業績會直擊 | 曹舟南：綠城已經把棉襖脫了(實錄)

觀點地産網 3月29日業績會這天，出現在媒體前的綠城中國執董曹舟南似乎特别興奮，原本預定一個小時的流程，足足超出了半小時，期間約四分之三的時間，會場里都是曹舟南回答問題的聲音。

為了解答疑惑並把各種條理邏輯都說清楚，曹舟南幾乎每個問題都用了近十分鐘的時間來回答，聊至興奮處，還會笑着輕拍旁邊高管的肩膀。

談到2017年的業績，曹舟南也頗為欣喜——去年綠城合約銷售總額同比增28.4%至1463億元，合同銷售面積約827萬平米；收入同比增44.8%至419.5億元，稅前利潤同比增70.5%至63.9億元，稅後利潤同比亦微漲至26.71億元。

曹舟南透露，今年仍會保持較高的投資預算和增幅，若按目前的自然成長速度，綠城明年将會實現2000億的規模，且明年會是利潤巨大的一年。

曹舟南笑稱，自己每次說話都不吹牛，實事求是，“有些話雖然難聽，但也基本應驗了。”

“新股東一定要有資金實力”

業績會開始時，主持人特意提到，今年除了行政總裁曹舟南、執行總裁李青岸、首席财務官馮征，台上還有一位高管副總裁杜平是第一次出席。

實際上，除了台前的高管變動，綠城幕後的股東也又了新變化。今年初創始股東壽柏年出售手中持有的全部約1.74億股綠城股份售予獨立第三方，占綠城已發行股本的8.06%，並辭任全部職務的方式正式宣布退休。

綠城方面将該獨立第三方的引入形容為“為股東結構注入了新活力，體現資本市場對綠城中國潛力的認可。”

觀點地産新媒體了解到，該獨立第三方是香港上市公司組成的基金投資人，具體信息需要交易全部交割完成後才能披露，而該項交易中約9177萬股股份已于1月26日完成交割，余下約8278萬股的股份預計會在4月6日或之前完成。

馮征表示，目前已和新股東有相關設想和計劃，但要待交割完成後才會按部就班地披露和實施。

曹舟南在感謝前執董壽柏年對綠城作出的貢獻後，亦補充道，引入的新股東最關鍵是要認同綠城的價值觀和發展戰略，並且需要有相應的資金實力。

“因為綠城中國已經進入快速發展的階段，這幾年我們重點是調結構、穩基礎，基礎非常穩健，要準備發力。”曹舟南解釋稱，之所以要求新股東要有資金實力，是因為綠城在快速增長階段需要更多的資金支持。

就如綠城大股東中交一樣，雖然目前尚未有實質性的資産注入，但在信用貸款方面還是給了綠城很多支持。

為了等待發展的機會，過去幾年綠城一直在積極地去三四線庫存，提高資金流動性，控制負債率等。因為曹舟南認為在行業不确定或者調控的時候，最好的辦法就是控制負債率，當市場出現機會的時候，才會有騰挪的空間。

經過對投資結構調整和變倉後，最新的數據顯示，2017年綠城中國的存量房源已經去化約454億，去化率66%，按城市劃分，三四線房源去化率也有67%，金額為337億。

綠城方面認為，過去一年其“去庫存成效顯著”，因此決定加大投資力度，在前兩年新增土地數均為單位數的情況下，去年一舉砸下442億獲得570萬平方米的土地權益建築面積，新增986億權益可售金額。

另一方面，綠城也在加大産業地産及並購方面的投資力度，包括參與房地産相關企業的混改獲取並購項目的機會等。

據曹舟南介紹，除了去年聯合陽光城一起收購浙江物産中大，並購成都及上海幾個項目以外，目前綠城還與一家北方大型專業房産公司正在洽談收購事宜，但規模太大，資産較復雜，目前仍在進行中。

但曹舟南也無奈地表示，並購的項目都會有各種各樣的復雜問題，實施起來其實很不容易，但讓其感覺欣慰的是，去年拿的項目投資布局都是非常好。

“跟投並不适合房地産企業”

雖然市場上充斥着2018年是小年的聲音，但曹舟南表示，今年會保持積極的增幅，規模可能會有1700-1800億的可能性，按自然增長的速度，2019年将會超過2000億規模。

