們園内核心企業的投入和投資獲得的收益。

因為這種收益對投資者來說，我們的成功的概率會更大，我們在營造着這樣一個場景，營造着這樣一個環境，而且在每一個城市、每一個區域中，我們可能會細分一些行業，把産業鍊進行深度的連接，這樣的話使得我們入駐的企業本身也能提高他們的成功率。事實上這些年我們也是這樣做的，只不過還沒有完全形成一個繫統，希望通過這樣一個過程，能夠使得我們企業的發展成長有更好的，不僅僅是空間、不僅僅是一般性的服務，而是能跟他們緊密的聯合。

現在我們已經對我們的一些企業做了這樣的投資，有的也已經是在新三闆，有的在主闆已經做了主闆的申報。所以通過這樣的過程，我們完成這樣的轉型，希望創業者的時代或者說是快速成長型的科技型的企業，這個時代能夠給我們提供更多轉型的機會，我們也希望能夠未來更多的同行包括金融界的還有開發商來進行合作。謝謝。

主持人：謝謝高炜先生，我們繼續請出下一位演講嘉賓，有請：萊茵達控股集團有限公司董事長高繼勝先生。高繼勝先生的演講題目是：從房地産到構建體育生态圈，有請高繼勝先生。

高繼勝：朋友們大家好！我演講的題目是從房地産轉向構建體育生态圈的主題。

今天上午我們用很多的時間讨論中國房地産處于什麼樣一個歷史階段，大家形成了一個共識，是中國房地産的一個時代已經過去，一個新的時代已經開始。這個時代的特征是什麼呢？就是絕大多數房地産企業中，普遍意義來說是面臨着考驗。

很多開發商說，我的日子還好多，但是我認為這不夠坦誠。從普遍意義上講，放眼中國大地，大多數房地産企業目前日子都非常困難。為什麼？我們說一個新的時代，另一個房地産時代已經開啟，因為供求關繫發生了變化。但是它的背後是人口和人口結構産生的量化而導致的市場結構和市場需求的變化。

我們看到房地産總銷售量已經達到最高水準，但是它集中在發達城市、沿海城市和北上廣深等一線城市，這種是什麼現象？因為這些城市的人口是流入的，這些人口的結構是年輕的，是具有有效消費能力的城市人口，但是相當多的城市面臨着兩個大的問題，一個是人口結構的老齡化，第二個是人口大量的流出。上半年據不完全統計，東北三省的人口流出是兩百萬人，相當多的城市快速的進入了老齡化，比如說浙江省嘉興市就是最早進入老齡社會。

所以說人口與消費這個經濟學的原理出發，我曾經在2004年的時候就寫過一篇文章，我大膽猜想未來的中國房地産走勢。2008年和2009年的調整是我在那篇文章的一個節點，並且大膽猜想，2023年将是中國房地産正正的拐點，為什麼？因為2023年才是中國全面進入老齡化的一個新的時期。所以這個時期，房地産的下滑是必然的，所以人口結構的變化，導致市場結構的變化這是歷史的必然，是不可抗拒的。

在這樣的形勢下，我們可以看到一種形象，房地産的生産要素和房地産的優質資源快速的向全國的優秀企業轉移或者說集中。這就會為未來房地産創造了一個全新的集約化經營的條件，這也是一種歷史的必然，不以人民的意志為轉移的。但是對于千千萬萬的中小房地産企業來說，這就直面一個深沉的考驗問題，這些企業未來怎麼走？

千萬個中小企業面前的路子我相信只有三條：第一條，就是被收購和兼並。經濟發展的一個根本規律，就是優勝劣汰和收購兼並将會成為中國房地産一個相當長時間的主旋律。這是一種可能性，你被收購，你拿到人家的股票股份或者現金，你繼續在這個行業里面從事你的工作或者你完全淘汰出局，這是一種可能性。

第二種可能性，我這個房地産商如何嫁接互聯網和新的概念、新的技術、新的觀念、新的手段，繼續從事房地産。70年的日本大鹽摩托車廠有三百家，但是到了今天也只有三家的摩托車整車工廠，過去那些企業到哪里去了呢？就是被收購兼並以後，成為這個行業里的零部件的供應商，或者這個行業的服務商。所以這種我認為叫做升級，不叫做轉型。

第三種情況，那完全是要華麗轉型，這就叫做政策的轉型。這三個未來的路我認為是擺在我們面前必須做選擇的而且必須回答的問題。面對前的路是墨守成規還是改變自己、實行轉型這是需要我們回答的。但是很多企業領導都在歎息，他說我轉型那是找死，不轉型呢？現在又很困難，銀行逼上門來了。還有很多的中小企業，因為他們往往利息高于銀行的成本，這些成本一旦到期都要逼上門來。這種情況下，你會走投無路的，所以無論是升級轉型，都必須做出抉擇。

許多人說，我們等着吧。等就是等死，作為企業家來說，不斷的探索，不斷的改革，不斷的前進永遠是企業家精神根本的體現。所以活我們要活得精彩，不要慢慢的随着時間的推移而慢性自殺。我這不是危言聳聽，而是廣大的企業構成這樣一個問題，構成這樣一個面臨生死的問題。

面對這樣一種考驗，這樣一個歷史的關口，我們來一個昂首闊步的選擇，徹底的轉型。我們是選擇轉型，當然說轉型不是這個産業不要了。我們房地産很多的老總是挑着一擔玻璃瓶子，你立馬轉身趕快急刹車，那你這些玻璃瓶子全打碎了，所以轉型也是一個過程，是你怎麼把老的房地産怎麼安頓好的問題。

所以我們上市公司，萊茵公司已經改名為萊茵體育發展有限公司，我們将從上市公司向房地産尤其是住宅這一塊剝離出來，剝離到集團公司來，是不是今後我們房地産就不搞了呢？不是，我們是要搞的，房地産要升級的搞，要尋找市場的搞，要有新的模式來搞。

我們為什麼說中國房地産進入了一個白銀時代，白銀時代是有價值的時代，它比其他行業更有價值，因為它不是鐵器時代，不是銅器時代。白銀時代比鐵器時代銅器時代更有價值，因為房地産未來城鎮化還有很大的空間，未來工業地産、養老地産、旅遊地産還有很大的空間。

我們發現的是體育地産，體育地産的前景非常的廣闊，體育地産什麼概念呢？中國現在的城市人口大概是六千九百五十萬的城市人口，大約平均每人兩個平方米，就是四億平方米的空間。但是現在不到兩億平方米，也就是還有一平方米的空間。經過三大運動會之後，是2.66的體育面積，而比較發達的浙江省才只有1.86平方米，這些所謂的體育地産是什麼呢？就是體育場館、體育公園、體育教育、體育競技、全民體育運動的種種空間，這就是一個巨大的進口，我相信現在中國的房地産公司從事于這個地産是少數，這是我們萊茵達對于地産的發現和選擇。

