演講 | 樊綱：論房地産稅與長效機制

樊綱（著名經濟學家、國民經濟研究所所長）：非常高興再一次參加博鰲論壇，今年已經是第17屆了，我是從一開始就參加的。

這次給我出的題目是“政策預期”，看到這個題目就想到了去年的話題。去年有若幹個話題，其中一個話題是，大家說房價貴是因為地價貴。當時我問的問題是，地價貴不是你們舉牌拍出來的嗎？你怪誰？一定是你預期未來的房價高于你現在拿的這個地價，你還能賺錢，你才敢舉牌拍地。

然後有人就說，當時我舉牌拍地，我相信房價能漲，我這個地價還能掙錢，但我沒預期到政策又變了，這就是政策預期問題。

你怎麼能假定政府看着這個房價飙升下去而坐視不管呢？如果去年沒有這些政策出台的話，我們現在仍然沉浸在房地産的狂歡當中，房價在飙升，我們在不斷買房，然後就是大崩盤，房地産崩盤、金融崩盤。

這次連首付都可以貸款，有這類的P2P，你怎麼能假定政府面對這樣的情況坐視不管呢？所以政策在這里面是要起作用的。

但是反過來講，這些政策都屬于短期政策，待會兒我還會講什麼是短期，什麼是長期。

現在要讨論的是長效機制，今天早上我們談到了房地産稅的事，房地産稅不僅是個長效機制，提上議程也是一個非常漫長的過程。

這是第17屆了，我記得我第一屆參加的時候就講了房地産稅的問題，每次都講，講了十幾年。城鎮化的問題也是講了很久，一直提不上日程，這也是一種政策預期。

長效機制究竟出不出，是依靠利率、首付率、限購這些短期政策，還是建立一些長效機制？現在好像是看到了曙光。我老是說曙光，但你們都認為是黑暗即将到來。

剛才說的金融風險和房地産的長效機制，在最近一次工作會議上，領導人還提到了要加快出台房地産稅，因此現在有些事情也開始逐步明朗。

講到長效機制，就要把供給側、需求側的這些問題繫統的點一點。

供給側、需求側這個詞大家都比較熟悉了，以前供給側、需求側都是學術界的詞，我們只在内部用一用，一般不太敢用，現在中央文件把它寫出來了，大家都比較熟悉了，這對我們分析問題也是一個便利。

供給側的長效問題首先就是城鎮化戰略問題，是發展小城鎮還是發展大城市的問題。

土地是有限的，關鍵是怎麼分配，用到什麼地方，是遵循城市化的人的行為規律、人的遷移的基本規律，在這個城市化的初期階段主要發展大城市和大城市周邊的這些小城市，搞城市群、城市帶，還是違背這個規律去人為地發展小城市？這是我們現在在中國稀缺土地的條件下，土地分配的一個大問題，這是供給側的基本的問題。

最近有點起色，盡管還在說城鎮化，盡管還在說要發展小城市，但是畢竟最近出了個雄安，給了一塊大地，住建部已經開始說要減少給那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供給，這是一個重要的供給側的問題。

還有土地制度的問題，包含農村的宅基地怎麼辦，農民進城的過程當中土地流轉的問題，這個涉及的問題很多，可以單獨讨論。

為什麼我們有的城市地價不高，例如重慶，在山區，人又那麼多，它的地價並不高，原因就是房價一往上走政府就供地。老有人說經濟學解釋不了房地産的問題，其實就是最基本的供求關繫問題。

還有容積率的問題，在這個論壇上我也講了很多年，我們是土地稀缺程度世界上最高的國家之一，我們把容積率搞那麼低，城市是好看了，但是住房稀缺了。

然後就是租賃市場的問題，這次對租賃市場的發展有了新的契機，确實中國需要發展這一塊，我們也特别欠缺這一塊，中國的住房自有率是世界最高的，租住率幾乎是世界最低的，這是很不正常的一個情況。

