孫宏斌收購生意經 102億成本拿下嘉凱城青島項目的成本之辯

觀點地産網 在恒大買入萬科A、融創買入金科股份兩者輪番占據行業頭條之時，一個集齊恒大、萬科的“戰場”，使得一宗原本不太起眼的交易也吸引了大衆的眼球。

11月28日，嘉凱城青島項目兜兜轉轉一年後終于迎來新東家，經過236輪競價，青島融創以36.62億元競得青島嘉凱城100%股權，相比轉讓起始價16億元，溢價率達到128.875%。

根據公示信息，青島嘉凱城房地産開發有限公司負債為65.46億元，由此，融創總獲取的成本約102.08億元。以目前項目可售建面98萬平方米估計，融創拿下這部分地塊的成本價達11342元/平方米，目前該項目每平米售價亦在1萬元左右。

嘉凱城出售青島項目

據觀點地産新媒體了解，青島嘉凱城為青島時代城（現更名為恒大時代城）的項目公司。

2010年9月，青島嘉凱城以37億元總價競得青島市李滄區上王埠、東王埠、桃園社區城中村改造項目的土地使用權，總建築面積182.05萬平方米。

11月29日恒大于公告中透露，這次以36.62億出售青島項目公司全部股權，預期恒大将從中确認未經審核除稅前收益約27.9億元，出售事項所得款項将用作嘉凱城集團的一般營運資金。

正是這筆交易，或将使嘉凱城擺脫盈利困境。根據嘉凱城所披露的前三季度報告顯示，前三季度累計淨利潤的預計為-12.5億元，基本每股收益-0.69元。

有業内人士分析，賣掉項目可能挽救嘉凱城被“戴帽”的結局，而在恒大成為嘉凱城控股股東之前，嘉凱城已賣地心切。

公開信息顯示，嘉凱城早在去年12月便宣布，計劃以6.1億元轉讓青島嘉凱城51%股份。

彼時，嘉凱城全資子公司嘉凱城集團（上海）有限公司同另外兩位股東浙江省浙能房地産有限公司、青島百通城市建設集團股份有限公司整體挂牌轉讓該青島公司100%股權，挂牌底價12億元。

嘉凱城當時預期，股權轉讓若以挂牌底價成交，完成全部交易並收回所有款項，預計公司可實現稅前利潤約6222萬元。

不過，這次挂牌卻最終因一“重大事項”而終止。聯繫此後嘉凱城公司的一繫列變化來看，這一“重大事項”正是恒大與嘉凱城的股東進行接洽收購嘉凱城52.78%股份。

在青島公司從浙江産權交易所下架五個月之後，8月30日，又一則出讓青島嘉凱城35%股權的公告再度出現，挂牌價格4.2億元。就在随後的一個多月里，嘉凱城分别從青島百通及浙能房産購入剩余49%股權，持股增至100%。

正當大家思量着嘉凱城這賣出又買入的矛盾心理之時，青島嘉凱城11月21日再次出現在浙江産權交易所網站上。不過，經過一年時間的騰挪，青島公司的挂牌底價已升至16億元。

一周之後，融創在恒大的主場，以36.62億元的總價，溢價128.875%拿下了該公司。

對于一年來買賣動作的原因，嘉凱城在回答觀點地産新媒體時表示，一切以公告為準。

如今槌子已落下，雖然嘉凱城買入賣出着實費人思量，但從競拍時恒大的角色或許可以窺得一二；另一方面，作為“並購王”的融創，接盤這莊生意又是否劃算？

競買者恒大與接盤俠融創

在入股時，恒大曾在公告中透露，嘉凱城的項目主要位于長三角區域城市以及武漢、青島、重慶等華中、華北、西南核心城市，共計約50個項目，剩余總可售面積近600萬平方米。通過收購嘉凱城52.78%股份，可豐富恒大的土地儲備資源，進一步增加一二線城市項目數量占比。

而青島項目可售建面98萬平方米的體量，更是一塊不可多得的蛋糕。對此，有業内人士分析道，恒大原本有意在青島擴大布局，這從恒大在控股嘉凱城之後将青島項目名稱改為“恒大時代城”可以看得出來。

該人士認為，若有意布局青島，恒大或許可以采取協議方式直接從嘉凱城手中購入青島項目，但恒大卻跳過此步驟，轉而參與競拍該項目公司。按青島媒體報道，當天參與青島嘉凱城拍賣的公司主要有融創、萬科、保利、恒大。

該業内人士分析道，恒大參與競拍青島公司，可見其並沒有完全打定注意将項目拱手讓予他人。拍賣時，恒大若能抓取到盈利的平衡點，可進可退。如今，融創摘牌、恒大獲益27.9億元或許正是其權衡的結果之一。

另一方面，恒大及嘉凱城選擇脫手該項目，接盤者融創未來仍具相當挑戰。

翻看青島嘉凱城近幾年的營業情況可見，該公司近幾年一直呈虧損狀态。嘉凱城公告顯示，從2013年至2015年，該公司的淨利潤從-6427.38萬跌至-1.95億元。2016年上半年，這個數字為-4029.19萬元。

此外，根據公示信息，青島嘉凱城房地産開發有限公司負債為65.46億元，加上收購價36.62億元，融創總獲取的成本達到102.08億元。

以目前項目可售建面98萬平方米估計，融創拿下這部分地塊的成本價達11342元/平方米。據了解，目前這個項目每平米售價在1萬元左右。按此計算，“並購王”孫宏斌的這筆買賣代價昂貴。

對此，銳理數據青島公司總經理馬光明分析，近兩年青島主城區推出的地塊非常少，主要是以舊村改造為主，但要拿到舊村改造地塊的難度也比較大。

而青島嘉凱城項目的周邊景觀比較好，加上體量比較大，在主城區中算是比較稀少的。長期來看，不管是否調控，地塊的價值是處于上升的趨勢。此外，主城區新房市場供不應求，整體來看未來的房價也是看漲。

馬光明介紹，由于嘉凱城項目中部分容積率比較低，可做成别墅或洋房産品。聯排别墅售價可在兩萬五以上，洋房産品能在一萬七以上，高層則為一萬二。以融創的項目打造能力來看，若融創能夠把項目的品質做上來，或許可以賣到更高。

不過，馬光明還表示，如果加上建安成本，從現在的市場價來看，這個價格是比較高。

此外，也有業内人士分析，采取股權加負債102.08億成本的計算方法，算出來的交易成本太高，也許其中一些債務是可以抵銷的。