博鰲大講堂 | 黃立平開講：産業地産走出地産邏輯

黃立平（中電光谷聯合控股有限公司董事長、總裁 ​）：剛才我聽了7位發言，深受啟發。房地産的發展肯定在房地産的服務業，所以無論是長租公寓還是保利正在推的公共服務，乃至聯合辦公，都是房地産服務業發展的一些新的景象。

我今天給大家提供另外一個新的角度，我想各種新的信息的交匯，大家相互的啟發，是推動整個行業進步非常重要的動力。

産業地産這個概念不知道是哪一年出現的，大概是在10年前，我現在也沒有考證出來究竟來源于誰，"嫌疑"比較大的可能還是媒體。過去我們都高科技園，或者叫産業園，後來逐漸叫産業地産，而且大家似乎都比較樂于叫這個概念。

也許有這麼兩個原因，第一個原因，因為"地産"比較有力量，它的組織效率比較高。咱們所在的這個清水灣，過去雅居樂在這里一年可以賣一兩萬套房子，這個效率很高。似乎也希望産業的載體能夠用一個高的效率來進行組織。但是的确産業地産給很多的企業，也給很多人帶來一些困惑，對我都有困惑。這個邏輯上講，産業地産是地産的一個細分市場。

如果說我們是以地産為立足點來考慮産業地産，它就必須要遵循地産的基本規律，或者說是在遵循地産基本規律的前提下去服務特定的行業。這個邏輯是有問題的。我們可能僅憑經驗就可以産生幾個基本的聯想，産業是什麼概念？我剛才聽到各位發言的時候，斷斷續續都會聽到有産業的概念。其實我們在講産業地産的時候，我們的空間不是常規的寫字樓，否則你就叫地産就行了，叫辦公物業就行了，為什麼要叫産業地産呢？那一定是新的産業的類型，新的經濟的類型，是傳統的地産難以服務，甚至無法服務的新的需求。

新經濟是什麼？新的産業的類型是什麼？它涉及到很多的行業，涉及到很多新的模式，涉及到非常復雜的價值鍊的内容。所以客觀上講，以地産為出發點來考慮産業地産，很可能會誤入歧途，所以這是我今天想跟大家分享的一個看問題的角度，我們要從地産的邏輯里面走出來。

我想跟大家講講近期我遇到的三個例子。

第一個例子是最近這幾個月，我遇到了好幾個頭部的開發商，他們共同遇到一個問題，在新取得住宅地的時候，很多地方給他們增加了約束條件，就是把産業發展的指標放到了供地的條件里面，有的就直接要求你要在那里輔助建一個産業園，要提供産業發展的動力。我覺得很多開發商比較茫然，因為這些選址的地方大多都在郊區，遠離城市中心的地方，過去的寫字樓的經驗，在這些地方沒有辦法找到需求的依據，新的産業是什麼，大家也缺乏判斷力，所以他們需要這方面的幫助，這里面有一個信息的不對稱，就是地方政府所想所要和開發商所想所要並不匹配，但是大家已經展開了合作，所以它的後果如何，往往成為一個問題，就是一個不确定性的結果。

第二種比較突出的現象，我最近連續碰到了三個城市，規模小一點的是四五十萬平米，大一點的是100多萬平米，都是由政府的平台公司投資開發的。它的立項的指向是新經濟、新産業，但是它的方式仍然是城市綜合體。這些項目很快地立項投資以後，現在即将竣工，大家開始焦慮。也就是傳統的寫字樓所服務的那些對象，可能預定的需求並沒有出現。

比如說也是一個萬億以上的城市，他們過去想得更多的是一些金融機構的需求，但是現在項目快竣工了，都是超5A級的樓，一家金融機構都沒有入住，他們馬上産生了問題，這些房子究竟是給誰用的？夢想加這種模式是一種服務的方式，更多的是為初創企業、中小企業提供一種比較好的體驗的空間，但是它加起來就60萬平米，一個項目就100萬平米，承載究竟是什麼？

