直擊業績會 | 回A、萬科、去庫存與人壽 主席許家印談了這些關鍵詞

觀點地産網 3月28日，香港香格里拉酒店里，許家印正接受衆多閃光燈洗禮，一擁而上的媒體證明了他在地産界中的人氣。當然，這與中國恒大以3733.7億超越“昔日一哥”萬科成為行業老大也有關聯。

早前，恒大已公布，其2016年實現3733.7億元合約銷售額，同比增長85.4%。而于業績會召開前幾分發布的中國恒大2016年年報還顯示，除去銷售額方面的大幅增長，恒大2016年還實現營業額2114.4億元，同比上升58.8% ；核心業務利潤208.1億元，同比上升89.2%；毛利為594.2億元，同比上升58.8%。

不過，财務表現並未成為此場業績會中的注目點，業績問答中，回A、萬科、去庫存、與人壽成為今天恒大主席許家印談論的關鍵詞。

萬科與回A

過去一年，萬科股權事件呈現白熱化，2016年8月，恒大介入，令這場大戲更具看點。

3月16日，恒大及萬科各自發布公告公布，恒大所持有萬科15.53億股A股的表決權，不可撤銷地委托給深圳地鐵行使；並将提案權及參加股東的權利不可撤銷地委托給深圳地鐵，這也預示萬科股權事件中的“恒大番外篇”告一段落。

在恒大業績會現場，許家印不可避免地被問及此事，他回應說：“投資萬科是因為對萬科比較看好，這是戰略投資，而把投票權讓給深圳地鐵，是希望萬科在股東層面形成一致意見，不至于影響萬科的發展”。

對于投票權轉讓是否受到政府壓力，許家印則稱：“轉讓時心情愉快，做的事情都是愉快的事情。”

外界認為，于恒大而言，收購萬科股份介入股權大戰的結果當然是愉快的。此前就有市場人士指出，恒大在萬科事件上的态度為其加分不少，因此未來将能夠加速其回A步伐。

在業績會中，許家印談到了回A的相關進展，“2月份恒大分拆地産上市事宜已獲香港聯交所通過，目前進展順利。去年11月和深深房簽訂協議，深深房停牌，原來計劃引進300億元的戰略投資者，目前已完成”。

許家印還告訴包括觀點地産新媒體在内的衆多現場人士，現在恒大正進行第二輪戰略投資引入，規模150億，因有一家國企背景的企業計劃投資，所以要經過比較復雜的審批程序，導致回A進程延遲，“但預計5月份第二輪戰投能完成，然後向證監會報批”。

其實，在3月14日就已有市場消息披露，中國恒大進一步推進恒大地産A股上市進程，正為恒大地産尋求第二輪戰略投資者，潛在投資者包括國有保險公司、國企及央企等。

目前，除了引入戰略投資之外，恒大還正積極厘清與嘉凱城的股權關繫，轉讓嘉凱城52.7%股權予大股東廣州凱隆置業，以解決重組深深房後的同業競争問題。

恒大去庫存

除了許家印，恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞，及首席财務官、執行董事潘大荣也出席業績會現場，熱門話題之外，夏海鈞提及了恒大的去庫存問題。

他在回應2016年7月恒大合約銷售均價一度跌至每平米6876元時表示，這是因為2016年6至8月份，恒大集團進行了史上第一次大規模庫存清理，主要位于三、四線城市，庫存清理完成了99.3%。

觀點地産新媒體查閱年報數據發現，在恒大全年3733.7億元的合約銷售額，一二線城市合計銷售額占比仍然達到67.4%。具體而言，恒大一線城市的銷售額達498.8億元，占比13.4%；二線城市的銷售額達2016.6億元，占比54.0%。這也就意味着，約32.6%的銷售正為恒大主動去庫存所得。

目前，去庫存之下，恒大的一二線布局策略進一步完成。于2016年12月31日，恒大總土地儲備面積達2.29億平方米，其中，一二線城市項目數量占比為56.7%。

以下為中國恒大集團2016年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：房産持續面臨調控，恒大卻保持逆勢增長，主要的動力來自于哪里？今年一些業内對房地産的預期比較悲觀，調控也在繼續加碼，恒大繼續保持業績增加的信心又在哪？

