直擊業績會 | 萊蒙國際：今年是轉折點 停止出售資産予融創

觀點地産網 一星期前，孫宏斌于融創業績會上率先透露，收購萊蒙國際資産一事因“地價漲了對方反悔”而停止，融創與萊蒙國際之間的交易故事一時間再次為市場關注。

4月3日，萊蒙國際集團有限公司在香港召開2016年全年業績會，執行董事兼聯席行政總裁陳風楊、首席運營官鐘輝紅、首席财務官陳競德出席現場。

集團“話事人”黃俊康未出席，融創一事便由聯席行政總裁陳風楊進行回應：“第一批（交易）談完以後，雙方的經營策略以及市場形勢都有所變化，所以第二批就沒有再往下進行。”

與融創之間的收購，是萊蒙國際2016年“年度大事”之一，該交易給萊蒙國際帶來資金、減輕其負債，與此同時，萊蒙國際2016年合同銷售也因此同比下降約46.3%。

對此，萊蒙國際就告訴觀點地産新媒體，2017年其合同銷售仍将無法實現大幅增長，管理層表示：“今年就是一個轉折點，是一個相對低谷的銷售年份。”

停止與融創項目交易

3月28日，融創中國在香港召開2016年全年業績發布會，在談及深圳項目，孫宏斌略有遺憾地透露，融創收購萊蒙的項目，第一批完成了，但第二批基本停止。

停止的緣由，老孫稱：“地價漲了對方反悔也很正常”。對于老孫這一說法，萊蒙國際管理層在業績會現場就詢問觀點地産新媒體：“他是這麼說的嗎？”

雖並未直接回應停止交易是否因“反悔”，但陳風楊解釋：“（與融創的交易）本來是一攬子計劃，但第一批談完以後，雙方的經營策略以及市場形勢都有所變化，所以第一批完成以後，第二批就沒有再往下進行。”

據觀點地産新媒體此前報道，2016年5月19日，融創宣布以43.94億收購萊蒙國際七個項目，包括北京萊蒙順澤.水榭花城、上海浦興項目、上海浦建雅居、南京萊蒙都會、深圳萊蒙.創智谷、惠州萊蒙水榭灣以及杭州水榭山。

彼時，對于萊蒙國際的出售動作外界是比較驚訝的，在業績會現場，萊蒙國際再次解釋其出售資産緣由：雖然2016年地産市場很旺，但因萊蒙國際在投資方面比較謹慎，因此打包了一些資産賣予融創。每一個企業的經營戰略不一樣，這些項目有寫字樓、有旅遊、有商業、有住宅，但萊蒙希望在産品上更加聚焦。

年報中，萊蒙國際對于出售資産的原因也表示——主要為出售當中一個位于杭州的虧蝕項目杭州水榭山，通過出讓此項目，萊蒙國際得以撤回杭州水榭山的投資及整合資源。

萊蒙國際過往公告顯示，截至2016年3月31日，擁有合共約125.43億港元的未經審核尚未償還銀行及其他借款。在上述借款中，一年内償還額度49.86億港元，一年後但于五年内償還額度49.21億港元，五年後償還5.91億港元——也就是說，彼時短期償還借款成為萊蒙國際較大的負擔。

2016年年報就顯示，萊蒙國際的短期還款壓力緩解。據觀點地産新媒體查詢，于2016年12月31日，萊蒙國際的借貸總額（包括銀行及其他借貸、可換股債券、應付債券、應付票據以及應付非控股股東款項）約為91.62億港元，其中約32.53億港元須于一年内償還，約54.54億港元須于一年後但五年内償還及約4.55億港元須于五年後償還。此外，其淨負債比率也由2015年12月31日的約72.5%下降至約43.3%。

因此，有市場人士就認為，除了市場因素之外，萊蒙國際本身負債情況的轉好也是與融創交易停止的另外一個原因。

“今年是相對低谷的銷售年份”

出售資産予融創，給萊蒙國際帶來較大的現金回籠，與此同時，也減少了萊蒙國際2016年的合約銷售——2016年，萊蒙國際合同銷售加上認購未簽約銷售總額共約45.73億港元，同比下降約46.3%。

于年報中，萊蒙國際解釋：“合同銷售減少主要是由于部分原計劃于2016年全年推售的若幹可銷售貨源，通過轉讓股份予其他獨立第三方及交割其各自項目公司間貸款的形式出售，于2016年全年總額達約54.43億港元”。

而在業績會現場萊蒙國際坦承，在2017年，其合同銷售仍無法實現較大幅度的增長。

觀點地産新媒體發現，萊蒙國際在年報中預計其2017年的可銷售資源約為55億港元，不過，萊蒙國際就表示，會在55億的基礎上争取尋找更好的資源，把銷售目標定得高一些，萊蒙國際坦言：“今年（2017年）本身就是一個轉折點，是一個相對低谷的銷售年份，我們希望通過增加資源在明、後年實現很快的銷售增長。”

