陳淮：去庫存其實是一種供求關繫失衡的正常表現

陳淮（著名經濟學家、中國社科院研究生院城鄉建設經濟繫主任）：大家早上好！我首先聲明一下，我不歡迎報道，也希望大家不要在微信圈上傳視頻和照片，那會害死人的。

昨天晚上有一個對話，對話的主題是“房地産業市場化30年”，但是很不幸，主持人開場就問，2016年形勢怎麼看？完全把我們主題的“市場化”這個話題給放在一邊了。

言猶未盡，今天我就先用幾句話簡單說一下市場化這個話題，談談什麼叫房地産業的市場化，或者說市場化是什麼意思？大家别以為價格的自由漲落就是市場化，也别以為多發展民營企業就是市場經濟。

著名經濟學家、中國社科院研究生院城鄉建設經濟繫主任 陳淮

市場經濟有這麼幾個特點，第一，否定一切社會身份的差别，不論你是美女還是醜女，不論你是黑人還是白人，男人還是女人，農村戶口還是城市戶口，你爸爸是副部級還是老農民，成交與否只取決于一個沒有任何質的差别，只有量的差别，用貨币單位表達的價格來決定。賣給誰、不賣給誰，只取決于價格，買誰的，不買誰的，可以用唯一的量化標準，每一塊錢都沒有質的差别，只有量的區别，這個就叫市場經濟。

這不是我發明的，馬克思在《資本論》第一卷明确地說，價值規律是市場經濟的第一塊基石，價值規律的第一條就是等價交換，只要人群有身份的差别，就無法實現等價。市場經濟的第一條，我們還遠遠沒有實現，有些是不得已而為之，比如限購。有些東西背後還隐含着很多東西，比如說開發商都知道，有些地你是不能碰的，還需要我們砥砺前行去破除。

第二，市場經濟是要賺錢的，不像有些媒體說的，以為房價貴就是因為開發商多掙了錢，開發商流着道德的血液，房價就能降下來。不是的，因為有了開發商的參與，因為有了分工，使消費者得到了比他自給自足的生産更大的剩余，這才叫市場經濟。

簡單地說，人們在這個世界上的分工有兩種，一種是通過減少其他一部分人的福利來增加自己的福利，另一種是靠增加别人的福利，來滿足自己逐利的願望，比如說市場經濟下的企業家。

市場經濟下的企業家道德，就在于他們的參與使消費者得到了更大的福利，這才叫市場經濟。當社會認同這個價值標準的時候，我們才叫走到了市場化階段。但是我們現在所面對的問題，比如說政府從房地産地價中獲取的好處、稅收中獲得的好處，並不是一種社會分工下使效率提高、成本降低，而使消費者獲取更多的福利剩余，因此我們在這個問題上的市場化也還有很遠的距離。

第三，市場化要打破壟斷，當需求碰到唯一的供給者時候，消費者是沒有選擇的，當供給碰到強制性需求的時候，供給者也是沒有選擇的。

我們看到在市場經濟下，房地産業的出口已經達到相當程度的市場化了，但是它的入口並非如此。我們說的經濟學的三大基本要素，第一個是勞動力，第二個是土地，第三個是資本，實際上我們這些要素的市場化還遠遠沒有邁出實質性的步伐，政府還是唯一壟斷的土地供給者，我們的财務成本，利率、融資還是控制在政府的手里頭的，間接融資依然是房地産融資主要依賴的途徑。

我們今天上午論壇所說的地産與金融，很多企業家和金融學家也喜歡這樣說，房價漲是因為貨币發得太多了，貨币發得太多，老百姓為什麼不搶購？為什麼我們剛剛發布的上個月的CPI環比數據才1.8%？貨币發多了，一定會發生首先是惡性通貨膨脹，而我們目前面對的實際上是通貨緊縮趨勢。

如果說有什麼市場化和金融的話，首先是要将間接融資轉變為直接融資，以及真正通過市場博弈的方式形成貨币價格，才是金融和房地産業有效結合的方式。

這是我想說的什麼叫市場化。昨天的房地産市場化30年對話主題，主持人問了三個問題：第一個問題是中央的去庫存你怎麼看？第二個問題是為什麼那麼多豪宅沒人管？第三個問題是這麼多年的市場調控你怎麼看？他問的全不是市場化，都是政府介入的特征。

去庫存化有這麼幾個特點，很多人認為是政府想方設法動員老百姓買房子，把房子賣掉就叫去庫存化，直觀的意義上這樣的。但是去庫存從深層次上其實是一種供求關繫失衡的正常表現，房地産業供大于求和供不應求的反復交替，本來就是這個領域中常态的現象。

剛才我在來會場的時候，碰到一個鄭州的開發商，他說今年鄭州的房價漲得很多，我說你的鄭東新區積20年厚積薄發，到今天上漲了。其實浦東開發也經歷了十余年賣不出去，供大于求、鬼城、庫存的過程，一個新城區的培育是經常需要一個周期的。房地産供大于求、供不應求的反復交替，並不等于說今年的去庫存化不是一個重要的任務，我認為去庫存化要和以下的幾個方面相結合。

第一，和城市結構的調整相結合。我們在過去十余年的調控中，特别是上屆政府的十年調控中，主要着力點在抑制房價。其實房價的異動，主要是沿海大城市和超大城市。

為什麼這些城市的房價會出現異動呢？因為人口過度向少數特大、超大城市集聚和集中，也就是說我們沒有能夠實現大中小城市的協調發展，人口均衡地向不同規模的城市分布而導致的。

