2015博鰲房地産論壇主題論壇：基金樂與憂

主持人：這一場，我們一起來近距離觀察倔強的房地産基金，成長過程中的“憂”與“樂”。
今天下午第二場主題論壇的主題是：基金樂與憂

專題：轉變時期的中國房地産 2015博鰲房地産論壇

2015博鰲房地産論壇現場直播之一

2015博鰲房地産論壇現場直播之二

2015博鰲房地産論壇現場直播之三

2015博鰲房地産論壇主題論壇直播：文化旅遊的符号

2015博鰲房地産論壇主題論壇直播：産業地産革命

2015博鰲房地産論壇主題論壇：後規模時代的房地産

2015博鰲房地産論壇主題論壇：商業地産新時代

主持人：謝謝各位嘉賓，今天下午第二場主題論壇的主題是：基金樂與憂。首先是請出演講嘉賓，有請本場主題論壇的第一位演講嘉賓出場，長富匯銀董事長張保國先生。張保國先生演講的題目是“回暖蕭條並存，並購創新發展”。掌聲有請。

張保國：大家下午好！很高興今天下午有這樣一個機會跟大家共同來做這樣一個分享。昨天晚上天津發生了那個爆炸，我想我們所有人都會衷心地祈願大家能夠平安。

談到我們最近的一個比較熱的經濟話題，就是人民币下挫得比較厲害，當然我想這是人民币匯率市場化的一部分。從今年7月份開始，外貿數據的疲軟直接導致這次匯率的大幅下挫，從長期來講，應該是對人民币的穩定性有一個正面的作用。另外對房地産市場的影響有兩方面，第一個是房企海外融資的成本可能會提升。第二方面是對一部分外資可能會加速外流。

今天的主題是基金的樂與憂，從主辦方安全的順序上能看出房地産基金的憂應該大于樂，因為被排在最後。當然這是一個玩笑。地産人看互聯網就像是一個年輕貌美的少女，顧盼生輝，但是再看基金的話，好像是一個已經老去的狀态。我們一直在談，2010年是中國房地産基金元年，2013年是中國房地産基金的春天，但是這個春天來得太快，還沒開始就結束了，我們今天再來回顧中國房地産基金，我們會發現在2012、2013年房地産市場比較活躍的時候，到今天很多基金都不知道去哪兒了。在中國的房地産市場上，私募基金應該起到非常大的作用，但是今天房地産私募基金在整個房地産投資里面占比還不足10%。我認為房地産私募基金未來應該要承擔的會更多。

今天我們探讨一個話題，整個基金市場還是比較憂慮的，因為畢竟在目前整個房地産市場下行，並且經濟下行，三期疊加這樣的一個市場環境下，整個私募基金面對的一些思考可能會更多。當然前一段時間我聽到一個比較有意思的假設，簡單跟大家分享一下，當然目前我們都了解，在現在全球經濟還比較萎靡不振，國内的經濟增速放緩的前提下，我們是不是可以做這樣的假設，現在不是說我們來收縮固定資産投資，我們是不是應該把該建的樓建好，該修的路修好。因為全球來講，大宗商品價格都處于一個非常低的區間，我們現在來做這樣的事情，未來我們的下一代只需要做三件事情，維修維修物業，照顧照顧老人，多生孩子。這個是不是可以實現我們的國家利益最大化？這是做一個假設，供大家思考。

這兩天我們探讨的比較多，關于整個經濟環境目前确實不容樂觀，整個經濟比較疲軟，下行的壓力非常大。包括前段時間中國股市的大幅調整，當然股市調整從三個方面對中國經濟復蘇造成了影響。第一是金融業的增速回落，對GDP的貢獻率降低，再一個是居民财富的蒸發，對消費需求會繼續下降，然後直接影響到經濟的復蘇。第三個方面是二級市場會進一步傳導到一級市場，對三架馬車的作用帶來很大的沖擊。

談到房地産行業，今年一繫列對房地産行業的支持，包括貸款的支持，讓房地産行業有所復蘇，以一線城市為主，當然三四線城市現在還沒有一些復蘇的迹象。一二線城市的數據比較漂亮，但是市場回暖的同時，不同城市間也分化比較嚴重，一線城市反應最為敏感，從開發投資來看，多數房企對房地産市場表現還是比較謹慎。再一個從銷售行情來看，三四線城市的需求還比較疲軟，城市間分化會更加明顯。

談到這一點，現在我們的房地産泡沫水平在全球來講處于相對的高位，樂觀的事就是房地産市場已經出現泡沫，但其實並沒有完全的失控，所以房地産市場在市場調整和城鎮化加速的過程中這個泡沫會被消化掉，所以說我們整個的前景其實並不明朗，股市這方面對房地産市場的復蘇也起了比較大的負面的作用，在這樣的市場調整的區間，我們回顧過去，有無數次周期性波動的時候，行業並購的機會比較好。一些房企在加速擴張的過程中，都會采取高杠杆的經營方式，在調整的當中會遇到比較大的财務壓力，下行的壓力，這時候有很多房企不得不去折價出售一些物業，實際上對金融機構或者說以基金來說，並購的機會便會伴生出來。也可以運用基金的靈活性，或者說我們真正能夠去和其他一些金融機構或者房企結合，進行更好的一些合作。

