博鰲演講 | 邱曉華：嚴調控下的房地産未來空間與機會

邱曉華（國家統計局原局長、陽光資産首席戰略官）：非常高興也非常荣幸再次獲邀和各位新老朋友相聚在一起，就當下的經濟和地産形勢做一個交流。我想首先說兩句當下的變局，因為今天這個世界變化的因素太多了，以至于我們還來不及消化，但是有兩點是一直在持續地影響着我們。

第一是新一輪的技術革命，也就是所謂的第四次工業革命，正在大步向我們走來，以數字經濟為特征的新的工業各個，可以說已經是在實踐中不斷地深化，可以預期這場革命将極大地改變産業的格局，也将極大地改變各個國家實力的格局。這次工業革命和前三次工業革命最大的不同是中國和世界幾乎是站在同一起跑線。

機器革命、電力革命、信息革命，中國是個落伍者，但這次工業革命，中國和世界站在同一起跑線，在某些方面中國還略有領先。因此各大經濟體都圍繞着這場革命展開了空前激烈的競争，都力求搶占這場革命的制高點，因為這是一場決定世界未來的一次大的革命，也是決定各大經濟體未來命運的一場革命，可以預期在這場革命中的勝出者一定是未來世界的領頭羊。我們期待着這場革命，中國能夠在前三次革命錯失的機會下勝出。

第二點是地緣政治格局、大國關繫的調整也在加大進程。集中反映在中美兩個國家關繫的調整。從中美兩個國家關繫的歷程來看，從絕緣到接觸、蜜月，到合作與競争，到今天，可以說競争的分量在不斷地上升，合作的分量在逐步降低。

這場較量究竟誰會勝出，從歷史的規律來看，一個大的經濟體能夠成為世界的領頭羊往往表現出它的綜合實力走在世界的前列，今天綜合實力最強的國家依然是美國，其它國家都還與美國有較大的差距。因此，從綜合實力角度來看，中國要超越美國還有很長的一段路要走。

從歷史的規律來看，完成這種興替，往往是借助于非和平的手段來實現，未來這場興替是繼續延續歷史的定律，還是會改變這個定律，我們自然就會問，和平與非和平，究竟誰會成為最重要的一個改變這種交替的力量。

從這個意義上來說，中國和世界都在觀望着，也都在思考着，未來這場地緣政治的改變，我們人類社會能夠避免歷史的魔咒嗎？能夠走出一條新的道路嗎？可以預期新的道路的前景是光明的，但是挑戰也是很激烈的。

從這個意義上來說，如果我們能夠在這場較量中以和平的方式勝出，當然對中國、對全世界都是一個福音。反之，如果是另外一種結局，對世界是個災難，對各大國家也是一個災難，對中國來說也未必是一個好事。所以我們都在力求要争取以和平的方式來實現自己國家的興起，來自己國家的現代化的進程。

在這場地緣政治關繫變革的過程中，可以預期的是中國将面對的是更加嚴峻的挑戰，因此我們要做好持久的應對準備，要首先把自己的事情做好，因為這場興替在某種意義上也是一場國運的較量。

這是從宏觀環境來看，要看到兩大變局正在影響世界，也正在改變我們的命運，我們要認真地觀察和思考，認真來應對。

回到今天會議的主題，在這樣的大背景下研究地産的形勢，我的題目是“嚴調控下的地産形勢”。這是因為從兩年前開始的這一場房地産宏觀調控，從限購、限貸到限價，以及采取各種其他的行政措施，可以說嚴厲的程度大大高于往年，這場嚴厲的調控至今為止可以說正在改變市場的預期，也正在改變地産商的命運。以重組和優化的進程在大步地往前推進。

人們都在想這樣一個問題，面對中美貿易的摩擦在持續的升溫，是不是中國的穩增長要回歸到更多的依賴投資，更多的依賴地産來拉動。

這一次中央政治局會議把人們這種預期打破了，因為政治局會議重提房住不炒，明确不将房地産作為短期刺激經濟的手段，我想這就給市場提供了一個最明确的信号，那就是面對外部的形勢，我們穩增長的重點不再是以房地産來刺激，而更多的是以穩制造業的投資，以開拓國内的消費來應對這場外部形勢變化對國内經濟下行壓力的挑戰。

正是因為這樣一個政策的導向，從7月份以來，金融監管部門再一次收緊了有關房地産融資環境，可以預期這個政策還會持續的延續，對地産商而言，融資的嚴峻性要充分地看到。

雖然如此，我們也要看到穩制造業的投資，首先是要穩高端制造業投資，而不是穩低端制造業投資。因此，在穩高端制造業投資的同時，我們要看到另外一面，那就是投資與民生工程緊密結合的政策取向也在浮出水面。

這次政治局會議明确地把與民生相關的項目作為補短闆的方向，包括實施城鎮老舊小區的改造，包括城市停車場、城鄉冷鍊物流設施建設等工程，以及加快推進信息網絡等新型基礎設施建設，作為穩投資與擴張消費相結合的一個抓手，從舊城區、老城區改造來看，現在有17萬個城區小區需要改造，涉及的市場規模初步測算大致是3-5萬億。

因此從3-5年之内，要把這樣一個項目落實好，可以預期每年的規模将會達到1萬億左右。因此從這個角度來說，對地産商而言，應該說開辟了另外一條求發展的新路，這是我們要看到的。

