商業變遷

第一站：廣州——千年商都的基因與傳承

2013年，地産行業的前景未如想象中樂觀，盡管銷售市情火爆，但泡沫論四起，房地産調控政策再次密集發布。随着城鎮化進程的推進，商業地産迎來了快速增長的空間，不少地産開發商也紛紛轉型，試圖打造出亮眼的品牌。

這一年，同時也是觀點商業年會的開端。首屆觀點商業年會在廣州正式召開，聚焦商業地産的未來與前路探讨。

廣州作為千年商都，在國内商業發展史上的地位不言而喻。早在清政府時期，廣州就已經是全國最大的貿易港口，“一口通商”時期十三行的興盛更是讓廣州的海外貿易得到空前的發展。

商業貿易的往來與歷史的鋪陳，讓這座城市的商業基因悄然壯大。

百年滄海，桑田不變。待到新中國進入改革開放時期，廣州在商業方面的發展更一直領先。内地第一座超大型的購物中心“天河城”正是誕生于此——學習香港太古城的經驗與路徑，自1996年問世起一直彌久不衰。

2005年，一街之隔的正佳廣場開業，随後太古匯、萬菱匯、天環廣場等一個又一個的標杆購物中心相繼落地于此，“天河商圈”成為了廣州商業的地標。

商業地産從無到有，再到各自的模式與經營策略的摸索，這是一個成長的過程。

彼時，中國房地産業協會副會長朱中一在論壇中表示，商業地産還處于探索和發展階段。十幾年來，從事商業地産開發運營的企業積極探索，有的已經形成了自己獨特的經營模式，比如像萬達的租售並舉的模式，國貿的以商業物業出租為主營業的模式，另外還有綠地專門開發超高層的模式。

盡管商業地産發展勢頭正猛，但如何繼續長遠走下去，保持健康發展，也是需要行業深思的。2014年，互聯網電商熱潮侵襲，新模式與新理念的發展如火如荼，傳統與創新的沖突也愈發激烈。随着互聯網日益發展，業态定位與運營管理在商業地産中已上升到更重要的位置，而體驗則成為幾乎所有人的共同選擇。

加之市場面臨着商業地産發展過快的擔憂，整體供應量過大以及經營同質化等問題，如何将新潮流與商業運營結合，並成功帶來肉眼可見的營業增長，是業界思考的一個重要方向。

根據當時有關研究機構顯示，截止2013底，中國20大城市商業地産總存量達到6461萬平方米。

2014年繼續在廣州舉辦的觀點商業年會，給予了市場一份關于互聯網時代商業走向的答卷。時任新城控股高級副總裁的歐陽捷表示，購物中心受到了方方面面的擠壓，也在由購物型向體驗型在轉變，由目的型消費向無目的型消費轉變。新技術與新媒體的推波助瀾以及電商的擠壓，都促進體驗式購物的蓬勃發展。

中國房地産業協會商業地産專業委員會秘書長蔡雲則呼籲，如果把體驗型消費作為商業地産的救命稻草，同一條街區全都是兒童體驗消費，全都是海洋館，勢必就會出現同質化競争，“差異化經營才是我們的方向”。

作為商業地産的弄潮兒，廣州商業發展一直緊跟時代變化，同樣也是位于標志性的“天河商圈”，10周年的正佳廣場進行了第三次的大轉型，将定位調整為“家庭時尚超級體驗中心”，通過調整業态組合比例，增加輕奢品牌、餐飲等占比，並将科技藝術等元素引入，最大化地為消費者提供體驗之感。

同年，優衣庫華南最大“全球旗艦店”開業、番禺萬達廣場開業以及第一個落戶在一線城市的廣州萬達城（時稱）奠基，足見廣州這座城市的魅力與商業步伐。

第二站：香港——現代商業的標杆與模闆

提到國内商業發展的標杆與模闆，大多數人會選擇百年開埠的香港。

現代香港經濟以服務業為主，在經過長達百年傳承後，形成了濃厚的商業氛圍和高度發達的商業體繫。在這個發展過程中，百年傳承和沉澱下來的經驗與商業知識，是不少内地商業的啟蒙與取材對象。

早在1998年房地産市場化開啟，具有敏銳商業嗅覺的港資房企就将成熟的經驗與雄厚的資金帶到内地，紛紛布局商業領域，並在核心一線城市的中心區域打造不少優質的商業標杆，如在1999年底開業的上海港匯恒隆廣場。

起步于廣州的觀點商業年會，2016年開始将會議舉辦地定在香港，這個國際性的金融與商業中心，並聚焦“中産時代的潮流”。

1966年，海運大廈第一期正式開幕，這座位于尖沙咀郵輪碼頭及中港城碼頭旁、由九龍倉開發的購物中心，基本上是香港乃至全亞洲第一個最早建成的購物中心，算是當代香港商業故事的開篇。

