博鰲演講 | 陳淮：真正的危機會來的

陳淮（中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟繫主任）：謝謝大家，這兩天我們讨論房地産問題，跟我們到了會場以後，一些最新的信息大家都非常關注房價不漲，很多人圍繞這個問題分析了很多看法。

坦率說，歐陽總所說的2016年10月份的環比不上漲，把過快上漲的過快去掉了，其實房價不漲是最容易做到的，相對于股市不跌，匯率不貶，就業不減，外資不跑來說，房價不漲是最容易做到的。

因為只有房價不漲是可以憑行政權力可以辦到，其他不行，所以對股市下跌和人民币貶值，我個人是抱很悲觀的預期，至少一段時間内，不像有些人認為沒那麼壞，我個人是比較悲觀的預期。

在中央政治局會議之後，各級政府包括一二線城市還是三四線城市都會制定自己本城市房價不漲的相應措施，最多停止交易了，賣貴了不讓你交易。

但是這里有很多新矛盾出來，比如說新房貴了不讓你賣，誰讓你當初地拿得貴呢？要不然你就要承受資金壓力。二手房房價不漲是不太可能的，因為歷來二手房分為民意價格和實際價格，你說房價不漲，但是成交價恐怕有比較明顯的背離，這個不多說。

我們更多的運用這點時間說說房價不漲的預期下，房地産業是個什麼樣的周期和行業的發展趨勢，這是命題作文。

我個人看，目前的政策格局恐怕大家不要去讨論什麼時候能放松，我看至少三年之内是基本格局，全面小康社會，要按照中央政治局說的應對變化非常大的國際環境，實際我們2018年上半年和2017年已經是房價不允許漲的措施了，為什麼又出一個遏制房價不上漲？

因為不漲，買房的人增多，這一百多個人里買十套房，誰買？搖号，為什麼搖号？因為買的人太多，買到是賺到，現在房價不漲，買到也不賺到，簡單說是希望有這麼一個預期改變。

另外，2018年此後一段時間，應對國際競争新格局，恐怕在貨币政策和财政政策，特别是貨币政策中有一定程度的結構性調整是不可避免的，為了防止貨币過度流入房地産業，先給開發商一個政策性警告，房價不漲。

但是我想，政治局會說，我們面對一個非常變化巨大的國際競争形勢，這個形勢可能對中國的影響是非常大的，很多人說影響不大這是胡說，我個人看這是太過樂觀，對我們的産業結構，比如說中國制造業2025，對外貿格局，對經濟增長、貨币政策以及國有企業改革都會産生非常重大的影響。

但影響最小甚至很難産生影響的就是中國的城市化、城鎮化，不管特朗普加稅也好，減稅也好，影響21世紀上半期，全世界人類經濟發展、社會進程的一大事件，是不會因為貿易戰或者中美之間的關繫變化而有所改變的基本趨勢。

我們得明白中國的城市化和城鎮化是什麼含義，也就是人口向城市的集中，但是中國的城市化意味着全世界人口最多的經濟體，正在從農耕文明手工勞動，自給自足轉向機器生産、轉向工業文明，城市文明。

它意味着生産繫統的物質基礎，剛才我們講到粵港澳大灣區，城市物質基礎向現代化進一步靠攏，不僅僅是有城市，不僅僅是有住房，而且是有現代化的住房，現代化的城市。

我們的地鐵也好，産業也好，公共建築也好，中國的城鎮化意味着中國和全世界全人類的分工将會重新規劃，原來的分工格局不僅是中國原來封閉的，不和開放的區别，原來不和你做買賣，現在和你做買賣，而且你生産高科技産品，我生産下遊産品，而且還會有新的更大的分工。

比如早餐會的時候很多專家講，雖然貿易戰，中國和各個國家貿易發生了很大變化，但是汽車企業包括特斯拉、德國的奔馳都在努力的還想在中國擴展業務，因為全世界産能的增量主體市場只有中國，而中國汽車增量就來自于城鎮化，房地産也自然相随其中，我們充滿信心，樂觀其中。

在未來一個短中期過程中，房價不漲也未必是壞事。從03年以來大家才開始關注房地産泡沫與否，每年房地産主題都說我們面臨困境，永遠是一種危機意識。真的危機會來的，十幾年來，這個行業沒有很好的調整過，也許我們需要一個冷靜期，這個冷靜期需要除了賈康教授講的很多基礎性的制度建設要加強，土地制度、投融資制度，政府和市場關繫，保障性建設、房地産稅等制度之外，還有很多。

我們這個車一直停不下來，比如說企業結構，大中小企業間的關繫，租賃市場和購房市場之間的關繫，在制度建設很多方面，究竟老百姓該不該買第二套房？誰當房東，類似這樣的調整。

還有大中小城市的結構調整，根本解決房價不漲的問題，是人口均衡的向大中小城市集中集聚，只要人口過渡的向大城市聚居，房地産上漲就避免不了。所以我的核心意思是，房價不漲是可以通過行政手段，至少在表面形式上一定程度達到或者出現，這可能也是必要和不可避免的，因為大家買到就是賺到的預期，給市場的擾亂程度很大。

第二，這個政策的基本格局至少三年周期是要維持這麼一個基本狀态，因為我們面臨各種各樣的難題，需要先把它停下來，應對别的。

第三，這個格局也許有利于我們這個市場對過去的發展不平衡和不充分進行充分的調整，比如說大量的存量資源，這些年賣了這麼多房子，是不是充分得到發揮，把存量資源充分調度起來，重新優化配置，也許是必要的時間過程。

以上，謝謝大家。