另外一個是REITs推出的預期。從全球來看，目前多數的國家REITs比較發達的地區，包括香港、新加坡等等，我們會看到很多的機會，未來對商業物業來講，REITs可能是更大的機遇。房地産項目的並購機會，整個它會比較明顯，對並購物業，核心城市、核心區域的核心物業，依然是一個硬指標。我們今年也開始去看一些有運行壓力的項目，跟金融機構進行杠杆化運營，另外一個是我們對一些成熟物業的並購，這個機會會更大。

當然這對所有的開發商也一樣，未來的運作趨勢，對所有的基金來講，它會承擔在兩方面，第一個是走更精細化運作方向，比如說剛才所說的我對商業物業的並購上，在這方面進行更詳細、更深入的運作。另外是跟一些大型房企合作，進行項目的並購。這樣的方式出來以後，真正優秀的機構會把握住這個機會，實現自己更大的收益。

主持人：感謝張保國先生，接下來有請下一位奉獻演講的嘉賓，信泰資本總裁蓬鋼先生，他演講的題目是“海外投資分享”。

蓬鋼：大家好，現在是下午5點了，大家都非常累了，所以我盡量簡短，也盡量輕松一點。我是蓬鋼，我來自信泰資本，我們主要做的是海外投資。

我在2001年到2010年這10年主要是拿着海外的資本到中國市場投資，我們當時投了十幾億美金，也是正好趕上中國房地産市場的黃金十年，效果非常好。2011年以後，我們所做的事是自己創立了一個平台，叫安泰投資，安泰投資做的事是募集人民币資金在中國投房地産的項目，也做了一些項目，但是我們總覺得，作為一種有限合夥的形式，在中國的資本市場，在房地産領域不太容易作為一個主流，和信托公司、基金子公司，還有銀行等等都沒有太大的優勢競争。2013年開始我們看到一些國内市場上的問題，有一些供大于求的現象，有一些滞銷、産能過剩的問題。再加上海外的市場，正好經過了金融危機以後，有了一個很明顯的價格上的調整、嚴重的價格下跌。所以到了2013年開始，很明顯的在復蘇了，尤其是在美國這樣的市場，有很明确的復蘇迹象。再加上當時人民币的匯率有點高，我們分析是人為的高，因為從資産價格、生活水平、服務質量等等方面，都覺得人民币不應該這麼高。但當時很高，我們分析覺得有很大的是我們的外匯儲備這麼大的規模等等的因素造成的結果。還有就是國内的經濟開始有一些下滑的迹象，這些因素加在一起都導致中國的資金有很強烈的去海外做配置的願望。2013年我們開始到海外市場尋找機會，正好有一些國内的機構，比如說後來和我們一起合作的信達資産管理公司，碰到我們就表示了很強烈的願望說，我們想到海外投資已經想了七八年了，但是一直都很難動手，每次到最後要投資的時候，都是因為對海外市場的不了解，所以沒敢下手。後來跟我們這個平台結合了以後，我們做了大量的投資，除此之外，我們也跟其它的一些金融機構，包括泰康人壽、長城資産管理公司等等中國的金融機構有了廣泛的合作。

今天我就把我們海外投資的一些項目給大家看一下，海外的項目是什麼樣的，利潤率有多大，有什麼樣的風險。

2011年我創建這個平台的時候叫安泰投資，現在我們用的名字是叫信泰資本，這是信達和安泰再加上CGO在香港聯合成立的一個公司。目前我們在北京有辦公室，在紐約有一個分部，主要投資的策略就是在全球的熱門市場，包括紐約、舊金山、芝加哥、波士頓、洛杉矶、倫敦、悉尼等地尋找投資機會，而且是一些比較成熟的開發項目。所謂成熟就是我們不太碰沒有得到審批的項目，我們基本上是在一個項目獲得了審批，設計已經基本完成，造價也比較确定，銀行貸款也已經落實的情況下，很快就要開工的情況下介入。還有就是合作夥伴，我們通過這幾年的實踐，我們不和一線的全國範圍内做開發的大的品牌合作，我們找的合作方都是在當地的市場非常有經驗，但是只專注于當地的市場，同時只做兩三個項目，不是同時做十幾個項目的開發商。同時我們要求他們在這個項目里面有相當的自有資金的投資規模，這樣的開發商是我們的一個比較理想的合作夥伴。

從2013年年底我們做了第一個項目以來，到現在不到兩年的時間里，我們已經完成了9個項目的投資，投資金額6.6億美元，有5個項目在紐約，兩個項目在芝加哥，一個項目在悉尼，一個項目在倫敦，都是非常核心的位置。這些項目的總的開發價值加在一起有36億美元。

在短短的不到兩年的時間里，我們和衆多的國内外的機構建立了合作關繫，每個項目都涉及到很多的合作方，有律師、建築師、開發商、施工單位等等，所以到現在也是建立了一個不小的合作關繫網，這些關繫網都在不斷地給我們提供新的合作機會，也在給我們提供市場信息，這樣就進入了良性循環的階段。

下面就是一些項目，時間有限，我就盡快的給大家講一下。這個是我們在紐約的第一個項目，在紐約的下城，也就是在華爾街附近，是一個老的辦公樓，我們把它買下來，再加上旁邊的一塊地。這是紐約第一個有電梯的建築，所以它是一個歷史性的地標性的建築，我們把它改成一個酒店，後面這個塔樓做成一個公寓。這個項目我們2013年介入，2014年5月開工，現在即将封頂，也已經進行了銷售，我們的成本是按呎來算，一呎是1400美元，我們的銷售是2400美元一呎，基本上有70%的利潤，也就是銷售的價值除以成本，大概能達到1.7倍，這樣的項目在國内來講也比較難找了。在美國這樣的市場，很成熟的成熟區反而有這樣的機會。這個項目的市場表現超出了我們的預期。