今天的去庫存化中，我們注意到的分化問題本質上仍然是這樣一個二三線、中小城市、小城鎮發展嚴重不足導致的。如果我們簡單地加大沿海超大城市的供給，在去庫存化中消除這種分化，我們差不多在向全社會發出一個政府在号召人們更多地向特大、超大城市涌入的信号。

2002年受領導委派，我曾經考察過巴黎的基礎設施，包括停車場，當地的市政部門就給我們介紹說，我們曾經也努力用過建停車場的辦法來消除停車難，後來發現每多建一個停車場，就會引來3輛半車，反而變得更加擁堵。

我們一個城市有100戶家庭要買房，結果只有10套房，10戶家庭買到房子了，政府說這個價格太高了，我們要把價格降一些，讓7成人都買得起，假如說把房價降下來了，這個城市有100戶想改善，只有10戶買到了，現在有多少人想改善而沒改善，人們以為是90戶，如果你把價格降到7成人都買得起的程度，你會發現想改善而沒有改善的群體有140戶，因為價格降低了，會有更多的群體要搬到這個城市住。

我們一定要把去庫存，着眼于中長期的大中小城市的協調發展放在眼里，作為去庫存化的政策組成部分。

第二，去庫存一定要和發展租賃市場密切結合。不是簡單地把政府手里的地去庫存到開發商那里，開發商手里的在建工程去庫存到一些用戶持有的而不去住的房子。我們把它賣掉了，沒有人住，它仍然是庫存，仍然是資源的浪費和閑置。發展租賃市場是去庫存必不可少的一個最重要的環節，這一點從去年末的政策體繫中已經明确地提出來了，但是可惜的是在2016年，我們沒有看到很多在發展租賃市場上的發展。

像去年末中央經濟工作會議中明确提到要采取更多的明顯舉措，但並沒有做到，比如說鼓勵個人和自然人多購房、持有住房，作為租賃的業主這樣的政策，以及在相應的稅負體繫上也沒有明确的指向。以至于我們的媒體到今天還在三天兩頭熱炒房地産稅，提到你趕快把房子抛掉吧，政府馬上要對第二套、第三套房收重稅了，其實這都是誤解，都是政府需要明确站出來加以解釋的地方。

房地産稅的功能很多，首先是把間接稅轉變為直接稅為主的稅負體繫，和調房價沒有關繫；其次就是動員閑置資源，提高資源的利用效率，這絕不是簡單地說懲罰富人。如果沒有人買第二套房，租賃市場怎麼發展？租賃市場既是去庫存化的重要途徑，又是合理配置住房資源、提高資源利用效率，滿足中低端群體住房需求必不可少的組成部分。去庫存化和大力發展租賃市場密切結合。

第三，去庫存化要和鼓勵中低收入群體、中低端群體合理改善住房需求密切結合。從十二五起，我們重視住房保障體繫，重視建保障房，在十三五開局的時候，我們又提出這個保障房建設要和棚戶區改造更密切地結合起來，但是無論是十二五期間的3600萬套保障房，還是十三五期間的棚戶區改造，都是低端群體的保障含義。

作為市場化的去庫存，又不是簡單的鼓勵那些富有的人群或者充裕的貨币作為投資需求，來占有這些資源，一定要努力地使它們盡可能多地和普通人民群衆的住房條件改善密切結合。比如說以一換一，從較小的住房換到較大的住房，從滿足基本需求型功能的住房換到具有舒适性、改善性功能的住房，從一個遠離工作地的住房換到離自己更近的交通條件下的住房，以及其它的一些改善性需求。

改善性需求我沒時間跟大家說更多，但是我們簡單地說，不是簡單地把這些房子賣掉就可以了，而是把這些房子賣掉的同時，使更多的人民群衆分享房地産業和市場化、城市化發展帶來的好處，享受居住條件改善這樣的一個收益。

第四，去庫存化要和風險的合理配置密切結合。不是讓一些國企把房子買下來持有就叫去庫存化了，房子還是閑着的。實際上房地産業的風險轉嫁到國企，或者國企的債權人頭上，這並沒有實現我們所說的風險合理配置。

實際上市場化本身的機制就具有風險自然的、均衡的配置的問題。我們目前的間接融資方式，實際上就是一個風險集中的方式，不能夠把風險合理地配置在業主、開發商，以及市場的投資者頭上，直接融資就是在開發商和業主與貨币提供者之間。除了銀行之外，增加另外一個承擔風險的投資者群體，比如說發債券，比如說上市，當然房地産業更多的适合的是債權融資，而不是股權融資，因為房地産業自身並沒有太多的固定資産，雖然買的地和房子在其它的步驟是整合資産，但是在開發商手里只是一種流動性資産。

風險配置是一個較大的話題，我們今天也沒有太多的時間展開，但是我今天想說，在去年末的中央經濟工作會議上特别強調今年去庫存是一個重要的任務，我認為是正确的。但是我個人的看法是，我們去年末在提出去庫存化、去杠杆化的時候，對去庫存化的問題估計得過于嚴重了，對于分化的問題卻估計得嚴重不足。現在看起來，在今天的博鰲房地産論壇上，對這個問題讨論的得還是不夠多、不夠深入，以上觀點僅供大家參考，謝謝大家。