現場 | 綠地與2019 張玉良回應轉型、負債和風波中的董家渡

觀點地産網 2020年第一周，綠地控股就迫不及待成為第一家披露業績快報的上市房企。

與往年一樣，業績發布翌日，1月8日上午，忙碌的張玉良依舊會抽空在綠地總部與一衆媒體見面，總結過往，展望未來。

稍有不同的是，除張玉良和董秘王曉東外，今年綠地還特地派出了團審計中心常務副總經理副總吳正奎回應近來最受市場關注的綠地财務情況。

據其介紹，截至2019年末，綠地的資産負債率同比2018年下降了1.55點，達到87.94%，扣除預收賬款後的負債率為81.46%。與此同時，綠地的經營性現金流淨額為124億，連續15個季度為正。

張玉良對此頗為滿意，“作為一家萬億資産的企業，負債下降1個點，扣除預售款下降2.25個百分點，這個數字大概同行的大企業中是比較大的，這是中央的要求，也是我們自身的要求。”

63歲的張玉良始終帶着標志性笑容，無論是回應綠地近來的各種傳言，還是復雜的市場環境，這位掌舵着萬億資産房企的創始人都對外界展現其的信心滿滿。

根據綠地透露的數據，2019年内，綠地控股成功在境外發行27.2億美元債，推進ABS11.56億，平均融資成本為5.6%，同樣維持行業低位，但對比國企仍略高。

另據業績快報顯示，2019年，綠地全年營業總收入4225億元，同比增長21%；利潤總額305億元，同比增長26%；歸母淨利潤149億元，同比增長31%。

其中，兩大主業房地産和大基建分别完成營收1947億元、1866億元，合計占綠地全年營收的90%，而金融業務則貢獻了總額35億元的利潤，同比增長40%。

用張玉良的話概括，“綠地這一年，實現了高質量的增長。”

穩規模與降負債

盡管各方面指標都在逐步改善，但在以銷售為王的房地産，銷售額始終是目前市場評判房企最重要的依據之一。

數據顯示，2019年綠地實現合同銷售金額3880億元，與2018年基本持平，完成合同銷售面積3257萬平方米。其中，綠地在第四季度實現合同銷售金額1534.89億元，比去年同期增長27.3%。

顯然，通過四季度的銷售沖刺，綠地有驚無險地保住銷售TOP6的位置，但與4000億的目標繼續還差一口氣，另外在2018年，綠地還曾提出保持未來三年房地産平均銷售規模在5000億水平。

對此，張玉良回應稱，5000億是當時綠地基于對中國地産行業的判斷提出的，但在2019年，綠地明确提出的目標是4000億，“我們希望超過4000億，這是可以完成。”

而對于綠地規模落後的“定論”，張玉良強調，綠地對房地産業務的定位是主業，但綠地早已不是單一的地産企業，因為單一的地産是不可持續的，因為不應以單一的銷售指標來衡量綠地的行業地位，至于銷售不足有市場原因，有團隊能力原因，但總體他依舊表示滿意。

對于2020年的銷售目標，張玉良則繼續保持謹慎，“綠地的目標是穩中有增，但是不會增加很多，我們是注重質量，注重中長期的競争力。”

根據業績快報，2019年，綠地房地産主業全年結轉收入1947億元，同比增長21%；毛利率28.6%，同比增長6%，較2016年毛利率20.65%累計增長約四成。

此外，2019年全年，綠地實現回款3010億元，其中住宅部分回款率達89%，較去年進一步上升4個百分點。

分區域來看，綠地三四線城市銷售業績快速增長，占整體銷售額的51%，其中住宅銷售金額及面積分别同比增長26%、35%，回款金額同比增長41%，一二線城市則貢獻49%的銷售額。其中，在綠地全國17個區域事業部中，包括綠地香港、江蘇、西北、浙江、上海等8個區域的銷售額超200億。

新增土儲方面，綠地全年累計獲取項目108個，新增權益土地面積1805萬平方米，權益計容建築面積3508萬平方米，總土地款977億元，新增總貨值近4500億元，平均樓面價2439元/平方米。

