觀點直擊 | 佳源國際：驟降的負債率與大灣區布局

觀點地産網 相同的地方，相近的時間，8月27日，佳源國際再次在香港四季酒店舉行中期業績會，與去年僅相差一天。

出席活動的基本上除了熟悉的面孔，包括主席兼非執行董事沈天晴、副主席兼執行董事黃福清、聯席公司秘書兼執行董事卓曉楠，還有兩個“新人”，副主席兼總裁、執行董事張翼和CFO張翔。

經過沈天晴簡短的開場後，張翼介紹了佳源國際上半年的業績亮點。在介紹時，張翼臉上滿是笑容，而一旁的沈天晴也頻頻點頭，兩人都表示了對公司中期業績的滿意。

張翼在會上介紹到，2019年上半年，公司合約銷售強勁增長，盈利能力也穩步提升。其中，合約銷售超過87.2億元，同比提升了18.6%；合約銷售面積達到了86.7萬平米，合約銷售均價12693元，同比增長了24.1%。

盈利方面，公司全年确認上半年收入為53億，同比提升了20.2%；核心淨利潤10.6億，同比提升到22.7%，核心淨利潤率為20%；毛利為18.4億元，同比提升27.1%，毛利率為34.7%，屬于行業較高水平。

縱觀整場業績會，除了上述亮點外，無論是管理層對于今年上半年的介紹，還是問答環節中媒體的提問，基本圍繞着兩個方向延伸：一是驟降的淨資産負債率；二是在粵港澳大灣區及香港市場的布局。

驟降的淨資産負債率

公告顯示，截至6月30日，佳源國際淨資産負債率為107.6%，相比2018年12月31日的約159.3%，下降了51.7個百分點。

關于淨資産負債率的驟降，張翼表示，債務結構明顯優化作為公司中期業績亮點之一，7月份分别完成了兩期優先票據的發行，總額達4.5億美元。完成後，淨資産負債率得到了大幅度改善。

“長期債務比例大幅度上升，長、短期債務比例目前為7比3，平均債務年限是超過了2年，為2.34年，超過2年都是行業比較好的水平。”張翼補充說道。

據了解，佳源國際分别于5月22日、7月11日，發行了均為2022年到期的優先票據，發行本金總額均為2.25億美元，票面利率為11.375%和13.75%。

發行的兩個長期優先票據中，佳源國際将部分資金用于置換短期内到期的債券。張翔表示，公司上半年還了很多優先債券，包括1月份還了3.5億元美元，4月份、5月份均還了5000萬美元，使得整個債務比例結構發生了變化。

張翔說道：“跟去年相比，優先票據減少了十個點，信托和資管兩部分的比例就會适當增加，這是一個重要的變化。但是在這個變化後，我們發行了4.5億美元的優先票據，這是長期的票據，對于整個債務結構的改善也發揮了重要的作用。”

此外，今年4月，佳源國際與包商銀行、大業信托、國通信托及中航信托等6家金融機構簽訂戰略合作協議，獲得上述機構人民币430億元授信。對此，張翔表示：“與這些金融機構簽訂協議是支撐着公司整個發展空間的一個過程，包括為具體執行落地項目提供金融支持。”

佳源國際上半年在債務結構上的操作和變化，釋放了公司資金的流動性，加上80億元的資金回籠，再加上430億元的授信，可以讓其在保持一個穩健的财務環境下，全面沖擊年初定下的280億元合約銷售目標。

關于280億元的銷售目標，張翼在會上充滿信心的說道：“上半年合並報表是87.5億，但是因為安徽資産的注入，上半年帶來了20多個億的銷售額，在年底時會體現出來，所以上半年合約銷售額是110億，上半年完成了全年任務的42%，下半年應該要完成58%。我們對下半年完成全部的任務應該是有足夠信心的。”

浙企的大灣區野望

佳源國際作為一家起家于浙江、壯大于江蘇的企業，在2019年上半年87.2億元合約銷售額中，77.25%來源于江蘇省，包括泰州、宿遷、南京、揚州等城市，香港的貢獻僅占到了總銷售額的5.32%，為4.64億元。

而在今天的業績會上，恰恰是“5.32%”成為了整場的焦點。當張翼介紹完公司業績亮點後，現場進入問答環節，開始的兩個問題均與香港項目密切相關。

不難看出，外界對于這家深耕江浙兩省的企業遠征粵港澳大灣區的關注。

據觀點地産新媒體統計，整個業績會提問環節共有7個問題，4個問題都涉及到香港項目及奧港澳大灣區中香港市場的布局情況，數量遠超過了負債與融資相關問題。

公告顯示，截止6月30日，佳源國際在香港共有3個項目，分别為屯門匯賢一号（新合里）項目、葵涌成功中心項目、屯門菁隽項目，總建築面積約7.33萬平米，上述三個項目佳源國際均占70.1%的權益。

其中，菁隽項目于7月14日首次開盤，共推出344套，當天簽約337套。對此，沈天晴表示：“從進入香港開發地産以來，我們感覺香港市場還是不錯的。從菁隽項目開盤的情況來看，也出乎我們的意料，15億銷售一下子就消費完畢了，說明香港的市場還是非常有潛力。我們相信随着整個大灣區的發展，香港未來也一定會發展。”

關于香港市場未來的布局，沈天晴表示，至于發展的下一步，還是以合作為主，“因為香港市場我們不是太熟，但是要融入香港市場，要跟香港本地開發商進行合作，這樣發揮各自的優勢，對我們項目的成功非常有好處，以典範項目為經驗，進一步在香港發展。”

在粵港澳大灣區布局上，佳源國際剛在深圳成立了佳源南方集團，並于完成了公司組織架構搭建，主要負責深圳、珠海、廣州等城市的項目。經過一段時間的布局，截至6月30日，其大灣區土儲占960萬平方米總土儲的15%。

對于大灣區前景的展望，沈天晴表示，未來在項目發展上，會以投資資金為優先去考慮大灣區的發展。如果同等條件下的項目，我們會傾向大灣區，花更多的精力去研究如何把握機會和重組兼並。

最後，他表示：“目前大灣區銷售只占5%，但是如果未來是280億的銷售額，（大灣區）會占到16%。”