股東會見聞錄丨旭輝 追趕者快與慢

觀點地産網 林中緊了緊西裝，走到台上。這位旭輝的掌舵者，帶領着身後一衆公司管理層，出席在香港舉辦的年度股東會。随行的人包括行政總裁林峰、首席财務官楊欣、獨立非執行董事顧雲昌等。

“總共十個人（管理層）哦。”兩位早早在會議廳里就座的長者，小聲地交流着。

與台上管理層人數衆多相比，今天到場的投資者並不多，僅四排座位也並未坐滿。他們邊聽着股東會的各項表決議案，邊翻閱着旭輝的财報。

觀點地産新媒體現場了解，此後的提問環節，從一個關于“存貨”的問題開始。

“拟做出售的開發中物業，從300多億增長到800多億，為什麼會增長這麼多？”一位身着黑色T恤衫的投資者，對這個猛漲143%的數字表示不解，用帶着粵語口音的普通話發問。

林中稍微頓了一下：“因為今年旭輝推盤量為3000到3500億，去化率大概60%左右，銷售目標不低于1900億。未來推盤量的增加，在建面積也會增加，每年的開工量都會增長。”

“上市以來，旭輝發展真是太快了，我都想不到，為什麼會發展得這麼快？”該名投資者繼續提問。

“唯獨你說我們比較快，很多人都說我們比較保守。”林中的回應，引來一片笑聲。

他繼續解釋道：“比如，我們比萬科肯定要快的，因為萬科規模比我們大，慢一點是正常的。旭輝目前排在行業的第十四、十五位，發展速度比行業的平均水平要高，因為我們要追趕前面的企業。但我們不激進，控制好風險。”

這一段看似簡單的話語，其實是林中的内心獨白。旭輝2018年實現1520億元的銷售額，424億元的營業收入，在業内正處于一個規模發展與運作質量都不能松手的爬坡位置，稍稍放下任何一邊都意味着“失衡”。

但在調控基調持續、行業集中度不斷提升的背景下，要實現“規模追趕”並非易事。

年報顯示，旭輝的存貨從2017年的437.31億元上漲至2018年的943.76億元，1.16倍的增長率，顯示了企業正在為推盤積蓄彈藥。但年内，旭輝的存貨周轉率由0.65下降至0.46。由此可見，體量的增大，也拖慢了其周轉的節奏。

一般而言，周轉效率的變化，進而會影響到現金流的狀況。另一名股東顯然也注意到這一點：“去年旭輝經營活動産生的現金流淨額轉為負數，想知道企業在規模發展的同時，如何去平衡現金流？”

“這在公司規模發展過程中是正常的事情。”首席财務官楊欣自覺地接過了問題，“旭輝的土地儲備，與TOP15房企比較，是相對比較少的，目前的土儲只能滿足我們三年的推盤量。所以在土地價格比較合理的時候，我們進行了擴儲。從單個年度來看，經營性現金流為負值，但總體來看風險可控。” 楊欣回應了企業周轉話題後，談到了旭輝的土地投資。

看來，旭輝管理層确實對“倉廪不實”産生了焦慮。據觀點指數統計數據顯示，2018年末，旭輝的土儲量為4120萬平方米，這相比于同個規模梯次的陽光城、中南、金茂等房企，都有所遜色；甚至比旭輝落後幾百億銷售規模的房企，在土儲上都有追趕它的可能。

為此，旭輝從去年第四季度以來，保持着較大的擴儲力度。僅于今年4月份，其就于天津、西安、成都、合肥、太原5城新增8個項目，新增建面364萬平方米；拿地支出108億元，拿地金額占當月銷售額比重達69%。

其中，關于拿地權益問題，投資者繼續追問旭輝管理層：“去年旭輝拿地權益只有50%多，這會不會影響到歸屬股東的淨利潤？”

股東的憂慮不無道理。此前觀點指數發布《2019年1-4月中國房地産企業權益銷售金額TOP100》報告分析稱，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100五個梯次的平均銷售權益比例分别為0.76、0.75、0.72、0.76、0.79。

由此可見，在TOP10與TOP30房企在尋求話語權中，犧牲了一定的銷售權益，而旭輝正好處于該階段中。值得注意的是，近幾年來，旭輝歸屬母公司股東的淨利潤與淨利潤的比例已從2014年的93%，降到了2018年的76%。

面對提問，楊欣表示：“報表上的數據都代表着過去，今年前四月，旭輝獲取土地的權益已經超過70%。為什麼去年獲取土地權益比較低，今年比較高呢？因為去年相對來說地價會高一點，在高點的時候我們公司希望分散風險。”

事實上，年初業績會中，已有多家房企意識到項目並表的重要性，甚至有房企提出了“杜絕合營、聯營”的想法。旭輝為了保證利潤的結轉與現金流的實現，提高項目權益比例勢在必行。