博鰲演講 | 邵宇：大變局下的房地産終極推動力

邵宇（東方證券首席經濟學家 ）：各位嘉賓大家下午好！很高興在這里做一個交流。我談宏觀比較多，我是券商的分析師，我做一個聲明，我所有的觀點都是個人觀點，不代表機構，也不構成任何的投資建議，市場有風險，投資需謹慎。

房地産是一個典型的宏觀行業，怎麼樣理解宏觀里面最重要的兩個事情恐怕是當務之急，想明白了就可以做，其實你可以簡單想，我們可以把中國看作一家大的房地産開發公司，按照我們的表述叫做戰略機遇期，對一家房地産公司來來很簡單，就是高歌猛進，加杠杆，多拿地、多銷售，那就完成了原始積累。

這個戰略機遇期有沒有關閉？我們的官方說法是沒有關閉，是不是大家又可以開始做多了？但後面有句話，它的内涵已經發生了深刻的變化。這個内涵是什麼呢？就是這兩個神奇的動物（黑天鵝、灰犀牛）。這個最黑的天鵝是什麼，它會不會在未來到來？它是小概率難以控制的風險，一旦出現，出動山搖、驚濤駭浪。

這個灰犀牛是跟我們的整體流動性有關繫的，就是大家提到的融資越來越難的問題，它主要是指我們的債務，待會兒我們有詳盡的數據給大家表述，以及在這個情況下整個行業怎麼應對。

我們先看第一個問題，貿易摩擦的問題，毫無疑問這是最大的變數，所以我們在那個黑天鵝上面加了一絲金色的頭發，這是今年最大的變數，特朗普一發推特，市場就跌得非常厲害。

在這種情況下會怎麼樣演進？我個人的判斷，巴菲特是看好中國的，但是特朗普是看空中國的，對中國進行打壓的。

這是人民币兌美元的匯率，去年7月份兩周貶了接近10%，這幾天離岸和在岸人民币先後突破7，特朗普說我們是匯率操縱國，這其實是挺冤的。

下面跌的就是A股，跌的高峰跟人民币貶值的高峰是同一個階段，也就是去年7月份，人民币對美元跌了30%，股票也跌了30%。所以特朗普說，打貿易戰我們不一定能打赢中國，但是至少有一點我們成功了，就是把中國的股票幹下去30%。但是廣大的投資人和老百姓心里都覺得不太服氣，有本事你把我們的房子幹下來30%，那才是真牛。

大家知道中國居民的房地産在他的所有資産里面占到75%，美國居民正好相反，美國居民财富的70%是在股票上的，換句話說中國老百姓的房子就是美國的股票。

現在房子和股票到了什麼水平？中國現在房地産的總市值，65萬億美金，相當于450萬億人民币。我們一年的GDP是90萬億，所以我們的房地産現有的市值相當于GDP的5倍。

1990年日本的泡沫經濟崩潰的前夕，它的房地産的總市值相當于GDP的3.9倍。現在中國的房子的總市值相當于美國+歐盟+日本。我們為什麼維持到這麼高？我們的資本賬戶是關閉的，我們用一個每年8.5%的廣義貨币的增量，維持450萬億的市值，還得保持經濟增長，這個遊戲變得日益的困難。

再看看股票，美國的股票總市值現在是30萬億美金，相當于200多萬億人民币，它相當于中國的股票+日本的股票+歐盟的股票。

所以你要明白，這兩個東西都是這種超級經濟體的軟肋。所以這就是我們所看到的目前的這樣一種微妙的狀态。

我們對貿易摩擦持續的時間的判斷大概是這樣，我們覺得會在10到15年，現在才剛剛開始。我們的判斷很簡單，它是一場關于技術的冷戰，關于金融的熱戰，是關于體制的一場持久戰，現在是第二個階段，金融熱戰到了。（見PPT）這是我們去年4月份給的判斷，這里面談到了衆多的要素都一一兌現了。

怎麼辦？這跟房地産的發展是密切聯繫到一塊的。對外大概要做8件事情，現在都已經開始做了，時間關繫我就不展開講了，這是我們給決策部門提的一些建議，基本上都被采納了，包括适當的貶值、控制資本賬戶，對非鷹派的全球性的資本進行更大的開放，這是對外的，更多的是一種戰術。

