闫家瑞與觀點對話：“不偏科”的合生創展

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 北京的CBD核心商圈向來是潮流與時尚的聚集地，而位于朝陽區西大望路甲 22 号的合生匯更是潮男潮女們打卡聖地。采訪當天，並非節假日，但合生匯依舊人頭攢動。

從合生匯向前直行不到500米便是合生創展的總部辦公樓，與闫家瑞的采訪就定在這里。

在接待人員的指引下，我們來到一個會客廳，不算大，卻很整潔，白色背景牆上挂着一幅字畫作為點綴，上面寫着“辦法總比困難多”。

“困難都差不多，但辦法總比困難多”，在闫家瑞看來，盡管房地産市場已經告别“遍地是黃金”的暴利時代，但發展的機會仍然有很多。

數據顯示，2018年全年，合生創展錄得合約銷售金額為149.75 億元，同比增長62.3%；2019年上半年，合約銷售金額突破百億，達到103.69億元，同比上升66.3%。

顯然，合生創展在加速成長。

合生“馬斯洛金字塔”

“橘生淮南則為橘，生淮北則為枳”，對合生創展而言，從華南大盤模式到華北高端戰略，何嘗不是南橘北枳的結果。

二十六年前，生于華南的合生創展在小盤盛行的廣州另辟蹊徑，攬下天河區大幅農田建設了華景新城項目，首創“大盤模式”；2010 年，遷居京城的合生創展正式向高端路線轉型。

截至目前，這家企業建立了以合生·霄雲路8号、合生·珠江帝景、合生·東郊别墅、合生·帝景山莊、合生·國際城等一繫列高端住宅品牌。

但過去一年，中央提出“住房不炒”，在因城施策、一城一策指導下，各地政策持續加碼，限售、限購、限價政策陸續出台。

我們的話題便從這里開始——房住不炒的政策是否會對高端項目産生影響？

闫家瑞並未直接回答這個問題，而是聊起了馬斯洛的需求層次論。

“大家都知道馬斯洛的需求層次論，分成幾個層次，生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求，到最後的自我實現需求”，這一度讓我恍惚，此時的闫家瑞，很容易被誤認為一名學術研究者。

“反映在房地産行業，並不是說人們買高端的房子就是炒房，買剛需的盤就不是炒房，這是與人的物質和收入層次、生活水平息息相關的，不同層面的人有不同的追求。”闫家瑞認為，人的需求像階梯一樣，從低到高按層次劃分，在不同階段對美好生活有不同的追求和向往。

我們問他：“房住不炒是不讓漲，但因城施策好像更多是防跌？”闫家瑞領會到了我的意圖，“求穩”是他對調控政策的看法。

他稱，中國地大物博，情況復雜，因城施策的調控方法能夠避免“一刀切”，從而讓每個地方結合自己城市的發展水平、經濟水平、人均收入水平和消費水平來制定相關政策，因地制宜，最終達到穩房價、穩地價、穩預期的目標。

“我們還是希望能夠平穩發展，只是在打造不同産品的時候，會滿足不同階層的人的需求而已。”

按照他的說法，宏觀調控政策的最終目的是讓房地産行業穩定發展，並非為了打壓高端産品，甚至，闫家瑞提到“並不是說賣得越貴，公司的利潤就會越高”。

去年一年，合生創展的平均合約售價為1.15萬元/平方米， 與 2017年的1.27萬元/平方米相比，小幅下降9.45%。淨利潤方面，2018年錄得核心利潤為23.03億港元，同比增長15.32%。

闫家瑞告訴我們，從企業的角度看，並不希望房價增長過快，更不希望房價一下子超出普通生活大衆所承受的水平。

“其實炒房、房價增長過快對整個行業會帶來很大的損害，作為一個行業内的從業人員，我們也不希望這樣。”

均衡發展

2018年，對房地産行業來說是充滿考驗的一年，在這種環境下，合生創展也及時調整了發展戰略。

但正如牆上那句“辦法總比困難多”一樣，近幾年，合生創展不斷尋求突破的方法。

數據顯示，過去一年，合生創展錄得簽約銷售額 149.75億元，同比增長62.3%， 錄得營業收入132.94億元，核心利潤23.03億元，同比增長15.3%，毛利率49%，比上一年度增長12個百分點。

其中，合生創展的物業發展實現收入94.34億港元，物業管理收入為11.36億港元，物業投資收入及酒店營運收入分别為22.92億港元及4.32億港元。

談及接下來的發展目標，闫家瑞透露：“合生希望在穩步增長的同時達到一定的規模。”

闫家瑞很自信：“其實這幾年一直在提升，不是今年突然做得比較大，還是根據企業的發展情況合理去制定的。”

因為，合生創展是一個綜合性、多元化、集團性的公司，向來追求穩健與均衡發展。

事實上，羅馬並非一日建成，合生創展近兩年呈現出的高速增長，實際上早已有迹可循。

闫家瑞提到，近年來，合生創展加快了開發力度，縮短了供貨節點，“體現在供貨上，我們從2017年開始逐步加大項目的供貨和開發節奏，所以 2017年、2018年、2019年這三年銷售業績是在穩步提升的。”

“之前的銷售額常常在百億左右，其實和我們的土地儲備規模是不相符的”，數據顯示，截至2018年末，合生創展土地儲備達到2922萬平方米。闫家瑞則認為，該公司現有的土地儲備，足夠支撐發展到一個較大的規模。

闫家瑞表示，合生創展和很多典型的房地産企業不一樣，公司有大量的土地儲備，只不過之前並未将土地價值釋放出來，“我們現在才把這些土地儲備供應出來，加快一定的周轉速度”。