第二個項目是我們在芝加哥買的一棟寫字樓，這個樓位于著名的西爾斯大廈旁邊，一共14萬平方米，入住率80%，這樣一棟樓我們花什麼樣的價格買的呢？大概是一萬五六千塊錢人民币一平米，當時80%的入住率，我們的租金回報率是6.8%，這樣的機會在國内也是不可能找到的，我們的計劃就是買過來以後通過更主動的去經營它，把入住率提升到了90%，最後再把它出售，第一年我們就獲得了10%的回報，到最後出售，我們希望年回報率能達到百分之十七八。

第三個項目是紐約的中城的一個項目，這是萬科在紐約的項目，後來萬科通過融資，大部分資金也是由信泰支付的。這個項目是在世貿中心區域的一個很顯著的住宅，它的銷售和投資價格比起來有1.3倍到1.4倍，這個表現也是非常不錯的。這個建築的位置非常明顯，從自由女神像看過去可以很清楚的看到它。

還有芝加哥的一個項目，它現在是芝加哥賣得最貴的一個公寓項目，位于最核心的區域。

最後這個是倫敦的項目，位于倫敦最貴的住宅區，這個項目我們的預計銷售價格在每平方呎5000英鎊，這些項目從身體上，從建築的限制上都有很嚴格的要求，也是中國的資本頭一次進到這樣的區域。這個項目總投資是4.8億美元，只建33套公寓，平均每套公寓1500到2000萬。

主持人：感謝蓬鋼先生為我們帶來的海外投資的分享。接下來有請高和投資蘇鑫董事長，演講的題目是“房地産進入馬拉松時代”。

蘇鑫：最後一個演講，确實有壓力，所以選的話題大家得感興趣，否則就全部都離開了。房地産未來5年、10年有各種說法，有說下半場的，有說白銀時代的，我想換一個詞，房地産到底是不是進入了一個新的時代，我們看現在的現象，我叫它“馬拉松時代”。萬科推行合夥人制，SOHO要做3Q，這個行業里的男神、女神都出來創業，這個背後到底是什麼原因？為什麼有這麼大的變化，為什麼我們在一年前沒有看到？就是因為我們以前這個行業所處的時代是一個短跑時代。大家想想我們怎麼賺錢，我們拼了命的只要圈了地就可以賺錢。毛利潤很高、高周轉、高杠杆。所以誰膽子大，誰敢于圈地，誰快速發展，誰就可以賺大錢。但是這次調整，包括未來我們還可以高杠杆嗎？這個行業現在很多的企業負債率都達到了百分之八九十，供大于求，銷售速度慢下來，我們也不可能快。包括金融的支持，把我們的利潤率快速壓低，這些因素都造成我們原來三高的短跑的玩法進行不下去，必然要換一個賽道，我們要輕裝上陣，這就是所謂馬拉松的寓意。一方面我們要看到未來有很多機會，另外我們也要改變一些基因。

馬拉松時代有三個特點。第一，我們以前是重資産，現在要輕資産，我們以前是重規模，現在要重創新，我們以前是粗放式經營，現在要精細化管理，這三個變化看似都是跑步，短跑跟長跑對企業基因的要求是完全不一樣的。短跑時代的房地産是一個高周轉的制造業，長跑時代的房地産是服務業。服務業和制造業還有非常大的不同，房地産是一個重資産的行業，它是一個笨重的大象，我們到底能不能往服務業轉型，能不能飛起來，其實不光有壓力，也有機會，就是我們有兩個翅膀，第一個翅膀就是移動互聯、互聯網+，第二個翅膀是金融+。其實在兩天的會議里面，這兩方面的内容我們都略微的涉及到了。

我們舉一些這個行業創新的案例。互聯網+關注的是消費者的使用，所以從消費者角度來看，就有很多的細分市場，比方說辦公，我們就說聯合辦公這一項，有3Q、優客工場，還有很多創業空間。從公寓這個市場，有我們耳熟能詳的You+，還有魔方、新派。我們了解You+，是因為小米投了，其實魔方管理的面積大它5到10倍。

金融創新方面，我們做了一個報告，這是跟建設部研究中心秦虹主任連續第四年做的報告，今年的報告聚焦互聯網創新和房地産。我們看看有哪些案例。第一個，從開發商角度進行的創新，有綠地的地産寶、萬達的穩賺一号。從用途角度，我們可以看到有首付貸，搜房的天下貸，世聯的集金。從産品的區分，專業化的嘗試有鍊家的家多寶，還有我們做的高和寶。萬達的穩賺一号，它是中國最大的商業地産，是原來最重的商業地産企業，它搞了50億的REITs，而且成本不低，是6年期的6%+6%，就是預計收益12%，它為什麼做這樣的産品創新？其實是看到這是未來的趨勢。