作為上市公司100%的地産公司，這個方向的選擇並不是一帆順風的，也不是企業領袖拍腦袋一夜之間可以轉變的。所以方向的選擇是來自于企業領袖的直觀感覺和企業團隊不斷的試錯加上很大的偶然性，才找到了方向。方向對了，前進就是發展，方向錯了，前進就是倒退。

所以三年來，萊茵達2013年我們提出，萊茵達要實行一體兩億的發展路線。我們曾經做過礦業，但是撞了南牆失敗回來了。我們曾經想過做醫療，但是發現這個醫療産業已經充分競争。我們曾經想過用收購的方法，月我們的資金實力收購你，但是估值30倍你要嗎？我們曾經想過做天然氣，從理論上講，新能源前景非常的廣闊，然而天然氣以國有企業為主導，已經滲透到城鄉各個毛細管，空間也很狹窄。但是這次偶然的機會，我們找到了萊茵達歷史上轉型發展的步伐，這就是體育。

體育承載着廣闊的天地，根據發改委初步的估計，在未來的五年内我們國家的體育GDP可能産生五萬億，但是根據我的調查研究發現，遠遠不止這個數字，它可能是五萬億，八萬億，甚至十萬億的可能性都是相當大的。因為，有更多的企業，更多的資金，更多的社會資源投資到這個領域里來，如果你要進行轉型，我認為非常非常重要的，是你企業領袖有沒有準備好，有沒有這麼大的決心，因為轉型非常困難，你的團隊、你的企業文化、你的相關産業鍊都會制約你的轉變方向。

首先是你的領導是不是下定了這個決心。第二，決心下定了，方向找到了，你有沒有對這個新的産業有深刻的理解，對未來的發展有充分的估計，更重要的，你有沒有理論上的準備。大家認為，企業轉型跟理論有什麼關繫？對應一個新的領域，如果沒有理論上的準備，你倉促轉型，失敗就在你的面前。所以萊茵達之所以大膽的，勇敢的轉型，是因為我們早已在理論上做好了充分的準備。

去年我發現了，體育産業四化，第一市場化，體育産業的全部内容就是四化，體育改革的方向就是市場化，中國的體育産業與美國差距太遠，如何市場化？我們首先要國際化，我們要引進國外的體育機制，引進國外的體育的競選項目，包括NBA。

第三個就是體育産業的證券化，一個産業要發展，沒有證券市場不行，一個國家要騰飛，中國夢要實現，沒有資本市場也是不行，大家覺得資本市場很讨厭，一天一個變，今天又下跌了，但是要知道中國的一路一帶，中國夢的實現，沒有強大的資本市場怎麼行。十九世紀的英國資本市場，二十世紀的美國紐約資本市場，這是不可違背的規律。

第四個是網絡化，時代已經發展到今天，任何一個産業不跟網絡嫁接在一起是沒有生命力的，甚至可以說是沒有明天的。因此體育産業必須網絡化，所以圍繞這四化，我們萊茵達這短短的半年里面，我們收購了一些企業，我們接下來還要進行一繫列的動作，所以體育四化是體育産業的全部。

更重要的是企業内部的機制和基因，去接受一個新産業的挑戰。同時我們還必須在新産業上有規劃，有報復，不能從平庸到平庸。所以建立一個企業的生态圈。朋友們，轉型的路是沒有循序的道路，别人的經驗不是普遍真理，轉型之路在企業家的心中，轉型之行山重水遠，然而路就在腳下，讓我們英勇的前進吧，謝謝。

主持人：謝謝高繼勝先生的演講，請您回坐休息，接下來有請：光谷聯合控股有限公司主席、總裁 黃立平先生。有請黃立平先生。

黃立平：我是第一次參加觀點地産的博鰲論壇。我剛才問了一下高總，好像産業地産的議題以前沒有搞過，我想可能有這麼一個原因，就是整個以住宅和商業地産為主流的房地産市場，大家感覺到它的前景不可持續，增長空間有限，利潤越來越窄。同時，城鎮化普遍又需要産業為基礎，無論什麼原因，無論自身的條件如何，現在很多企業都轉向或者開始從事産業地産。

其實，産業地産這個概念可能理解起來，大家往很多公司去對号的時候有很大的差别。如果我們用房地産的邏輯來講産業地産，它必須是有這麼幾個要件。首先，它得有土地，第二，得在土地上進行規劃設計建設出産品，然後經營這個産品，這叫産業的房地産。如果說僅僅是經營土地，盡管叫産業地産，我覺得恐怕還是一個不完整的産業地産，所以有很多企業實際上在比較大規模的開發中，並沒有去做産業園區的産品的開發和經營。而是這些土地去經營土地，去住宅上去開發産品，這是一種模式，但是這未必是我們講的産業地産。

用房地産的邏輯講産業地産，我最近走了十幾個城市，看的項目比較多，出問題的項目也比較多。上午聽了一個數據，我推測這個數據跟産業地産有關，我們去年的商業和寫字樓市場供應兩億平米，消化了兩億平米，庫存還有兩億平米，如果這個用于産業發展的不動産放在里面統計，這個數字一定是有很大出入的。

我了解很多城市，比如說北京的亦莊，它在房地産去年說只有八萬平，但是你去看只有三萬平，其他數據我們不知道，所以供應量、存量究竟是什麼數據，我覺得這還是值得深入研究，這也是房地産領域里往往忽視的地方。所以現在的總體狀況是進入的企業很多，開發的項目很多，大部分事情是要麼說的是這個幹的是那個，幹的不是一回事，這樣的項目最終是會有問題。

第二就是項目本身會出問題，總體上講，從十幾年對産業園區的歷程來看，總體上是伺候于住宅和商業地産，到今天還很難總結出，因為最大的企業就是經營到五百萬平米左右的存量，一年可以賣到三十萬，五十萬平米量的企業不多，沒有巨大的量里談模式是談不通的，你這麼多項目未必談成模式。

總體上講，現在絕大部分做産業園區開發的企業，還是在借鑒過去的住宅模式，也就是相對高的杠杆，快周轉，以銷售物業為主導的模式。如果我們把房地産能夠叫模式的住宅上，這是以萬科為代表的模式，投資型物業無論是從歐洲美國還是香港來的成為模式，兩者結合的可以叫做模式，除此之外其他的都不能叫做模式。在産業地産上多數還是在學住宅模式，這肯定是做産業園區走不通的。我現在遇到很多來探讨的，大部分還是在這個思維的。