許家印：恒大2014年銷售增長30%，2015年增長53%，2016年是增長85%，獲得高增長有幾個原因，首先是定位剛需，第二是産品品質，第三則是高性價比。

産品的性價比對企業來說實際上是成本控制的問題。恒大的許多材料都為集中配送，都是大批量，這就決定了成本，再加上有企業内部管理環節，成本方面較占優勢。

另外，中國畢竟是一個13億人口的國家，這也就意味着總需求很大，對于恒大而言增長是很快，但在國家的總成交量占比中才占到3%左右。

現場提問：恒大有興趣在香港拍地嗎？

許家印：對恒大地産來說，中國的市場還是比較好，所以恒大一直沒有要走出去的計劃，恒大是一個沒有走出國門的企業，未來幾年也沒這個計劃。

現場提問：此前曾提到恒大地産三年淨利潤要達到888億元，但就行業調控升級的一個情況，恒大要如何完成這個利潤承諾？

夏海鈞：從公司上市到現在，恒大毛利潤基本維持在30%，淨利潤則維持在10%以上。這幾年恒大進行了多元化的探索，主要的一些虧損源自于其他産業的前期投入和示範，但就地産業務來講還是非常好的，比如說地産業務的利潤實際上是170多億，因此對于恒大地産的未來承諾我們是非常有信心達成。

剛才介紹了恒大從上市到現在銷售的平均復合增長率都在50%左右，對于未來三年，我們的預測是，今年大概實現4500億銷售，明年是5000億，後年是5500億，也就是說，銷售的增長率将由過去的30%-50%變成18%、15%、10%左右，這個增長是非常穩健的增長。

恒大跟中國其他房地産企業最大的不同之處在于，恒大已經擁有了優質的龐大的土地儲備，做面包一定要有面粉，恒大的成長性就在于恒大已經有充分的土地儲備，有充分的開工量。

第一個記者所問的問題，再補充一點，為什麼恒大銷售能逆勢增長？恒大是中國唯一一個承諾向老百姓無理由退房的地産商，這是源于對産品品質的信心；而且土地價格已經鎖定了，因為是前幾年拿的地，建築成本則由于恒大的標準化能夠得到有效控制，所以相信恒大在未來三年，能夠向中國市場提供非常穩定的高性價比産品，能夠确保每年的增長。

另外，投資者剛問說，現在房地産比較箫條，國家進行一些調控，房地産企業會不會萎縮？其實房地産就像一個大餅一樣，餅的大小已經基本固定，也就是說中國房地産銷售規模每年基本是确定的，在10萬億左右。中國現代房地産發生的變化是市場集中的變化，2006年，全國前十大企業的銷售僅占總市場份額（8萬億）中的4.7億，去年年底前十大開發商的銷售則占總市場份額的20%，再過十年，前十大地産商會占去40%左右，這不意味總銷售規模擴大，而是實現優勝劣汰，實力弱的企業會被並購。

從2009年到今年，國家不斷進行宏觀調整、控制，上市公司中龍頭企業的業績都是穩定增長中，不光是恒大，還包括萬科、碧桂園、中海和保利等，這種增長正是源于市場集中度的變化，十年之後，要進入十大地産企業，最低門檻是4000億銷售。

總的來說，盡管國家房地産業進行調整，但調整會實現優勝劣汰，使更加優秀的房地産企業茁壯成長，而在市場集中度變化的時代，恒大每年制定百分之十幾的增長是完全可以實現的。按照這個增長，實際上恒大的利潤三年後應該千億左右，888億的利潤是打了八折的，因此這個承諾完全可以實現，這888億不是合並的報表，就是地産業的。

現場提問：恒大前些日子發售了大概25億美元優先票據，是不是目前資金有點吃緊？

許家印：現金三千億的企業都資金吃緊的話，那這個世界是一個什麼世界呢？

夏海鈞：此次發債的目的其實已經公布了，就是進行舊有債務的重組，這25億都用于償還恒大過去的短期債務，償還的目有兩個，一是外匯管制，恒大希望通過長期外匯的發債來将現有的短期負債變為長期負債，如此就不用擔心國家外匯管制對公司外匯造成影響；第二，過去恒大可能發了成本相對較高的債務，現在資本市場較好就用低息置換高息債務。

所以不是因為資金吃緊，融資里一分錢的資金都不會用于運營。

現場提問：恒大已經把所持萬科股票的表決權給了深圳地鐵，作為萬科現在的重要股東，恒大于萬科股權問題中持什麼态度？未來是否會将所持有萬科股份受讓給深圳地鐵？另外，關于恒大人壽的問題您是怎麼看的，未來恒大怎麼全面暫停股票投資業務？