最後講兩個案例，作為我們從業的一個很小的企業，高和通過創新，也是可以做到互聯網+和金融+。以高和寶為例，我們先看投資人的需求，從消費者角度來看，市場上給他提供得更多的都是債型的産品，但是沒有股性産品，當然股性産品在移動端是非常難賣的，我們向能不能有兩者結合的，既有債的穩定收益，又有股的預期的價格的增長。其實核心城市的核心資産如果是有租金，這個産品自然可以演變出來，所以我們做出來了高和寶，就是私募REITs的形式，我們試着在移動端進行銷售。隔了三個月，萬達也做出了它的商業的類證券化的産品。

第二個是寫字樓，我們聽到的很多創新都是創客空間，創客能不能解決所有的寫字樓的需求？當然不能。但是傳統的寫字樓要不要變，是我們需要思考的。傳統寫字樓有三大痛點，還是從消費者角度來看，第一是租金，成本痛點。第二，資源痛點，第三，創新痛點。寫字樓是一個辦公空間，當然要關注我的租金高低，我怎麼能讓租金降下來？能不能讓他有便宜可占？通過共享的方式。第二個痛點，寫字樓是産生生意的空間，我能不能有更多的生意的機會？有沒有大腿靠傍，讓它産生更多的交互？第三，企業現在壓力非常大，我們的模式要創新，創新是需要有樂子可找的，能不能讓這個空間更有趣，更娛樂化。

我們看一個案例。300平米的小公司需要不需要會議室？當然需要，但是它的利用率是非常低的，我們能不能把這個會議集合在一起，而且這個會議室不是普通的會議室，你進去以後就有頭腦碰撞的感覺，你就興奮起來了，這是我們在屋頂花園做的會議室，小公司都可以用這個會議室，通過APP可以下訂單。

我們怎麼能夠更多的交互，能讓樓里的這些不同的公司的人認識？我們在屋頂上做了一個北京最高的圖書館，大家在里面交互，同時你還有自己的想法可以在這里面進行闡述，我們還跟騰訊合作，做了一個欄目，叫八仙桌，就是财經的談話節目，你有問題可以上來講，這樣不光給你提供了培訓的機會、交往的機會，還提供了說出你的商業模式，讓更多人知道你的機會。

光有這個空間還不夠，因為這個空間不能夠讓這個樓里面滿負荷應用，可能只有20%的時間應用，剩下80%的時間怎麼辦？我們就把一些創新的公司，也是用工位的方式把他們吸引過來，這樣就把這個空間和底下的傳統寫字樓的空間結合在一起，這樣不僅出現了樓里的企業之間進行交互，你還可以和外面的企業進行交互，並且和大佬進行交流，因為任總、潘總都是我們八仙桌的常客。

我們還把藝術結合在這個樓里面，我們看到一些外國人，只要北京有晴天的話，他們都會過來打太極拳，這是藝術帶來的一種感覺。這是國内最大的6米高的一棵銅樹。屋頂我們做了一個花園。你心煩意亂的時候就可以到這邊靜坐、休息。

房地産進入到馬拉松這個時代，我們需要換一些基因，其實我們也不光批評一下政府，批評一下政策，批評一下金融，我們還可以自己做一些嘗試，進行創新，只要有互聯網的思維，無論是金融+還是互聯網+，不管我們是多小的企業，其實我們都有機會，謝謝大家。

主持人：謝謝蘇鑫先生的演講，接下來的是本場論壇主題讨論會環節，這場讨論會的主題是：基金樂與憂。

接下來，有請本場主題讨論會的主持嘉賓上台，瑞穗證券亞洲房地産研究主管、執行董事金增祥先生。

接下來有請讨論嘉賓，他們是：長富匯銀董事長張保國先生；盛世神州基金首席執行官李萬明先生；金谷國際信托副總經理元磊先生；昌建地産集團董事長趙建生先生；永正資本總裁王威先生；鼎信長城基金副總裁章洪昌先生；信安環球投資（香港）有限公司基金經理王曦先生；北京國銀投資基金管理有限公司總經理譚少儒先生；貝利吉福德基金管理公司投資分析師塗琦先生；江蘇安家貸金融信息服務有限公司總經理李曉羽先生。

金增祥：謝謝主持人，非常高興，台上有非常多基金公司的老總，還有開發商代表，還有海外的基金經理。下面正式開始我們的議題，大會給我們的議題比較多，有地産基金2.0、REITs試水、衆籌、國際私募基金在中國如何找到機會等等。基金行業從無到有，經歷了一個非常快速的發展、蓬勃的發展，過去幾年地産調控成就了一個子行業，就是地産基金，發展得非常好。所以第一個問題我想請國銀基金的譚少儒總談談基金未來的發展機會和面臨的問題。

譚少儒：各位老總，各位朋友，大家下午好！我是來自北京國銀投資基金管理有限公司的譚少儒，坦白說我個人以及我們基金公司並不是一個地産基金，我們涉獵地産行業和地産基金的業務都非常少，我們主要還是針對新三闆市場的股權投資和A股市場的定向增發投資這兩塊業務。由于我自己以前是做過信托基金，所以這次大會邀請我過來，所以我談談對地産基金未來的觀點。第一，房地産基金未來的發展，在我國應該還有非常大的空間和潛力。基金的本質都是一樣的，基金發展的好壞與我基金投向的標的資産，或者我們所投向的行業發展持續繁荣是有非常大的關繫的，這幾天的論壇各位老總的一個比較一致的觀點就是，房地産行業的發展遠遠沒有結束，依然在未來的5到10年會有一個大的發展，我覺得地産基金還會持續的繁荣。