所以我想今天簡單的講一講産業地産未來，就說我們從今天來看要做這件事情，1.0模式是肯定走不通了，加一部分服務，你這個企業有一定的服務資源和能力，把這些加到園區去提供服務，我覺得今天做這樣的事情也已經完了。可能只能是講我們真正做的，高總剛才講的很多是共通的，3.0模式做産業園區還有得做，但是這表路比做其他的地産都要艱難。

原因是，你服務的是企業，是産業，首先你得懂産業，懂企業，懂産業規律比懂商業規律更加復雜。早上陳先生講購物中心的模式，其實你把它分析一下，相對規律還是好掌握的。但是産業因為有不同的行業，它有不同行業的具體規律，有政府規劃和不同行業具體規律的疊加的新的特點，有不同的成長階段的不同的需求，所以你要能夠繫統的為各種産業提供空間服務，這是一件非常困難的事情。

如果說沒有做好充分的準備，沒有足夠的經驗，做一個項目精心的做，在某種特定情況下還是有可能成功。但是把某一個城市的某一個項目的成功，拿到其他的城市去復制，絕大部分會出問題。走出這一步，能夠在五個以上的城市把産業園做成功的，我覺得咱們可以考慮來談可能的模式。

這里面有一條我覺得是比較重要的，就是一定要用去地産化思維，不能以快消高杠杆方式做，不僅風險大而且走不通。住宅這種投資可以比較長時間的預售，你做一百多米的樓，可能兩年前就把錢付給你，用銀行的按揭拿回錢來。但是産業不會這麼做，所以它的核心是必須你把房子做好了，找到了用戶，能夠真正跟他對上号，為他提供服務。所以你要用那樣的杠杆模式來想。

所以去地産化思維是在目前這個時代要做産業園區非常重要的一個思維方式。只有這種思維方式，你才排得出一個項目開發的全周期計劃，說什麼時候開始預售，在一年兩年時間内能賣多少，你的第二期什麼時候開工，我覺得是排不出來的，我們幹了那麼多項目都排不出來，這個指導計劃必須建立在一個新的思路基礎上，執行率才能達到70%。

第二，有了大量的服務資源，剛才高總我覺得走的路是對的，你在園區有十萬，二十萬，已經有這樣的人群了，這些企業之間有頻繁發生往來的條件和價值，這個時候空間上的價值體現出來以後，做平台化的建設是具備條件的，比如說你這里有上千家企業，做信息化服務，把一些常用的軟件全部倒到線上來做，以服務為主要目的，而不是賣軟件的方式，那我覺得就可行。這種平台未來可能對園區的運營來講，比社區商的要靠譜，現在大家都在說O2O，那些重度垂直的互聯網公司已經覆蓋了，這個我們可以再過三五年冷靜的看這件事情，我覺得物業公司還是應該把物業服務做好，把你的設施設備管好，使你的整個服務能夠更高效，而不是輕易的導入到社區的電子商務服務。像高先生講的，你想這麼做，但是最後付出的代價毫無收獲，所以這個平台是可以謀求的。

第三是定制化服務的繫統化，這是我們現在也做的，你一個大規模的建設，比如說一百萬平米，你怎麼能夠做到真正和企業的空間結合，他們的工藝流程不一樣，人員不一樣，成長到現在可能十幾個人，未來可能幾千人，你在這個區域内怎麼滿足他們的增長需要，不是像過去一樣把房子賣完就沒事了，你是一個持續的空間，有活力的空間。另外，在這樣的前提下，融資的多樣化這也是非常重要的事情，這也是我們這兩年在下決心解決的問題。可能未來有兩個方向，一個是以自有産權為主，這部分可以用衆籌，各種方式把股權開放。另外是收益權的衆籌，這個我們現在也在探讨，怎麼把一部分投資性物業大包小包打好以後發行給不同的投資者，這個可能在10%以内的收益，在園區里面的收入是可以達到。

另外産業園區里面，剛才高總已經提到了，我認為是空間加創業投資是一個真正具有戰略意義的方式，或者說以後如果要成為模式，有可能成為一個模式，這就看你能夠在這個空間内真正的成就多少企業，如果你這個産業園區的開發真正有價值的，就是能夠在你這里找出很多好的企業，而這些好的企業，他們可能更具有未來價值，如果你把空間跟他的未來價值綁在一起，你的轉型也好升級也好，不會受到房地産行業的未來增長壓縮的限制。你可能就會有機會更好的跟未來建立關繫。我就講這些意見，謝謝。

主持人：謝謝黃立平先生的演講，請您回坐，稍事休息，接下來有請：
星河灣集團董事長助理 譚偉江先生。譚偉江先生的演講題目是：還有什麼讓我們感動。有請譚偉江先生。

譚偉江：各位行業的精英大家下午好！今年是博鰲地産論壇15周年，在這里僅代表星河灣董事長對大會致以衷心的祝賀及感謝。

這15年也是中國地産高速發展的15年，在這個過程當中也發生了很多令人感動的一些人和事，今天早上的論壇也好包括剛才很多嘉賓分享的觀點也好，使至今日，往下走的15年，到現在還有什麼為之感動的呢？我們會為無限的擴張感動嗎？我們會為獨霸一方的土地資源感動嗎？我們會為大數據感動嗎？有，曾經有，曾經會，但是可能無限增大的公司規模帶來的是戰略管理的瓶頸，暫時的資源占有早晚也有枯竭的那天。大數據如果濫用後果也很可怕。

我們從自己的觀點去看，曾經我們為中國房地産做出的一點點滴，我們也曾經為萬科作為産品研發做出的努力，我們為之感動。我們也為SOHO的創新空間為之感動，我們也為參與到旅遊地産發展的雅居樂清水灣，他們對中國旅遊地産的開發感動。

在早上的論壇當中我們各位的嘉賓都分享了很多在産業轉型，在我們時代的背景下，我們如何去進行改變。星河灣作為一個比較獨特或者說比較執着的一家企業，在這個時代大潮當中，他應該是怎麼樣的态度。早上我們都在說變，我今天下午想說，什麼是不變的？星河灣我們認為，我們品質，我們堅持的工匠精神是不變的，這也是我們這麼多年發展過來，以及未來我們繼續要走下去，我們認為它是一個競争的根本。接下來請允許我用黃博士的介紹為大家回顧一下。

在屏幕上我們看到的是廣州星河灣從開始揭開紅蓋頭的那一刻，呈現的一些景象。舍得用心創新，這幾個字是口号，但是的确滲透到我們每一個人，每一個從業人員當中，也滲透到我們對每一件事的态度。這幾個字寫出來容易，但做起來難，我們能堅持到現在更難。所謂的五把尺子看上去很儉樸，但是無論從品質、品德以及品牌都有所涵蓋。

