高銀200億圈地里的香港房地産鏡像

觀點地産網 去年11月份，高銀集團以約89億港元的價格，拿下了香港九龍啟德第4B區4号地塊。如今時隔半年，潘蘇通又擲下百億港元，在與新鴻基、會德豐、信和置業、長實等的競争中突圍，再次落子啟德。

資料顯示，此次高銀競得的地塊為第4C區4号地盤的新九龍内地段第6546号的用地，成交價為111.24億港元，批租期為五十年。算上最新的拿地，過去半年多時間里，高銀已在啟德這片投資熱土豪擲200.24億港元。

該地塊面積約為1.07萬平方米，指定作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站，但包括酒店）用途。最低及最高的樓面面積分别為4.81萬平方米及8.02萬平方米。以此計算，地塊每平方呎樓面地價約1.29萬港元，接近市場預期上限。

高銀發言人表示，該地塊将興建地標式高級酒店和辦公大樓，總投資額約160至180億港元；並連同此前投得的4B區4号住宅發展用地，綜合發展。

事實上，啟德向來是各方主體土地争奪的戰場，百億奪地的案例也屢見不鮮。

觀點地産新媒體了解，僅在一周前，會德豐就聯手新世界發展、恒基兆業、帝國集團、中海、華懋等組成财團，以125.9億港元奪得啟德跑道區第4C區2号臨海住宅用地，該地塊較市場估值上限115.4億港元超出約9.1%，摘下了“地王”的桂冠。

3個月前，啟德第4C區3号住宅地，由新鴻基以112.6億港元投得，每方呎樓面地價17360港元，預計項目總投資額約200億港元。

開發商在啟德頻頻以高價争相布局，與近來香港樓市的“小陽春”也不無關繫。

去年下半年以來，香港樓市經歷了一段下行周期。其中10月份，香港沒有一家發展商申請新盤預售。11月份，全港住宅銷售額260億港元，較去年同期538億港元下降51.6%；住宅銷售量2635套，同比下降54%，已經腰斬。

而今年年初，由于美聯儲放出了暫緩加息的信号、銀行積極批出按揭貸款，以及股市上漲等因素，香港樓市持續復蘇。

香港差饷物業估價署公布的樓價指數顯示，今年3月份私人住宅售價指數報377.5點，按月升2.9%，創30個月單月升幅最大。從去年12月至今，樓價指數已連漲3個月，今年首季則累積上升了5%。

4月份，香港共錄得9901宗樓宇買賣登記，較3月的6432宗上升54%，創下近6年半以來單月新高。近來，更有一樓盤以每平方米42萬港元的價格，創下了港島東開放式住宅的最高成交紀錄。

近期另一個擾動市場神經的案例是，5月9日會德豐旗下将軍澳日出康城MONTARA項目推售116個單位，接獲近1.2萬張訂單，超額認購逾百倍，被媒體稱為“近6年來競争最激烈的新盤”。 

樓市行情的轉向，使得許多機構一改以往悲觀的看法。例如，匯豐銀行就由原先的看跌5%至10%，轉為看升10%，其預期今年的香港樓價将超越2018年的頂峰。而近期貿易摩擦等因素的出現，市場人士則相信暫時對香港樓市無太大影響。

樓市升溫推動了香港土地成交的熱度，但背後真正觸動開發商神經的，是香港供地的不足。

香港發展局局長黃偉綸此前公布了《二Ｏ一九年四月至二Ｏ二Ｏ年三月賣地計劃》顯示，上半年度可以供應10幅地塊，包含6幅住宅用地，4幅商業用地；下半年度可以供應12幅地塊，包含9幅住宅用地，3幅商業用地。

按此計算，香港政府下一個年度總共能提供15宗地塊以興建房屋。當中滾存宅地8幅，真正新增的住宅地塊只有7塊。這些地塊總出讓面積約13.89公頃，約合13.89萬平方米，預計可以供應8850個單位。

這樣的推地量顯然不能填滿開發商的“糧倉”。

觀點地産新媒體了解，香港今年的新盤供應，主要來自于2016年前後推出的地塊，2017和2018年政府賣地面積大幅減少，若不加緊備足彈藥，後續的業務開展将難以為繼。