年度演講 | 陳淮：房地産強者恒強時代的兩個故事

陳淮（中國社科院研究生院城鄉建設經濟繫主任）：“産業組織結構”和我們今天要讨論的萬億時代，以及剛才卓越100榜的榜單發布有些關繫。

我們的确進入了一個強者恒強的時代，大的企業若幹年來始終在不斷地擴張，並且占有的不管是銷售額還是銷售量的份額都越來越大，企業的集中度有明顯提高，這個趨勢叫做産業組織結構的變化。

講個故事，2015年年初的時候，有深圳市房地産業著名的領頭人說，房地産業的黃金時代過了，今後恐怕最多是個白銀時代。還有一個教授，據說是發改委的顧問，說趕緊把深圳的房子賣得一套不剩。我猜聽了他的話的人現在殺他的心都有。

當時我就講過這個故事，80年代末到90年代初，中國的家電業異軍突起，那個時候的丈母娘需求，從80年代初、中期的自行車、手表、縫紉機升級為冰箱、彩電、洗衣機，中國的家電業有了長達10余年的輝煌，一直到亞洲金融危機爆發。

在這個過程中，家電業也涌現了一批非常知名的企業，遍布大江南北，北京的雪花冰箱、牡丹電視機，上海雙鹿冰箱等等很多品牌。但是從亞洲金融危機之後到2001年初，人們說家電業的黃金時代過了。黃金時代的時候家電企業的廠長牛得不得了，屁股後面跟着一大堆的等着寫條子的人說，我兒子娶媳婦不容易，就差一套家電就把媳婦取到家了。

突然家電賣不出去了，2001年中國彩電的生産能力是4000多萬台，銷售量不到2000多萬台，大部分的家電都在降價銷售，9大家電企業在南京開會，大家說要約定形成一個價格聯盟，誰也不許在成本之下競争。包括中央主流媒體也一片驚呼，說中國加入世貿組織了，意味着中國的家電企業要全軍覆沒。

的确全軍覆沒了，曾經在90年代輝煌一時的中國家電企業幾乎沒有一個活下來的。但是這些企業死光了不等于中國的家電業就全軍覆沒了，中國在加入世貿組織後的10年，成為世界第一大家電大國。不論是黑家電、白家電、大家電、小家電，我們當之無愧、别無争議的世界産量第一。你說90年代是黃金時代，還是加入世貿組織以後的10年是黃金時代？

這個故事我在2015年初講的，今天再重述，有一個重要意義。看起來我們並不是說在走下坡路，進入一個下降通道，恐怕我們進入了一個新時期。

後來10年的家電發展中明顯出現了一個結構調整，就是組織結構的調整，一批新的龍頭企業崛起，成為大江南北、國内國外市場占據主要領軍地位的企業。今天我們看到中國家電業的天下，其實也是這些當年涌現出來的，沒有政府保護、政府支持發展而形成的組織調整。

大、中、小企業之間的關繫就叫做企業組織結構，企業組織結構是企業産業結構的一個組成部分，我們讨論供給側結構性改革的時候，千萬别忘了産業組織結構的問題。

今天我們讨論萬億企業，上3000億的有若幹家，上千億的有十余家，上百億的又有幾十家，其中百億以上銷售額的企業占到了半壁江山，這是一個組織結構的明顯變化，這個變化意味着什麼呢？

第一，大的龍頭企業在這個産業中正在承擔着企業健康發展、組織結構不斷優化的作用，這些大企業沒有一個是簡單的規模擴張、簡單的擴大再生産，而是在中國的城鎮化中各自探索着一個自己的獨創之路。

比如說萬達在很多二三線城市的綜合體，很多大企業對城市老舊城區的改造正在發揮着重要的作用，農民工進城引領着新型城鎮化的方向。剛才招商蛇口講他們在湖北蕲春做項目，但是我也想告訴大家，蛇口當年發展，從窮到富是外來人聚集的，在武漢周邊的地方是把當地人從窮到富的改造，這個區别就是後一條路更為艱難。

當然，我們還可以舉出很多，比如說華夏幸福基業，環北京城市帶發展，他們當時做這個事的時候請我去了多次，我都不看好能成功。都是在中國的城市化當中探索符合人口聚集的城市改造、城市擴張、城市發展之路做出貢獻的。

第二，房子是用來給人住的，怎麼讓人住得舒服，滿足人們不斷增長的需要，探索更新的功能、更好的配套。在這些方面，我們這些大企業都是領軍的，當之無愧的核心地位，他們在過去中國房地産業發展中，應該說功不可沒。

第三，這個組織結構的變化，房地産企業的抗風險能力不斷增強。這十余年來，這種論壇我參加了無數次，每次媒體告訴我們的主題詞都是撲朔迷離、怎麼突破重圍，怎麼走出冰點。好像最近房地産調控政策頻繁出台，沒人這麼說了，為什麼沒人這麼說了？

我們沒聽說哪個大企業面對危機了，說明以大企業為帶頭的企業抗風險能力、應對環境變成能力比起2005年、2008年、2013年大為增強。萬億時代我想有什麼值得總結的話，肯定有以上幾點。

當然市場也是在變化的，再講一個故事：80年代初、90年代初中國的鄉鎮企業如燎原之勢，當時鄉鎮企業的産值、銷量都是非常大的。當時說這是三分天下有其一，這是異軍突起。

但是亞洲金融危機爆發的時候，鄉鎮企業基本死光了。為什麼？不知道誰出了個主意，要讓鄉鎮企業離土不離鄉，進廠不進城，說農民兄弟搞工業化挺好的，就在你們村里搞，千萬别到城里來。

這些鄉鎮企業為什麼能蓬勃而起呢？因為市場面對的是供不應求的賣方市場，産品的質量再差，它也能銷售出去。亞洲金融危機爆發之後，市場仿佛在一夜之間逆轉為買方市場。

我們痛失了一次鄉鎮企業發展為中小城鎮産業依托的歷史機遇，造成今天大城市人口分布不均。房價上漲跟這個情況相關，同時也給我們一個警示，市場不是總是供不應求的，供不應求到供大于求的轉變可能在一夜之間就會發生，到那個時候又是一輪新的優勝劣汰。