簡單過一過整個星河灣集團從2001年這15年我們發展的一些歷程，從2001年開始，我們看到這是廣州星河灣的前世今生，右上角是當時江岸邊的原型，從打造到真正呈現之後的形狀，這是2003年的園區，這是完成之後的，這是我們的樣闆間。2005年我們來到北京之後，我們對原先的地塊進行了大面積土壤的改造，也引進了一些原本不适宜增長的植被，這些也得到了一些政府部門的肯定，也聯合出書。2009年，我們分别在浦東、廣州等地重新刷新了當年多個項目的銷售記錄。

我們想講的是，到現在2015年，星河灣在整個産品，我們在整個發展的路子，我們該往哪個方向去走？剛才我們也提到，品質、工匠精神是我們在接下來我們堅持的重要的方向。

記得在五年前，我們董事長黃總也提到，其實裝修産品戶型這些都能夠復制，包括目前在這種模式或者這種規模的産品，在中國市場上很多，但是我們注重的是我們要提供一種生活的方式，其實在五年前我們也是從大規模精裝的高端社區，我們想進行到一個國際化的生活方式的引領。其實通過這幾年的發展、嘗試，我們也嘗到了其中的一些回饋，它為我們帶來了很多優質的客戶，也為我們拓寬了視野，包括我們對産品的打造，包括我們對社區生活的營造，他給予我們很大的反饋價值。

歸結起來，我們能夠堅持發展所謂創新發展五同步是八大文化體繫。首先建築文化，這是廣州我們最近在星河灣半島園林呈現出來的景象，包括兩棟徽派古宅也放在里面點綴。環境文化更不用說，我們現在更注重的是紅線内以及外的所有環境的打造，這是在紅線外的打造。

第三，我們認為所謂的生态文化包括兩重生态，第一是自然生态，在我們園林當中，我們的這種健康自然的生态環境以及鄰里之間的鄰里生态環境，這兩種生态環境是我們都注重要打造的，注重兩個生态的打造，我們覺得是對業主一生的尊重。

第四，這句話是我們每天必須要背，不是老闆要求，但是是我們知道要做的每件事，它的指導方向，就是精益，精耕細作，精益求精，這是我們必須要牢記的東西。我們可以分享一下，看一看我們做出的圖案，包括我們細節的處理。

第五，品質文化，作為中國品質地産的先行者和堅定的堅守者，我們高舉品質的大旗，接下來我們要做的項目，進駐的城市，這也是我們堅定不移的信念。第六，貴族文化，我們可以把它理解成圈層，這是我們前期做的圈層活動，剛才提到的我們要打造的生活方式也是圈層文化不可或缺的一部分。

第七，家族文化，怎麼理解家族？我們做的都是大戶型，在前期我們對産品的多套房的設計以及我們一直在堅持的中西餐廳的産品打造，以及最近準備在上海浦東推出的我們有108方跟118方兩房的微豪宅的産品，都是源于我們對家族文化或者是對于豪宅社區的研究，我們研究它的方方面面，研究它的需求，因應這些我們做的探索。這幾張照片是我們準備在浦東推出的微豪宅的效果圖。

第八，國粹文化，大家都知道我們之前也一直在推我們的粵菜文化，在推我們的第一居所，在倡導我們今年所講的生活文化涵養以及我們的琴棋書畫詩酒茶的文化，這些都是滲透在我們整個企業發展中的一些文化理念。

最近我們在西安青島，上一年我們在沈陽也分别進駐了這三個具有文化跟歷史底蘊的城市，憑借我們的品質，也憑借剛才提到的對于這種産品的執着，這三個城市的業績也獲得了當地市場的接受。

2015年，我們還是重申，作為企業，作為星河灣，我們要堅持每個企業都應該挖掘好我們自己的核心競争力，有執着，有堅持，我們要做的其實一定只能做讓人感動的作品，謝謝大家。

主持人：謝謝譚偉江先生的演講，請您回坐休息，有請下一位演講嘉賓：中城新産業控股（深圳）有限公司董事長 劉愛明先生。劉愛明先生的演講題目是：中國地産的窄門選擇——産業地産，有請劉愛明先生。

劉愛明：星河灣是一家令人尊敬的企業，确實上半年我理解是把房地産制造業做到了極致。可能大家看到這個題目叫産業地産窄門之路，這個窄門是聖經上的說話，走的人少，窄門難走，但是用聖經上的話來說是走上天堂之路。為什麼有這樣的想法，也利用這個機會來跟大家分享一下。

我上午也說，我做地産做了二十多年，是不是只有房地産行業沒有被互聯網颠覆，大家覺得房地産還好，商業被颠覆得比較厲害，房地産好一點。但實際上房地産也不好，其實颠覆已經到來，只是你沒有感覺。上午我也說了這個觀點，最大的颠覆是什麼呢？房地産商無論是住宅商業還是産業，這些地産經營的無非是空間，我們這個會議室就是一個空間，空間有它的價值，這個價值原來有一套定價體繫，但是在互聯網時代，這個定價體繫變了，不一樣了。之前值錢的也許變成不值錢了，不值錢的也許變得值錢了，做法也不一樣了。

所以嚴格來說，想到這一點你會冒冷汗，你賣的這個東西定價都已經不是原來你想的定價體繫了，你這個行業就會被徹底的颠覆掉了。因為時間關繫，這個就不展開講，如果說商業、商場，三萬塊錢一個平米就來了，但是你未來的租金支撐不了了，客戶變了，商家變了，這個是很要命的事。我們搞了十幾年房地産，怎麼解讀一個城市實際上都不一樣了，不是你原來的認知了。是不是未來還是地段的問題？我不知道，要去探讨，互聯網的虛拟空間來了，确實對實體空間有非常大的打擊，但是這些人幹的是實體空間的生意，所以問題在這。

這個就是我說的互聯網颠覆了空間價值的排序，為什麼呢？可能大家覺得空間價值的排序變了呢？我來給大家說一下，他客戶變了，剛才舉了商業地産的例子，商業地産的客戶是什麼？租戶。租戶現在受不受品牌影響？當然受，LV能跟幾年前的LV一樣嗎？LV今年也很緊張，比在座的還緊張，一般的商家更是這樣。因為它變了，所以空間的價格就變了。寫字樓也變了，寫字樓的客戶是企業，企業變了，變得很大，像傳統的北京CBD，租金六百五百，都誰在租？你數一數，金融企業在那租，他們的日子現在好過嗎？銀行已經零利潤了。房地産商在那租，今天房地産商日子好過嗎？你能有原來的利潤嗎？如果有現在也不談轉型了。五百強現在在那租，現在他們的業務也大幅度下滑了，那這租金怎麼維持？客戶變了，客戶為什麼變了？因為互聯網把他們改變了，銀行業也不好做，互聯網金融來了，所以我們思考一下，互聯網颠覆了這個行業，把空間的價值排序，把這個秩序就變了。