不過，曹舟南亦強調，相比規模，其更關注的是銷售額能否與利潤匹配，並強調明年會是綠城利潤非常巨大的一年。

對于目前很多房企為了加快發展速度實行跟投制度的做法，曹舟南並不認可，“跟投我一開始就反對，今天反對，明天還是反對。”

曹舟南認為，跟投並不适合房地産企業，更适合金融、資金管理等行業，因為房地産項目賺錢的時候沒事，但虧了就接不住了。

相比之下，事業合作人制度似乎更合曹舟南的心意。觀點地産新媒體了解到，去年底綠城已向五位執董及三十八為高管授出了1億股購股權，用于激勵董事及管理層、員工等。

此外，綠城還計劃于2018年選拔一批管理層及基幹員工認購公司一定份額的股份，調動團隊積極性的同時實現共赢共享。

除了傳統房地産開發擴張，綠城也在重點拓展長租公寓等多元業務，3月份即獲批了40億住房租賃公司債券等融資，未來用于長租公寓的發展。

曹舟南透露，綠城主要是利用獲取的地塊中自持部分的面積做長租公寓，目前已經投資11億，形成了40億的貨值。

但目前房企進軍長租公寓領域的遇到的普遍問題都是，前期投入大，且投資回報率低。曹舟南指出，現階段長租公寓的投資回報率大概在2.3%，但融資成本普遍在5.7%左右，直接就虧了3個點，如果有銀行機構能夠提供成本在2.3%以下的貸款，“明天就能大面積去做。”

代建也一直是綠城大舉擴張的重要業務，為了騰挪空間拓展該項業務，綠城中國還決定将項目投資布局重點轉向一二線城市，去年其新增的土地儲備中就有86%均位于一二線城市，從而将三四線城市作為代建業務的發展空間。

業績會後接受媒體采訪時，曹舟南還賣了個關子稱，代建方面很快将會有好消息傳來。

據知情人士透露，這很可能是關于代建分拆上市的消息。

以下為綠城中國控股有限公司2017年全年業績會現場問答實錄：

現場提問：壽柏年先生辭職以後把他手里的股份全部轉給獨立第三方的基金，能不能透露具體是哪個基金方面？新股東會不會有管理運營方面的計劃改變？公司積極參與房地産相關國企的混改，目前有沒有潛在的目標？

馮征（首席财務官）：這個基金是香港上市公司組成的基金，對方也有它的披露需求，所以我們單方面只披露到它跟我們沒關繫，是一個獨立人士。

這個交易是分兩塊，一塊是1月26日已經交割，另一塊是4月6日後完成。等第二筆交割完之後由他們方披露，因為這涉及别人的上市公司。

我們創始人股東因為退休有了出讓的打算，新進的投資人對我們充滿了信心。至于今後的合作，等交割完之後肯定會有一些設想跟計劃，但具體要按部就班來透露。

曹舟南（執行董事及行政總裁）：壽總是綠城中國的主要創始人之一，在綠城中國服務二十多年，作出了很大貢獻。壽總也非常能幹，他原來始終在綠城中國的後台，任勞任怨、忍辱負重，貢獻非常大，綠城中國有今天跟他的努力是分不開的。

壽總是54年生的，今年已經64歲，他的身體狀況原來也不是太好，所以他提出退休，而且希望去做一些自己未來喜歡做的事情，這一點我們都非常理解。

未來的新股東，股權之間的交易和結構調整跟管理層有一定關繫，但沒有必然關繫。最關鍵的是兩點，第一，新的股東必須認同綠城的價值觀，也認同綠城未來的發展戰略，這一點非常重要。

第二，希望新股東有相應的實力，因為綠城中國已經進入快速發展的階段，這幾年我們重點是調結構、穩基礎，基礎穩健之後我們要準備發力。

為什麼此時此刻我們的負債率會控制在這麼低？我個人理解，行業在不确定的時候，或者在調控的時候，最好的辦法就是控制負債率，這樣當市場出現機會的時候才有騰挪的空間，當市場表現非常積極的時候，所有東西都可以往上邊推，這是一個基本的規律。

綠城中國這幾年積極的騰挪倉位，堅決去化三四線城市的存貨，從去年到今年的銷售表現來看，總體流動性是非常不錯的。比如我們有一個海南陵水的項目毛利40%多，一年銷售三五十億。

新進來的股東我也接觸過，我認為是非常好的，對綠城的核心價值理念，對綠城未來的發展戰略，包括資金實力，我認為都非常好、非常健康。

參與國有房企混改的事情，去年以來我們做了三項比較大的並購工作，真正落地的是跟陽光城一起收購了浙江物産中大的項目，成都一個項目也是並購完成的。還有收購上海核心區域的幾個項目，由于種種事情沒有談成。

