越秀地産中報會實錄 | 張招興：每一次香港投地越秀都有參與

觀點地産網 “董事會對經營管理層交出的這個成績單還是比較滿意，超出了我們的預期。”曾經被質疑發展緩慢的越秀地産，終于在今年上半年考出了“超預期”的數據。

8月18日，越秀地産股份有限公司在香港舉辦中期業績會，公司董事長張招興攜同副董事長、執行董事兼總經理林昭遠、執行董事兼财務總監陳靜、投資者關繫總監姜永進出席。

在業績會開始之前，越秀地産發布了一份中期業績報告，報告表示，在上半年累計實現200.5億銷售額，完成原定330億目標的60.8%情況下，“本集團決定将全年合同銷售目標從人民币330億元調高至人民币360億元”。

雖然上調的額度不算很大，但過往幾年，這種情況在一向強調穩健的越秀地産中是比較少有的，尤其是直接在中報上提前宣布。

作為集團董事長的張招興，在業績會過程中也表現出了對管理層和這份成績單的認可：“各項指標都在往好的方向發展，這也是我們非常希望看到的，按照上半年的趨勢，下半年會越來越好。”

“現在沒有千億計劃”

投資總監姜永進表示，越秀地産全年的可售資源為680億，上半年已去化200億，下半年還将有480億的可控銷售，因此有信心實現上調後的目標。

不過，雖然業績會上提問環節幾次提及上調目標一事，管理層卻始終強調會秉承一貫的穩健原則。雖然許多企業都在談千億，但随着市場及土地等政策的改變，房地産行業亦在經歷調整和變化，對房企的規模和效益要求更高，因此相比規模，越秀更看重持續健康的發展，“現在沒有設定什麼時候要到千億的計劃，規模要擴大，但是我們追求的是穩健的發展”。

觀點地産新媒體查閱資料發現，上半年越秀地産銷售及财務多項數據都有了較大的漲幅，其中營業收入同比上升135%至119.4億元，權益持有人應占盈利同比上升13.2%，核心淨利潤同比上升21.8%；毛利約29.8億元，同比也增加了132.9%，但毛利率卻輕微下跌了0.3個百分點至24.9%。

對于毛利率的減少，管理層解釋道，主要是因為某些樓盤交樓時間不同，使得數據反映不同，並預計全年的毛利率會有所改善。

而除了業績的提升，大灣區概念的提出也為越秀地産這家廣東本土國企帶來了更多的發展機遇。管理層方面表示，為了抓住大灣區設立帶來的紅利，越秀地産也調整了組織架構，在原廣州公司之外，專門成立了一個珠三角公司，加上香港公司，已有三個子公司在大灣區搶占機會。

至于整體的布局，此前越秀地産已确定了三大增長極，包括廣州為主的珠三角區域，武漢為主的中西部地區，杭州為主的長三角區域，土地儲備占比分别為50%、25%、17%。

值得一提的是，姜永進透露，越秀地産的土預算也比年初的計劃增加了20億，達到204億，並表示今年會繼續加大投資的力度。

盡管強調了不會追求規模的快速增長，但出于對接下來市場的判斷以及行業發展的信心，管理層認為，下半年低成本土地增持的機會應該還會大一些，因此會重點關注。“多買些土地，對企業規模适度擴張也有利。”

張招興還提到了香港市場的拓展，表示其實每一次香港的投地越秀地産都有參與，未來還是會繼續關注。

“地産+”多元化業務

随着國企改革的推進，越秀地産向多元化轉型的步伐也在逐漸深入，前不久還先後宣布了成立城市更新集團及養老地産闆塊，在業績會上這也成為了媒體關注的重點。

7月10日，由越秀集團牽頭，廣州地鐵集團、珠江實業等市屬國企發起設立的廣州國資開發聯盟、總規模為2000億元的廣州城市更新基金正式成立並運營。

張招興表示，該平台主要由30家市屬和省屬有土地資源的國企組成，将以基金及社會資本來推動城市更新項目的發展，並實現國企間的資源整合。

其認為，未來廣州的三舊改造将會加速且潛力巨大，政府也在引導社會資金進入，助推城市更新，成立開發聯盟和城市更新基金也是為了順應形勢的發展。

于牽頭的越秀地産而言，這無疑也将是一個巨大的發展機遇。越秀地産在中期報告中表示，目前已成立城市更新集團，重點開展“軌道+物業”開發，國企合作開發、舊廠、舊城、舊村改造業務，使之成為獲取優質土地儲備的重要途徑。