将目光投向另一端的新加坡，在二十世紀六十年代中期，新加坡的烏節路市中心的商業才剛剛萌芽，日本購物中心的先驅者還在研究歐美的經驗與模式。

一直以來，港資企業以精細化的運營、穩打穩紮的開發節奏、成熟的管理體繫以及卓越的模式，成為不少内地房企吸取經驗的來源。

在香港，有森林般的摩天大廈，也有讓人流連忘返的購物聖地。同一條街上，可能走走幾步就是一個購物中心，盡管重復度高，但運營商們善于利用自身特色與産品定位形成優勢，發揮聚合效益。為了吸引客流，通過與地鐵合作開發的模式，為消費提供更多便捷條件，也在引流中提高營收。

先于内地起步的香港商業地産，往往有許多獨特的運營經驗。在2016觀點商業年會的遊學分享中，恒隆地産董事長陳啟宗就表示，大部分市場參與者均以高價買入以求更高價賣出，但市道無常，一旦暴挫便殆無緩沖。對于恒隆自身而言，除了把握時機，其一直奉行“地段、地段、地段”的金科玉律，即只買最佳位置的地塊，這也是其區别于大部分競争對手之處。

“恒隆決定做商業地産，而且要做高檔。因為低檔的購物商場誰都能做，高檔的不一樣，需要很多經驗，對地點、設計的要求，知識含量也很好。”陳啟宗尤其強調，做高檔商業房地産，要麼持有，要麼整售，分單位出售是不可能成功的，“一定會死掉”。

商業地産運營的邏輯正是如此，适者生存，只有把握運作規律，才能在激烈的市場競争中占得一席之地。

香港，除了極其濃厚的商業特色，同時也是世界金融舞台的中心之一。2017年，我們聚焦“資本時代”，並走進港交所，開啟商業與資本的尋路。

畢打街是香港證券市場的起點，1850年左右，外國證券經紀人聚集在街邊的鐘樓下進行股票交易，形成了香港證券市場的雛形。1891年，第一個正式的證券市場“香港會”成立。如今167年已過，在離畢打街600米不到的中環交易廣場，港交所已經聳立多年。

作為金融樞紐，港交所是資金流動的平台，也是資本化的一個縮影。商業地産的發展，離不開資本的運作。資産證券化、基金、REITs等金融産品，都能為激活資産價值，為持有性的商業運營提供現金流支持，在資本運作中實現價值釋放。

時任萬科集團高級副總裁、印力集團董事長兼總裁丁力業在2017年觀點商業年會上表示，商業地産給資本市場的價值是基于真實的現金流，不是基于資産的評估，這是我們一貫的觀點，所以要把真實的現金流創造好。

第三站：上海——中國商業的現在與未來

上海，作為一個國際化的大都市以及商業中心，可謂是中國商業發展的先鋒。

1917年中國第一座自建的百貨大樓——先施百貨拔地而起，兼具百貨、酒樓、旅館、娛樂于一體，引領當時時代之風潮。1918年開業至今已有一百年的永安百貨，既是時代的符号，同時也是當年時尚潮流的先驅。

在時代的變遷中，上海逐漸出落為國際都會，標杆性的購物中心先後落地，為國内商業極為密集的城市之一。商業運營的碰撞、存量資産的挑戰與機遇、資本運作的創新與魅力，都在這里得到了充分的展現。

2020年一場突如其來的疫情，讓商業地産受到沉重的打擊，但極強的市場生命力，讓這個城市的商業色彩依舊亮麗。

疫情後，上海首個新商場，也是創造了上海商業購物中心單體量最大紀錄的商業體——南翔印象城MEGA開業，迅速激活了商業活力並引領市場復蘇；LV上海恒隆店8月銷售額近1.5億元，創下了LV在國内單店月銷售額最高紀錄。

商業吸引力不減，而作為一個商業發展極為活躍的城市，上海的商業投融資表現也尤其受市場關注。

根據相關研究機構顯示，在過去十年，上海平均大宗交易成交額為730億元人民币，在四個一線城市中名列榜首，2015-2017年間的年度成交額更是突破了1000億元人民币。

由此，自2019觀點商業年會首次在上海舉辦之後，今年也将繼續落地上海，與各地嘉賓一起，共論“商業重生聚合的力量”，共同探析經歷疫情大考後，商業地産如何疫後重生。

2020觀點商業年會 · 議程安排

11.3 · 上午

主題讨論會  主題：存量資産的周期跨越

第一環節：存量下半場 資産投融走向

第二環節：價值重構 資管新窗口

第三環節：資本賦能 存量資産再出發

第四環節：REITs前奏 理想與現實的差距

11.3 · 中午

午餐分享會（受邀參與）

11.3 · 下午

全體大會  主題：商業重生 聚合的力量

第一環節  開幕聚焦：商業地産的淬煉

第二環節  模式探尋 商業新生态

第三環節  創新想象 多元化的魅力

11.3 · 晚上

2020年度商業地産企業表現發布儀式

11.3 · 晚上

2020觀點商業年會 招待晚宴

11.4· 上午

2020企業課堂

走進上海標杆商業地産項目

*具體日程安排以現場流程為準