中駿中報會實錄 | 黃朝陽：明年毛利率還是能夠保持一定水平

觀點地産網 盛夏8月，又是一年中報時。8月17日，中駿置業控股有限公司在香港舉行2017年中期業績會，出現在媒體面前的依然是董事局主席黃朝陽、執行董事兼副總裁黃攸權，财務總監兼公司秘書李少波等“熟悉面孔”。

雖然上半年全國多個熱點城市出台了調控政策，令市場有所降溫，但從銷售情況來看，大多數房企均取得了同比較大增長的業績，中駿亦是其中之一。

業績會伊始，管理層在介紹上半年業務發展情況時，便将銷售及利潤的增長作為首要“亮點”提出。

在調控仍将持續的預期下，管理層依然強調，中駿會繼續保持30%左右的毛利率，下半年推出300億的新貨，全年280億銷售目標暫時不變。

而除了地産主業的擴張，中駿也在今年開始了拓展新業務闆塊的計劃，進軍目前頗被看好的長租公寓市場。

目前中駿已在國内一二線城市擁有7000多間長租公寓，“我們現在規劃是三年5萬個房間，未來規劃50萬間，相當于1000個項目”。

毛利保持30%左右 280億目標不變

中報顯示，今年1-6月中駿合同銷售額同比增長了31%至155億元，平均售價18221元/平方米，同比上漲13%。期内銷售收入82億，同比增加41%，毛利率亦較去年同期提高了5個百分點至30.7%，核心利潤9.39億，增幅106%。

均價同比增長超一成無疑是中駿上半年毛利率明顯上漲的重要因素，但抛出這一繫列增長的數據後，現場就有媒體提出，目前多數觀點認為下半年限價等調控仍将持續，而中駿的布局多在一二線城市，因此要保持同樣的毛利水平或許會有難度。

對此，财務官李少波回應稱，還是非常有信心在未來一兩年将目標毛利率保持在30%左右，因為無論是一二線還是外溢市場，近兩年的價格都在上升，而中駿下半年會繼續推出位于一二線城市及其外溢市場的項目，因此下半年毛利率也基本可以維持目前的水平。

主席黃朝陽亦補充道，雖然一二線限價還會持續一段時間，但在買地時中駿已将限價因素考慮進去，然後按25%的毛利率、12%左右的淨利潤率來對地塊做測評，因此即便限價也可以保證一定的毛利率。

其認為，限價政策更多只是減緩了房價漲幅，房價實際上仍在緩慢上漲。“基于這一點去拿地，明年的毛利率還是能夠保持一定的水平。”

提及拿地，有着“閩繫”基因的中駿上半年也十分積極地出現在了土地市場，加上7、8月份收獲的土地，今年以來中駿已通過合作、招拍挂等方式攬下了全國多個城市34宗土地，需支付的權益部分達120億，總土地金則約320億，按500萬平方米的總建築面積算，這些土地貨值已達830億。

業績會中，中駿方面強調新獲取的這34塊地沒有一塊是高價地，“我們拿地還是比較謹慎的”。對于下半年的拿地計劃，管理層透露，在保持财務穩健的基礎上，暫時還是按此前的150億預算來推進，上半年已用了83億，下半年拿地金額就是67億。

至于下半年的推貨及銷售目標，中駿方面似乎也依然在按此前的計劃行事。雖然規模已經成為行業的普遍訴求，上半年中駿業績也實現較大幅度的增長，但管理層卻表示，“現在的目標是280億，暫時不改，到年底能夠多完成一點就多完成一點，但這個目標是能夠實現的”。

觀點地産新媒體了解到，下半年中駿計劃推貨170萬平方米左右，貨值大概300億。

而據李少波介紹，截止到6月底，中駿的土地儲備大概在1200萬平方米左右，貨值超過1500億元，若加上7、8月份新增的土地儲備，目前總貨值已達1900億左右。

現階段不考慮香港 長租公寓快速推進

如今談及房企拿地，似乎總是會提到香港，今年2月份合景泰富聯合龍光地産以破紀錄價格拿下香港鴨脷洲宅地對市場造成的“余震”至今仍在持續。

值得一提的是，中駿與合景泰富在國内也是“老朋友”，已合作過不少項目，上半年合景泰富已高調入港，因而現場便有媒體問及，中駿是否也有出海之意。

對此，管理層坦言，前兩年已考慮進入香港市場並參與拍地，卻並沒有收獲，會繼續關注，但目前暫時沒有進入香港的考慮。

而除了拿地擴張，中駿也開始進軍新的業務闆塊，衆多開發商頗為看好的長租公寓市場便是其目標之一。

8月10日，中駿在其官微發布消息宣布，與美國長租公寓地産平台睿星資本（Greystar Capital）簽署合作協議，計劃未來三年内，在中國一、二線城市推出5萬間長租公寓。

業績會上，管理層也對此作出了更為詳細的介紹。

觀點地産新媒體了解到，中駿瞄準的是中高端白領人群，因此長租公寓定位也是中高端，而非目前市場上主要的剛需型産品。

包括已建成和在建的在内，目前中駿在國内已有7000多間長租公寓房間，而在三年5萬間的目標之上，管理層定下的長遠戰略目標是50萬間，按每個項目500間計算，相當于1000個長租公寓項目。