“轉折點”的含義是指，于2016年，萊蒙國際“做了一個戰略聚焦的動作”——發展聚焦珠江三角洲、長江三角洲及中國中部地區，同時實行業務逐漸轉型，而這些動作的影響将在2017年體現出來。

以下為萊蒙國際集團有限公司2016年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：萊蒙未來轉型大健康，現在有具體的計劃嗎？是否有考慮和其他的文旅、醫療、醫藥公司合作？

管理層：萊蒙這兩年一直提出傳統地産業務的轉型，正往大健康産業做一些探索。2015年在深圳的中央大廚房、深圳綠膳谷這兩個項目萊蒙都是主要的股東。

2016年萊蒙和大股東雲南城投在昆明成立了雲南省股權投資基金，這個基金預計發行30億左右，利用大股東在雲南的優勢資源，在文旅方面有所發展。前年我們還和美年大健康一起合作，成為新華健康10%股權股東。

一個地産企業能否順利轉型，而且轉型到一個具體的領域？每一個地産公司都在轉型的路上。

現場提問：萊蒙去年在上海的銷售量較高，該區域房價也很高，有考慮增加上海、南京那邊的物業投資以及土地儲備嗎？有沒有打算在西南地區發展？公司于悉尼的投資打算往哪個方向發展？另外，為什麼要終止之前參與深圳地鐵的發展？

管理層：2016年華東地區确實是萊蒙大的簽約和認購區域，上海均價達到了8.1萬平方米，不過南京水榭陽光的均價就不是很高，只有1.4萬元到1.5萬元。

萊蒙從去年開始進行整體戰略的集中，總體發展區域會集中在深圳，以及深圳周邊的華南區域；而以上海、南京為中心的華東區域也會做更深入、更持續的發展，南京和上海未來肯定是我們的重點發展區域之一；至于西南區域目前沒有更多、更明确的發展方向，除非有特别好的機會。

海外投資方面，選擇在澳大利亞悉尼進行投資的原因其實在報告的第28頁已經有相關介紹。第一是人民币貶值，現在很多中國的公民都會進行海外資産配置；另外，澳大利亞是個非常注重資金的國家，交易基礎也很好，郊區交通樞紐也非常發達，萊蒙覺得這個地方有非常大的上升空間，特别是那里人口不是很多，但是未來投資公共設施方面比較多，所以我們在澳大利亞投資一個住宅項目絕對有利于集團的發展。

悉尼本地的需求也很大，如果大家有機會去看可以發現澳大利亞的房地産市場非常旺，有的項目開盤第二天就清盤。但萊蒙不是因為這個原因去盲目追求投資，我們真的算過财務賬，做了很多财務模型，發現回報率很高才投資，這個項目是純住宅項目。

至于深圳地鐵這個問題，我們沒有聽說過終止和深圳地鐵合作的消息，所以不太好回答。

現場提問：融創業績會孫宏斌先生提到了與公司的合作，稱後期的一些交易已經停止了，這個究竟是怎麼回事？公司去年有很多出讓項目的舉動，2017年會不會繼續做不良資産的轉讓，如果會，那麼會集中在哪些區域？ 悉尼項目是通過股權基金的收購，公司未來在海外會不會更多地通過這種方式獲取項目？接下來除了悉尼在海外布局方面還有沒有其他的考慮？

管理層：萊蒙2017年的現有貨值是55億，我們從去年開始做整體戰略集中，今年可售資源是個轉折點，明、後年會大幅度上升。而除了這55億的貨值以外，我們今年還會推出更多銷售資源，争取更高的目標。

整體毛利率下降的主要原因是去年結轉的陽光項目毛利率太低了，拉低了整個項目的毛利率，而且它結轉的量是最大的。

和融創的交易方面，2016年，萊蒙國際雖然感覺地産市場很旺，但我們在投資方面是比較保守的，所以2016年萊蒙打包了一些資産，里面有不錯的項目，也有資産質量稍微欠缺的項目，打包了一些賣給了融創。每一個企業的經營戰略不一樣，這些項目有寫字樓、有旅遊、有商業、有住宅，但萊蒙希望在産品上更加聚焦。

我們希望投資的區域更加聚焦，重點發展長三角、珠三角，最重點發展深圳地區，而且偏重深圳地區的舊改。2016年。萊蒙在舊改方面加大了投資，我們認為深圳舊改是特殊的地産紅利，這個地産紅利不光于市場上體現出來，還有土地政策。