第三個就是我們看到在過去20年比較快速的城市化的過程中，很多城市的工業遺産基本蕩然無存，過去像上海、廣州保存得比較好的，還有一些已經把它作為創意經濟或者城市的時尚消費的空間，但是大多數城市基本上沒有了。現在有一些過去的大型的制造企業、傳統的制造業，包括有色金屬等等，現在有一些新的空間出來，政府下了很大的決心，一定要保留工業遺産。

這些空間進入城市以後，用什麼樣的思路去重構城市的新産業？這些都是我近期遇到的課題。這也是跟我們自身的業務關聯度比較大的。由此我們可以看到有一個基本的現象，就是産業地産問題越來越呈現多樣化和復雜化。用簡單的市場的需求來做出決策，投資開發，現在肯定不能持續。

我們總的房地産的宏觀政策，我想這兩天大家一定得到了很多的信息，這三點恐怕是基點：第一是減少房地産的金融屬性，雄安模式的基本點就是這一點，賦予它更多的金融屬性之後，就很容易出現投機的市場。第二是抑制房地産的市場屬性，也就是價格不是完全由市場決定的，政府是要幹預的。第三是回歸房地産的功能屬性，使用是它的最基本的功能。我覺得這對住宅實用，對其他的領域從某種意義上講是更實用。産業地産是否能夠找到與這樣的政策環境相匹配的方法論？我覺得這是從事這項工作必須要深入思考的問題。

我們今天究竟有沒有一種具有普遍意義的所謂的模式？也就是産業地産的開發模式，它存在嗎？它究竟是什麼，能說清楚嗎？我覺得這些也是困擾我的問題。

我簡單地給大家捋一個頭緒，就是我們對産業園發展現狀的四個基本的判斷。

第一，從整體看，辦公樓市場供應過剩，通過廠房增量需求缺乏動力。除了北京、上海之外，我估計在中國現在找不到第三個城市是供應不足的。特别是三線城市，辦公樓實際的空置率是非常高的。前重慶市長黃奇帆有一個公式，一個人究竟需要多少辦公面積，一個城市的經濟總量究竟需要什麼樣的辦公樓與之匹配，他算賬算得是很清楚的。

但是重慶現在大體有不低于1000萬辦公樓的閑置。簡單講，一個人兩平米，或者2萬GDP一平米，這樣的算賬至少到今天可以證明，不是所有的城市都适用。在制造業的比重比較大、服務業相對落後的城市，這個顯然是不适用的。我們可以比較肯定地得出一個結論，就是我們現在過剩的這些城市，他們對辦公樓和需求之間的關繫，以及價格的杠杆這個最基本的經濟學的問題是沒有弄明白的。

第二，郊區辦公樓的市場不同程度弱于中心城區市場。我們現在講的産業地産，絕大部分指的是在那些新區、郊區、城鄉接合部區域性發展的市場，它是一個新城區的整體性的開發，是城市化的一種方式。在這些區域相對過剩的現象更加嚴重。

但是整體的新區建設的過程中，它又避免不了按照總體規劃要建設這樣的類型，所以這里面就給我們的房地産的服務業既提出了課題，也創造了機會。

第三，多數的産業園區開發企業是處于虧損的狀态。這個比例很難說具體，70%或者80%甚至更多，真不好說，我們講的是一個比較公允的财務制度的判斷，特别是有一些政府的平台公司，因為它以推動産業發展為主要的目標的時候，對于不動産本身的經營的狀态，他是不把它作為主要的評價指標，或者說它是淡化這個指標的。在這種情況下，我們對這個市場進行總體判斷的時候，這也要作為一個非常重要的參考的依據。

第四，未來幾年多種渠道新增加的産業園的項目将不斷地涌現。即便是供應量過剩，即便是有大量的空置，但是我們現在的這種經濟結構、産業結構、推動經濟發展的方式，我們希望是創新驅動，但是總體的推動上，它還是要素推動，還是投資推動。不去投具體的項目，就投這個産業的載體，這一點我們今年看到各地方新增的項目，在謀劃中的項目，過去已經建設、即将竣工的項目，投入市場的量非常之大。