這里涉及的真正的是法律問題，是法律的保障問題，保障租者的權利，保障租客的權利，其它國家都有很多法律保障。

加上我們的居住問題，我們是個人租賃為主，還是企業租賃為主，怎麼能夠形成一種良好的市場機制，這里面有很多問題确實值得讨論，總之一大串的問題是供給側的問題。

最後講講需求側。需求側首先要講一個問題，我們有大量的合理需求，今天早餐會的時候我們的房地産商在讨論是不是還有10年、20年？房地産還有沒有發展前途？

我記得前幾年有些經濟學家論證中國以後就是低中增長了，不要再想什麼7%、8%以上的高增長，其中一個重要原因就是需求沒有了，以前有住房需求，現在住房自有率已經這麼高了，已經蓋了那麼多房子，怎麼還會有需求？

你要看看中國的各種區域的人群的住房自有率确實很高，農村可能是最高的，達到了80%，小城鎮80%，中等城市80%，大城市也有80%，這麼一看确實好像住房需求沒了。但是我們正處在城市化進程當中，我們正處在經濟發展、收入增長的過程當中。

不光是城里的人收入提高了要改善居住，這是改善性需求，不是剛性需求。剛性需求是指我家有了一個孩子，或者兩個孩子，兩口變四口了，我的房子要大一點，這是剛性需求。我說的是一個城市化進程當中的合理需求，就是遷移帶來的需求。

農民要進城，在小城市買個房子，小城市的人要到中等城市，在地級市買個房子，地級市的人要到省會買個房子，省會的人到北上廣深買房子。

這里再強調一下城市化的問題，從過去30多年城市化進程當中的人口遷移，主要進了大城市，這就是城市化帶來的住房需求，一樣是合理需求。

大城市人的收入在提高，他要換房子，他要改善居住條件。你說大家有沒有房住？都有房住，所以這個不叫剛性需求，房價高他就不買了，他就不到那兒去了，這是他的合理住房需求。

投資需求在一定意義上也是合理的，只不過我們純粹為了未來的房子升值，跟住完全沒有關繫，他也不是為了租，那可以說是不符合合理需求這個範疇。

但是我們想想這個市場，在城市化進程當中，在人口遷移過程當中，在人們進大城市的這個過程當中會産生大量的需求。在這個意義上，我覺得房地産市場的發展還遠遠沒有結束。

這里面的問題在于怎麼形成一些長效機制，使得這些需求更多的是屬于這種合理性需求，也就是住的需求，而不純粹是炒的需求。那些人買了房子出租也是住，不是自己住，是為了别人住，這樣也是合理的；完全不住，放在那里等着升值的，從房地産的角度來講确實是缺乏合理性。

這里我再區分一下在這些問題上什麼是短期政策，什麼是長期政策。供給側基本都是長期的，我們研究經濟增長、經濟發展，那些因素都是長期的因素。

唯一的一個短期因素，供給側的短期的政策，就是去庫存、去産能。

一個人長成勞動力，這是增長因素，需要18年、20年的時間；長着長着長出一個瘤子，要去掉這個瘤子，大概一上午做個手術就結束了，它屬于短期的。

需求側更多的是短期的，我們的貨币政策、利率、貸款的控制，加上限購，可以很長時間實行限購、實行控制投資需求的政策，但是屬于短期因素，不屬于長效機制。

在需求側最重要的長效機制就是房地産稅，就是住房的保有成本。你租出去了，不是你持有了，這個成本就降低了。但是無論如何，你有這個地産，你要付這個成本，然後逼着你要去租，你不租的話，你就會不斷地虧損。提高你的保有成本，這就是房地産稅的最基本原理。

房地産稅之所以是一個長效機制，同時是一個内在穩定器，其實是兩個原因，大家說得比較多的是把未來要交的稅逐步交，而不是在地價當中一次性交出去，這是收入流的改變。

房地産稅為什麼能減少投資需求呢？是因為這樣的一種交稅的辦法，一次性的收這個稅，因為公共品供給、環境、道路等等公共設施的提供，都是需要成本的，你要為這個公共成本付費。