所以說在這當中我們為什麼說産業地産，産業地産你的客戶是企業，企業變了，如果企業不變，我倒覺得沒什麼機會。企業變了才可以賺錢，客戶不變不可以賺錢。如果說住宅客戶，這幾個住宅商業産業相對來說，住宅客戶變成不大，你今天搞住宅有多少機會？我不知道。已經沒有多少機會，因為客戶不變，不變就沒有多少機會。變就有機會，所以實際我為什麼說産業地産是一個窄門的選擇，就是因為它變了，從這個意義來講，也許商業地産同樣有機會，商業地産在中國有大量的機會，原來老一套的玩法，今天變了，再搞個商場不是原來的搞法，空間的價值變了，使用者的要求變了，所以說你的玩法就不一樣，所以說才有機會。

同樣我也是這麼認為産業地産，諸位想一想，未來的企業是一些什麼樣的企業？傳統的制造業現在大家都在談，都要加互聯網，不知道加不加得上去，制造業的轉型在中國占了半壁江山的企業，制造企業要轉型。現在我沒聽說哪個企業不要轉型，新冒出來的互聯網+的企業都是新出來的企業，這些企業要什麼樣的寫字樓，什麼樣的園區，什麼樣的服務，沒有人能回答這個問題，甚至也沒有多少人來研究這個問題。所以說才有機會，如果這個問題都有答案了，搞的人都很多了，那産業地産沒有多少機會，它已經變成一個套路了。

所以我同意剛才黃總、高總說的，雖然産業地産搞的人不多，我們的企業你只能說它是未來的企業，現在的企業在未來都會産生巨大的變化，所以從這個地方也可以說，實際對于産業地産的從業人員來說，實際大家起步都差不多，大家都要面對新的一些客戶，新的一些需求，我在深圳跟南山科技園，高新科技園這些領導聊，就算沒有互聯網，企業變化也很大，之前入駐的高新企業變成落後企業了，如果說我們作為一個高新園區怎麼做？十年前的企業落後了，新的企業在哪？新的技術在哪？這也是産業企業難的地方。但是我總是這麼看問題，因為變，你才有機會，不變，沒有機會。

從産業地産來說，因為互聯網到下半場我也有個說法，不光是産業地産，住宅地産、商業地産都一樣，我提出一個去金融化，去地産化。住宅地産只要想着地産，下半場就完蛋，你不想着住宅。地産是什麼？地産是個金融遊戲，金融遊戲是什麼？不是目標，是結果。你的目標不是去做一個金融遊戲，如果做一個金融遊戲，那我相信這個住宅你搞不好的。

把住宅搞好了那個地産作為一個金融遊戲的結果當然是好的，大概是這樣的邏輯。其實商業地産是最典型的，我們用現在大多數的商業失敗，原因是你搞商業地産的時候根本沒想着商業，一直想着地産，所以你的教訓就來了，所以商業地産在未來會變，就是這個原因，因為你做的時候根本沒有想商業。住宅也一樣，你做的時候沒有想着住宅，住宅在下半場同樣搞不好。産業地産更是這樣，如果你下半場還用這樣的态度做産業地産那就完蛋，你都想着地産。現在都知道這是個套路，我們跟政府談塊地，弄點住宅，利潤能搞多少算多少，有個概念就行了。這個下半場在産業地産肯定有教訓的，你的物業肯定出問題，就像現在大量持有商業物業的同行一樣，你始終要向社會交代，這也是一個思考。重心一定要在産業，不在地産。

具體産業怎麼做？從互聯網的角度也要有一些思考。有一些詞是最近想得比較多的，我在前面講了産業地産的客戶是未來的企業，未來的企業是什麼樣的生态圈，前面我們高總談到了體育産業的生态圈，未來的企業是什麼樣的生态圈？不是我們原來的生态圈，我們原來說的産業鍊是不存在了，變成另外的東西，那是什麼樣的生态圈？從互聯網的角度理解可能是個部落的概念，你服務的不是一個企業，是一個部落。社群這樣的詞匯會出現在我們的腦海里，虛拟的群體，網上虛拟的群體，一個部落，一個聯盟，我們做産業地産要思考這些問題，來構建我們跟客戶之間的關繫，我們如何給我們的客戶提供服務，如果你連他長成什麼樣都不知道提供什麼服務？提供不了，他們生存的狀态，我理解以後大企業不多，三五十人的企業，服務于他的客戶，大量的小而美的企業以部落的形式存在，我們是要給這樣的客戶提供我們所謂内容上的服務，聯盟等等，這上面我簡單寫了我的公司，我們從第一年開始以這種聯盟的方式來做。

還有一個就是空間的服務，空間我覺得非常重要，對未來的新的這些企業我們要做出一些好玩有趣的空間，其實這個可能是表面的說法，從我們的客戶去認真探讨未來的企業，互聯網+的這些企業，他們需要的空間可能有一些詞匯就會蹦出來，例如說無邊界、流動、共享，可能這些詞匯就會出來。但是嚴格來說，我們現在有多少空間能符合這些詞的定義？所以說我悲觀的講，現存的很多的寫字樓未來都不被需要。未來的企業不需要你這樣的寫字樓，你是個無效的供應，所以我也可以做一個悲觀的預測，在很多城市，可能中心城區的寫字樓租金即将進入峰值，頂峰到了，再往上走要下來，沒有人需要你這個空間，你的租金就會下來。所以空間也是個問題，我們企業專門有一個幾十人的，用一般人來說是一個設計院，但不是傳統的設計，我們專門來做這個事，專門做空間的研究，例如我問大家一個問題，你告訴我未來的寫字樓長什麼樣，挺多人說不出來，所以這是我們這個團隊要研究的，我們明年要上市，這個設計院要上市，傳統的設計院的日子是很難過的，但是我這個設計院為什麼明年會上市，實際上大家都要用互聯網思維，用新的思路來認識我們每一個傳統的行業，所以這些思考也利用今天的機會跟大家做分享。