下面我也跟大家分享一下關于産業園區發展趨勢的三個觀點：

第一，産業園區經營越來越成為異常復雜的經濟行為，無非簡單采用復制的方法有效解決問題，能夠用單一地産方法達到商業目的的機會越來越少。因此，産業地産必須以産業發展思維為出發點和落腳點。什麼是産業發展的思維呢？首先是以産業集群和創新生态的培育為出發點的，不是以能賣多少房子、租多少房子為出發點的。當然最終你要體現出來你的不動産的收益水平，但是作為出發點，它就會變成大家有投資機會，蜂擁而上，找不到新動能，他就自然的用傳統的動能，投資拉動地手段就會被放大。

第二，在産業園區的開發業務中，我不知道在座有多少有這樣的業務，或者在從事這樣的業務，我們經常遇到的是一些企業的領導，他們分不清的往往是什麼叫做戰略價值，什麼叫做策略價值。比如說我拿到一塊地，能夠迅速地開發，把它賣掉盈利，這究竟是戰略價值還是策略價值？也就是說你除了能夠賺到錢，還能有什麼對你有意義的地方，對社會有價值的地方，如果這個問題弄不清楚，在這樣的市場環境下，在這樣的經濟發展的階段，我覺得決策就容易出問題。

第三，有效的産業組織必須構建全要素的專業能力。剛才我們談了長租公寓、共享辦公這種新興的細分市場業務的發展好的企業的基本狀況。但是如果說我們立足于一個城市來想問題，立足于一個區域來想問題，這種專業的非常細分的方式的切入，往往是效率不夠的。因為這個城市和區域，無論是經濟問題還是城市問題，還是社會發展問題，它都是綜合性的。現在我們很難找到單一的問題，所以你如果用很專業的、很窄的一種方式去進入的時候，你就缺乏手段。

實際上你就給政府或者這個區域的經濟組織者提出了更高的要求，他必須能有鑒别力，他有分拆資源的能力，因此你才能到那里找到機會。這些資源在誰的手上，他們用什麼方式來處理這些資源，往往關繫到我們這些細分業務究竟能不能在那里發展。比如說現在最大的長租公寓，過去可能是在城中村的那些區域，未來一定是政府的平台公司來投資的業務，或者說成為住宅開發里面的一個配套的比例，成為在競地價的時候一個約束的條件，也就是大的開發商一定是要做長租公寓的。

在這樣一種市場環境中，他的市場的存在空間究竟在哪里？我覺得這些其實都需要深入思考。包括辦公，當然我相信共享辦公可能比長租公寓相對容易，因為過剩的資源相對多，你可以選擇的機會就相對多，如果這些資源都不是完全按市場配置的，那你怎麼尋找資源呢？這些都促使更多的企業必須要努力地構建全要素的專業能力，盡管很難，我覺得這個困難比我們做細分市場的開拓從某種意義上更難，但是它一定是某些企業必須要做的，你做不到這一點，你就無法面對一個新的市場需求的結構。

依我來看，任何時候考慮“整體的最優比局部的最優顯得更重要”的這種思維方式将會成為我們應對未來經濟社會發展非常重要的哲學思想。在這樣的一個思想的框架下，最近幾年我們在積極探索兩種方法論。

第一種姑且叫繫統規劃的方法論，熟悉開發業務的一定知道，現在城市和産業發展、經濟發展中遇到的比較突出的一個矛盾是城市規劃的脫節，無論是城市的總體規劃，土地利用總體規劃，還是經濟社會發展的總體規劃，由不同的部門在完成，他們相互之間溝通是有的，但是彼此真正理解這個本質的含義是不夠的。再加上各種專業的規劃，包括能源、交通，特别是産業的規劃，缺乏多種規劃，特别是頂層的規劃内在的關繫。在這樣一種狀态下，城市發展，特别是新區的發展，我們現在經常講産城問題，比較流行的是小鎮，但是那個地方究竟應該怎麼發展，誰能把這個問題總體上從宏觀到操作能講清楚，我覺得這是最大的問題。