更重要的是對内的8條，第一條是先放水，怎麼樣衡量是放水還是補水？很簡單，大家都說M2，我們用M2跟名義GDP的增速做一個匹配就可以了。給大家一個大概念，為什麼房市以及房價上漲形成了一個概念，覺得買房子就能賺錢。過去40年我們的經濟增長大概是300倍，我們同期投出的貨币供應量是1500倍，錢去哪兒了？這個量級差很大，差1000倍。

過去大概是給大家這樣一個感覺，M2的平均增速在20%左右，名義GDP（通脹+GDP）在15%，所以每年我們會多印5%的貨币出來。最新的數據，M2只有8.5%，我們的名義增長是7.8%到8%左右，現在只有0.5%的百分點的差距。

去年我們的名義增長還有9%的增長，但是我們的M2已經到了8%，你自然覺得痛苦，因為這麼多年我們賺錢的方式無非就是三種，掙經濟增長的錢、掙貨币供應的錢，實在不行還可以掙隔壁老王的錢。

房地産的優勢在于我把經濟增長的錢掙了，把流動性的錢也掙了，還把隔壁老王的錢掙了，所以它是一種風口自然積累的表現。

最後兩條是兜底的，核心的調整是從第二條到第八條的結構調整，這里頭對房地産相關的核心的邏輯在哪里？我們看到這兩次重大的國家決策的窗口，也就是4月31日的政治局會議跟7月30号政治局會議的表述。當然剛才很多都提到了，這次表述是很新的，也就是所謂的“夜壺”功能暫時不發揮了。

這個數據大家剛才看到很明确了，現在在金融上的決戰其實就是兩個經濟體的房價跟股價在未來幾年中的一次對決。所以你也要理解到，為什麼現在杠杆只要稍微有點瓶頸，他就願意回到去杠杆結構性優化的過程中去，還有更多的問題。那就牽涉到我們未來的城市化的模式怎麼樣走。

這張圖我每次來都會放，現在還會繼續放，放了5年，年年放，未來還得看10年。

以前大家喜歡把我們的城市分一二三四五線城市，未來中國只有四類城市群，三個藍色的一線城市群，五個綠色的二線城市群，6到7個黃色的三線城市群，以及紅色的地緣和能源敏感區域，就這四類，别的大家不要費勁。

以我們現在的财力和貨币只能支撐這些重點區域的投資，包括房地産投資、産能投資、基礎設施投資和公共服務投資。這里頭的核心我們稱之為深度城市化。剛才很多人提到3.5億的農民工要落戶，但是你要注意，他們這些新增資金，他們新來的這些人會落戶在這樣一些城市群，這個被稱為深度城市化。

老的城市化是土地的城市化，它有很多後遺症，它的最大的一個後遺症就是每年會發生一次春運。大家應該知道春運是這個星球上規模最大的哺乳動物的遷徙，36億的哺乳動物來回的倒騰，他為什麼倒騰？

因為大城市留不下我的肉體，可是家鄉又留不下我的靈魂，未來要讓這些人留下來。但是他們的購買力已經源源不如現在在城市里的5億的人口，他的購買力是比較弱的，他們是什麼樣的人？他們可能是快遞小哥，他們又構成了中國未來發展的終極的動力。

怎麼樣提升他們的能力，讓他們在城市能夠定居，體面地工作，並且生活，這是中國發展的終極動力所在，這一點很重要。

大家開玩笑說，現在轉型怎麼轉，如果不對人力資本進行投入，重工業就只能燒烤，輕工業就只能直播，實在沒技能就只有開開滴滴、搞搞網店。只有對他們的人力資源進行不斷地投入，他們才有可能真正享受到所謂的新的人口紅利，也就是人員素質和工程師的紅利，這一點至關重要。

