年度演講 | 劉愛明：城市更新下産業地産怎麼做？

劉愛明（中城新産業控股有限公司董事長）：剛才談到轉型的問題，彩生活是非常精彩的一部分，我估計到今天我們很多開發商還是看不起物業公司，但是未來很多房地産開發公司的利潤不一定有物業公司高。轉型的公司下一步也許會更精彩、更賺錢。

我今天跟大家分享另外一個案例，因為我個人做房地産也有二十幾年，現在轉型做産業，今天跟大家分享城市更新下産業應該怎麼做。

現在城市更新的核心已經變了，它本質上已經不是房地産開發，我經常說，我們做商業地産，它的核心是運營，如果沒有運營，你那個商業沒有價值，它跟住宅不一樣，住宅買了地、蓋了房子賣了就完事，而商場在房子蓋起來之後問題才開始，甚至你開張的那天問題才開始。産業和商業也一樣，所以我們說産業升級是城市更新的核心驅動與内在動力。深圳當年也是被動搞升級的，被動做高科技，一路發展成今天的産業，不管主動還是被動，你都要走上這條路，城市産業總是要升級，所以這是城市更新的一個核心的驅動與内在的動力。

一個城市産業升級怎麼升？昨天有一個記者采訪我，說東莞有工改工的政策，我說東莞如果光承接深圳的産業轉移，它是成功不了的，産業也不會在那里聚集，産業聚集有它的規律。

我們做了一個服務平台叫comp@ss。我們談的産業升級，我的答案是從客戶的角度出發，我們要想客戶的痛點是什麼，這些産業為什麼在一起，我們問那些企業家，企業家的痛點是什麼？産業聚集一個最大的理由就是大家聚集起來生意能不能好做，這才是核心我們要談的話題。如果你不回答這個問題，産業聚集不了。我們的核心希望打造一個生态，資金、技術、人才、市場是我們要談的，我們希望從這一塊來打造一個服務平台，來完成一個産業集聚。

我下面通過一些案例來給大家做一個介紹。這一塊我不細說，我先說一個觀點。

談到産業集聚，談到我們打造一個産業生态，其實不同的産業是不一樣的，可能我的創業起點不一樣，我的所有的園區産業都是單一的，我做不了大雜燴的東西，我不知道大雜燴的園區能提供什麼服務。經常有人問我，你跟别人有什麼區别，我覺得這是一個區别，就是我只會做單一的園區，比如說智能制造，我的園區就只做智能制造，我能給大家提供他們需要的服務，不同的行業需要的服務是不一樣的，這個我們稱為産業服務，這都是我們有所區别的。

這是我們和碧桂園合作的一個項目，半年完成了25萬平米的招商，實際上我並沒有做招商，我一直認為招商是一個僞命題，你們仔細想想，你憑什麼招商？你有什麼理由去招商，說服客戶到你這兒來？你說政策優惠、稅收優惠，那不是你的，那是政府的。除此以外你還有什麼手段？你說我搞食堂、搞商業服務，這是一個理由，但是還不充分。招商僅僅是政府行為，企業無法招商，因為你沒有理由吸引企業到你的園區來。

所以在這一塊，我做了一個産業生态，我們做了人才中心，做影響力中心，做物聯網服務，做國家研發中心，我們搞職業教育機構，搞加速器、中試研發。現在我們跟碧桂園正在談，要在這里做物聯網的交易市場，這是産業生态非常重要的部分，把這個做起來了，企業自然就來了。

機器人也是一個行業，我為了做機器人的産業生态，我在寶安租了40萬平米的廠房，在東莞又租了40萬平米的廠房，全部做智能制造。談産業生态，要把很多的資源放到你的園區，這樣慢慢形成産業的服務能力，否則這些服務平台無法支撐。

我想重點講一下生物醫學方面，我們做一個産業首先從它的産業鍊開始，為什麼這些企業要聚集在一起？你把這個産業鍊研究出來，例如說對醫療器械來說，從技術研發到動物實驗、臨床實驗、檢驗檢測、拿許可證、生産、銷售等等，這個環節的痛點是什麼？

給大家舉個例子，有一個政府的園區也是國家級的，獲批了十來年，位置還不錯，但是做得一般。它為什麼做得一般呢？我問他，你這里有動物實驗室嗎？他說沒有。我說你沒有動物實驗室，人家為什麼到你這里來？這當中是一個生态的概念，政府只關注招大企業，最好都是華為、騰訊，但是把大企業放在一起能成為一個園區嗎？實際上不成為一個園區。我經常舉例，就像一個森林只有大樹，這是一個怪物，自然界沒有只有大樹的森林，下面要有灌木、花花草草。這個動物實驗室政府不願意做，因為它沒有産值，也沒有稅收，它只是一個服務平台，但是它卻是這個生态鍊非常重要的一環，你不做它，你的參天大樹就長不起來，形不成産業集聚。我們打造産業生态，就是希望把這套服務做出來。

這是我打造的生物醫學方面的一個公共服務平台，從科研開始到工業設計、檢驗檢測。大家知道醫療器械的最終使用者是醫生，但是你沒拿到許可證，你的産品是進不了醫院的，所以我引進了這樣一個醫療器械的檢測機構過來，這個機構比較小，也沒有什麼産值，但是它能吸引更多的企業過來，這對一個産業生态的形成非常重要。包括動物實驗、臨床實驗、注冊認證等等。

我們在深圳做動物實驗室，我們要做公共的實驗室，我們的客戶是中小企業，他們也建不起實驗室，我們搞公共實驗室給大家用，這對企業來說是非常關鍵的，沒有這些東西你談招商是很難的。我們有專家團隊，還有資金、人才、市場。就是用這套邏輯把這些資源聯繫起來，然後做一個醫療器械園區，企業願意跟着你走，因為你真能幫到他做生意。

我們有一個航空航天的園區，在機場附近，有兩棟寫字樓是做這個産業的。

因為時間的關繫，我就重點給大家講一下産業生态，最後舉一個例子，可以幫助大家理解。全中國只有深圳能造手機，上海和北京造不出來，是上海和北京沒有生産手機的核心技術嗎？不是，而是因為手機有一大堆的東西，需要很多産業鍊配套，深圳是全球智能産業鍊的制造中心，這是深圳的優勢。我們說華強北是山寨，但是山寨也是一個敏捷制造，你沒有這個能力怎麼能那麼快把它山寨出來？所以它是一個能力。

這帶來的競争力很大，大家不要小看，我跟矽谷的一幫人開會，他們對大疆成功感到不太服氣，覺得自己的技術更牛。但是矽谷的産品設計出來是在深圳生産的，生産完之後再運回美國測試，測試完了之後叠代的第二代産品再到深圳生産，就這個叠代的時間就比大疆晚了半年，這就是産業生态帶來的優勢。你可能說大疆的成功是因為某個技術，也可以這麼說，但是我更願意說大疆的成功是得益于深圳良好的産業生态，沒有這個産業生态，這個大樹長不出來。

所以我們光盯着大樹是很危險的，希望形成一個良好的産業生态，做一個産業服務平台，這樣産業地産的問題才能解決，否則就是僞命題。