地産基金的機會在哪兒呢？我剛才看到咱們這個議題當中說，房地産基金2.0的時代，作為行外人的感觸，接下來地産就是一個分化，包括地産和城市之間的分化，包括企業和企業之間的分化，未來大的房地産企業市場占有率會越來越大，小的企業有一些被兼並，退出歷史舞台，也是有這樣的可能。

另外一個是産品之間的分化，過去買地賣房子都能賣得出去，未來可能更需要個性化的産品，賣的不僅僅是個性化的房子，或者是個性化的産品，甚至是生活品質。房地産2.0的時代，就會給房地産基金帶來一些機會。有一些朋友剛才講到海外投資的市場的機會，有一些細分市場有一些機會。另外我們專注于一些細分的領域，專著于養老地産、旅遊地産等等細分的領域，這樣也會有一些機會。

對房地産市場的變革，我覺得就是在並購的市場做一些並購基金，因為國内傳統的金融行業做地産的並購可能不是那麼容易，這一點我覺得是未來地産基金所應該有的一些機會。

地産基金在我國還有面臨的一些問題，我做資本市場投資其實很簡單，我們退出的渠道非常明确，就是在二級市場，或者新三闆市場當中出讓股票或者股權，在我國的房地産基金退出渠道非常單一，大部分就是大股東的回購，或者項目的清算，或者還款，不像美國或者新加坡成熟的市場，有REITs，有一些證券市場可以退出，我覺得這可能面臨一定的問題。因為一旦市場波動的時候，對地産基金的管理者和投資者，實際上他沒有一個流動性的市場可以規避這種風險。

好在從去年開始，我們國家也是在推進資産證券化，還有現在市場上有一些類REITs的産品在出現，我覺得未來有可能對我們地産基金的退出渠道和流動性有一個極大的改善。

金增祥：譚總覺得機會還是有的，基金公司也要與時俱進，參與一些多元化的運作，參與行業的細分。最近因為互聯網的急速發展，降低了資訊的成本，所以P2P也是如雨後春筍，我們傳統的基金公司或者信托，面臨這麼多的競争對手，如何保持比較長期的優勢？我想請長富匯銀的董事長張總跟我們分享一下。

張保國：這個話題其實很簡單，我們今天也探讨了很多，到底是房地産+互聯網，還是房地産+金融，不管金融還是互聯網，對所有行業，它都想是我們所用的電和水一樣，我們不要把很多東西過分的強調，過分深化。我覺得讨論這個問題，有時候類似于我們是用電燈好還是點蠟燭好。所有的東西它是一個基礎設施，關鍵是我們怎麼用。所有企業怎麼運用這個工具，這是一個方面。

對房地産私募基金，我剛才演講的時候說得很明确，每年房地産的市場，私募基金的機會特别大。當然今天我們所面臨的環境，我覺得基金太沉寂了。不用說所有基金，我們要跟前10大房企合作，我們要在北、上、廣三地來做項目。作為金融機構，你要發現更有投資價值的東西，在二三線城市一樣有好的價值涌現，我們怎麼發現價值，這也是投資機構的關鍵能力。

金增祥：張總還是比較樂觀的，認為市場很大，我們基金公司要善于發現投資機會。

我們這里有一位地産公司的老總，就是昌建地産的董事長趙建生先生，我想請問趙總，基金公司你們接觸的比較多，對開發商來說，你覺得最關注的除了成本，還有别的東西嗎？

趙建生：基金這一塊，昌建集團用得並不多，我們主要的合作夥伴還是銀行和信托。我們跟盛世神州是合作夥伴，我們鄭州那個項目，盛世神州給了我們很大的支持。特别是在前期拿地階段，給我們投入了2.8個億的資金，後面按照我們的合同約定順利退出。基金這一塊對目前房地産市場的發展肯定是有支持的，因為目前房地産形勢不太好的時候，中小企業肯定面臨一個很重要的東西，就是整個基金比較緊張，這時候基金應該有它很好的空間。但是基金進入确實存在着成本過高的問題，對本來不太好的房地産企業加大了它的壓力。

這就看企業如何運用好基金的資金，怎麼在一個階段性的過橋資金，或者是短期的，一年或者一年半的階段，能夠盡快實現房地産的銷售。基金未來應該是有喜有憂，從長遠來看，我們基金的發展應該是非常好的，但是基金在未來的發展風險也是很大的，特别是投入以後，企業的經營又比較差，它會越來越差，這樣我們的基金退出是個問題。但是我認為未來随着市場逐步的觸底以後，目前房地産形勢不太好的時候，這個時候並購資金應該是一個最好的途徑。但是企業並購以後，一個是對資産的並購，一個是對項目的並購，並購以後，關鍵問題是你的企業的專業能力，企業對項目的控制能力和操盤能力，這是最關鍵的。

金增祥：謝謝趙董事長。我接着趙董事長的話題請問一下盛世神州的CEO李總。趙總剛才也提到，基金公司對項目的操盤能力要很強，特别是如果退出，要有風險的控制，這對你們人才上，或者操作層面上，你覺得是越來越難，還是形式跟過去差不多？

