博鰲演講 | 樊綱：從經濟學與供求再論中國房地産的未來

樊綱（中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長）：非常高興再次參加觀點的博鰲房地産論壇，到今年已經舉辦了19屆，我每一屆都參加了，希望你們以後每次放視頻的時候都放一下2001、2002年的視頻，讓大家看看我們也曾經年輕過。

我今天講講房地産市場，從經濟學的道理來講，一個市場要從供給和需求兩個方面來分析，要把供給和需求分開，你才能真正分析清楚，不然把兩個混起來，說供給的時候說需求，說需求的時候說供給，最後就說不清了。

另外講供求關繫，最後落到價格，價格的趨勢其實後面是供給和需求變化的結果。價格由供求決定，這是市場經濟基本的機制，我們要在需求和供給兩個方面來進行分析，分析價格的走勢，分析市場的走勢，這是我們的基本的分析方法，我今天就按照這個方法來做點讨論。

先講講供給，市場不均衡的一個重要的問題有時候就在于需求旺盛、供給跟不上，甚至需求可能是正常的，而供給是受壓抑的，不做供給方面的事情，價格不就上漲嗎？給定同樣的需求，假定需求不變，供給短缺，價格就會上漲。

過去相當長的時間里面，我們就在犯這樣的長期的戰略性的錯誤，這一點我已經講過很多次了，這個錯誤就是城鎮化的戰略，給小城市、小城鎮增加土地供給，鼓勵他們去建房、增加供給，但嚴格限制大城市，而人又遷移進了大城市。

大城市需求旺盛，結果又不供給，不給大城市供地，大城市還要嚴格控制容積率。結果就造成了我們過去的供求關繫的嚴重失調，假定需求是給定的，就這救濟短缺這一條，就造成了大城市的價格暴漲、小城市庫存積壓，形成房地産市場的兩極分化。

這個問題我們就需要研究人的遷移、人的追求美好生活的需求，他會向什麼地方轉移。我們的城市化進程在這個階段上是不是主要先發展大城市，小城市的人口正在流出，正大城市轉移。認識到這一點，就要明确我們在這個階段應該首先發展大城市，土地的供給、住房的供給首先要解決大城市的供給短缺的問題。

我不知道這件事政策上是怎麼讨論的，是不是受到我們讨論這個問題的影響，我相信我們讨論沒什麼用，最後是市場說話。

2014、2015年市場嚴重的兩極分化，使決策者們終于認識到，我們得給大城市供地，我們得解決大城市的供給不足的問題。于是，這幾年在房地産市場上出現了一個重大的轉變，就是鼓勵大城市的發展，鼓勵城市群的發展。國土資源部在幾年前明确宣布要給大城市供地，減少給小城市，特别是那些人口流出的小城市的供地，允許大城市周邊的集體土地入市，這些都是非常簡單的改變供給狀态的基本做法。

然後雄安新區給京津冀加了一塊地，提出了粵港澳大灣區，然後又提出了長三角一體化發展，提出了城市群發展的戰略，這是一個重大轉變。

城市群就是通過基礎設施的互聯互通，使得這一個區域里面的大中小城市的土地和住房供給能夠互補，解決大城市空間有限的問題。來發展我們的市場，改善供給結構，改善住房的供給，緩解大城市價格暴漲的趨勢。這是這幾年中國城市化進程的一個重大轉變，我們稱為城市化2.0版本。

官方不認為以前是1.0，官方一直認為是一個政策延續。但是從2014、2015年的政策兩極分化之後，出現了一個明顯的轉折。對于房地産市場，我相信有深遠的影響。

集體土地入市蓋的廉租房最近陸續要上市了，城市群的交通等等都在改善，交通一旦改善了，原來那個大城市住房暴漲那些地方的人買房就可以到周邊的小城市去買房了，甚至現在農村在确權，土地宅基地在确權，确權以後，那個區域成為城市群住房供給的一個組成部分，這種情況就可以期待了。

總的來說是供給結構在發生改變，這是房地産市場平衡和平穩的關鍵。平衡就是供求之間的均衡，我相信大的趨勢是趨于平衡，因為供給在增加、改善，我們給定需求，所以從大的趨勢來講，我覺得下一階段房地産市場會相對平穩、相對平衡。

再講需求側，首先我們得承認我們的需求還是不斷地在涌現出來，有些經濟學家說我們今後增長速度不高了，就是因為很多需求都沒了，特别是住房需求都沒了。這幾年來看不是沒有需求，現在我們一年的房地産銷售額15萬億，這不是沒有需求，應該說需求還在增長，如果沒有一些抑制措施，可能還會增長得更快一點。