管理層透露，接下來廣州地鐵集團将有30多個地鐵上蓋物業要開發，包括舊城、舊村改造項目在内，如果前期先用該城市基金介入，就可以為越秀地産後期的開發創造更多機會。

與此同時，越秀地産還在7月底正式宣布成立養老産業投資公司，發展以社區養老為主的養老地産業務，目前已在廣州、武漢落地4個項目，計劃未來10年内實現50個養老項目。

除了看好養老業務的發展前景，管理層表示，越秀地産已有35年歷史，第一批住宅客戶已産生了養老需求，可以轉化為養老業務的客戶，實現與地産業務相結合。

雖然長租公寓方面還未明确有項目落地，但管理層表示，越秀地産的新業務将首先從養老及長租兩方面展開，未來可能還會有産業園區等業務。

如今越來越多的自持土地出現在政府的供應計劃中，意味着租賃市場的空間也會越來越大，“作為地産開發公司，這個開發邏輯是要變的，我們必須研究它，适應它的變化”。

至于目前行業内普遍存在的養老及長租公寓盈利難問題，管理層則並不十分擔心。

其認為，既然這是國家政策引導的方向，未來就必然會有相應的配套措施出台，在土地價格及營運方面給予一定的優惠或支持，讓投資者能獲得合理的回報，“要不然所有開發企業都不願意投資，那這個戰略性的目標想實現是很難的”。

以下為越秀地産股份有限公司2017中期業績會現場問答實錄：

現場提問：今年7月份越秀牽頭廣州國企成立了城市開發聯盟和城市更新基金，想請問你們在里面擔任什麼樣的角色？在城市基金發展方面有什麼思路？尤其在舊城、舊村和城中村改造方面有什麼具體的行動？

管理層：7月10号成立的城市開發聯盟理事長是我們林總，是越秀和地鐵集團、珠江實業三家發起的，現在聯盟有30家市屬和省屬的國企，基本上都是有土地資源的企業，大家共同探讨土地價值最大化。這個城市更新基金也是越秀金控下面的越秀産投作為基金管理人來發起的，發起的母基金也是剛才說的這三家企業，後面有社會資金跟進，各個金融機構加入之後，總額超過2000億，所以公布時就說這是一個2000億的城市更新基金。

廣州的舊城、舊廠、舊村的改造後面還會加速，而且廣州在三舊改造方面的潛力是很大的，現在政府政策也在引導社會資金進入這個領域，助推廣州三舊改造，我們就順應這麼一個形勢的發展來成立開發聯盟和成立這個城市更新基金。

現場提問：7月份越秀宣布進入養老地産，目前已有4個項目，進展如何？當時提到希望10年内做到50個養老項目，一兩年短期來看的目標和計劃是什麼？關于養老行業有一個盈利難的問題，越秀以後在這方面有什麼打算？養老項目成熟以後，是打算持有運營，還是有其它安排？剛剛提到了長租公寓，目前這部分有什麼計劃？

管理層：國家60歲以上人口的占比達到了16.7%，國家也從戰略角度提出要大力發展養老産業，為老人提供服務。越秀有35年的歷史，我們第一批客戶其實已經有了養老的需求。另外，越秀的養老産業發展過程和房地産開發是密切相關的，客戶已經可以轉化過來。這是我們做養老産業的原因。

現在明确的項目在廣州和武漢，武漢的項目是一個3萬平米的高端公寓，旁邊是協和醫院，對面是中山公園，旁邊還有一個非常高端的樓盤，以後家庭里面可能兒女住在這個高端小區里面，附近就是老人家，這個養老的設施都是提供給一些健康活躍長者的。按照我們的節奏，未來10年50個項目也是基于市場增長情況提出的。

現場提問：粵港澳大灣區已經上升為國家戰略，未來越秀地産在粵港澳大灣區有什麼計劃？如何抓住這個契機？會扮演什麼樣的角色？

管理層：7月1号廣東省政府和香港簽了關于粵港澳大灣區的合作協議，這個戰略已經上升到國家的層面，而且是國家提出第一個大灣區概念的地方，戰略意義是非常重大的。廣州在粵港澳大灣區的核心位置，也是越秀地産大本營，總部所在地。越秀地産集團下面有一個廣州公司，也專門成立了一個珠三角地區公司，就是在積極應對大灣區的發展前景，在組織架構等方面做了一些戰略資源的配置。

現場提問：現在市場在調控，對房企産生一些壓力，原材料、土地成本都上漲的比較厲害，目前這種環境下，房地産行業還有哪些比較好的發展機會？現在國家倡導租售並舉，會不會因此而改變了房地産行業的一些根本邏輯？

