觀點直擊 | 弘陽上市一年：我們基本完成了全國化布局（實錄）

觀點地産網 去年7月敲響港交所上市大鑼的弘陽，在時隔一年後再次來到香港，向公衆與投資者交出自己2019年的“期中成績單”。

來到現場的高管陣容與年初業績會大致相同，由執行董事及主席曾煥沙帶隊，執行董事兼行政總裁何捷和首席财務官申廣平一起現身會場。

唯一不同的是，原先出席的副總經理李達輝，換成了一個月前剛剛履新副總裁的雷偉彬。

從業績情況上看，上半年弘陽營業額為39.08億元，同比略增1.1%，實現淨利潤7.25億元，同比增加15.2%；毛利11.31億元，同比下滑3%；毛利率為29%，同比微降1.2個百分點。

上半年里，弘陽實現銷售收入37.03億元，新增土地儲備407萬平方米。商業經營業務實現銷售收入人民币1.86億元，酒店經營業務銷售收入1790萬元。

總體看來，弘陽上半年的發展可以用“穩”來形容，既沒有出現大幅提升的激進，也沒有驟然的下滑。

或許，想要看懂弘陽在上半年乃至上市一年來所發生的變化，還需要将觀察的目光放到業績之外的地方去。

住宅、商業輕與重

整場業績會下來，曾煥沙有些“惜字如金”，更多是由何捷、申廣平來回應媒體提出的問題。不過按照習慣，他還是會在業績會開始前進行一番致辭。

此次致辭中，他再一次提到了弘陽從上市以來就一直堅持的“地産+商業”發展策略。較為有趣的對比是，作為“雙輪”之一的商業，在今年上半年的表現反而比住宅主業更為突出。

上半年，弘陽在商業運營及酒店業務上的營業收入為2.05億元，同比增長了20.5%，而地産開發業務的營業收入為37.03億元，比去年同期的36.94億元微升0.2%。

市場所關注的目光遠不止于商業業務的增速，根據弘陽上半年總營業收入39.08億元來看，地産業務依舊占據着絕對地位，占比94.75%，而商業及酒店業務所占比例則僅有5.25%。

“在雙輪驅動的發展戰略下，這兩項業務之間的貢獻差距是否過于不平衡？”

面對媒體抛出的這個問題，申廣平表示：“弘陽的商業是輕重結合的概念，其中重資産商業項目才在報表中體現收入，而輕資産項目更多是品牌收入。”

他進一步表示，随着重資産的不斷增多，租金水平也會得到較快的提升，就像上半年增幅20%一樣。

據管理層介紹，弘陽今年至今已經開業煙台弘陽廣場和南京弘陽廣場兩個商業項目。同時，還有12家購物中心在籌備開業中。

在申廣平看來，商業闆塊對于弘陽發展的驅動力並不能單純地以收入數據和占比去看待，今年希望先在輕資産部分把品牌、規模打出來。

此外，申廣平的言語之中表達出對于商業項目利潤的滿意：“我們旗下購物中心經營狀況不斷好轉，租金水平提升20%，還帶來了物業評估的增值，未來可能每年持續有這樣的利潤體現。”

業績報告顯示，截至2019年6月30日止六個月，弘陽投資物業公允價值收益約為2.85億元，同比增長28.9%。弘陽表示，這一數據的提升主要是由于整體資本價值及租金增值所致。

規模擴張之後

上市對于房企而言無疑是里程碑式的，但這同樣意味着需要面對更多來自公開市場的審視。作為為數不多的幾項下滑數據，弘陽上半年毛利和毛利率的變化難免引起衆人關注。

“弘陽在2年前還是一家區域性房企，這兩年開始加大全國化布局力度，今年已經基本完成。在成為一個全國性房企過程中，我們新進入的一些城市，需要有一定時間來提升毛利率水平。”

對于今年上半年毛利率下跌，申廣平如是解釋：“不過，我們的毛利仍然處于行業平均水平以上。畢竟在規模快速發展的企業中，我認為這個毛利率水平還是比較适中的。”

同樣的問題曾在今年初召開的2018年度業績會上被提及，原因是弘陽2018年毛利同比上升了15.9%，但毛利率卻同比下降了9.4%個百分點。彼時弘陽的回應是：年内交付項目增多導致毛利上漲，部分已交付項目的土地成本較高導致毛利率下降。

将目光跳出業績報告，能夠看到的是，去年也是弘陽逐漸從區域公司走向全國化的一年，在擴大版圖的過程中，拿地成本的提升也就不難理解了。到了今年2月份，弘陽正式啟動上海總部，也為落下了全國化布局的關鍵一子。

另一個引人注目的數據，是弘陽大幅上升的融資成本。事實上，無論是毛利率還是融資成本，數據波動的背後，是弘陽對于規模擴張的明顯訴求。

上半年，弘陽融資成本約為1.84億元，較去年同期1.19億元增加了54.1%；總借貸額約為238.8億元，較去年底219.2億元增加了29.5%。

對此，弘陽在公告中解釋稱，這主要是由于報告期間内集團土地獲取及物業開發擴張導致借貸增加所致。

負債增多和融資成本上升，換來的是土儲迅速增加。截至上半年，弘陽土地儲備總建面約為1568.73萬平方米，較去年底增加了19.9%。

“我們希望弘陽的發展能夠在有财務約束的情況下去發展。”申廣平表示，雖然弘陽增速較快，但也同樣會對淨負債率有所把控，未來希望控制在80%左右。

他也坦言道，最終這一數字“可能會略超一點”。

最後被問及下半年是否會保持上半年的拿地速度時，何捷並未給出肯定答復。他擺了擺手，表示弘陽下半年的拿地節奏更多會是“順勢而為”。

“不過，我們對于下半年的市場形勢是持審慎态度的。”何捷如是說。

以下為弘陽地産集團有限公司2019年度中期業績發布會現場實錄：

現場提問：弘陽地産上半年的毛利率、毛利有下降，原因是什麼？今年上半年已售未結金額是多少？目前弘陽的商業占比並不是太高，能否透露接下來發展計劃？

申廣平：公司毛利還是在行業平均水平以上，弘陽在2年前是一家區域性房企，根植于江蘇。這兩年可以看到弘陽開始加大全國化布局力度，截止到今年基本完成了全國化布局，成為一個全國性房企過程中。