李萬明：盛世神州基金做了5年，國内投資了十幾個項目，國外也投了十幾個項目。我們的體會就是，房地産私募基金要回歸本質，也就是說不要像以前只是那種高利貸、中利貸的概念，這是不對的，基金最重要的還是要挖掘項目的價值，獲取股權收益，獲取更高的收益，應該是往這個方向轉。基于這種想法，我覺得我們以前存在這樣的問題。比如說過分地重視高收益，而忽略了合作夥伴的選擇，有不少基金現在陷入困境，甚至銷聲匿迹。也跟前些年的形勢有關繫。有很多2011、2012年投出的錢，現在到了回收期，但是回收存在一些困難。我想未來不能是因為有人能接受高成本了，就跟人合作，這是一個最關鍵的要轉變的。第二是你怎麼樣能找到價值，能夠預期有好收益的項目，並且在過程中去實現它。這就促使我們基金選擇項目的能力要加強。剛才說到並購的機會，還有城中村改造的機會，當然也有直接收購項目操作的機會，這種情況下，如果我們基金管理公司沒有評判能力，沒有操盤能力，不能夠把項目價值挖掘到最好，不能夠快速銷售，不能在産品品類上有所創新，這就會有一定的風險。也就是說基金既要能夠找到好項目，敢于在前期銀行信托不敢投的時候進行投資，同時又能夠在投資後不斷地幫助這個項目，甚至我們參與管控，使得這個項目能夠産生價值，這樣我們的基金才能達到我們的目標。

經過這些年的發展，應該說很多基金管理公司都已經成熟起來了，在金融機構也樹立了信譽。無論是國有金融機構的錢，還是銀行的錢，還是保險的錢，也都願意跟着我們一塊兒來投資産品，這對未來來說是非常好的方面。這次股票的大跌，經過這次教訓之後，社會人會把錢交給基金，交給專業的人來投資。我們的管控要加強好，只有不斷地給投資人産生收益，我們的基金才有發展。

金增祥：謝謝李總和趙總的發言。這里還有一位專家是金谷信托的副總經理元磊先生。就你接觸的項目來說，哪些項目是你們最看重的？

元磊：我來自信托，從金融機構的角度，和房地産公司合作，其實主要是看重幾點，一個是看我們的基本面，這和開發商看一個項目的好壞沒有什麼區别。第二是在看你的資産管理能力。第三是你怎麼退出，就看你的産品是不是符合市場需求。

信托和房地産公司合作的項目類型是各種各樣的，不光是住宅，也包括商業地産、寫字樓、科技園、物流園等等各種園區，也包括酒店等等，在這里面它怎麼退出，包括退出前怎麼運營，這對房地産商包括房地産基金都是一個很大的問題。各自能力的不同，和你能力範圍涵蓋的業态種類，縱向上去管控它的開發而且，招租、運營，包括把它成熟，符合證券化的條件，這理念是整套的繫統工程。

今天的主題是基金的樂與憂，我覺得這是一個很好的命題，這是一個憂的時代，也是一個樂的時代。房地産大家都了解，應該是從一個增量時代進入一個存量時代，房地産商的角色在發生轉變，各自應該思考你是什麼樣的角色。為什麼說這是一個樂的時代呢？從現在開始，大家要更多的思考一個，未來要進入一個什麼時代，我想應該是進入一個金融地産的時代。2015年就有可能成為中國金融地産開始的元年。什麼是金融地産？原來大家講是房地産金融，房地産金融和金融地産是兩個不同的概念，房地産金融是金融機構的工具，也是給大家提供服務的一項工具，它只是一個業務模式，但是金融地産是一個商業模式，它是一個平台，它是從房地産企業的角度出發，應該打造一個什麼樣的商業模式，一個什麼樣的資本使它有機循環。而房地産金融只是一個工具，只是一個融資業務模式，這是我們金融機構所做的，金融地産是真正屬于房地産企業的，這個時代我想一定要開啟。

怎麼實現從一個普通的房地産企業走向金融地産，怎麼從房地産實業走向金融資本市場，資産管理能力是最核心的時代，資産管理能力決定了大家投資的半徑、投資的視野，也包括你投後怎麼證券化，實現實業和金融市場的對接，這里面有它的内在規律和特殊的技能，這里面僅僅房地産金融解決不了，需要他們有機結合，形成獨特的資産管理能力，實現實業走向資本市場。

金增祥：謝謝元總，元總覺得2015年是金融地産的元年，這個問題有意思，我想請教一下永正資本的王威總，聽聽您的想法。

王威：大家好，我正好跟元總原來是同事，正好可以借着元總的話談談我的看法。

我是2012年離開凱德之後出來創業的，我出來創業的時候，也考慮做一些基金，後來發現我們這個行業里的基金，跟我們在凱德做的基金不一樣，大部分還是偏債型，而且是俗稱的高利貸基金。我們當時做了一個判斷，這種基金不是一個主流，在誕生期他是主流，但是長期肯定不是主流。然後随着房地産行業的發展，包括房地産市場波動的時候，進入到今天這個狀态，基金這個層面一定要做股權類的長期基金，所以我們後來給自己的定位是暫時先不做這樣的事情，我們出來創業的理想還是為了能夠復制凱德模式。我們嘗試之後發現相對比較困難。金融機構、政策環境等等方面都不支持，金融機構不太願意投長期的錢。所以後來我們開始做大量的咨詢，包括華潤置地和中糧地産，我們都給他們做培訓和咨詢。我們做服務商之後，我們耐心等待市場的到來。我們下一步肯定都會走到金融和地産結合，一定是一個金融和地産高度融合的模式。這里面就涉及到我們的産品，我們跟金融機構或者開發商聊合作的時候，必須了解我們談判的籌碼，一般對于中小企業來說，我們有很強大的資産管理能力，這是我們的優勢，因為我們在凱德工作了那麼多年，我們有很強的資産管理能力。

