業績會直擊 | 旭輝林中：市場調整在年中時就會見底（實錄）

觀點地産網 3月14日，旭輝于香港、上海兩地分别向市場送上自己的2018年成績單。

與上一年相比，今年業績會上多了不少“新面孔”，主席兼執行董事林中、總裁林峰仍是分挑香港上海兩地大梁。

在香港現場，除了執董兼副總裁楊欣和投資者關繫總監梁旭明外，還換上了境内投資者關繫總監楊磊。千里之外的上海現場也不再只有林峰一人，執行副總裁陳東彪、财務中心總經理潘皓琦出席陪同。

對于2018年的業績表現，林中無疑是頗為滿意的，當主持人請其上台介紹業績亮點時，林中還帶着有些可惜的表情說：“下面由我向大家匯報一下旭輝去年的業績情況，時間只有二十分鐘啊。”

根據年報，旭輝2018年銷售金額為1520億，同比增長46%，比年初定的目標增長了10%。收入和利潤方面，結轉收入為424億元，按年增長33%，核心淨利潤約55.4億元，按年增長36%。毛利率為34%，核心ROE達23.8%。

良好的盈利水平同樣體現在了派息上，林中介紹說，旭輝将每股派息0.3港元，繼續保持着每年30%以上的增長。

他笑着說：“旭輝2012年上市時股價是1.33港元，累計到這次派息，旭輝已經派了1.06港元。明年再派一次息，基本上就可以把大家的持股成本都派回來了。”

“業績來自更多不同區域”

除了數據上的增長外，各個區域的貢獻占比是旭輝2018年業績方面最大的變化。

據了解，旭輝去年所有區域集團的銷售額均超過了百億，其中浙江區域突破了200億元。不過，雖然浙江區域貢獻了相當一部分比例的業績，但整體而言，長三角區域的銷售占比出現了較大比例的下降。

2018年，旭輝長三角、環渤海、中西部和華南四個區域的銷售占比分别為48%、24%、23%和5%。這一比例在2017年時分别為62%、22%、14%和2%。從銷售情況來看，旭輝在各個區域之間的發展正逐漸趨向均衡。

一個重要的數據是，旭輝2017年的業績來源于28座城市的貢獻，而這一數字在2018年時升至了44座。

“銷售區域更廣，風險也就越分散。”林中如是說道。

在2019年，旭輝大概有3500億的可銷售資源，其中87%分布在一二線及準二線。相比起來，林中無疑仍是更看好一二線城市的市場表現。他指出，經過幾年的調整，不少一二線城市都已見底，未來将會有所反彈。

鑒于對市場的判斷，林中不斷調整和把握着旭輝2019年的推貨節奏。在他看來，今年的行業去化是前低後高的。

“所以年初我們會放緩推貨速度，後面的市場會更樂觀一點。”他預判說，這一輪的市場調整在年中時就會見底，市場不斷趨穩，然後逐步恢復。

土地是未來的銷售，旭輝在拿地布局方面同樣對準了一二線城市。資料顯示，旭輝2018年共拿了93宗地塊。目前土地儲備總量約為5500萬平方米，總貨值約8000億元，主要分布于一二線城市，占比達到九成。

在此之前，旭輝的拿地權益比例不高常常為人追問。不過，這一情況從去年下半年開始出現了較大的轉變。

據了解，旭輝去年四季度拿地金額權益比達到了75%，全年權益比增至54%。

“我們今年買地權益比重的目標是提升到70%。”林中自信地表示，今年買地越多權益比重提升得越多。不過，他指出，為了保持穩健，2019年買地的預算應該會少于回款的45%。

“一線城市主要做商業”

並不局限于住宅，旭輝似乎更喜歡自我構建出一個地産生态結構，旗下永升生活服務的成功分拆上市，無疑是旭輝去年一大高光時刻。

林峰在上海業績會現場表示，對于永升在港股的表現表示很欣慰，“股價最高時增長近80%，算是處在物業股的第一梯隊了吧”。

或許是因為永生生活服務的良好表現，旭輝住宅以外的長租公寓、商業等闆塊同樣受到了與會媒體的關注。

在香港現場，當被問及長租公寓何時會進行IPO時，林中表示，這塊業務未來一定會走向資本市場，具體時間還是取決于未來市場的機會。

雖然林中表示，在長租公寓方面不會追求純粹規模的增長，但其長租公寓方面的管理層顯然也有着自己的目標。據楊欣透露，長租公寓今年的目標是挑戰管理達8萬間，開業達4萬間。“我們是把長租公寓作為一個主業來經營，希望将來能夠有更加亮麗的表現。”

衆所周知的是，盈利是許多地産商在長租公寓上為之頭疼的難題。林中也坦言，旭輝的長租公寓目前依然沒有實現盈利，不過已經有了自己的一套發展模式。

據林中介紹，旭輝長租公寓走的是輕重結合模式，既能通過運營掙錢，也能通過未來的資産管理來獲益。他随後笑着說道：“這方面涉及到公司的一些機密，我就不繼續展開了。”緊接着，他又補充說，一線城市更适合發展長租公寓。