過去並購非常困難，並購一定要财務、法務必須透明的，我要買這麼大一筆資産，不僅僅是要對綠城中國公司負責，更重要的是對綠城中國的投資人負責，每一次評估都要讨論的。

並購工作挺難的，有些内地房企做得很快，有成功的案例，也有失敗的案例，這不奇怪。並購一些在建工程我一點興趣都沒有，綠城的核心競争力是營造能力、開發能力，你已經做了一半，我再有本事也運作不了，因為我未來的溢價能力提升有限，所以最好是一塊淨地。

第二，凡是被並購的項目和企業一定是出現了問題，比如佛山有3個項目，現在全部開工，而且都可以達到預售條件，但我看到有些大型房企的並購項目，已經十多年還在那里。並購的項目一定是前期有問題或者過程有問題，並購後五年開不了工，還在處理前期問題，轉化率很低。

第三，對方這里邊法務财務的透明度和問題到底能不能解決？並購是低成本擴張的好路徑，但真正的並購實施起來還是挺不容易的。但是我相信，随着内地房産市場調整加強，未來的並購會越來越多，這是大概率的事情。

現場提問：第一，綠城近些年均價上漲比較厲害，原因是什麼？代建項目面積占比達到46%，但是銷售金額占比只占29%，是不是意味着這些項目的價格相對來說比較低一些？對于未來代建項目的價格、利潤有提升的目標和想法嗎？

第二，集團的現金和銀行授信額度加起來是比較高的數字，那麼今年資本支出大概是什麼樣的安排？剛才管理層介紹今年投資方向包括獲取關鍵大型項目，這個關鍵大型項目指的是什麼樣的項目？可不可以給一些具體的說明？

曹舟南：綠城這三年價格上漲，客觀講中國内地房地産市場主要城市的房價在普漲，這是一個原因。我個人理解關鍵是2016年和2017年一季度，比較好地發揮了綠城的溢價能力，從去年下半年開始到今年一季度，由于各大主要城市的政府限價，哪怕房子品質再高，價格也被限住，溢價能力也沒有用。

第二，我們在投資結構上做了重大調整，布局重點回到一二線城市，這對價格提升是有關繫的。綠城中國這幾年價格提升，還要看土儲的變化，投資結構重點布局到一二線城市，當然售價上漲，但是大家也要關注到土儲價格也在同比例或者逐步上漲。

第三，這幾年綠城很多盤，有些甚至58秒被搶空，因為是網上開盤，有些别說什麼日光盤，幾小時盤有，小時盤也有，說白了就是供求關繫對房價有所支持，但重點還是結構調整。

關于代建比重占到46%，但是銷售里占29%。綠城中國可售儲備大數已經達到8550億元，其中投資的項目占一半，是4250億的水平，代建也是4250億的水平，代建項目幾乎占一半。

中國房地産企業特别是在一二線城市，這兩年受到中央政府三條調控原則的影響。第一，房子是用來住的，不是用來炒的；第二，中央政府對房地産提出供給側結構性改革，就是要凸顯房地産的品牌和品質；第三，租售並舉，大力發展長租公寓。

提出三個政策，有一條必須承認，近一年來一二線城市的流動性大幅度下降。像上海、深圳的成交量、單價大面積萎縮，流動性下降。現在大家注意去看，一二線城市、三四線城市項目分布結構是決定未來的。

現在一二線城市能扛過今年和明年，只要當時拿的地價是合理的，未來一定是有價值的，這沒有問題。但現在我非常關注各大房企當下的流動性問題，因為如果在一二線城市重倉，那起碼今年或者明年上半年的流動性都是有問題的。

盡管我們重點布局在一二線城市，但是流動性、負債率是十分關注的。我們現在甚至在二線城市和強三線也會做一些流動性補充，但不是戰略性布局。

綠城中國的布局，從投資拿地的角度講，新增土地里86%布局在一二線城市。為什麼會這樣做？因為我要把三四線城市的空間騰挪給代建。三四線城市價格跟一二線城市比起碼相差比較大的等級位，甚至相差1倍。

剛才提到現金流和可授信額度，加上去接近1千億元可以拿出來。前天我們的會議名稱是項目運營分析會及投資戰略分析會，兩個會議整整開了一天，從早上8點開到晚上8點多，重點是研究全國各地市場。