黃朝陽強調，規劃的50萬間長租公寓将主要分布在十個城市，包括北京、上海、深圳、廣州，以及南京、杭州、天津、武漢、成都、重慶這些核心二線城市。

另外，有媒體提及股價問題。過往一年，中駿的股價也呈現出一路上揚的态勢，去年8月30日股價1.85港元，截至今年8月17日業績會當天，中駿的股價已上漲至3.78港元。

但管理層對公司股價的表現似乎並不算滿意，僅今年3月份，作為中駿董事局主席的黃朝陽就曾6次增持公司股票。

觀點地産新媒體查閱資料發現，目前中駿的總市值為129.42億，市盈率5.5932，近一年股價最高記錄為4.03港元。

對于公司的股價及估值，黃朝陽直言覺得還是被低估的：“像碧桂園這些公司的PE（市盈率）已經十幾倍，所以中駿的PE肯定被低估。”

同時，其表示對公司發展有信心，若未來有适當機會還是會考慮增持。“我們的派息是5%，現在做生意回報有5%也不容易。”

以下為中駿置業控股有限公司2017中期業績會現場問答實錄：

現場提問：中駿于一線城市的銷售占比在48%左右，未來會拓展到二三線城市嗎，這些城市的比例會增加嗎？

管理層：我們從2013年底開始布局一二線城市，如果從預售來說，去年一二線城市貢獻持續增加，今年交房以一線城市為主，二線城市少一點。但是未來整體的趨勢是，一線、核心二線城市和外溢市場這部分的合同銷售和确認收入會進一步上升。

現場提問：中駿的均價增長較多，今年毛利率也非常高，這個毛利率會不會一直保持這個水平？

管理層：如果看我們的土地儲備分布，一二線城市的土地儲備占到了四分之三左右。去年年中毛利率是25.7%，今年是30.7%，還是非常有信心這一兩年的目標毛利率達到30%左右，這個水平還是可以保持的。

下半年預計推出的項目是一二線城市及外溢市場這部分，但無論是一線還是二線還是外溢市場，過去一兩年的價格都在上升，下半年預計的毛利率也基本可以維持目前的水平。

現場提問：上半年中駿拿了14宗地，下半年還會繼續保持這種積極的态勢拿地嗎？中駿很多項目有跟合景泰富合作，目前合景泰富已經進入香港了，中駿會考慮進入香港嗎？

管理層：我們截止到昨天剛好買了34塊土地，大概是320億的資金，因為很多地是和别人合作的，所以中駿大概花了120億，500萬平方米的樓面面積，這些土地貨值大概有830億。

我們之前就有考慮到香港，前年、去年都有參與拍地，但還是沒有拿到，這個時點暫時沒考慮，因為香港的價格還是比較高，我們還是會繼續關注。

現場提問：下半年的拿地計劃是怎樣的？

管理層：我們有整年的拿地計劃，今年上半年的34塊地全部是以底價和低價取得，沒有一塊是高價地，我們拿地還是比較謹慎的，只是研究的面比較大，所以拿地的機會就相對多一點。全年拿地預算是150億，上半年用了83億，下半年是67億。

現場提問：意味着你們不看好下半年市場，沒有上調拿地預算？

管理層：也不是，要看整個财務方面的情況，不會說下半年會花很多錢來買地，會做一個平衡，畢竟中駿是一家财務比較穩健的公司。但也要看銷售，如果銷售額增長更大，可能會多買一些土地，如果沒有就按照全年預算拿地。

現場提問：現在房企都在做規模，中駿在銷售方面有沒有目標？

管理層：現在的目標是280億，暫時不改，到年底能夠多完成一點就多完成一點，但是這個目標是能夠實現的。

現場提問：下半年推的貨值有多少？

管理層：下半年基本上會推170萬平方米左右，從貨值來說大概是300億。

現場提問：這170萬平方米的去化率預計會有多少？

管理層：幾個月前說全年的貨值 450億，我們的目標是280億，當時從金額來算去化率是62%左右，上半年去化比這個高。因為整個上半年完成目標超過一半，55%左右，下半年只要完成45%左右。如果要完成280億的目標，去化率只要50%左右就可以，但是我們相信最終完成的比例肯定不止50%。從以前的經驗來講，我們全年完成的去化率都可以保持在62%以上。

現場提問：限價對于中駿有什麼影響，對于未來的均價有什麼影響？

管理層：限價現在是一線城市比較嚴格。

我們認為一線城市限價還會持續一段時間，包括一些核心二線城市，但是現在我們在買地的時候已經把限價因素考慮進去，現在已經不按市場二手房的價格來判斷買地價格，會按照政府限價的標準來買地。

比如說今年上半年買的34塊地里有一些是限價的，我們是按照限價測算地價多少合适，所以還是能夠保持一貫的測算要求。例如25%的毛利率，淨利潤在12%左右，這是我們内部測試指引。