剛剛管理層也提到以後會發展長租公寓和養老等新業務，以後越秀在新老業務上的占比各是多少？很多觀點認為長租公寓是薄利行業，盈利周期長，越秀做長租公寓的出發點是什麼？

管理層：我們國家的城鎮化進程還在進行當中，廣州市每年都有50萬人口增長，這些人里面肯定有一大部分的剛需。所以房地産這個行業的前景，現在為止前途還是光明的。

本月15号廣州市公布了5年供地計劃，從數字上可以看出來，政府的對土地的供應，實際上就是對地産行業走勢一種很好的解釋。2017—2021年，廣州供應住宅用地3200萬平方米，是根據城市的發展需求做出的測算，現在比以前透明，提前告知5年内的供地計劃，是為了穩定地産的預期，這說明行業的前景跟需求是非常強勁的。現在各個大城市里的去化周期都很低，已經低到一兩個月，供求關繫非常突出。從這一點來看，這個行業總體的前景不用擔心。

不過這里面有一個很大的變化，四分之一土地要自持，實際上就是響應黨中央的号召，房子是用來住的，所有地産企業都要注意，後面有相當一部分比較規範的租賃市場出現。作為地産開發公司，這個開發邏輯是要變的，我們必須研究它，适應它的變化。

公寓出租回報率比較低的問題，既然國家政策往這個方向推，就會有一些相應的支持政策出來。包括養老的營運難題，實際上如果把養老的土地也按商品房的成本來賣給你的話，你就很難承受，廣州現在也在研究養老土地的優惠價格，我相信國家的配套政策會慢慢出來，包括租房，要不然所有開發企業都不願意投資，那這個戰略性的目標想實現是很難的。如果要往這方面推，應該會有一個相應的配套政策出來，讓投資者有合理的回報，這樣才有人願意投，所以我覺得不用擔心這一塊的問題。

說到占比，我們“地産+”首先發展比較快的就是養老，以社區養老為主，所以幾年之内會有幾十個項目的計劃。開始是養老和長租公寓為主，後面可能還有産業園區等業态上，說具體比例多少，要看機會和時間慢慢推進，但這個比重應該會越來越多。越秀地産商業本來就有一定的比例，30%左右，有商場、酒店、專業市場、購物中心，還有公寓，也是根據相應的地點推出适合的産品，占比一下子還不能确定。

現場提問：越秀的淨借貸比和平均借貸利率都在下降，具體原因是什麼？新增的土地儲備方面，除了廣東南沙和江門，在杭州和武漢的土地也比較多，你們是怎麼看待外地市場，特别是杭州和武漢？

管理層：越秀十二五時期進行了全國的布局，十二五末已經确定了三大增長極，一是廣州為主，二是武漢為主的中西部地區，還有以杭州為主的長三角。現在武漢區域的土儲占比17%，杭州占比大概25%，珠三角占比超過50%，從整個增長極平衡和投資配置角度，這兩個區域會适當提高一些占比，這是出于企業未來平衡健康發展。特别現在因城施策，各地區調控力度不一樣，所以這種布局是有利于企業風險控制的。

現場提問：越秀下半年的策略和主要銷售的地區是怎樣？越秀大概有30%的商業地，會打包出售一些資産嗎？下半年拿地的預算是多少？除了武漢、杭州區域，其它地區也會積極獲取項目？

管理層：我們年初定的目標是330億，現在中期業績以後提到360億，這是基于今年的680億貨值鋪排，按照常規的去化速度，大概去化達到53%，現在很多主要城市整個去化周期比較低，我們也有意加速，同時也是從現金流管理的角度來提升銷售速度。

投資物業的問題，整個越秀地産的戰略是商住並舉，商鋪在銷售過程中，會根據市場情況做一些安排，都是按照合理的毛利、盈利水平，以及企業的正常情況做鋪排，不會一定要保留多少的貨。至于投資領域，還是從剛才提到的三大增長極考慮，當然主要考慮還是在一線、強二線，而且是在一線和強二線城市群去布局項目。從整個市場來看，下半年低成本土地增持的機會應該還會大一些，我們會做重點的關注。

現場提問：現在很多廣東的房企都提出了千億目標，在這個目標上，越秀地産有什麼計劃？數據顯示越秀毛利有所上漲，但是毛利率水平卻輕微下調，是什麼原因造成的？

管理層：很多地産企業現在提出千億的目標，現在房地産開發的邏輯正在調整和變化，越秀地産今年的銷售目標是360億，會秉承一貫的持續、健康、穩定發展的原則，逐步的發展，但是現在沒有設定什麼時候要到千億的計劃，規模要擴大，我們追求的是穩健的發展。

毛利率方面，像越秀這樣規模的地産企業，某一個樓盤在某個時間交樓反映出來的高低實際上有點時間差，到了全年肯定會好過這個指標，比去年會有所改善。