運營挑戰 商業地産成功的法則

要如何描述2020年的商業地産？是存量時代下的運營競争，還是疫情後的自我調整與變革？無論是市場環境的變化，還是商業棋局的演變，商業運營商們都在清楚地意識到，規模為王已然過去，如今運營手段與經驗更能為企業創造高效益，降低成本並保證強有力的現金流。

運營成效之高低，或許我們能在企業财務報表中直觀地感知一二。根據觀點指數發布的2019年度商業地産企業表現，選取排名前十五中的部分企業作為樣本包括華潤、恒隆、龍湖、中海、九龍倉、大悅城、太古、寶龍、新城等一線商業地産商，以2020年中報數據作為基準，觀察與運營能力密切相關的租金收入，可以發現基本處于20億元區間上下，有個别企業取得較為突出的收入表現。

而受累于上半年疫情影響，也有不少企業錄得負數的租金增長率。如樣本A由于全國化的規模分散布局、業态組合多樣，因此獲得樣本中最高的租金收入，但也正是商業物業基數大，在上半年中也不可避免地出現增長率下滑情況。樣本F企業由于旗下商業重倉某個區域城市，且過度依賴數個標杆性的商業體貢獻營收，結構失衡，因此抗風險能力差，在疫情中受到很大影響。

數據來源：觀點指數整理

數據來源：觀點指數整理

而除卻營收之外，商業物業的布局也是營運中尤為關鍵的要素之一。在2016觀點商業年會的遊學分享中，恒隆地産董事長陳啟宗就曾表示，大部分市場參與者均以高價買入以求更高價賣出，但市道無常，一旦暴挫便殆無緩沖。對于恒隆自身而言，除了把握時機，其一直奉行“地段、地段、地段”的金科玉律，即只買最佳位置的地塊，這也是其區别于大部分競争對手之處。

優越的地理位置與布局，能讓企業獲得更為亮眼的投資回報與利潤空間。一線城市之外，衆多強二線城市受到企業的青睐。據有關研究機構顯示，杭州、南京、蘇州、成都和武漢等城市将成為熱門之地，進入了商業地産投資的成熟期。

另外，不同企業的商業物業面積、個數規模，随着不同的經營策略而有所區别。規模大小並非衡量成功的唯一標準，對于部分港資開發商而言，精耕新作、慢節奏的模式是其固有的特色，資産值反而更能體現其價值。對于一些跑步前進、謀求市場占有率的企業而言，輕重並舉進行擴張是其開發戰略，在此過程中如何兼顧營收以及利潤回報尤其值得衆多同業者去探讨。

在市場逐漸復蘇的當下，商業地産運營商在下半場的角逐将更為激烈。哪些企業能夠以優秀的商業運營能力脫穎而出，並成為行業的楷模？為此，觀點指數研究院根據長期的跟蹤觀察、數據分析及研究，在綜合各項指標進行評選並獨家發布“2020年度商業地産運營能力表現”，這份值得行業研讀並極具指標意義的重磅榜單将在2020觀點商業年會揭曉。屆時在上海，這個國際化商業大都市舞台，來自全國各地的商業地産大佬、金融機構等将齊聚于此，共探商業發展未來。