限價政策會持續存在，但是價格也會逐步上升，只不過不會升那麼快，原來可能一下子漲了30%，現在都是3%、5%地上漲，也還是在上漲。基于這一點去拿地，明年的毛利率還是能夠保持一定的水平。

現場提問：這會不會導致推盤節奏沒以前那麼快？

管理層：二、三線城市還是照樣快開盤、快推盤的節奏，因為買地的時候已經把限價考慮進去了，如果做出來還是賣這個價格也沒問題。比如現在二手房是每平方米2萬元，限價是1.5萬元平方米，我們買地按照1.5萬元測算，不是按照2萬元平方米測算。

現場提問：之前買的地就算限價也能夠保證25%的毛利率嗎？

管理層：是的，之前的地價比較低。

現場提問：一線城市會不會捂盤？

管理層：一線城市如果産品想賣的還是會賣，因為我們高周轉快開發的是在二、三線稱，一線城市原來定位是繼續持有的，就繼續持有。

現場提問：現在三四線城市會承擔一些一二線城市的外溢需求，價格也有往上漲，中駿下半年在這些城市的土地投入會不會加大？

管理層：我們都會關注。第一，買地的金額計劃基本不變，除非銷售增長很快，錢多了就可以适當加大一些比例。但是二三線城市我們已經關注了，今年買的地大部分都在二三線，主要是二線城市，我們有一些三線城市是一線城市的外溢。

現場提問：你們有說比較看好長租公寓市場，在這一塊有沒有什麼計劃？進展如何？國内已經有很多企業加入長租公寓市場，中駿在這個時間點加入會不會擔心遲了一些？

管理層：經過多方市場調研分析和考察，我們進入的是中高端長租公寓，和現在市場上很多企業主要做的中低端、剛需為主的長租公寓産品有很大差異。

我們在8月4日和美國睿星資本簽訂了戰略合作協議，全面在中國發展長租公寓。我們現在規劃是三年5萬個房間，未來規劃50萬間，相當于1000個項目，因為每個項目的量差不多是500間，這是我們的戰略規劃。

現場提問：目標人群是哪些？

管理層：中高端的白領。

現場提問：中駿上半年做了一些對沖動作，未來會不會考慮做一些人民币和外币的融資，未來的計劃是什麼樣的？

管理層：去年其實我們可以減少外币貸款，因為今年人民币貶值的壓力有放緩的迹象，我們上半年發了5億美元的債。從占比來看，今年外債占比要比去年高。

從對沖來講，因為我們财務管理一直要求穩健，去年人民币貶值比較厲害，所以當時做了一筆債去對沖。現在的外債大概在13億美元左右，已經做了7.5億，比例是50%左右，我們覺得這個比例是比較合适的。這幾個月人民币升值了，我們上半年發的那個債現在和美元做對沖，一直在觀察市場的走向。

現場提問：如果下半年比較有壓力就會繼續做對沖嗎？

管理層：也不一定，人民币升值的時候不做，貶值的時候才做，最終還是要看整個對沖的價格，要看長期的價格是什麼樣的。如果長期貶值期望沒有減少，光是現價漲上去，成本也會很高。

現場提問：能不能透露做的那筆對沖債的成本是多少？

管理層：去年我們做了兩三次，每次的價格都不一樣。比如第一次是7月份左右，當時人民币貶值沒這麼厲害，成本就相對沒這麼高，但是到第四季度成本就相對比較高，不同時候不同。現在肯定會比去年便宜，但是也不是升值了以後做對沖就便宜很多，不是這個概念。

現場提問：根據港交所的數據，黃主席在今年3月份6次跟投公司股票，在未來有沒有繼續跟投的計劃？

管理層：我還是有信心，對公司非常有信心，如果有适當的機會還是會。

長租公寓我補充下，目前中駿50萬間長租公寓主要規劃分布在十個城市，北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州、天津、武漢、成都、重慶這些核心二線城市。

現場提問：最近有沒有實打實的項目？

管理層：有，現在大概已經有7000多間，包括建好的和在建的。

現場提問：是在一線城市？

管理層：現在一、二線城市都有。

現場提問：目前中駿的股價已經翻了一倍，你會覺得是被低估還是怎樣？

管理層：我覺得還是被低估的，PE到現在只有5倍多。現在像碧桂園這些公司的PE已經十幾倍，所以中駿的PE肯定被低估，所以我還是會考慮增持。我們的派息是5%，現在做生意回報有5%也不容易。

現場提問：中駿在四大經濟圈里面珠三角的配置算是最少的，原因是什麼？

管理層：我們今年在佛山有一個項目，在惠州也買了兩塊地，我們在加速布局，深圳龍崗區還有一期沒有開發的項目，我們還是看好整個廣東市場，特别是現在大灣區的建設。

現場提問：公司中期派息港币6分，去年沒有派中期息，今年為什麼派？未來會上調派息比例嗎？

管理層：2015年年中有派息，當時是第一次派中期息，派了5分。去年只是把整個派息放到年底才派，接下來希望有比較穩定的派息政策，中期和末期都會考慮。如果按照去年核心利潤的派息比例來講，我們派了35%，全年派了1.4港元，今年全年不會低于35%的比例。