我們的企業我提出兩個要求，一個是新産業，一個是新空間，希望今後能有更多的機會來跟大家分享，謝謝。

主持人：謝謝劉愛明先生的精彩演講，接下來進入的是本場論壇的主題讨論會環節，這場讨論會的主題就是：産業地産革命。

接下來，有請本場讨論會的主持嘉賓上台，他是：世聯行首席技術官 黎振偉先生。

接下來有請讨論嘉賓，他們是：

光谷聯合控股有限公司主席、總裁 黃立平先生

億達中國執行董事、大連軟件園股份有限公司總裁 高炜先生

宇培集團首席運營官 潘乃越先生

遠洋地産海南公司總經理 張耘先生

湖北天峽鲟業有限公司董事長 藍澤橋先生

清控人居集團董事、洲聯集團總裁 劉力先生

岱生貿易（上海）有限公司亞太區總經理 陳永興先生

歐派家居集團營銷中心總經理 牛崗先生

謝謝各位參與讨論的嘉賓，下面請黎振偉先生開始。

主持人：這場博鰲主題讨論會，讨論時間是40分鐘。

黎振偉：謝謝各位，我們這場論壇發現下面很多人參加，看來大家對産業地産還是蠻關注的。的确，創新不易，轉型更難。在座開發商可能正要轉型，轉型不容易，談到轉型，我本人跟工業有關繫，在三十年前我是做工業出來的，我做了十年汽車，做了八年房地産，讓我再選我還是選擇房地産，因為工業太辛苦了，但是今天沒辦法又回到産業。我有三個觀點引導一下大家，第一就是産城融合過去現在今後中國城鎮化最基礎的前提是我們不得不做。第二，我們現在産業地産面臨的很大問題是什麼呢？是因為我們現在很多都是真地産，假産業，我們的工業用地是極大的浪費，按國家發改委的統計，我們的城市有40%的土地是用于工業用地的，但是我們真正的開發不多。第三，未來我們的産業地産必須走向強産業弱地産，或者先産業後地産，但是今後我們不得不這樣做了，也不得不做好了，這是一場真正的轉型，開發商又将如何面對？有人說轉型是找死，與其等死，不如向死而生，所以我們今天讨論的就是從這個話題開始的，我們的這個論題很簡單，我想無非就是怎麼看這個産業，怎麼做這個産業，就這麼兩個。我想圍繞這個問題想給嘉賓出個題目，首先黃總在我隔壁，光谷聯合是我們很優秀的，我們一說産業都說蘇州工業園，其實在中國也有很好的。我看過您的履歷，您是先做教授後來做的産業，現在對所有的開發商都會面臨一個問題，對産業的選擇，在困難的時候怎麼堅持？産業跟地産怎麼平衡能夠讓開發商在發展中不至于産業沒搞好就死掉，我想這個黃總能給要轉型的企業更好的建議。

黃立平：謝謝，你這個問題提得好，其實企業遇到的最大的困難或者說難以克服的困難往往都是戰略性問題。如果戰略制定錯了，選擇就非常困難，我有兩個觀點，第一個觀點，凡是别人成功的東西，都很難選。你還是按自己的條件、資源和你有的特殊的能力去做自己适合的事，這樣制定出來的戰略，可能自己能夠實施起來要可操作性強一些，多數是在學習别人的過程中是這樣的。第二是戰術性的困難，只要這個公司比較穩健的财務政策，不要過于高杠杆，這個風險是可控的，其他的困難都是前進中的困難，那是你戰略制定好了，你的财務策劃也是比較穩健，那就用機制來克服困難。作為企業的主要領導人，你首先的責任就是去克服困難，企業也只能是暫時和克服困難中取得機會。

黎振偉：謝謝，這是黃總的真經，中國最喜歡模仿，什麼都模仿。黃總告訴你，千萬不要模仿，模仿死得快。在學習中建立自己的模式，還有必須先戰略開始，戰略錯了就都錯了。第二位嘉賓也是我們非常尊敬的，來自大連軟件園，我很荣幸，當時我做過你們項目商業的配套設施的策劃，那時候我看到的軟件園真的很漂亮，還是回到我剛才的問題，現在中國一說軟件園，我們都在學新加坡工業園，但是工業園要克隆容不容易？為什麼我問這個問題，因為現在中國喜歡模仿學習，您的大連軟件是非常優秀的，大連軟件跟蘇州軟件園的比較，優勢劣勢在哪里？你們輸出的時候又怎麼解決？輸出是不容易的，但是還是要輸出，怎麼解決這個問題呢？所以一個是比較，一個是如何輸出。

高炜：謝謝主持人，你提了一個很有趣的話題。我一下想起來，大概是在2008年左右，我去蘇州的時候，我說蘇州工業園是一個樣闆，蘇州工業園是在工業化的過程中樹立的標杆和樣闆。大連軟件園是在蘇州工業園之後，是一個中國服務，中國創造的典範，所以這兩個是在不同的時期做的兩個標杆性的園區。

蘇州工業園在二十年的時間中，他今天已經在逐漸的制造業減少，向科技服務業增加它的比重。所以我們看到的将來工業園跟軟件園，未來有可能會走向一致。比較來講，每個園區都是不同時代的産物，如果要講蘇州工業園最成功的地方，就是在于它統一規劃，按照超前的規劃，能夠用較強的一段時間規劃來進行實施，而我們國内的很多工業園區也好，科技園區也好，我們的規劃有的時候就不具備整體性和長期性，實施過程中也由于我們各個地方政府比較着急，而且一任領導一個想法，最後這個園區到建成的時候可能就變成四不象。我覺得蘇州工業園是他們的堅持成就了今天。

面向未來，中國的産業地産很多都是學新加坡、學伊朗，經過中國過去一二十年的快速發展，我個人認為，将來最有競争力的産業園區、産業地産，這些企業一定是出自于中國國内。新加坡的企業比較我們國内的企業來說，我覺得它的創新性、效率已經不是太适應未來的競争性，所以我覺得未來是在我們這樣的園區中産生。

回答您的第二個問題，我們現在的産業地産，剛才在前面的會議中都做了演講，今天的産業地産實際也是過剩的，也是分化的，在大多數的城市都已經供求不平衡，所以用好現在的存量，這種存量包括在過去建的各類型産業地産的空間載體或者是園區，以及商業地産将建成的商場，還沒有投入使用，而且投入使用之後，現在已經在過剩時期，它的轉型還有工業廠房的轉型，在我們現在的城市中，這些都是存量的大量提供者，把這些存量盤活好，把它的效率提高，使得它的載體能夠更有效的為我們的客戶，為我們産業的轉型升級，城市的再造提供更好的新的貢獻，我覺得就是我們未來産業地産商的重要使命。所以我們希望，對産業地産的理解，把他們對産品的需求，對服務的需求，以及全産業的服務，能夠跟現在大量的存量相結合，謝謝。