前段時間我帶了一個組，從2016年下半年7月1日開始到現在一共投的30多個項目，進行地毯式的項目巡查，就落地情況、當地市場表現情況以及政策情況進行巡查，在全面巡查、普查的基礎上形成新一輪的投資策略。我出去半個多月時間，從無錫、南通、南京、上海、成都、重慶、武漢、西安、天津，這麼一大圈轉過來。我特别欣慰，去年年底拿的項目投資布局是非常好的。

現在在我腦子里，中國目前投房地産最好的城市是有排位的。杭州現在市場好不好？市場非常好，我們大本營就在杭州，我們是浙江本土企業，對杭州具有深厚的感情。

杭州去年我們為什麼願意讓出？2016年上半年開始，市場好不好？好。但地價呢？有一塊很差的地起拍1萬3，最後拍到1萬9，我就放棄了，做項目做公司總是要盈利吧？不能這麼玩的。

現在綠城中國通過這麼多年的努力，加上創始人宋總打下的基礎，我現在把棉襖脫了，輕裝上陣，走得非常明快非常輕松，再穿幾件棉襖上去脫不脫得下來？沒有必要。所以杭州在我的心目里面，作為房地産投資的市場來講，賺錢風險太高。

2016年上半年拿地可以賺錢，比如鳳起潮鳴，當時10萬/畝能拿下，因為我們認為要在這里做標杆項目，盈利肯定賺錢，但也賺的有限。

2016年上半年到2017年10月份，全國主要城市拿的地基本都是面粉比面包貴，上不去，下不來，一下來就都虧損。

我為什麼很關心關鍵大型項目？綠城組建了小鎮集團，它發揮了極大的功效，今年拿的項目，比如在成都、浙江的項目周圍都是千萬城市，城市關繫都是在30-40分鐘之間，處在城市上風上水的地段，這些小鎮将在未來發揮極大的作用，這是綠城中國從戰略角度的布局。

亞運村我們做了四屆，一共16年，還包括賽事服務等等，2022年亞運會在杭州家門口開，對亞運村有極大的關注，在可能的情況下不要說賺不賺錢，我們起碼為浙江省委省政府、杭州市委市政府，包括杭州市人民綠城應該做出自己的貢獻，這是理所當然的事情。

我們還專門組建了集團主要做地鐵上蓋物業，這些大型項目我們還是要予以關注。

現場提問：綠城的小鎮有沒有可能跟宋衛平的小鎮合並或者協同？能不能詳細介紹一下管理層持股和合夥人制？

曹舟南：當時組建綠城小鎮集團是兩方面的基點。綠城創始人宋衛平先生在中國房地産行業的品質方面做出了不可替代的貢獻，他本人對産品的研發、營造是具有極大的興趣，也有很好的天賦，宋總在房地産行業非常受尊重。

綠城中國為什麼組建綠城小鎮集團？假設宋總做藍城小鎮集團，他現在還是綠城中國聯席董事長，但在藍城他又是大股東，所以這里邊有關連交易的可能。

宋總做藍城集團，我有兩個擔心。第一，萬一在短時間之内藍城小鎮做得風生水起，那綠城小鎮的品牌怎麼辦？所以我當時快速組建綠城小鎮集團，因為我們有一些小鎮已經落地了，而且生活小鎮、休閑養生小鎮、教育小鎮等都已經出來了，所以我認為綠城小鎮有先發優勢，這是我當時的初衷之一。

組建綠城小鎮的時候，我開會說了兩個最關鍵的問題，第一是品質口上要咬合藍城小鎮，因為一些小鎮的營造人都是老綠城人，做得非常不錯，但是在運營上要反哺藍城小鎮，這幾年綠城小鎮和藍城小鎮的協調是非常不錯的。

現在股權方面讨論這個話題為時過早，主要是考慮到宋總的關連交易問題，如果再插進去就非常麻煩，但是協同是必須的，也是必然的。本身新投的小鎮里既有綠城股份，也有藍城股份，也有第三方股份，大家同股、同權、同投，合作非常好。

關于事業合夥人計劃的問題。我們去年下半年做了大量的工作，由幾個層面構成。對綠城中國的S級幹部，就是精英班子、中心總，加上五大集團經營班子，加上各大城市總經理，去年我們發了1億人民币的期權，當時價格很好，綠城中國的幹部要更多關注公司的發展水平和發展質量。