許家印：恒大持有萬科股票就是戰略投資者，我們對于萬科是比較看好的，将投票權讓給深圳地鐵，是希望萬科在股東層面形成一致意見，不至于影響管理層的工作和萬科的發展。

而關于保險公司，去年是恒大進入金融業的第一年，實際上恒大是2015年12月21号才争取擁有了恒大人壽。去年，恒大人壽有五百多億的銷售，整個公司運營各方面還是非常好。

保監會規定，今年原保費收入不能低于保費收入的30%，恒大必須要完成50%以上，遠遠超過保監會的規定，恒大一定要保險，要姓保，要堅持長期穩健投資。

現場提問：今年沒有派息原因是什麼？

夏海鈞：因為重組上市中證監會有所規定，上市重組期間上市公司的所有收益歸于将來上市的公司中。目前恒大估值1980億，這個估值涵蓋未來上市前的分紅，在重組結束以後，會把今年可分配利潤的50%和2017年上半年可分配利潤的50%做特别股息派發，恒大不是不派息，而是暫不派發。

現場提問：恒大集團總的借款和放款率提高較快，借款增長80.2%，放款增長26.3%，這兩方面恒大集團有控制下降的計劃嗎？

許家印：投資者一直對恒大負債率比較關心，負債率的高起與房地産業有特殊關繫，房地産需要大規模現金儲備土地，那就必然帶來高負債，和所有的上市公司做對比，恒大的土地儲備最豐厚，有2.29億平方米的土地儲備，3600億的原值，其中2400億已經付清了。

目前，投資物業有一千多億，現金有三千多億。恒大負債就在這三個地方，土地儲備，投資物業，現金余額。因為恒大的土地儲備具備增值的空間，所以我們認為目前的負債率沒有風險。現在财務報表是把土地按原值進行評估，所以負債率增加，但是如果按照估值來算，恒大的負債率大概只有66%。

另外，去年年底恒大引入了300億的戰略投資者，這300億在報表里沒有作為權益算進去。恒大目前在做第二輪的引進，規模150億。今年上半年，這部分戰略投資會算入權益類的資本金里，這樣一來，負債率就會極具降低。

再加上通過快速開發，土地消耗能帶來部分現金回籠，因此預計淨負債率會大幅下降，在A股上市成功後，可能負債率會進一步降低，所以負債率不用過于擔心，而且我們認為報表並沒有真實反映恒大的負債情況。

我們也承諾，從今年開始，公司在負債管控方面會加強，希望償還50%的永續債，希望永續債償還到三分之二，如此大規模調整債務後，負債率能夠盡快滿足預期。

現場提問：公司是覺得今年是否為拿地的好時機？今年公司拿地的預算是多少？

夏海鈞：恒大有2.29億的土地儲備，拿地原則已經很清晰，價格合理，恒大就拿，價格不合理，恒大就用現有土地保證穩定增長。

現場提問：公司轉讓萬科投票權是否受到深圳地方政府的壓力？是否與深深房有關？會不會覺得不甘心？

許家印：哪能說做不甘心的事情，做的事情都是愉快的事情。

現場提問：回歸A股推遲的原因是什麼？

夏海鈞：恒大回歸A股是一個統籌化分拆，把地産業分拆回A股上市，但A股的上市公司還是在四條三之下。去年的11月3日，深深房簽訂戰略協議以後進行停牌，12月30日第一輪戰投按照1980億估值進行引進，規模300億，因為戰投引進工作得到市場熱烈響應，所以目前我們在準備按照市值的70%引入第二輪戰投，規模150億。因為目前有國有背景的企業想進入，而國資入股是比較復雜的，要進行國有評估，國有産權的論證，國資委的審批，包括政府的相關部門的審批，所以第二輪戰投還沒有完成，預計會在5月左右完成，各方面資産重組完成以後，公司就準備向證監會進行報批。

從目前看各項程序都比較順利，但國有企業的國資繫統的增值、挂牌、審批還沒完成，還在做這方面工作，相信是因為第二輪戰投的引進導致了上市推遲，希望盡快能夠簽訂重組協議，上報證監會。

恒大地産回A應該是恒大股民衆望所歸的事情，大家都盼望着，可能上來就是大藍籌。