融創的合作，補充一點，本來是一攬子計劃，但第一批（交易）談完以後，雙方的經營策略，以及市場形勢都有所變化，所以第一批完成以後，第二批就沒有再往下進行。

悉尼項目是黃俊康主席先擁有，他支付了地價，5月份萊蒙付了剩余的地價。選擇澳大利亞做項目，和去英國、香港做項目不一樣，我們考慮這個項目可以帶來财務貢獻，需要經過投委會才可以做這個決定。

未來的部署很簡單，剛剛拿到這個項目，團隊也剛剛成立，香港和澳大利亞的人手都已經到位，項目到了品牌出讓以後，不排除會有更多的發展，但是未來很難，最重要的是把現有的項目做好。

現場提問：現有的可售資源之下今年有沒有具體的銷售目標？管理層剛剛說陽光項目拉低了集團毛利率表現，那今年毛利率會不會有明顯的增長？海外發展方面，現在海外銷售占集團整體銷售的百分比是多少？未來部署是不是主要會集中在現有已經發展的城市里，還是會去開拓其他的城市，如果是其他城市，會不會有其他的目標？

管理層：作為集團來講，具體的目標希望不低于2016年的水平，作為公司發展來講，争取更高的銷售預期。至于毛利率，今年的毛利率肯定會比去年高不少，陽光項目結轉的毛利率很低，接近于零，所以會拉低整個集團的毛利率；海外銷售目前還沒有，所以比例是零。

現場提問：現在公司的派息在同行内是比較穩定和比較高的，未來的派息政策是什麼樣的？萊蒙将來如何降低财務成本？

管理層：從上市以來，五年多，萊蒙一直都是很穩定的派息政策。上周五的董事會也談到這一點，萊蒙的平均派息率接近35%，派息政策不會變，未來依舊會按照得到的利潤進行一定比例的分配，這個政策一直保持着。公司會跟股東一直分享利潤，這是萊蒙一直以來的運營理念。

至于融資成本方面，2016年萊蒙的平均成本是8.6%，這個水平可以說高，也可以說低，我們感覺到2017年開始，融資将是一個非常艱難的工作，所以去年年初萊蒙發了一個CB，在去年的8、9月份發了一個8億人民币債，票息率是5.8%，這就讓集團可進可退，可以把債務結構進一步優化，債務時間從中短期變成了有很多中長期。

同時，萊蒙現有的土地儲備主要是一些舊改項目，舊改項目是非常有價值的項目，不排除這段時間會和基金公司合作，探讨一些融資的渠道以進行舊改項目的發展。未來我們的融資成本能夠控制住。

現場提問：銷售目標方面，是不是因為内地政策的影響所以定了比較保守的銷售目標？萊蒙很久沒在香港公開市場拿地，是不是因為公司認為目前香港土地價格比較高，暫時不考慮在香港拿地？

管理層：整體銷售目標是不是保守？不存在這個說法。現在銷售貨值只有55億，在55億的情況下我們會争取尋找更好的資源，把目標定得更高一些。這和政府的政策沒太大的關繫，去年萊蒙做了一個戰略聚焦的動作，今年本身就是一個轉折點，是一個相對低谷的銷售年份，我們希望通過增加資源在明、後年實現很快的銷售增長。

未來的發展仍然希望聚焦在深圳地區，去年萊蒙又儲備了3個項目，目前我們在深圳地區的舊改項目已經接近300萬平方米。但舊改有一個過程，不是拿完以後馬上就可以動工，我們在區域結構調整過程中會有一段時間的空檔期。

去年萊蒙的确參加過香港大鋪土地的拍賣，當時的香港地價還沒有現在這麼瘋狂，萊蒙算好賬就去參加拍賣。後來開始發現拍賣的土地價格到了不太合理的高度，所以之後沒有參與，但是如果土地成本達到合理的水平，不排除未來還會繼續參與。

現場提問：公司引進雲南城投公司，雙方的資源會怎麼進行整合？管理層說未來的重點還是在一線城市，比如說像深圳、長三角和珠三角，但是雲南是個比較偏的地方，引進雲南城投的原因是什麼？

管理層：雲南城投在2015年8月成為萊蒙的一個主要股東，雲南城投成為主要股東之後，我們已經有很多項目層面的互動，在共同拿地，共同拓展方面有很多合作。

雲南城投原來主要的地産業務在雲南，最近這兩三年他們也在一帶一路做一些拓展，他們非常看重萊蒙國際的團隊，也看重萊蒙的拓展經歷。

萊蒙去年和雲南城投、上海錦林資産共同成立了一個地産基金，前海新能源投資基金。希望通過地産基金的業務不斷加大兩個企業在地産方面的合作。這個地産基金第一個項目是深圳的簡上項目，交易已經基本上交割完畢，2017年會利用這個地産基金進一步加大我們在地産業務上面的合作和投資。