從政策面預期未來，我想下半年的房地産市場景氣可能會有所下滑，不會保持上半年這樣一個相對于整體投資低速，地産投資相對比較快的形勢，下半年可能會逐步有所改變，所以地産投資的速度會放緩，這是一個總的看法。

地産投資與經濟增長的關繫十分密切，從這兩者的關繫出發來預計未來的地産形勢，無論宏觀調控如何嚴厲，房地産增長的趨勢不會改變，因為政府政策的底線是要平穩、健康的發展。

從這個意義上來說，地産投資的前景未必就是不好的，可能改變的只是結構，改變的只是速度，但是不會改變整個發展的态勢。

從中國未來的市場前景來看，房地産仍然有成長的空間，三大因素支撐，依靠房地産擴大内需仍有較大的空間。

一是居民杠杆率有空間，2018年居民杠杆率為50%，按照過去8年平均提高3到5個百分點的節奏計算，仍有4到5年的上升空間，日本1990年的居民杠杆率是70%，今天中國的居民杠杆率才50%，因此從居民杠杆率的角度來看，這方面並沒有到天花闆。

第二是中國居民的儲蓄率仍然高于其他的國家，從儲蓄轉化為投資的角度來說，仍然還有比較堅實的物質的基礎。

第三是城鎮化仍有空間，從目前年均新增1600萬城市人口和500萬套棚戶區改造以及其它改善性需求來看，房地産剛需依然是比較穩健的，因此從這個角度來說，我們不要對房地産市場空間失去信心。

簡單比較國際數據，房價收入比、自有率、認捐住房面積、住房空置率、商品房總市值，得出的結論是中國房價已經非常危險，但事實上這些數據與中國特色的制度和民族文化習俗相關，簡單對比容易得出錯誤結論。因為對中國來說，擁有一套自己的住房始終是大多數中國人的夢想，因此從這個角度來說，我們不要簡單地從國際數據來看中國。

中國房地産市場還有較大的剛需的潛力，主要是來自兩方面：第一，城市化進程的推動，新增的城鎮人口生存型的住房需求，在今天就是3億人的住房需求，已經進城的1億人怎麼從農民變為市民，在城市真正落戶。二是棚戶區改造涉及到1億人，怎麼進一步改善他們的住房需求。三是來自中西部地區城市群建設涉及到1億農民變為市民，這3億人的市民化進程還在路上，他們對基本的住房還是有一個最大的剛性需求。

第二是原有城市人口的改善型住房需求。1997年開啟的福利房制度改革，20年時間已經過去了，從現在來看，這部分人的需求已經到了要提升改善的階段。因此這次中央政府之所以提出舊區、老區的改造，我想就是順應了這個需求改變的需要。從這個意義上來說，前面已經說了，每年至少還能夠創造出1萬億左右的需求，在未來3-5年将有4萬億左右的需求。

另一方面，中國的城市化水平還比較低，從這個角度來說，我們這方面的潛力和余地也還比較大。

從人均住房面積來看，雖然中國現在公布的數字是人均35平米左右，但是如果扣除公攤、廚房、衛生間和門廳，實際的人均居住面積還比較低，按照戶均面積來計算，和發達國家的差距也還比較大，因此從人均的角度來看，中國也還是有潛力。

從房屋的居住質量來看，應當說相當比例的房子居住條件還比較差，中國現有的住房成套水平大約在75%左右，這還不包括農村住房，因此有約25%左右的住房為非成套住房，此水平仍然高于國際標準，可以有很大的改進的余地。

房地産市場仍然有空間，從城鎮化和改善性需求角度來看，我們可以說它還沒有完全消失，從2018年到2025年這個新進程，可能就是還要有1億多人，不包括已進城的，不包括棚戶區的，還有1億人要進入城市，這是城市群建設帶來的，從25-40歲購房主力人口減少2800萬，但是如果從城鎮住房配套率，從75%提升到90%，還有5000萬套改善性的需求，按照每年500到600萬套來講，仍然能夠提供8年左右的需求。

庫存已經進入到較低的區間，這兩年的宏觀調控，應當說中國的房地産庫存水平已經接近供求緊平衡的界限，在不少的地方已經低于政策的庫存水平。因此，從這個意義上來說，目前的庫存也需要進一步提升，庫存推動增長的因素也還是值得我們期待的。

從長期需求角度來看，需求有待釋放，支付能力是需求釋放的保障事實上貨币化棚改為市場注入了支付能力，造就了本輪超長周期的房地産繁荣，只要提升支付能力，長期需求也将會轉變為現實需求。

最後總結一下，從未來的房地産形勢來看，長期應該看人口，中期是看土地，短期是看政策，人口是一個決定地産形勢最重要的長期因素，今天中國的人口已經從年輕型轉為老年型，從這個角度來說，對長期房地産支撐的力量在減弱。

從中期的角度來看土地，土地現在已經越來越進入緊平衡狀态，因此從土地角度來看，對房地産的形勢它又還有一定的漲價的壓力存在。從短期情況來看，地産調控的政策，無論是土地、融資還是長效機制，對短期市場的影響還是比較明顯的，因此我們要更多地要關注政策的變化。

結論就是，未來的地産分化會加劇，主要會由人口流動、經濟活力和生态環境使三個因素來決定。從一個更長的趨勢來看，調控雖然嚴厲，但政策有底線。黃金期雖然結束，但是平穩期才剛剛開始。重組與調整在加快，分化會成為常态，這是我們需要去注意把握的。

我就說這些，謝謝大家。