演講 | 陳淮：房地産長期健康穩定發展的四大問題

陳淮（中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟繫主任）：謝謝大家，謝謝主辦方，給我出了一個很有趣的題目，“地産小時代，房地産應如何正确轉型發展”。我自己也感到很困惑，因為我不看電視劇，我不知道這個“小時代”指什麼。我只拿我的理解和大家交流，我盡量講得簡短一些，因為後面還有很多議程，我們的時間比較有限。

我感覺我們已經往前走了很遠的路，就以博鰲房地産論壇來說，過去十多年每年都說我們的突圍，好像我們總是在敵軍圍困中過着，房地産不論是市場好還是不好，總是在突圍。

過去5年總是在說轉型。實際上我們已經轉型，已經突圍。比如說在今年的論壇上，我們在過去每年大家都常問的“明年價格漲還是跌”這個問題，幾乎沒人提及了。

比如說幾乎大家每回都要問到下一步出什麼政策這件事，已經沒什麼人讨論了。你說大夫下一步給我吃什麼藥，所有的藥都亮在那兒了，大家也都了解了。我想我們的确有一些值得研究和考慮的，都是明面上的事。

我講四個問題。所謂轉型，房地産業走向長期健康穩定發展之路，按照黨中央的要求，我想有四個方面。第一是房子是用來住的這件事，第二是建設符合中國特色的特色小鎮問題，第三是完善房地産業調控的長效機制，第四是以雄安新區為代表的新城區建設。如果說我們有什麼戰略，有什麼長期布局，我想這四個方面基本上涵蓋了。

所謂房子是用來住的，我認為我們還需要很多很深入的研究。房子用來住的並不僅僅是說反對炒作、投機，甚至也不是說人們不應該買第二、第三、第四、第五套房子，就說房子是用來住的，是不是沒有人買第二套房子，房子是用來住的問題就解決了呢？我們所在海南這個地方，不管是海口還是三亞，或者是其它的城市，夏天基本上沒人住，但是這些房子都賣了，它是因為炒作的緣故嗎？

房子用來住的在經濟學上的意義是調動存量資源，提高存量資源的利用效率，讓人住到房子里去，把資源充分利用起來，這包括四個方面：第一，加快發展租賃市場。租賃市場是讓物和人、資源和需求更有效結合起來的一個非常重要的組成部分。當然，租賃市場的發展也包括我們現在正在嘗試的由一些央企長期持有，成為租賃型企業的方式，也包括通過個人持有，通過市場化的方式，滿足租住型的需求。

除了發展租賃市場，房子是有人住的，還包括要有産業支撐，沒有就業機會的地方蓋多少房子，那個房子也沒人住，我們現在有的地方是有房子沒人住，有的地方是有人要住，但是沒有房子，有的地方是有人住，也有房子，兩個配合不到一塊，各有藥方，這是第二個，要有産業基礎。

第三是完善基礎設施，包括交通條件、上下水、城市配套，也包括社區周邊的商業醫療資源的合理配置。我們現在在房子有人住的方面，要幫助人住到房子里面，還有很大的潛力可挖，很多的文章可做。我們以為城市低端人群要退出超大城市，只有能夠用美的智能家居的人才能住在北京、上海，這恐怕不是中國城市化的發展方向，我們的發展方向是要讓更多人民群衆分享城市化發展的好處。

第四是發展租賃市場，也包括稅負方面的調整和完善，大家關注了很久的房地産稅，房地産稅是努力提高持有環節的稅負，而且它還有很多重大的意義，我們不在今天說，但是它有一條是從過去到現在沒有變化過的，就是提高存量資源的利用效率。哪怕你有三套、五套房租出去讓人住，應當受到政策鼓勵，而不是限制，而不是懲罰性的。

目前一些城市已經出台了一些政策，老百姓把存量住房租出去的時候，在稅負方面給予稅率的優惠。房子是用來住的，並不僅僅是不要炒作，而是要提高存量資源的利用效率，其中還有很多文章可做。