另外最近的這些事情也告訴我們一個非常重要的判斷，香港模式已經走到盡頭了，它的後遺症大家都已經看得非常清楚，是不是要采用新加坡模式？未來的城市經營怎麼樣做，怎麼樣去擊穿這樣一個思想的鋼印？我們知道有一句話叫做“失敗是成功之母”，但是這句話反過來說它的含義就更加隽永，成功或許是失敗之母。

我們過去覺得只有靠房地産投資、高杠杆才能帶來城市化的發展，恐怕這20年的黃金時代已經過去了。我覺得城市里會找到為這些人服務的全方位的角度，而且並且持續發展，這對行業、對經濟也是至關重要的，它所帶來的量級也許會更小，但是它的質量應該會更高。

落實到具體的城市群，幾個大灣區之争是未來中國競争的核心邏輯。以前是3000多個縣的競争，現在變成超級城市群的競争。粵港澳大灣區大家都很熟悉，它的缺點是西岸這個軸比較弱，現在的麻煩挺大的，怎麼樣融合，怎麼樣互通，怎麼樣資源連接，這都是當務之急。

在長三角一體化，我們認為這是布局的核心，這是世界上最大的大灣區，世界上有6個大灣區，這是終極大灣區，它有2.2億人口，它的發展邏輯很多，我們稱為雙灣一湖區，大家考慮比較多的是杭州灣，其實還有通州灣，還有太湖西岸靠近皖江這個區域廣闊的腹地，這里的城市的發展的機會，以及大量的人口新進入到這些區域，我覺得它能為我們提供源源不斷的動力和品質的升級。

城市發展交通先行，這張圖是長三角未來願景的交通的框架，我們這里面要細分，大家都覺得一通高鐵，我就在這里修房子、拿地，不是這樣的，高鐵可能是吸血的，地鐵一定是輸血的，但是城鐵才是真正造血的。這麼多星羅棋布的城鎮，包括其中的特色的小鎮，怎麼做投資和開發，這是有很大空間的一幅圖景。

現在熱點在這個地方，很快會宣布在三省交界的地方，青浦、嘉善、浦江形成2300平方公里的長三角一體化的示範區，我們正在為它做更多的規劃設計，這里面可以暢想的空間很大。比如說我們在東京和上海這樣一個城市群之比，你一看就明白了，東京的周邊很熱，但是它周邊大交通輻射出去的能量很強。

再看看上海，除了中間比較熱，通勤比較辛苦，向周邊的輻射非常弱，在新區里我們布局的東西可能跟大家想的不一樣，可能是多式的軌道交通，我到市區，可以坐快速線，也可以坐普速線，但是在上海，你從浦東去陸家嘴，你只有一站站坐，你撞到前面的車就完了。

未來混編的運行對整個能力的提升是非常重要的，而且這里面會提供PPP地鐵上蓋的機會，以及在這里面部署的新一代的智能交通繫統的智慧城市的邏輯。

昨天接受觀點的采訪，他們問了一個有趣的問題，未來有什麼樣的量級能夠滿足開發商已經完成的積累？我覺得交通特别是新能源，包括智慧交通、PPP，特别是上蓋，我覺得有足夠的量級。所以在這里面，我們覺得這形成了一塊開發的熱土，大家可以嘗試。另外也就是為深度城市化所提供的3.5億購買力不那麼強，但是有強烈的自我發展、安居樂業的盈利模式的産品和場景，将是大家發掘的重點所在。

未來我們覺得城市群應該是這樣的，現在是一個中心城區，向外散開，未來是多點復合式的城市結構，當然是要靠城鐵、高鐵地鐵的密集連接，現在我們看到這個出行正在長三角一些關鍵的地區慢慢的出現。這里面涉及到一些規劃區域，很快就會揭曉，大家就會看到。

綜合這兩點來看，我們的流動性投放的轉折點已經來了，以我們現在這樣一個戰鬥力，這樣一個積累，以及我們這樣一個資源，我們不可能再去全面地推動完整意義上的城市化，我們争論了之久，究竟是做小城鎮，還是超大城市，最後在城市群戰略里面找到了一個對應，這是我們的終極的動力，大家一定要抓住它，作為未來發展和布局的核心模塊。

這就是我想做的簡單的方向，供大家做參考，謝謝。