我們通過很強大的資産管理能力，和開發商、金融機構合作，我們認為下一個模式就是我們要做回甲方，資産管理我們來做，開發商出地，我們同時共同做資本層面的事情，包括私募基金，包括REITs，這樣我們就有機會三方一起把這個主流的金融地産模式實現，就是開發商、運營商和資本方，這是我們探索中國未來跟國際上更加接軌或者主流的地産基金模式，地産基金2.0還是長期可持續的，應該是主權類的，長期的持有的，而且加上基金管理能力的模式，而且不僅是基金模式，我認為更是一個金融房地産的模式，金融和房地産高度融合的模式。

金增祥：謝謝王總，接下來有請江蘇安家貸公司的總經理李曉羽先生，看你的名字我覺得應該是做互聯網金融和P2P的，可不可以跟大家分享一下你們公司的挑戰與機遇？

李曉羽：謝謝主持人。我和在座的各位還是有一些行業上的差異，我更多的是民間的，代表互聯網的非金融機構的P2P，安家貸更多的是做房地産相關的互聯網金融的産品，我們也面對類似于衆籌，或者是地産私募基金的需求。在我們運作的過程中，我們總結出來有幾條，第一個，如果說是做房地産衆籌，地域性還是比較強的，它的受衆面比較窄。

第二是需要房産的城市的新興的人類，或者是農村的人口，因為他們對互聯網這一塊不太熟悉，有的連微信都不會用，網絡平時也不怎麼上，手機APP很少打開，但是他們恰恰是想買那些參與衆籌的房産，所以我們面對這個問題的時候，更多的覺得，如果想要鎖定實際的購房人，還是走線下推薦營銷的路線。P2P現在更多的是債權的P2P，開發商貸款也好，首付借款也好，都是相當于一個民間借貸的關繫。股權衆籌方面，證監會還是有一定的要求，對合格的投資人來說，要有收入的要求，對投資的企業來說，也有淨資本的門檻，所以說我覺得民間的P2P還是首先要把自己的本職工作做好，首先是服務于個人，把普惠金融，讓更多的人買到房子。

剛才有幾位大佬也說到了地産基金，地産基金應該是私募性質的，應該是資本的盛宴，很多長尾的用戶，很多還參與不到地産基金當中。所以冀望于地産基金200人的限制打通之後，讓更多的人參與到地産收益增量的那一塊。

金增祥：最近央行降息，包括余額寶的利息都在往下走，對你們募集資金會不會産生壓力？

李曉羽：我們做的平台的利益還是蠻低的，我們的母公司是上市公司365網，有一個平台背書在這里，這是第一。第二，我們不斷地給投資人傳導合理投資的概念，如果說P2P面對的是房産買房相關，可能借款方並不能承受比較高的利息，所以如果說保持在8%到9%的年化利息的話，我覺得是一個比較合理的區間。我們覺得在募資這一塊沒有太大的問題，因為我們平台上的用戶已經習慣了，他通過100元購買這個産品，就能獲得年化8.5%、9%，他已經很滿足了。同時我們還有很好的征信的措施在里面，應該是一個比較良好的投資形态。

金增祥：剛才有好幾位都提到了退出機制，還有跟國際接軌，接下來我們在座的也有兩位來自海外基金的，一位是信安環球的資深基金經理王曦先生。我們來聽聽他對行業或者對地産基金這方面的想法。你們比較喜歡哪一類的標的？

王曦：謝謝主持人，我是信安環球投資的基金經理，我們今天這個話題是基金樂與憂，我認為未來的擔憂肯定比喜悅多一些，在房地産行業我們還是比較謹慎的。大家談了很多，我希望談一些希望看到的東西，我覺得買公司應該是有三類公司，首先是高的資産周轉率，過去5年整個房地産的上市公司它的資産周轉率是在每年下降的，基本上是從30%降到百分之二十六七，每年都降1%左右。如果說你的經營效率比較高，或者說你的産品賣相比較好，這樣是比較适合的。這樣的公司我們覺得它的持續性會好一些，會拿到市場份額。但是這樣的公司随着大家的産品質量逐漸提高，差異化也逐漸縮小以後，優勢沒有那麼明顯。

第二類是逐漸轉向輕資産的公司，我們可以借鑒美國房地産過去30年發展的歷史，可以看到現在美國最大的房地産公司的市值比上市的前5家地産公司的市值還大，它就是采用了REITs的做法，減少資金沉澱，增加它的資金周轉率。如果說有公司能夠把它的商業模型往這個方向來傾斜的話，我們會非常感興趣。我們提到彩生活，大家對彩生活有各自的看法，但是不可否認的是，整個房地産行業的ROE在從以前16%、17%，今年降到12%左右，彩生活還是穩定在20%左右。它通過轉型變成輕資産，可以提高它的ROE。

