博鰲特寫 | 鍊家楊現領：“租購同權”難以一步到位

2017博鰲房地産論壇·特寫 2016年全國商品房銷售金額11.76萬億這個數字以破紀錄的方式被寫進了歷史。

在一二手房市場歡呼的同時，租賃市場同樣受到了高熱度的關注，從去年國家即大力鼓勵發展住房租賃市場、支持租售並舉，到今年部分城市“租售同權”的提出，租賃的潛力正被不斷挖掘。

8月8日，從事房地産行業數據研究的鍊家研究院院長楊現領在作客2017博鰲房地産論壇博鰲直播間時，向包括觀點地産新媒體在内的現場媒體表示，房地産開發投資的增長速度已經開始減弱，以房地産消費為主的時代已經開啟。

楊現領認為，房地産開發投資時代的發展速度已經有所減緩，房地産銷售增速與開發投資增速的背離就是一個例證。

“2016年應該是房地産銷售的一個高峰，接近12萬億的交易額，但投資增速還是個位數，沒有跟随交易的快速上行而出現一個投資的高潮，說明這個大周期已經見項了。”

近期數據顯示，2017年上半年，全國房地産開發投資50610億元，同比增長8.5%，增速比一季度回落0.6個百分點。銷售方面，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%；商品房銷售額59152億元，增長21.5%，增速提高2.9個百分點。

所以，楊現領認為，國内以房地産開發投資為主導的周期将向房地産消費為主的周期轉型。從近期國家鼓勵租賃市場的發展、二手房的快速成長以及物業管理公司的規範化等層面變化的出現，他相信這個轉型已經開始發生了。

“這是房地産的第二次春天，也即房地産消費的春天，我認為這個春天會到來。”楊現領說道。在楊現領所謂的“春天”里，租賃市場或許是一個頗富想象力的“故事”。

據此前鍊家所發布的報告顯示，未來3-5年，中國将有約2億人進入租房市場，租金規模将超過1.5萬億元人民币；未來10年，我國租房市場租金GMV将接近3萬億元，租賃人口近2.3億人；到2030年，租金GMV将達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金GMV将超萬億元。

當然，比起租賃市場業界人士的看好，相關政策的出台更具備市場風向標意義。

6月30日，廣州市政府出台了一則關于加快發展住房租賃市場的文件，随後北京、南京等地相繼跟進。其中，“租購同權”的說法更是刹時點燃了人們對炙手可熱的教育等公共資源平等獲取的期待。

然而，楊現領在采訪時直接對這種想法沷了個冷水。他稱，租購同權是一種長期的願景，講求保障租客最基礎的權益，是作為一個城市的公民應該平等享有的權益，不能夠因為房屋的産權而分别對待。單憑租購同權難以解決教育資源平等獲取，學區房現象背後折射的是公共服務資源均等化的問題，需要教育、醫療資源平衡的大量的工作，很難一步到位。

談及租賃市場與新房市場的不同時，楊現領稱，租金的變化取決于人均可支配收入的增長，房價的變化取決于供給與需求的關繫以及貨币條件。租賃市場的發展更多是基于市場如供求本身的規律，受政策的影響會比較弱。

對于目前樓市低迷的情況，楊現領判斷，市場還需要半年到一年的時間逐步地回暖。“如今整個市場的需求彈性與供求彈性很強，基本上不會再存在長期的大幅上漲的彈性。”