黎振偉：謝謝，高總的簡明扼要非常專業。我們現在大量的存量存貨還沒做好。第三位是宇培集團首席運營官潘總，您做過物流，在工業地産非常有經驗，我的問題是，你們的企業是中美合資企業，在2000年成立，你們專注物流倉儲産業開發，成為國内最大的物流地産開發商，我關注兩個詞，一流、最大，但是你們在中國是五個城市，你們的資産儲備規模是二十億，按你這個規模随便中國哪個開發商都超過你，這樣就要問你了，你要做最大、一流，這種跟傳統開發的東西矛盾在哪里？您作為專業的中國最大的物流地産開發商，您的規模、占地、資産這些怎麼結合？

潘乃越：很高興今天跟各位分享信息。我先解釋一個概念，現在物流地産吵得比較熱，實際上按照倉儲定義，尤其倉儲是屬于物流的補充，我們是中美合資企業，大股東是美國和新加坡，實際上是我們拿着海外風投資本家，做的是房地産，也就是買地建房子，後續做物業。剛才主持人提到要做中國最大的，這是信息宣傳上的，我們在中國是25個城市，這個信息可能更新得不是特别快。另外我們企業在發展中宣傳得也不是很多，因為是民企，而且相對很多大老來說，我們這個業态還是比較小的，我們是一直專注于做這一塊，這個行業和住宅或者商業來比，投資額比較少，但是長期後期來講，比如現在的水和上面的燈，都是要經過工廠之後通過倉儲再經過一二三級再到百姓，所以我這個環節必不可少的環節。為什麼大家比較陌生呢？是因為我的直接客戶是B，而不是C，比如我們全國35%的客戶是電子商務，整個京東商城40%的貨是從我園區發出去的。

黎振偉：我的題目是您怎麼看産業地産的規模，你們真正做物流産業這個角度，一流、最大，您怎麼看這個規模？這個對開發商在找地的時候或者政府規劃的時候不至于盲目，因為盲目就死掉了。

潘乃越：剛才可能說得遠了，其實我比較贊同主持人的觀點，産業地産可能是飽和的過程，就物流地産的環節，我們判斷是比較樂觀的，整個行業内的整體出租率是90%，所有的開發商也進入到這個行業，過去12個月有17個海外資金進入到這個市場，足以證明這個市場是很火爆的。整個中國的經濟體量，跟美國相比，實際上整個倉儲，倉庫的存量跟中國比是5%，相當于美國整個量的5%，所以我們整體判斷是很樂觀的，可能在個别時間，局部地區存在短期的飽和，但是中長期來看這個前景是很樂觀的。

黎振偉：您認為一般的中型城市要做一個物流要多大面積？

潘乃越：通常買土地的規模是不需要兩百米，如果是一線城市也很難拿，就是做四五層的倉儲面積。

黎振偉：第四個嘉賓是來自海南遠洋地産的總經理，因為整個産業地産在海南很重要，如果海南沒有産業，可能住宅就麻煩了，但是您的産業不是做物業，也不是做物流，您怎麼看産業地産在海南，你們怎麼面對這個困難？怎麼突破這個困難？

張耕：謝謝黎總，今天黎老師給我們命題作文，我們在海南做了兩個項目，也儲備了很多土地，但是做到今天單純的做地産，這個地産實際上就是住宅，人家說地産黃金十年過去了，我覺得黃金時代還沒有來，雖然我們講的是産業地産，但是做産業地産沒有品質，一切都白談，那叫舍本逐末。

實際在海南下一步做的工作是健康養生還有文化教育，是結合起來做成一個大的地産，養生在北京已經有非常成功的案例，應該是國内最頂尖的，現在最低的是一萬塊錢，但是做起來仍然很艱難，地産本身作為一個産業非常大的行業，潛力是無限的，我們自己雖然我們做了養老，也做金融，但是目前來看，可以看到未來五年，我們的寫字樓商業都做得好，我們的寫字樓商業的租金水平，我們看到這個數據非常的好。

回到海南的話，度假養生和教育，其實還有農業，農業是很大的産業，我們遠洋地産只是一個平台，我們跟政府合作以後有資源，有我們的管理技術，是一個專業的管理，我們就是地産的專業管理者，我們提供的是一個平台，根據不同的情況，我們邀請不同的機構，來我這里來，農業很簡單，我們找了一個國際上非常著名的公司，在海南承辦，我們做的是什麼呢，請他來，他給我講了一個例子，我當場就傻掉了，他說張總，我們是三百畝一個單位，我說你三百畝一個單位要多少員工？他說當我們做好以後一個員工足夠了。我說一個員工？這跟我們原來想的不一樣，因為我們跟當地的村鎮都說得很好，說我來了，我要給你解決勞動力的問題，要解決其他一繫列的問題，最後發現，我們的話說得有點大，人家是三百畝一個人。他說，你只要給我三百畝馬上就給你做，讓我像農民一樣幹活，把事情做完就行。

所以回到現在，我們要回歸到本質，第一把我們的地産做好，産品品質要做好，産品品質做不好的話，這是我們地産的恥辱，因為産品做不好，我們有存貨了，然後我們要轉行，去禍害别的産業，我們太無恥了，我們做不好去破壞别的行業。黎老師也講了，還是做地産比較好，别的行業很艱難，因為我也是畢業之後跟地産沒有關繫的，現在我們還能在這麼高大上的地方講話。

第二，真正看到中國現在的經濟現狀，中國企業去參展德國的工業園展，如果我們看到别的行業做好你就能做好，我不太相信，我非常相信高總講的，我把地産剝離，然後我進入體育地産，這是産業地産革命的一條可行之道，而不是說抛棄地産，如果抛棄地産，今天就不用來參加這個觀點地産。

黎振偉：張總是臨時發揮，很好，有時候就是要這個效果。張總的兩個觀點很重要，産業地産不是要開發商去轉行做産業，而是要做好自己的地産，去鍊接産業，這是一個觀點。不要輕言轉型，讓我從汽車到房地産我是做得很棒的，但是讓我從房地産到做汽車，我是不行的，不是我不行，是開發商不行，因為汽車太專業了。所以張總說得非常對，你得把自己做好，但是不要去毀了别人的産業。我們下來這位是昨天的理事沙龍發言了，湖北天峽鲟業有限公司董事長藍澤橋，講講您怎麼去把你的産業可以跟地産更好的結合。

藍澤橋：我的産業有四個字，天峽鲟業。這四個字跟地産、跟現代農業事實上不是一個路子。現在中華鲟保護了幾十年，保護了自然水域，大家可能看到報導了，就是不可能再有了，咱們的中華鲟沒有。

