解局 | 淨利腰斬的光明地産並購尋路

觀點地産網 背靠母公司、手握優質本地資源，上海本土國企一直給市場留下“不思進取”的印象，重組近5年的光明地産就是其中之一。

2019年，光明地産完成簽約金額為266.38億元，同比增長8.91%，實現營收136.1億元，同比下降33.59%，其中房地産業務貢獻124.92億元，同比減少36.18%。

這是該公司連續兩年出現業績下滑，2018年，光明地産實現營業總收入204.94億元，同比小幅下降1.53%。

不過，雖然業績連續走低，但在拿地擴儲上，光明地産似乎不遺余力。

5月7日，光明地産全資子公司農工商房地産以2.04億元收購武漢怡置明鴻房地産開發有限公司34%股權且承擔相應債務（即3.98億元），總金額6.02億元。標的公司持有武漢經開區一宗宅地，總建面約22.6萬平方米。

數據顯示，過去一年光明地産就通過增資收購股權合作的方式，獲得位于成都、常州、南昌、武漢、徐州、無錫等城市的13個房地産項目。

對此，光明地産表示，通過發揮傳統兼並收購優勢，獲得新的綜合型資源，有利于公司進一步加大對全國重點準入城市的土地儲備力度。

積極擴儲是否意味着對規模更加看重？此前曾有外界傳言公司要在2020年完成500億目標，但光明地産對此予以否認。

另一方面，随着疫情對房地産行業的影響，光明地産更表示“不單一追求規模”。

華東業績腰斬

作為上海本土房企，光明地産的前身為海博股份。

2015年，除綠地借殼金豐成功登陸資本市場外，上海還迎來了一家本土房企上市。

彼時，海博股份進行重大資産重組，将原來發展空間不大的業務置出，注入光明食品（集團）有限公司旗下農工商地産（集團）有限公司100%股權和上海農房25%股權，並更名為“光明地産”。

置入資産方面，農工商地産100%股權評估價值為79.14億元，而上海農房25%股權評估值為0.79億元。

資料顯示，農工商房地産成立于1988年，主要布局江浙滬地區，2014年農工商房地産總裁沈宏澤曾對外宣稱目前全國有4600畝土地未開發。

重組時，農工商曾作出業績承諾2015年-2017年的三年扣非後歸母淨利潤累計36.87億元。截至2017年末，公司承諾目標完成率為104.95%。

不過，業績承諾完成後，2018年光明地産沒能延續增長趨勢。

2018年，光明地産歸屬于母公司股東的淨利潤為14.18億元，同比下降27.17%，2019年，公司歸母淨利潤為5.70億元，同比減少59.77%。而2016年、2017年該公司的歸母淨利潤還分别大幅增長98.15%、92.55%。

銷售方面，2017年、2018年和2019年，光明地産簽約金額分别為236.62億元、244.59億元、266.38億元，增幅由此前的20%以上，回落至個位數。

事實上，上交所就曾在去年年報後對光明地産業績下滑等問題發出問詢函。

對此，光明地産回復表示，近年土地市場價格一路上揚，導致公司在2015年、2016年的新增土地儲備僅分别為85.44平方米、52.75萬平方米，最終造成2018年業績不佳。

其中，華東對光明地産業績貢獻日漸式微。

年報顯示，2019年，華東地區共實現營收84.10億元，同比減少52.30%，占總營收比例約61.83%；2018年則同比減少6.77%，錄得176.33億元，占總營收的86.44%。

與此同時，華南地區和華中地區的比重正在逐步加大。

2018年-2019年，光明地産華中地區分布實現營收15.49億元、25.45億元，同比分别增長24.90%、64.34%；華南地區則貢獻12.74億元、25.09億元，同比分别增長110.2%和96.88%。

截至2019年末，光明地産的土儲分布就已形成上海占50%、長三角占25%、全國其他省會中心城市占25%的三分格局。

值得一提的是，在地産主業停滞時期，光明地産還試圖進行多元化轉型。

據其闡述，公司已構建“1+5+X”的總體商業模式。其中，“1”是房産開發主業；“5”分别是“商業平台、物流平台、服務平台、建設平台、供應鍊平台”，“X”是指新的經濟增長點的培育，新的經營模式的打造，新的盈利模式的創設。

不過截至2019年底，光明地産房地産主業仍占總營收90%以上。

並購加速

盡管業績低迷，但近兩年光明地産在拿地上則更為積極。

數據顯示，光明地産2017年新增房地産儲備面積為94.25萬平方米，同比增長78.67%，2018年-2019年，其新增面積達144.52萬平方米、192.09萬平方米，同比增長53.34%、32.91%。

其中，由于土地市場火熱，光明地産更是熱衷股權收購、增資等形式納儲。

年報顯示，2018年，光明地産就通過增資或者收並購新增23個地産項目，而通過公開土地市場則有14宗土地進賬，2019年，光明地産非招拍挂的新增項目也多達13個，另有11個新增的招拍挂項目。

土地布局上，長三角仍然是這家上海房企的主要納儲方向，此外，武漢、成都、廣西也是光明地産傾向的地區。

值得注意的是，無論是股權收購，還是公開市場拿地，光明地産在許多項目中的權益都並不高。

以2019年新增的13個股權投資項目為例，光明地産持有股權在50%及以下的項目就有8個。

例如，2019年，光明地産通過增資股權合作取得了擁有常州市天甯區項目公司34%股權；全資子公司農房集團通過增資股權合作）取得了擁有武漢市東西湖區項目公司36%股權。

雖然收並購是快速擴大規模的渠道，但權益占比減少不利于光明地産後期的利潤增長。

大量新增土儲的同時，光明地産的負債和存貨也水漲船高。

數據顯示，2015年至2019年前三季度，光明地産存貨分别為398.81億元、368.39億元、395.61億元、468.23億元和607.41億元，2017年之後增長尤其顯著。

2016年至2018年，公司存貨周轉天數分别為842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末，這一數字升至2282.67天。

有業内人士指出，早期農工商去化慢的原因主要由于項目多集中在三四線所致，因此近兩年，公司的拿地也更多回歸一二線城市。

此外，農工商時期的“高負債”問題也一直延續至今。

截至2019年末，光明地産的有息負債接近500億元，其中，短期借款和一年内到期負債總額合計約167.64億元，而期内的貨币資金僅有90.28億元，經營性現金流也為-47.89億元。

一手擴儲，一手融資，房地産行業高杠杆的模式仍在光明地産上演；另一方面，多元化的探索剛剛開啟，行業形勢卻日漸復雜，這家上海國企能否再現“光明”？

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