第二個問題，和大家說說發展特色小鎮。中國經歷了深圳建設、浦東開發，以及北京奧運會召開這樣的大城市建設之路，以及我們前期大規模房地産開發下的住房建設、公共設施建設之後，完善中國城鎮化之路的一個重大探索。

我們的城市結構中，最重要的難題是大中小城市失衡。在現在的特色小鎮是縱向的，各部委、部門反映熱烈，各地方積極性也非常高，很多開發商也在努力地把自己的項目叫成什麼什麼小鎮，我想我們真正成為戰略的，滿足中國城鎮化需要的，在城市化中發揮主要作用的小鎮，不是主題公園，不是我們建一個江南小鎮在那里供人參觀，收門票這樣的盈利模式，不是放大的主題公園，它不能惠及當地老百姓太多。

特色小鎮首先是讓當地居民更多的分享，而不是把他們邊緣化。這樣的特色小鎮才是最有意義的特色小鎮。除了惠及當地老百姓，還要充分開掘當地特色資源，比如說文化積澱、歷史傳承，或者是特有的自然景觀，或者是形成新的有利于當地資源充分利用的特有産業這樣的小鎮。

特色小鎮還要和人口的适度聚集密切結合起來，和農民的就地市民化結合起來，和人口的交流、高端人口聚集聯繫起來。比如說在國外的大學，那真的是特色小鎮，包括世界最著名的大學幾乎都是在一個小鎮上，包括斯坦福、哈佛等等很多常青藤學校。這些小鎮並不是當地的人有很高的教育水平，但是它能起到優質資源向這個地方集中，並且能滿足他們生活需求，分工配套、孩子教育等等很多的要求。

特色小鎮的核心問題不是圈一塊地蓋一堆房子，這是建設部從推出特色小鎮以來始終強調的。特色小鎮也不是主題公園，也不是簡單的開一些旅遊項目。

第三部分說說長效機制。這個話題幾起幾落，說了很多回，前些年國家發改委牽頭搞過一回長效機制，後面並沒有形成一個出台的文件，去年起包括去年末的中央經濟工作會提出完善長效機制的問題，後來由于種種原因又有一段相對低靡的時間，最近中央政治局又提出加快長效機制的完善，我認為長效機制也應該有一些變輕的地方。

房地産業的長效機制是有利于中國城鎮化長期發展、人口合理聚集，以及空間分布的機制，有利于房地産業的供和求，其中短期均衡和長期均衡不斷趨近的機制。什麼叫短期均衡？有時候我們明明房子遠遠不夠，人們住房非常困難，但是房子過剩了，這就是長期供不應求的失衡狀态和短期内供大于求並存。比如說上海、北京在上世紀90年代中後期。

也有的地方是長期供大于求，在短期表現出供不應求，比如海南當年的房地産泡沫，實際上在供求關繫短期與長期均衡的不斷趨進級制，才是長效機制。還有政策不斷完善的機制才是房地産的長效機制。最後房地産業内生活里不斷發展完善和壯大的機制才是長效機制，不是政府想松就松，想緊就緊叫做長效機制，長效機制也同樣是大文章。

第四部分說說以雄安新區為代表，實際上最近幾年我們有11個類似這樣的新區，比如說江北新區、西咸新區、湘江新區，最近的雄安新區尤其引人注目，是因為我們希望探索一條舒緩大城市功能，合理利用資源，形成新的經濟增長極這樣一個城市化之路。

我想我們在這個過程中還有很多的曲折，在城市化戰略中，以及在我們的十幾億人口向城市聚集過程中，以及我們從農耕文明向城市文明過渡的過程中，以及我們的人民群衆從人人都是無産階級努力成為大多數人有的過程中，無比艱難。包括特色小鎮和雄安新區都是我們探索的必經方式，我們如果有什麼轉型，我想努力在其中哪怕一條上找到立足之處，都是我們的成功。