除公開土地市場，2019年初綠地121億收購董家渡，也為其在一線城市的核心區域新增近百萬平土儲。

王曉東透露，截至2019年末，綠地的總土儲達到1.69億平方米，其中在建面積1.13億平方米，另有5609萬平米拟建的土地儲備。

一手加大投資，一手仍要繼續降負債，對綠地而言仍是不小的挑戰。

據觀點地産新媒體了解，截至2019年末，綠地的資産負債率同比2018年下降了1.55點，達到87.94%，盡管處于高位，但近三年都已呈現下降趨勢。

另據吳正奎透露，2020年綠地會繼續通過加快結轉、增加利潤、淨資産以及清理應付賬款等途徑降低負債，此外，在基金項目的二級三級企業也不排除會引進投資者，分擔資金壓力。

市場穩中有降 地産要轉型

與萬科的收斂聚焦，以及行業里談轉型色變的大多數房企不同，随着地産業務增長逐漸緩慢，張玉良表示房地産需要多元化和轉型。

從大環境來看，張玉良指出，在過去的2019年，國家經濟增速下行，經濟增長壓力加大，除部分行業的龍頭企業，科技型企業，擁有相對較好的競争力，成長性較大，大部分企業都屬于比較困難。

對于2020年的房地産市場，張玉良稱，“市場總量下降，不會再往上。至于下多少，我認為5—10%的可能性是有的。另外城市更新因為政策的原因也會帶動市場。”

盡管市場穩中有降，但張玉良對綠地的目標依舊穩中有升，他指出，綠地能保持整體營收和利潤的持續較快增長，主要是依靠以基建為主的傳統産業。

“地産行業确實要轉型，綠地正是在轉的過程當中實現了較快增長，我認為我們已經成功轉型，很正常的過去了。”

反映在業績表現上，綠地基建業務2019年全年營業收入1866億元，同比增長47%，全年累計新簽合同金額3766億元，同比增長19%；金融産業全年實現利潤總額35億元，同比增長40%；商貿産業實現營業收入67億元，同比增長91%。

按照張玉良的規劃，未來1-2年，綠地的大基建業務要進入全國前五，實現營收4000億元。

雖然撐起了綠地營收的半邊天，但與地産業務近30%的毛利率相比，大基建長期不到5%的毛利率也大大拉低了綠地整體的利潤表現。

對此，張玉良堅持，行業有行業的利潤率，不同行業有不同的水平，不能用同一個標準衡量，也不能簡單地比較利潤率，而是要比較是否在行業里是高的，據其透露，綠地大基建的ROE水平還是很高的。

值得一提的是，不久前證監會新政指出，對A股的大企業要開放分拆。

是否會将旗下多元化業務逐一拆分上市，張玉良表示，會探索消費領域和基金領域，但是要看時機。消費領域的價值高，還有大基建也高于房地産，第二個是酒店旅遊，第三個大基建，就看下一步，我們先嘗試一個。

回應風波與董家渡

回顧綠地過去一年，從年初收購董家渡項目，到年末種種停工傳言，這家上海本地最大房企始終處于“樹欲靜而風不止”的風波中。

對此，見面會上，張玉良也都一一回應。

“外灘中心（即董家渡項目）這個項目很好，它的來歷是城市更新，前面的企業家發生一些問題，我們接手了。這個項目我們非常滿意，接手之後進展的速度也非常快。”

據觀點地産新媒體了解，12月末安信一筆關于董家渡項目的信托發生延期兌付，産品本金和預期收益将統一由2019年12月27日延期至2021年12月30日。

對此，綠地控股曾公開回應稱，目前董家渡項目一切進展順利，而安信信托只是項目的股東，其未能安排好該筆信托計劃的兌付，與董家渡項目沒有任何關繫。

據張玉良透露，項目第一期的7棟樓已經完工，住宅也有一部分已經封頂了，馬上要預售了，其他辦公樓，因為樓層比較高，有的200多米，有的300多米，目前都在全速推進。

事實上，作為集團的重點推進項目，在接盤董家渡的這一年内，綠地已耗費大量财力和精力确保項目的開發建設。

“建設速度之快，人家四年沒起來，你一下就上去了。”張玉良不忘調侃道。

另據了解，目前綠地持有董家渡項目50%股權，但該項目還尚未並入到上市平台報表中。

對此，張玉良回應觀點地産新媒體稱，“董家渡項目我們會並表的，但什麼時候並表，我們沒有決定。是否會收購接下來的股權，這個要看B端，因為這是一個項目公司。”

至于武漢項目停工風波，張玉良繼續回應稱，“當地的商場，九漢中心的14萬平米的群樓已經開業了，開業第一個月200萬消費者，你說這個樓，樓的下面已經開業，你說停工，我覺得是笑話。”

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