當你現在想這個問題的時候，現在征這個稅的時候，往往根據現在的重置成本征稅。而未來這個GDP是要上漲的，土地的價格是要随着GDP不斷增加的，其它各方面的成本也是會增加的。按照現在的標準收費，你就低估了未來這個公共品的價值，等于給購房者讓了一大塊利，讓的這塊利就足以使購房者買這個房子等着未來升值，而不去做任何租賃的事情，這是一個重要的問題。

另外一點，房地産稅是跟着房價走的，有的國家是跟着租金走的，無論如何，房價漲了，租金漲了，當市場的需求高的時候，你要付出的稅也就跟着漲了，這時候人們就會調整自己的需求，有的國家房地産一出泡沫，他要交的房産地稅比自己的工資都多了，他一定要賣大房子，換小房子，增加市場供應，這是一個内在的穩定器。

說一些具體的問題，一個是怎麼實施房地産稅，這一塊讨論了很多年，我把我的觀點再說一下，我的建議是，借鑒中國改革的寶貴經驗。

中國的寶貴經驗是什麼？新人新辦法、老人老辦法，雙軌過渡，有一個過渡期，增量改革，這都是中國改革成功的經驗。

新房新辦法，20年過渡，老房子錢已經交過一輪了，他交的那個稅有20年的時間折現大概都折現沒了，20年之後再征稅，對那些老房子是合理的。

現在大家說的這些利益問題，什麼灰色樓房的問題，什麼送禮的問題，20年内你愛怎麼解決就怎麼解決，20年的時間慢慢解決，别讓這個問題拖了房地産的後腿，别讓歷史包袱拖現在的後腿，過去的泡沫已經發生了，重要的是未來發生不發生泡沫，重要的是未來的房價，不要管過去那些事情。

然後适當的有些減免，這個我跟過去的想法可能不太一樣，以前我主張是根據人頭減免，現在我主張根據房子的價值減免，你在控制每家只有一套房子減免的情況下，低價的房子減免比較合理，使低收入階層的住房成本稍微低一點。

這樣兩大既得利益人群的權益得到了保護，第一是舊房子，第二是低價的房子适當減免。

然後借鑒國際的經驗，不同的地方有不同的做法，包括我們的房地産稅究竟有多高，定在什麼位置上，經常有人說房地産稅沒什麼用，我們試行了兩個城市也沒什麼效果，你試那個豪宅0.1%、0.2%的稅，它當然沒有效果，天下沒有不起作用的價格，只有不夠高的價格。

全世界的房地産稅大概0.8%到2.8%之間，美國有的地方超過3%，但是多數都沒有超過3%。根據不同的區域、不同的地方，不同的稅種，英國都是實行累進稅的，房子價值比較低的除了減免以外，房地産稅稅率也比較低，價值越高的稅率越高。

我從媒體上看到一個消息說，英國最高一等的房地産稅是17%，意思就是說你要買5000萬英鎊的豪宅，每年要交800萬英鎊的稅，你得真是土豪，你得真是有錢，你才上得起這個稅。

有人說要出台房地産稅就得估價房子的價值，當然是這樣，全世界都是這樣的。我母親是學建築的，解放前在上海做的工作就是給房子測量、估值，中國以前都有房地産稅的。

而中國的房地産稅估值現在是世界上最容易的，老拿這個問題說事是沒有道理的。為什麼最容易？我們城市里哪有幾棟獨特的房子？獨特的房子得一棟一棟估值，我們一片小區大概的價格都知道，算算樓層、朝向就可以了，在中國給房子估值是最容易的一件事情。

房地産稅呼籲了十幾年，我現在繼續呼籲，要趕快實行房地産稅。

實行了房地産稅會不會暴跌？我認為不會，因為我們現在的房地産狀況是在這麼多行政手段的調控下，我們的需求被嚴重抑制的。你要一旦實行這種長效機制，你就可以把這些東西都放開，當這些東西放開的時候，那個合理的需求足以彌補用這個辦法擠掉的不太合理的需求，房地産仍然能平穩發展。

所以為什麼叫長效機制呢？長效機制就是為了能長治久安，就是為了使我們的機制更好地根據市場機制運行，讓市場機制真正良好地運行下去。