政府往往從幾個總體規劃上的工作是一定要做的，但是它們之間的關繫即便中央不斷地在講多規合一，但是我覺得它現在的問題在于缺乏多規合一的操作性的基礎。比如說我們做宏觀經濟規劃的部門（發改委）和做具體的城市規劃和土地利用規劃的規劃部門，他們之間沒有復合型的人才，搞規劃的不太懂産業，不太懂城市發展的宏觀的那些跟它那個尺度上的關繫。而搞宏觀經濟的又缺乏空間上的概念，所以拿出來的規劃在具體實施中往往有問題。當然現在因為有很多城市在推城市設計，所以中間參與的人越來越多，他就提的意見越來越多，但是開發商立足于微觀，那就是地産思維。

如果你要立足于整體，你是否能提供一條新的方法論，來解決區域發展的總體問題，我覺得目前能夠這樣做，一定有非常大的商機，因為有很多需求。我們已經在最近幾年把很重要的工作精力和我們的優勢資源放到為一個區域的發展提供解決方案、提供綜合性的戰略構思上，我覺得這個實踐的效果是比較不錯的。

第二種是綜合運營的方法論。前面幾位講的都是專業的運營，但是當你面對一個區域的時候，比如說你要承擔這個區域的發展責任的時候，剛才保利的那位嘉賓從物業管理的角度已經提出了一個問題，就是你要對這個區域發展整體負責，這時候過于專業的業務模式就有局限性，你無法做到，你只能在微觀的環節中起作用，這時候就需要有整體的綜合的能力，去形成對一個整體發展的結果能夠負責的解決方案。我覺得這也将是未來産業園的發展對于主要的參與者的一個必須參與的基本條件。我們現在也在努力地探索綜合運營的方法論。我們有一個說法，叫做"在專業化基礎上的綜合化"，現在要演變成"綜合化基礎上的專業化"，這也和觀點地産今年論壇的題目"平衡與重構"是吻合的。我想只有好的平衡的能力和大的重構的決心，我們的地産才會迎來高質量的發展。

謝謝各位的聆聽。

黎振偉：謝謝黃總。還有5分鐘到7點了，大家還是這麼認真，說明我們真是充滿正能量和專業的分量。

我來做這個互動之前，我看了觀點給您的訪談，他們的總結是"愛思考、善語言，一個地道的湖北人"。我還要加一句，您有豐富的經歷和理論的總結。産業地産和長租公寓是不一樣的，我在30年前也在給政府策劃産業園項目，它是一種老大難問題，黃總談到這一點，我覺得講得很好，走出地産的邏輯，包括這次博鰲論壇也都在探讨哲學的話題、邏輯的問題。您一開始提到了科技園到産業地産是一個有問題的邏輯，但是也沒辦法，這就是中國發展的必然，因為如果沒有地産，很多産業園就根本不應該去做，确實是這樣，政府就是這樣做出來的。

另外您談到了對産業園發展的四個現狀判斷，這些現狀我相信各位都很清楚，如果沒有土地作為支持，沒有地産，根本就沒法搞。産業實在太重要了，怎麼培育産業，可能是今後我們大家要思考的。

最後一點您談到了産業園發展的趨勢，那幾個異常復雜的經濟行為，我們的産業的出發點，以及特别最後談到的必須以繫統的思維去引領我們的個體的行動，這一點上我認為可能市長更應該聽聽。

非常感謝黃總用這麼深刻的語言跟大家來探讨他的經驗，這種分享我認為是很難得的。

大家有沒有什麼問題？産業園應該是開發商拿地的一個重要的途徑，過去是什麼樣的做法，今後應該怎麼做，同時有沒有機會探讨跟黃總一起合作，我想這也是黃總輸出您的經驗和您的心得更好的一種方式，這也是一種合作的機會。

提問：黃董事長講得特别好，要走出地産的邏輯。現在我們在跟政府溝通的過程中，最熱門的一點，也是政府最關注的一個痛點，它其實是産業的問題，它希望有更多的産業，形态各異的産業，能夠結合它的地域特色的産業。武漢光谷也是一個非常亮麗的名片，我也是在武漢上大學的，所以我對武漢也特别有感情。