第三類公司是能夠做到強強聯合的，比如說遠洋地産和中國人壽，通過跟中國人壽合作，人壽拿它的股份，然後對它提供信用上的擔保，這樣我們可以看到，從去年底開始，它的信用評級被提升了，它的信用評級被看做和中國人壽是一樣的。還有綠城和遠洋地産，這屬于國企和民企的合作，國企的資質會好很多，這樣也是可以強強聯合，提高你的資質，降低你的融資成本。哪怕每年降低1%和2%，我覺得也是非常好的趨勢。

這三個方向是比較好的出路。但是整個行業，我覺得擔心會比較多，不說會減少多少，我們看在國内上市的地産公司可能有一百四五十家，香港上市的公司可能有七八十家，這麼多公司，我連名字都記不過來，為什麼要買這家公司？如果看不到它的特色，我們看不到改變的趨勢，我們是很難買進去的。我們全球管理的資産有5000億美元，我們不止頭房地産一個行業，如果我們看到這個行業有恢復的話，它的估值非常便宜，我們是非常願意投的，但是如果大家的同質化很嚴重的話，我們覺得整個行業的投資價值並不大。

金增祥：王曦先生的觀點，我稍微總結一下，不止是房地産過剩，股票也過剩，他們很難選，你要被看上，需要快周轉，要有特色，還要強強聯合。

我們這里還有一位基金方面的朋友，是塗琦先生，他是來自于英國的貝利吉福德基金管理公司，他們公司是一只老的基金，他是研究中國經濟和基金方面的分析師，我們想聽聽他的一些看法。

塗琦：非常荣幸有這樣的機會發言，我們公司主要是管理國家、地方政府和公共機構的養老金，主要業務是做全球範圍内的二級市場的股票投資，其中我們多樣化資産的策略，有一部分的資産配置可能會考慮上市的REITs，現在國内還沒有這樣的産品。但是我對國内REITs的前景是非常樂觀，所以是樂永遠大于憂。從資産證券化的規模來看，我們的比例非常低，美國和英國分别達到了60%和22%，按揭REITs的發展就會非常大，因為人口逐漸老齡化，導致長期利率下行，以後越來越多的人會貸款買房。而我們的首付比例比歐美發達國家要高很多，而且中國人非常節約，存款比歐美國家的人比例都要高，所以正常情況下還貸是一個大概率事件。所以流動性很好的按揭REITs是一個很好的産品。當然其它種類的REITs我也看好，比如說移動互聯網下倉庫租賃的REITs，還有養老醫療保健的REITs，産業園的REITs，還有人文尋根背景下的旅遊業的REITs等等。

提到憂慮，我想我最大的憂慮應該是在政策方面，如果我們國家能以為股東謀取最大利益的方式發展REITs，而不僅僅是幫助銀行減輕帳面上的負擔，或者是幫助開發商進行短期的融資，如果這個能做到的話，我會對咱們國家的REITs發展非常看好。

金增祥：謝謝塗先生。

丁紅兵：我是鼎信長城基金的丁紅兵，負責投資管理的。今天我們這個論壇開篇的時候，長富匯銀的張總就說基金才做了沒幾年，就變成了一種昨日黃花的感覺。我感覺我們基金走的路和信托、銀行的差異化不太明顯，有很多人把基金理解為高利貸，並且短期化的，其實這並不是基金應該發展的方向。我們鼎信長城基金在過去5年累計也投了300億的規模，在去年新增的80億當中，我們的股權占比已經超過了50%。

我下面談兩個點，一個是我們未來基金應堅持的方向，一個是股權化，就是我們要盡量跟銀行資金和信托資金的純債性區别開來。基金在未來替代銀行的債權基金的空間其實是非常大的，未來基金看的更多的是樂，而不是憂。目前看來好像基金在被大家遺忘，大家擁抱互聯網，好像基金的路越走越窄，其實不是。

我覺得未來我們要走的是兩個方向，一個是做大，我們國家的一些主權基金、養老基金，包括企業年金，保險基金等等，這些大的機構資金才是基金未來拓展的大的方向。其實國外成熟的基金都是以養老基金和企業年金為主的，而我們現在還是在以私募的投資者去100萬一份的賣，這個資金的來源狹窄決定了我們沒法做更多的事情，也沒法做更長期的事情。只有我們在大基金的來源下，才能做真正的長期化，只有長期化才能夠與開發商深度的合作，在跨周期里面為他提供資金支持。另外一個是小，我們的基金募集通道要跟P2P、直募結合起來。這是我對基金未來的一些看法。

金增祥：謝謝各位的發言，我們這次讨論就到此結束，謝謝台上的嘉賓。

主持人：再次感謝各位讨論嘉賓，請各位合影留念。

尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，2015博鰲房地産論壇緊張、忙碌的兩天大會議程到此全部結束。

博鰲房地産論壇已經走過了十五年，走過了中國房地産業的黃金時代，見證了房地産的興盛與荣耀，一直向前。

未來，我們一起将共有的平台繼續做大做強。待到來年，希望我們每一位房地産人以及所有關心、支持房地産的朋友，可以再次相約海南，一起見證中國房地産行業發展的每一個關鍵時刻。

非常感謝各位來賓在兩天論壇期間對我們的支持，謝謝大家。另外，提請各位嘉賓注意，明天8月14日，組委會安排了精品項目實地考察及品鑒，本次考察項目為綠城藍灣小鎮，請大家留意組委會的議程指引，按時前往。

最後，再一次祝願大家在海南過得開心，並能有所收獲，我們來年再次相約。