我們新進入一些城市，需要有一定時間提升毛利率水平。規模發展速度如此快企業當中，我們毛利率水平還是比較适中的。

已售未結金額，預收帳款金額234億，但是對應可結轉收入接近300億，合並報表部分可以看到這個對未來可結轉收入支撐覆蓋倍數比較大。

弘陽的商業是輕重結合概念，重資産部分在報表當中體現的是收入，輕資産體現的是品牌收入、委管收入。

今年希望在輕資産部分先把品牌、規模打出來，随着公司重資産提升，重資産租金水平提升比較快，在這樣情況下，我們今年增幅達到20%。重資産商業經營能力比較大，輕資産主要體現在品牌和規模上。

現場提問：總部搬到上海後，有什麼好的變化？包括職業經理人團隊？另外，弘陽的淨負債率有所上升，會控制在一個數字内，安全線是多少？

曾煥沙：我們從2月14日搬到上海，一方面，上海是人才、信息、資金高地。第二，原先在江蘇時比較安逸，搬到上海後，能夠看到標杆企業的優勢跟我們的差距，這是搬到上海的目的。

申廣平：我們希望，弘陽能在财務約束情況下發展。弘陽增長規模還是比較快，過去三年淨負債率水平都控制在60%、70%多，未來也希望控制在80%左右。實際可能會略超一點，但希望保持行業穩健、偏好的水平。

現場提問：弘陽今年淨利潤率為18%，但毛利率只有20%多，這是因為結轉原因還是做了物業價值重估？管理層對于未來淨利潤率水平預期是多少？弘陽一直做大運營體繫，目前哪個項目能做到3671，還是所有項目都可以？整個運營實際節點在什麼水平？

何捷：其實3671是一個數字代碼，並不是大運營的全部。除了3671之外，剛才講的投融管退，每個環節都有數字密碼，3671是開發階段的一個密碼。

第二，3671並不是說是一個固定數，因為每個地方管理的要求是不一樣的，所以不能一刀切，3671在不同地方代表不同數字。

第三，我們現在的運營水平，有些指標上可以達到，有些指標還有差距。3671定的是運營目標，這個目標相對來講是比較高的，所以並不代表說達到或者達不到就說明運營水平，實際上要看運營水平最後的結果。

現場提問：上半年弘陽利潤雖有增加，但投資性房地産公允價值收益大概2.8億，淨利潤占比還挺高，接近40%。而其他收入和收益這部分的利潤有2.4億，賬面利潤會不會有占比過高的問題，在提高經營利潤上是否有舉措？

申廣平：公司淨利潤比去年同期有一定幅度增長，事實上跟我們結轉結構有關繫。上半年，公司結轉江蘇項目相對偏少，但是全年結轉有20來個項目，所以整個結轉規模會上去。

這反映了弘陽的特點和優勢，弘陽是“地産+商業”雙輪驅動公司，旗下購物中心經營狀況不斷好轉，租金水平20%提升就能帶來物業評估增值，這跟“雙輪驅動”戰略有關繫，未來可能每年持續有這樣的利潤的體現。

剛才講的還有2.1億，這也是我們的策略，合作策略，聯合運營單位已經有結轉貢獻，會帶來持續利潤。合作方項目持續會帶來投資收益，大概有2億多。

未來歸屬于自己核心報表，這三個利潤都屬于弘陽核心利潤之一，本身是以商業“雙輪驅動”邏輯來做的。第二，合作本身也是我們的核心利潤，再加上自己的經營。

現場提問：這兩年弘陽的合約銷售增速非常大，未來三到五年合約銷售規模保持在怎樣的增速？希望達到什麼樣的規模？未來會繼續進入更多新的城市嗎？在新城市的管理上，區域公司規劃、激勵機制以及考核機制是怎麼樣的？

何捷：我們現在也在預判行業大概的發展速度。首先順勢而為，看大市，看整個行業發展。從目前來看20%增長幅度應該是一個相對比較合理，今年上半年，前50強增長速度非常低，只有個位數。

講到排名，我們也在觀察同行發展的情況，有一部分公司在戰略、機制、能力上存在一些問題，整個行業平均也會降下來，操作能力、核心競争力參差不齊，好的非常好，還有更多比較普通或者比較平均的企業，所以我們希望有彎道超車機會，我們排名還是會提升的。

我們基本上完成了全國化布局，未來更多會做深耕。對于開辟新的站點，我們只會一步一步來，不會像前兩年走那麼快。

在現有布局下做深耕，未來也會進入一些新的區域，可能每年有1、2個。我們認為，現在大的布局占據了國内主流市場，布局基本結束，接下來就是深耕。

關于區域發展，由于不同區域情況不一樣，會有相應戰略規劃，在它的深耕、盈利水平、發展規模、發展水平上，我們有三位一體的激勵制度，首先要紮根下來。

第二，不斷擴展、深耕，然後再打通後面都市圈戰略縱深，在這個上面我們也有一整套激勵制度，也希望我們已經進入區域能夠不斷為公司未來發展奠定基礎，也創造更好的效益。