剛才曉華（邱曉華）講了很多的需求，我想強調一點，曉華剛才講的是新進城的人的需求，我想強調的是，原來也是在城里的人，也有遷移需求。

現在我們整個國家的城市化進程，不僅僅是農民進城，而是小城鎮的人想到縣城買個房子，縣城的人想到地級市買個房子，地級市的人想到省城買個房子，省城的人想到大城市買套房子，這是我們這個階段需求的重要組成部分。

我們現在對這一塊的需求基本上是壓制的，最重要的限購，首先是外地人不能買房子，改善性住房多少還允許一點，但是外地人不行，外地人必須到這里交了幾年的社保、交了幾年的稅，有一定的積分才能買房子，這一塊的需求如果需要逐步釋放，應該說我們的需求還是旺盛的，之所以我們現在的房地産價格還在不斷地上漲，特别是一二線城市還在不斷漲，跟這一塊需求密切相關。

我們現在的狀況是，過去因為有很多投資性的需求，所以采取了一些限制的措施，在一定意義上，這是必要的。我們一會兒要講長效機制，等着長效機制出來，我們讨論一個房産稅讨論了20年，黃花菜都涼了，在沒出台之前，你要采取一點措施，抑制住大泡沫，沒有大泡沫我們就不會有大崩盤，就不會硬着陸，用行政手段限購，采取一些緊急的措施還是必要的。

當然限購主要針對的是炒房的需求，為什麼中國有這麼大的炒房需求？我覺得這就是我們儲蓄率太高的問題，現在中國的儲蓄率還有40%以上，我們曾經有幾年是50%的儲蓄率，我們過去20年在40%以上的儲蓄率，這就使我們國家成了一個人均收入還比較低，但是财富量巨大的國家。大家儲蓄了就得有點回報，我就得做點投資，股市表現不好，到境外投資又受控制，就更多的炒房子，房地産成為重要的投資的對象。

但是投資需求也要做點分析，不能都說是炒房需求。如果我買了房子我租出去，也有人住，這個房子最後也是住的，真正的炒房需求就是那些買了房，一個單元一個單元買下來，我把它放在那里，我也不租出去，就等着升值，這種你可以說是純粹的投機性的炒房需求。這種需求當然會使得我們的市場出現大的波動，采取一些限購措施，我覺得也是對的，特别是三四套以後等等，确實要防止這樣的需求擾亂我們的市場。

出現這些政策，從需求角度來講，确實起到了抑制總需求的作用。在一定意義上也是合理的政策，比如說限購、限貸，這些還是合理的。它是改變需求後面的參數。現在最擔心的是演化到限價，這就不是改變供求背後的參數，這是取消了市場機制本身。

市場機制的本身是供求關繫決定價格，你一限價就亂了，限價之後短缺的事情就都發生了。我們回想一下過去短缺時代走後門、遞條子、搖号，這些事情都來了。這就提醒我們，現在限這個、限那個畢竟是一種行政手段，畢竟不是市場機制。

現在一個危險的情況是，現在很多人把限購的東西當做一個正常的制度，可是大家想一想，限購這件事在經濟學來講是不正常的，我們采取的措施應該對市場經濟來講屬于臨時的、短期的、緊急情況下救火的措施，而且是行政手段，很多不是經濟手段。

降降息、降降首付率還屬于經濟手段，但是限購不讓買房子並不是經濟手段。因此在需求側如果想要長期的平衡和穩定發展，需要長效機制。需要一些經濟手段作為長效機制，趕緊把這些短期的救火式的行政手段替下來，大家不要忘掉這一點，現在慢慢大家忘掉這一點了，覺得限購幾年之後就成了一個正常的存在，大家拿它為前提了，很多人說需求沒有了，你仔細問問什麼時候需求沒有了？是在嚴厲限購的情況下，那個需求減少了，那不是結果嗎？你不能把它當做前提來讨論房地産市場。

所以從業界的角度來講，我覺得我們應該進一步推動長效機制的落地。當然現在已經不是讨論的問題了，我們讨論20年了，現在真正是落地的時候了，好像中央文件說的也是要落地，這樣才能有一個比較健全的市場機制。

房地産市場發展了二三十年，應該還是發展出了一個市場機制，我們不要把這個市場機制毀掉，一方面不要把價格機制毀掉，另一方面不要搞太多的非市場住房供給。

那天有一個媒體問我，現在的質量問題是不是跟限價有關繫。我說具體的案例需要具體分析，但是邏輯上說，我們過去那幾十年公房的情況，前蘇聯俄羅斯都是公房的情況，不說限價了，它都是不要錢的房子，它的房子質量也是越來越差。

我們這幾十年房地産市場的發展，房子越蓋越好，不要放棄市場機制，不要為了短期的目的忘掉長期的平衡、穩定和發展。

我今天一方面是針對業界，想到我們這些政策可能産生的影響，另一方面也呼籲我們的業界跟政府決策部門更多的互動，使我們這個市場能夠更加健康的發展。我就講這些個人觀點，供大家參考。