加快周轉的同時，合生創展提出了“均衡發展”的理念。在闫家瑞的觀念中，合生創展快步前進並不意味着要大量運用杠杆，從而增大負債率。

在他看來，負債率增大了，對公司治理、對公司操作也提出更高的要求。一旦外界的形勢有變化的話，可能會導致較高的風險。

“合生不排斥加杠杆，只不過是加到什麼程度而已，因為杠杆是有其積極作用的”，闫家瑞似乎以為我們對他的觀念産生了誤解，加快了語速向我們解釋道。

實際上，一直以來，合生創展的負債率都保持在較低水平，2018年該公司短期負債為134.45億元，負債率僅為58.7%。

闫家瑞的觀念中，一個企業到底要不要加杠杆，一是要看準周期，“如果對市場周期沒有準确的判斷就盲目加杠杆，可能會導致一定的風險”；第二，杠杆要用在“刀刃”上，按照他的說法，如果合生創展遇到好的項目，或者認可的城市，會在風險把控的範圍内，堅決投入。

總體而言，合生創展的發展總基調依舊是穩中求進，闫家瑞也提到，合生創展更希望結合自己的特點，把公司做得既要安全又有發展，而且各項财務指標能夠比較亮眼。

“為了追求某一方面的極致，而導致其他方面降低，這不是我們想要的。”

在闫家瑞眼中，合生向來就是個“不偏科”的企業。

以下為觀點地産新媒體對合生創展集團有限公司住宅事業部副總經理闫家瑞先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：“因城施策”是近兩年的熱點，您所理解的“因城施策”是什麼？

闫家瑞：因城施策是每個地方結合自己城市的發展水平、經濟水平、人均收入水平和消費水平來制定相關的政策。

我認為國家不搞一刀切這個策略是非常好的，因為中國那麼大，情況又那麼復雜，就應該結合自己的情況因地制宜。

我們站在開發商的角度，還是希望政府、各地政府在制定相應政策的時候，也會更多方面去考慮實際情況。這樣制定出來的政策或許更加有利于普通購房者乃至企業和政府，甚至達到幾方共赢的結果。

觀點地産新媒體：您怎麼看今年行業形勢的變化？

闫家瑞：現在國際經濟形勢、政策面臨着很大的不确定性因素，如果保守一點來講，從國内的穩定層面來講，房地産也是需要穩定的。

近兩年各種政策出台，最近的政策無論是金融層面還是因城施策策略，我感覺最終目的還是為了保持平穩。個人判斷，起碼到今年年底，平穩、相對平穩的形勢可能會一直延續。

從全國房地産市場成交量來講，今年可能不會有太大變化，可能稍微還有一點增長，但是從整體價格來看，如果放大到全國層面，可能會相對比較平穩。

觀點地産新媒體：合生創展很多項目的定位都是高端類型的，“房住不炒”的政策是否會對高端項目産生影響？

闫家瑞：大家都知道馬斯洛的需求層次論，分成幾個層次，生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求，到最後的自我實現需求。

人在不同的階段，對美好生活有不同的追求和向往。反映在房地産行業，並不是說人們買高端的房子就是炒房，買剛需的盤就不是炒房，這是因為人的物質和收入層次、生活水平是息息相關的，不同層面的人有不同的追求。

其實炒房、房價增長過快對整個行業會帶來很大的損害，作為一個行業内的從業人員，我們也不希望這樣，因為並不是說賣得越貴公司的利潤就會越高。

從企業的角度看，並不希望房價增長過快，更不希望房價一下子超出普通生活大衆所承受的水平。我們還是希望能夠平穩發展，只是在打造不同産品的時候，我們會滿足不同階層的人的需求而已。

觀點地産新媒體：今年上半年整體銷售跟去年相比有很大的提升？

闫家瑞：其實這幾年一直在提升，不是今年突然做得比較大，是根據企業的發展情況合理去制定的。

近兩年，我們針對一些需要快速去化的項目加快了開發力度，縮短供貨節點。體現在供貨上，我們從 2017年開始逐步加大項目的供貨和開發節奏， 所 以 從 2017 年、2018 年、2019年這三年，銷售業績是穩步提升的。

因為合生是一個綜合性、多元化、集團性的公司，所以在公司的發展策略來講，房地産當然是我們的主業。對于合生來講，我們還是追求均衡性發展，在過程中並不一定要把杠杆加到多高的程度。

我們還是希望結合自己的特點，把公司做得既要安全又要有發展，而且各項财務指標能夠比較亮眼。為了追求某一方面的極致而導致其他方面降低，這不是我們想要的。

觀點地産新媒體：今年會不會适當加一些杠杆？

闫家瑞：我們並不排斥加杠杆，只不過是加到什麼程度而已，因為杠杆是有積極作用的。

第一，加不加杠杆需要看整個大周期。如果這個周期看不準就盲目加杠杆，可能會導致一定的風險，因此加杠杆的前提條件還是對整個市場周期的判斷。

第二，公司正在發展，所謂的“杠杆”這是一個比值，随着銷售額的不斷增長、優質資産的沉澱，我們淨資産的規模也在增加，在這個過程中按照一定比例，保障一定杠杆率、負債率，這也是無可厚非的。

第三，加到什麼程度？這需要看我們是不是能遇到适合投資項目，如果遇到好的項目或者我們認可的城市，肯定會堅決去投、堅決去進入。只不過要把風險控制在一定的程度内，我們覺得這是可以接受的。

觀點地産新媒體：合生今年的發展重點是什麼？

闫家瑞：我們還是希望在穩步增長的同時達到一定的規模，另外會有一定的多元化發展安排，包括房地産開發、物業管理、商業經營、品牌的輸出幾大方面，希望能夠産生綜合的效應。