黎振偉：因為時間關繫，控制時間，您講一下怎麼跟地産結合，下來再講您的專業。

藍澤橋：我有一個體會，就是怎麼用現代農業來轉變，來改變傳統的房地産業，或者說怎麼用現在的房地産業改變傳統的農業。我有一個小模式，一個占地150平方米的房子，地下用來養魚，樓上用來生活服務配套，頂上就用來種花種植物，也就是說，你怎麼把現代農業，所謂現代農業，農業是在太陽底下的，沒有太陽，你是幹不成的，沒有土地，你是幹不成的，離開了太陽和土地是幹不成的，這是一個。房地産沒有土地是幹不成的，也就是說怎麼把現代農業和傳統的房地産業結合起來，我覺得很有意思。我是碰到了特别大的困難以後，我就一定要找到觀點，來解決這個問題，尤其要找到在座和不在座的房地産專家們，一起來探讨這個問題，咱們現在農業能不能跟現在的房地産結合，這是天大的事情，就是我現在160個平方的土地，能不能産出比一般的土地産出得多，而且要産出得好，為什麼現在中華鲟沒有了，就是自然生态場景發生了嚴重，它不可能有。如果說現在用我的一百個平方，來養這個中華鲟，至少能養十噸魚，十噸魚跟一條魚。怎麼把地下的養殖、天上的種植加起來，這個問題怎麼探索，咱們大城市的房子都過剩了，我到會場才覺得真有意思，國家提出的新型房地産建設，這樣的房地産過剩，我是心里不平衡。在座的房地産商我們合作起來，我的産品産能再多不可能産能過剩，我能夠把一條魚的價值，由15塊錢，20塊錢提高到200塊錢，2000塊錢，歡迎大家來我的公司，看看旅遊地産，現代房地産地産，養老地産，都集中在這上面，謝謝大家。

黎振偉：黃總擔心說您的價格達不到，但是你說15塊可以做到2000塊，我覺得下來可以聯繫了。下一位是清控人居集團董事總裁劉力先生。

劉力：我覺得産業地産的概念太大了，前面這麼多專家都是做不同行業的，比如說健康地産、養老地産也算産業地産，但是今天的話題沒有說到。第二是未來怎麼發展，這個變數是太多了，所以在座的都是從事開發企業出身的，個别是做工業的，就好象初為人父母第一次養孩子沒有經驗，第二是将來這孩子長成什麼樣也沒有參考，因為所有行業都受互聯網沖擊，長大什麼樣誰也不知道，所以這里面共性的東西相對比較少。我是比較關注健康産業，養老地産我也在籌備一個項目，在海口。在思考過程里我認為是有些啟發的，可能有些通用的規律。比如說假設這個項目未來可以上市，那它的價值在哪一部分？假設這個項目未來可以在復制，它的價值在哪一部分？說到重資産和輕資産，輕資産部分最核心的就是最基本的運營的模式，而這個互聯網+時代具備三個特色，一個是互聯網工具，雲平台，第二你得是創新的、國際的、標準化的模式。第三，由于互聯網時代必須具備大數據的基礎或者龐大的客戶群體的基礎，所以這些肯定是跟互聯網相關的。另外一小部分，每個行業可能不太一樣，反而會給我們帶來驚喜，比如說健康項目里面有一個健康管理職業學院，這學校還沒建，美國最大的鐘。

黎振偉：好，下一位嘉賓是岱生貿易上海有限公司亞太區總經理陳永興，是一個高科技公司，他們做吸塵器很厲害，談談你們怎麼跟産業地産結合？

陳永興：從行外說産業，我們是做家電電器的，一說到這個都想到日本，為什麼岱生現在的産業做到兩百個億，而且我們盈利很好，而且在日本很多人都用岱山。岱生最大的部門是有1500個員工幫我們研發産品，還有岱生在英國建了很大的研發基地，是免費給所有大學去用的，這是岱生很好的創新的機制。大家剛才說到互聯網+的問題，岱生在O2O方面，我們很注重體驗，但是我們在網上也是有很好的演示，我覺得大家現在很怕互聯網，如果把互聯網當做工具去用，我覺得最重要的是你有沒有方法。最重要的是我們的用戶用岱生，用我們的産品。

黎振偉：最後一位嘉賓是來自歐派家居營銷中心總經理牛崗先生，經常看到您公司的廣告，您的産業有很大的廠房，很大的産業園，怎麼結合得更好呢？

牛崗：今天我們這個讨論的主題是産業地産革命，歐派作為房地産下遊的供應商，怎麼跟産業地産結合，我自己也想了一下，可能有幾個方面。第一，我們的客服，我們全國有三千多個網點，所以物流需求是很大，所以對物流地産這一塊因為産品的特性我們需要定制化的，比如說物流倉儲中心或者定制化的服務。第二，像李總說的産業園區，除了天津的工廠，無錫的工廠，我們在清遠還要建我們的總部大樓，研發中心，員工公寓還有商業聯合起來，這也是跟商業地産結合得比較多的。剛才劉總講，現在養老地産也是我們産業地産當中非常大的一塊，歐派現在已經做了很多研究，歐派現在專門針對養老地産包括旅遊地産有專門的産品，在這一塊我們希望也能夠跟各位開發商有更深層次的交流。

最後我也在思考，關于工業4.0的概念，工業4.0的核心是什麼？把消費者的個性化需求訂單式的生産，我來總結的話就是兩個字，定制。在定制行業來說，歐派是在這一塊算是先行者，我們最大的優勢就是把消費者個性化需求，包括他的定制的東西，訂單是以個標準化生産，這一塊歐派做得是最好的，所以我們希望歐派把我們的這一塊産品能夠跟在座的各位開發商更深層次的合作和交流，謝謝。

黎振偉：謝謝，我們的對話到這里結束。我歸納一下，我們這一節嘉賓真的很專業，他們有産業園，有制造商，有研發，一定要注重戰略，第二，要尊重規律，要有創新精神。還有我們的産業地産絕對不是開發商單家所為，而是一個整合，一個鍊接，大家一起來創造一個新的産業，謝謝各位，謝謝嘉賓。

主持人：謝謝黎振偉先生的主持，也謝謝各位嘉賓的精彩發言。嘉賓請留步，請工作人員邀請其他嘉賓上台，我們一起合影留念，謝謝！

尊敬的各位來賓，今天下午的主題論壇“産業地産革命”到這里結束，下面我們安排了10分鐘的中場休息時間，10分鐘後将開啟下一場主題論壇：商業地新時代，請大家留意大會的提示信息，按時返回會場參與讨論。同時，大家可以根據自己的要求選擇另外一場同時進行的主題論壇：“後規模時代的房地”，謝謝！