第二，對項目公司實現了淨資産收益率考核，現在我們注冊完成7大公司法人。我考核兩個規模，比如北京公司現有土地儲備量已經超過1000億，明年考核的銷售規模要完成500億，對應的利潤規模，比如5%，就是25億利潤。500億銷售規模，25億利潤能完成，團隊拿走5-10%，如果超過就累計分成，現金流也是。

綠城中國正在打造十大戰區，以及在縱向方面構成五大子集團。第一是綠城中國代建集團，第二，馬上要成立以綠城中國4S為主體的綠色科技集團，主營業務構成是圍繞維保、維修、換新、二次裝修等等展開，預計今年合同肯定超過10億以上。

在這樣的時代分析房企一定要堅持三個原則，第一是産品品質，第二是服務品質，第三是性價比。如果有一個房企做到這三個第一，那确實是NO1，别看銷售額是多少。我關注到這兩天很多房企在發表年報，利潤構成不敢恭維，還是要穩健一點比較好。所以我們就圍繞這樣的目標，對項目開發的合夥人采用新的激勵機制。

綠城房屋科技集團組建三年，營業規模肯定超過200億，第一塊是4S，第二塊是精裝修，把綠城精裝集團全部整合在里邊，第三塊是機電安裝，已經並購了中國最大的機電安裝公司之一，第四塊是要在中國主要項目布局區域組建N家PC構件廠。

第三大輕資産公司，綠城生活集團，並購醫療集團、教育集團的基礎上，綠城有醫養。養老服務機構現在全國供不應求，我們把這塊也並到綠色生活集團。第四大輕資産集團就是楊柳郡集團，再加上雄安，五大輕資産集團構成戰略縱深。

房地産進行調控的時候，我們重點會回歸到輕資産業務，假設綠城中國的利潤總額到150億，50億是由輕資産固定收益構成的，另外100億是浮動收益，就是靠房地産投資、拿地、開發掙錢，這是我的戰略目標。

我要構建輕重並舉，並且重點加大輕資産的布局，把産業逐步理順。為什麼要加上輕資産布局？重點是把未來綠城中國的利潤固化收益确定下來，不管怎麼調控，甚至越調控固定收益比率越高，收益越大，浮動收益降下來。當市場處于正常情況下加大浮動收益的增長，這是我真正在考慮的。

所以事業合夥人，包括新組建的輕資産集團，這些主要經營者是股東，包括PC構件廠、綠城房屋科技集團，都要主動經營者作為股東之一。

現場提問：今年可售貨值大概2300多億，會有什麼樣的銷售目標？您心目中上流的城市有哪些？今年拿地預算和城市的方向是什麼？

曹舟南：去年完成1463億，明年可能保持比較積極的增幅，會到1700、1800億，但是我不太在意這個，我關注的是銷售額和利潤的匹配程度。另外綠城明年最大的可能性會過兩千億，這是一個自然增長，而且沒有做戰略性安排。

今年的銷售額到底怎麼樣？我不是太關注。但我非常關注明年的銷售，因為我跟大家承諾過，綠城中國明年利潤是非常巨大的，為兌現諾言我們各大繫統都在加緊。如果明年利潤是非常巨大的一年，明年的銷售額除非市場情況有很大變化，一定是越過兩千億。

關于投資，今年五六月份開始會做一繫列的布局。現在的投資方向，重點布局一二線城市，因為三四線城市不管怎麼樣，兩個問題一定是繞不開的。第一，三四線城市一個縣二三十萬人，購買基數是有限的，這房子賣給誰？現在一二線城市基數效應，有一部分投機和投資性的，但是這潮必然會退的。

成都1200萬人，武漢接近1000萬人，不管怎麼說都是人口流入城市，都是國際化城市，上海、北京、深圳這樣的城市都是1千多萬以上人口的城市，一個筷子插在那個地方都會發芽，賣大餅、油條、燒餅也可以發财。所以下一步投資布局重點還是一二線城市。

讓我選上流城市，第一是武漢，第二是西安，第三是成都，第四是鄭州，第五是濟南，後面怎麼排都可以了，合肥、昆明、貴陽、南甯、南昌也不錯。當然北京還有選擇性機會，廣州也有選擇性機會。

投資預算今年安排是比較可觀的。剛才講的這些城市包括去年下半年這一輪投資，有機會或者有市場，有好的性價比高的地，我們會加大投資。