在商業布局方面，旭輝目前主要仍是集聚在一線城市的辦公和一二線城市的商業。“現在我們在開始規劃加大收租物業的增長。”林中透露，目前旭輝還有5個商業項目，在未來兩三年内進入市場。

無獨有偶的是，上海業績會的現場同樣談及了商業發展問題。林峰表示，如今旭輝的商業戰略正在穩步提升，去年的租金提升了不止1倍，“2019年的租金可能會繼續翻番。”他頗為自信地說道。

對于各版塊的布局，林中有着明确的思路。一線以商業為主，二線以住宅為主，而三四線城市則是商業配合住宅來做。“用商業來勾地，用住宅開發來支持商業的發展。”

他坦言稱，旭輝未來整個商業的比重都将增加，比重大約從10%提升到15%左右，一兩年後從15%增加到20%。“最近我們也在讨論，可能10年後你再看旭輝，可能就跟香港新鴻基一樣，有一半是開發業務，有一半是收租的業務。”

以下為繫旭輝控股(集團)有限公司2018年度業績會現場問答實錄：

現場提問：長租公寓今年的發展節奏是怎麼樣的？預計能夠新增管理到多少間？還有就是希望大概什麼時候能夠IPO？

林中：長租公寓方面，旭輝一直堅持有質量的增長，我們不會追求純粹規模的增長，因為長租公寓也過了燒錢的時代，任何一項業務都要立足于長期盈利。我們對長租公寓制定了一個新的發展戰略，從這個戰略來看，今年在開業和新拿的規模大概會維持50%左右的增長。

關于長租公寓業務IPO的計劃，我們這一塊未來一定會走向資本市場，就跟永升生活一樣。相信在旭輝控股的支持下，長租公寓跟旭輝未來業務的互相促進下，未來幾年是有機會登陸資本市場的，具體的時間還是取決于未來市場的機會，但是資本市場是長租公寓未來要走的一條道路。

楊欣：我再補充兩個數據，我們在2018年長租公寓的管理房間數是5萬間，在今年長租公寓的挑戰目標希望能夠到8萬間，開業達到4萬間。

整體而言，就像林董所說的，我們是把長租公寓作為一個主業來經營，希望将來能夠有更加亮麗的表現。

現場提問：長租公寓目前有沒有找到盈利模式？如果要規模擴張的話，需不需要趁市場比較便宜的時候拿一些地？

林中：長租公寓目前還沒有盈利，這個行業的盈利有三個方面，一是每個單門店都盈利，二是有一個會計處理的原因，它的租金是直線攤銷法，等于是20年的租金平均攤掉，也就是說前期的租金攤的成本會很高，比實際的租金高很多，所以盈利時間會受這個會計處理的影響推後5到6年。

第三，規模問題，規模做到一定的程度，單店的盈利累積起來才能消化掉總部的成本。因為長租公寓的特點是總部比較大，是大總部、精一線的模式，大量的平台運營人員都是在總部。

所以長租公寓短期不盈利，這個行業就會有很好的發展，如果長租公寓一進來就能有很大的盈利，我認為這個行業就不好做。

我認為2018年是長租公寓這個行業的轉折點，因為大家都開始回歸理性發展。有地産背景的長租公寓，特别是集中式公寓，未來就跟物業一樣，一定在行業競争里面有巨大的優勢。

另外就是長租公寓的模式，旭輝控股的領寓走的不是輕資産模式，是輕重結合的模式。也就是說，既通過運營掙錢，也通過未來的資産管理來掙錢。

這是開發商獨特的模式，也是讓長租公寓未來不僅是運營，而且能分享到運營帶來的資産增值。這方面涉及到公司的一些機密，我就不在這方面展開講太多。

現場提問：融資成本在2018年的時候有一個上升，2019年會不會持續走高？今年的融資計劃大概是怎麼樣的？

林中：關于融資成本，去年旭輝的融資成本是5.8%，比2017年的5.6%有略微的增長。

我相信2019年随着外部實際融資成本在回落，我們會有一些滞後的融資成本反應，但是2019年旭輝的融資成本比2018年最多會有一些小幅的增長，或者是保持持平的狀态，不會有大幅的增長。我們對融資的控制還是非常強的，我估計應該維持在6%以内。

楊欣：按照一二月份我們剛在境内做融資4%左右的成本，我估計大概率會回落。

林中：楊總比我的預期更樂觀，核心還是在境内，如果境内的融資能放開，我們就會壓下來很多，因為我們的境内融資成本比境外便宜。

關于今年的融資計劃的問題，目前旭輝沒有大的融資計劃，手中的現金足夠支持買地和發展，我們現在沒有任何新的融資計劃。

現場提問：權益比例方面，有沒有一個規劃說要提高至多少？

林中：我們2019年買地的權益比重的目標是提升到70%。2019年如果買多一點，我們整體就會提高得更多一點，就看我們2019年最終買地的量。

從趨勢來看，我們的權益比重在這一兩年内會有一個比較快的提升。

現場提問：旭輝今年是不是主要在二三線城市拿地，而不是在一線城市拿地？

林中：我們是在一線拿地蓋長租公寓，還是在二三線。其實我們更喜歡在一線，但是我們拿的都不是住宅，我們拿的都是商辦，所以地價還是比較便宜的。

最近我們在上海收了一個長租公寓的項目，蓋好之後的成本大概1.6萬，我們收的價格大概是周邊住宅的1/3。北京我們拿的項目是1.8萬，是地鐵上蓋。

長租公寓跟房地産不一樣，我認為未來公寓租金的市場最好的就是中國表現最好的十幾二十個城市，流動人口多、商務人口多。不是所有城市都适合做長租公寓，特别是三四線城市，我們就不會拿長租公寓項目。

