世說 | 蔡屋圍舊改破冰與京基豔陽

觀點地産網 處在深圳傳統金融商業核心的蔡屋圍舊改，無論放在哪家媒體的標題版面下，都注定成為耀眼的“明星”，而京基作為蔡屋圍城市更新統籌片區的參與者和推動者，也至始至終在這一片閃耀的星光之下。

4月21日消息，深圳蔡屋圍統籌片區城市更新項目召開城中村私宅物業拆遷動員改造大會。據悉，京基地産與蔡屋圍股份公司将于5月上旬正式啟動城中村私宅物業的簽約工作，項目計劃在2019年内實現動工。

作為深圳備受關注的城市更新項目，蔡屋圍城市更新統籌片區早在2013年8月被正式立項並納入深圳市年度更新計劃，片區更新将集商業、文化、居住等功能。

除去核心區位的先天優勢，項目之所以受矚目，還因為該片區将被打造為深圳地標性建築群，因此行業内對該區域早有了深圳“曼哈頓”的說法。

簽約消息的傳出，使得這一歷經多年的城市更新項目似乎有了實際的推進，迎來破冰。毫無疑問，随着項目的推進和動工，京基也将成為最大的受益者。

蔡屋圍舊改

早在蔡屋圍城市更新統籌片區被正式立項之前，京基便與蔡屋圍舊改有着“另類”情緣。或者可以進一步說，深圳的舊改史也是京基的一部發展史。

而蔡屋圍也更像是深圳帶給京基的一份“成年禮”。

2004年，也即京基成立10周年之際，京基集團與蔡屋圍集團公司簽署相關協議。根據當時的協議，京基集團将蔡屋圍城中村近4.6萬平方米的土地（包括宅基地）收歸囊中。

據此，京基與蔡屋圍舊改的長時間“拉鋸戰”也由此展開。

舊改的最大難處，在于開發商與土地擁有人之間大多難以達成最終協議。2006年，深圳蔡屋圍金融中心規劃出台，蔡屋圍被定位為深圳乃至珠江三角洲的金融中心。但在簽署協議拿地三年後，直到2007年，京基才以過千萬元的代價拔掉最後一顆釘子戶。

這是一場曠日持久的“戰役”。

按照當時蔡屋圍金融中心的規劃，京基要分四年投入共40億元，即每年投入約10億元進行開發。雖然在這個基礎之上，京基集團相繼開發出京基100大廈等標杆性超高層建築，但後來的事實也證明，該筆資金投入還是對京基當時的現金流産生過影響。

2008年，因為過度擴張，京基的資金鍊不堪重負，蔡屋圍金融中心項目開發曾一度陷入僵局。

事實上，行業里對于蔡屋圍片區城市更新項目也曾傳出多個不同版本的建設方案。直到2017年3月，羅湖區城市更新工作領導小組會議研究，最終通過對項目有關經濟技術指標進行優化、調整。

根據當時的公告，項目主要包括蔡屋圍城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大劇院、農業銀行、城建集團等區域。統籌片區用地範圍面積33.55萬平方米，拆除用地範圍面積30.17萬平方米，開發建設用地面積18.63萬平方米（不含返還政府新型産業用地9376.8平方米），計容積率總建築面積267.67萬平方米。

作為深圳傳統金融商業核心區，蔡屋圍早已集聚衆多金融機構、大型企業總部以及跨國企業分支，片區将着力打造為深圳市地標性建築群。

值得一提的是，城建大廈項目是羅湖區蔡屋圍城市更新統籌片區率先啟動的更新項目，該項目總投資近40億元，已于2018年5月開工奠基。項目主體建築預計于2021年底竣工，2022年9月投入使用。

京基豔陽

與城建大廈項目相比，京基方面傳來的消息則相對遲緩，該公司于2018年7月完成蔡屋圍集體物業的簽約。消息指出，今年5月，京基将與蔡屋圍股份公司正式啟動城中村私宅物業的簽約工作，項目計劃在2019年内實現動工。

蔡屋圍統籌片區城市更新城中村項目有望在年内實現動工，京基等來了“豔陽天”。

作為主要布局深圳舊改項目的開發商，京基地産闆塊業務近年的銷售並不起眼，甚至有些低迷。據了解，在2016年房地産大熱的市場環境下，京基卻出現了“斷糧”，一度沒有新項目進入市場，這使得該公司當年的房地産項目銷售業績僅錄得51億元，相比起2015年大幅下降。

原因之一，舊改項目往往牽涉到城市規劃、多方利益關繫，以及各級行政審批，推進起來困難重重，這在像深圳這樣的大都市更為如此。

但這種情況自2017年開始有所改善。

據了解，2017年底深圳“十三五”規劃出台，羅湖木頭龍、鶴塘小區等深圳首批立項的住宅小區舊改項目相繼取得簽約，深圳市舊改速度自此也明顯加快。

京基作為深圳市的舊改大戶，自然成為了其中的受益者。

觀點地産新媒體獲悉，2018年，京基相繼開盤深圳京基·禦景中央二期、京基·禦景峯、京基·禦景珑庭、天津京基·嶺墅南部三期、雲浮京基·英倫豪城二期等多個項目，開盤數量相比2016年、2017年有了大幅增加，這為其房地産闆塊業績提供了有力支撐。

與此同時，京基在深圳的多個城市更新項目啟動拆遷簽約，當中就包括即将迎來實質性進展的蔡屋圍統籌片區城市更新城中村項目。

另一方面，京基對于舊改項目的布局還在持續。據觀點地産新媒體不完全統計，京基在羅湖就有蔡屋圍、布心村、水圍村、水貝村、湖貝新村等舊改項目，拆除用地面積在50萬平方米以上。此外，該公司還在寶安、龍崗、南山、福田等區域擁有多個舊村改造項目。

另有數據顯示，京基預計未來的舊改建築面積規模達到800萬平方米以上，貨值或達到約4000億元以上。

在京基于去年新增的房地産項目中，就包括崗廈樓園片區城市更新改造項目。該項目處于深南大道南側，拆除用地範圍土地面積約為12.4萬平米，拆除用地範圍現狀總建築面積約為56.5萬平米。

而蔡屋圍統籌片區城市更新項目的推進，也将進一步增加京基在深圳舊改領域的籌碼。

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