我想問一個問題，政府希望我們做一些社會性的配套的服務的産業功能，但對于地産開發商而言，它更微觀一點，站在他的角度，他要看現金流，要看周期，他不像政府，政府有很多社會職能，它可以用一個相當長的周期來看。所以我的問題是，如何将地産開發和産業的營造能夠有一個很好的結合點。我想對于開發而言，它更多的是現金流，如果沒有現金流，它是無法長期做産業地産的，在這一點上，我想問一下黃董事長，有沒有更好的産業園的開發思路，或者是能将地産開發結合到一起的思路？

黃立平：這個題目太難了，如果能夠很快做出判斷，它就不是一個問題，開發商有足夠的能力和資源把房子賣掉，只要它能夠在合理的價格，如果做出來能以合理的價格出租，它很快就會做。現在的問題就在于，可能賣不掉，或者他給你設了約束條件，這不能賣，只能租。我們的做法是，首先我們得看能力，我沒有這個能力，我就不能做這樣的事，我可以動員他自己去做，我告訴他怎麼做，所以這一塊現在成為我們的主要業務，就是說該政府去做的事情，不可能由企業給你分擔。開發商當然現在不一定比政府會算賬，他給你一塊住宅地，再給你一塊工業地或者科研地，現在如果總規上不好調，有時候也會配商業地，讓你達到産業發展的目標。

這時候通常有兩種做法，第一種是算住宅的賬，住宅地是否能夠比别人拿得更便宜。第二種是我在這里能有多少盈利，我把這個合理的收益守住之後，再看做這件事的代價夠不夠，如果這個代價合理的話，我就幹了。但是當做不出來的時候就會猶豫。我們也經常跟政府講，你就分别算賬，你把住宅算好賬，大家就明白住宅怎麼幹，這件事你自己來想怎麼幹，你不知道怎麼幹，你就找人來教你幹就行了，這樣就比較明了，就怕他們把簡單的問題復雜化，打一個包，給開發商帶來困惑。

我最近已經遇到好幾宗這種事了，包括佳兆業、雅居樂、富力，他們都遇到這種事，為了拿地，有時候要下一個很大的決心，那個決心又是他現在不擅長的。所以我建議先把這個賬算清楚了，找人合作來處理那個比較難處理的事。

黎振偉：簡單的問題千萬不要復雜化，要跟政府算好賬。

提問：黃總您好，我是在海南這邊做商業地産的，目前是操盤一個海口的類似産業地産的項目，但是實際上它是一個工業地産。我想聽一下您對中小企業做産業地産的建議。現在普遍是産業地産，包括工業地産這一塊，招商是有點困難的。

黃立平：我提一個問題，大家可以思考。克強總理在2015年11月提出了經濟發展的新舊動能轉換，連續三年政府工作報告都提這個概念，十九大報告也提，什麼是新動能？如果對這件事你沒想明白，我覺得你肯定駕馭不了，因為老的動能是過剩的，我們的産能是整體過剩的，現在中美博弈，我們肯定要經歷一段更困難的時候。所以你如果這個時候貿然去投資，肯定風險很大。

我給你舉一個例子，就在海口的邊上，我們在那里有一個項目，在澄邁縣的海南生态軟件園，這個項目承載了海南省軟件開發信息服務業的70%，集全省之力在做這件事，我們做的也還不夠滿意，我們覺得還應該更好。但是海南缺人才，所以你要技術創新，你沒有人才，這是無米之炊。現在怎麼辦呢？都是搬人才，候鳥式工作。

即便如此，這個市場也是有限的，我們那個項目現在大概有3萬人入駐。但是在廣州，3萬人、5萬人的園區3年就做起來了。在深圳南山區的軟件産業基地，是深創投投資的，去年我統計了一下，他們三年時間集聚了大概10萬人。所以它的城市的能力不一樣，它的資源的禀賦不一樣，你要做決策的時候，要考慮當地的情況。哪怕你在海口，你說澄邁成功了，為什麼海口就不能做呢？它就是不能做，你要看海口有多少空置的辦公樓。

黎振偉：謝謝黃總無私奉獻您的經驗。今天我也很感慨，這是我主持的第三場大講堂，這是最多人的一次，也是大家最認真的一次，看來我們這個學習還真是有價值。