現場提問：香港的項目剛剛開盤，你們怎麼看香港的市場？還會不會在香港拿地？因為香港樓市好像又回暖了，旭輝的定價會怎麼樣？

林中：那個項目具體的東西我不是太清楚，但是旭輝一直都關注香港的投資機會。其實樓賣得好的時候，我們基本上就不買地了，我們是在什麼時候買地呢？在樓賣不出去的時候，我們認為買地的機會就來了，我們會積極地看地。

一旦市場回暖了，比如說現在我知道油塘這個項目下周就開盤，目前來看蓄客還是比較好的，3月份比12月份大家更看好。市場大家都不看好的時候，我們就會買地，現在市場又回暖了，我們覺得買地就比較難了。我們也一直比較關注，希望旭輝在香港能不斷地有新的項目。

旭輝買地的特點是哪里市場最不好，房子都賣不出去了，我們的投資部就去找地了。如果房子大家瘋搶的時候，我們覺得就要抓緊賣樓，買地就緩一緩。等到市場穩定了，大家的預期比較好了，我們就買地。

梁旭明：現在我們在油塘在召開另外一個記者會，就是今天公告開盤的價格，第一批還是比較優惠的，這個項目總體的效益比我們的預計稍好一點，總共的單位有300多套，其實體量也不算很大。

作為旭輝在香港的第一個項目，應該算是一個非常成功的開始，從利潤、開售的時間表等各方面都符合我們的預測，以後我們還是會密切關注在香港的一些機會，如果有好的回報機會，我們還是會持續投資。

現場提問：公司有沒有進入其它海外市場的計劃？比如說新加坡。

林中：現在暫時沒有進入其它海外市場的打算，因為旭輝在這期間還是要以國内市場為主。

現場提問：今年買地方面的預算是什麼樣的情況？

林中：我們今年買地堅持兩個原則，第一是量入為出，買地金額的多少跟今年實際的銷售和回款是挂鈎的。我們基本上是上個月回了多少錢，扣掉開支，下個月就可以買多少錢，在市場波動的時候，我們嚴格量入為出。目前來看，2019年買地預算應該會少于回款的45%。

第二個原則是看買地的機會，我們有錢還要等到有好的買地機會，地價便宜的時候我們就買多一點，如果有些地方比較貴了我們就買少一點。

現場提問：一線城市主要做商業，在商業這方面未來的計劃是什麼樣的？

林中：從旭輝的成長來看，随着規模越來越大，我們開始規劃加大收租物業的增長。

我們的收租物業主要來自于一線城市的辦公和一二線城市的商業，比如說跟置地合作的商場開業，今年就有2億的租金收入。随着商場的成熟，租金收入還會逐步增加。

目前我們還有5個商業項目，在未來兩三年内進入市場，未來租金收入增長速度會非常快。

從商業布局來看，我們在一二線城市會尋找比較好的商業的機會，比較便宜的商業的地，有合适的做商業的位置，我們就會增加這些投入。

三四線城市我們主要是把商業和住宅搭配起來做，以住宅為主，用商業來勾地，用住宅開發來支持商業的發展。

現場提問：以後商業對公司的貢獻大概是什麼樣的水平？

林中：整個商業的比重，我們會逐年增加。過去商業的比重都在10%以内，未來幾年我們希望這個比重能從10%提升到15%，一兩年後逐步會從15%增加到20%。

最近我們内部也在讨論，可能10年後再看旭輝，就跟香港新鴻基一樣，有一半是開發業務，有一半是收租的業務。

随着旭輝的規模增長，随着中國房地産市場的發展，逐步從一個成長期進入一個成熟期，可能10年以後旭輝的轉型成果你就會看到，我們收租物業的比重會逐年增長。

但是我們也要配合市場的變化，這10年還是開發銷售的黃金期，還是要把開發業務做上去，同步把一線城市的收租業務和部分二線城市的收租業務做上去，5年後開始布局轉型。再過10年，你可以看到我們的收入利潤一半來自開發銷售，一半來自租賃，我認為這是一個比較長期的戰略。

梁旭明：我們在未來5年已經确權還沒有開業的商業管理面積接近40萬平方米，而且這些已經确認的商業都是在上海、北京、成都、重慶等一線和強二線城市，所以未來類似我們去年開業的LCM這種超人氣的項目會越來越多。