年度特寫 | 閻鏡予：星河産業集團發展之路

觀點地産網 房地産白銀時代，轉型潮來。

在衆多傳統房地産開發企業眼里，産業地産行業未來可喜，但轉型並非易事，只能“八仙過海，各顯神通”。其中，星河控股集團就以獨有的“産權／租金／服務”運營模式進入産業地産。

3月22日，星河産業集團副總裁閻鏡予來到2017觀點年度論壇，接受了觀點地産新媒體的采訪。

在這次專訪中，閻鏡予談起星河控股集團涉足産業地産的前前後後。

“産權/租金/服務”模式前話

星河産業成立于2015年8月，從成立的時間點來看，外界将星河列入“産業新兵”陣營，但閻鏡予有不同的理解。

“以星河早期在福田中心區的業态布局來看，就已經是一個産城融合項目，布局有住宅星河國際、商業COCO Park、酒店麗思卡爾頓酒店，還有産業星河發展中心，這四類業态組合正是目前所提倡的産城融合發展方式。”

閻鏡予說，可以将星河控股集團看作是一開始就做産城融合的公司，但顯然，2015年8月，星河産業的成立標志着真正将産業地産作為重點發展方向。

其中的緣由，閻鏡予說，是因為星河發現了産業地産未來存在的價值，“未來十年，應該是産業地産慢慢崛起的黃金十年”。

星河挖掘産業地産價值的方式是其獨創的“産權／租金／服務”運營模式，閻鏡予透露，提出這一模式源于星河對已有業态、業務進行重審而得來的啟示。

星河旗下有星河金融控股集團，因此在金融方面星河早已有諸多布局。例如，星河為中國本土規模最大的國有創投機構——深創投的二股東，是前海母基金、國家級中小企業基金以及深圳紅土創新基金的LP。

在金融領域的布局，結合星河開發的各種業态，閻鏡予說，這給了星河一個啟示：“做住宅只是一次性的賺錢：可以帶來現金流，與此同時，我們有大量的自持物業在手里面，比如我們至今仍是麗思卡爾頓酒店的業主，COCO Park和星河發展中心我們一平米也沒賣，對于手中的大量自持物業，我們能不能取得最高的收益？除了做房東，還能額外收獲什麼？”

“做了大量的金融投資以後，我們在想，如果我們能成為入駐企業的房東，又能變成他們的股東的話，可能價值會更高，所以我們現在就一直在嘗試‘房東+股東’的做法，也就是星河現在所謂的‘地産+金融園區’。”

涉足産業要有“真本事”

自身重點發展産業地産的同時，閻鏡予也看到愈來愈多的企業正進入産業地産，一個不容忽視的現狀擺在星河面前——産業地産競争在加大。

對此，閻鏡予認為，應對競争唯有憑真本事，所謂的“真本事”指具備競争能力，進一步說，是“要形成差異性服務”。

“以我們星河來講，我們有三個能力比較突出，一是金融投資能力突出，二是産業服務能力突出，三則是招商能力突出”。

金融投資能力方面，閻鏡予談到的一個例子是深圳市紅土星河創業投資基金，該基金由星河控股集團、深創投和龍崗區政府引導基金聯合發起，規模5億元，其中首期7500萬定向投資于深圳星河WORLD園區内。

“從紅土星河基金來說，我們就有了差異化——深圳星河WORLD園區有7500萬投資，只有入園才能拿得到。很多園區也想做股東加房東，但是這並不容易，做不好可能顆粒無收，但我們過去做了這麼多的投資，有這麼多行業内的資源，所以我們有信心。”

産業服務能力方面，閻鏡予強調，服務做好最重要靠動力。他說，如果和入駐企業僅為房租關繫，那其實是沒有動力真正做服務，因為有成本，“但星河會成為入駐企業的股東，這些企業某種程度就變成星河的一部分資産，那星河再給他們做服務、做增值時就有動力”。

招商能力方面，閻鏡予介紹，星河于深圳星河WORLD園區的招商定了三大方向，分别為金融、戰略新興、文化創意，根據閻鏡予向觀點地産新媒體提供的數據，目前深圳星河WORLD園區中這三大行業的集聚度達到73%。

“也就是說，有73%的企業按照了我們的規劃入駐進來，如此，在這三方面，深圳星河WORLD園區便有集聚度，各企業間能互動、交流、抱團，深圳星河WORLD園區就能成為一個協同創造、有聯盟概念的園區。”

閻鏡予說，這也就意味該園區有了完整的生态，而打造完整生态的前提是要有一個相對較大的運營體量，而這又需要有足夠的自持運營能力。