年度演講 | 劉愛明：産業園區運營與服務的關鍵

劉愛明（中城新産業控股集團有限公司董事長​）：謝謝，我确保15分鐘講完。

這是華為手機拆完了，小米手機拆完了，大疆無人機拆完了，這個比什麼呢？外行看一下熱鬧。華為手機就兩款螺絲，小米有四款，大疆無人機26款。外行也知道，華為手機水平最高，大疆無人機雖然是大品牌，也掙錢，但是需要提升的東西很多。

西門子洗碗機，美的洗碗機，美的是老牌制造業企業，一比在總裝線上的組裝時間，西門子就700多秒，美的洗碗機2200多秒，我們比這個是什麼意思？反正我們拆了很多東西。

後來我們又拆了一個特斯拉，大家沒想到一個開發商會幹這個事，我們幹這個事幹嘛呢？就說明一個問題，就是即時一些大的制造業企業也需要很專業的服務，小米需要吧，美的需要吧，汽車也需要吧，我們就是幹這個服務的。

設計階段大家拼命搞，工業産品也一樣，中國沒人搞這個服務，我可以負責任告訴大家，中國是一個制造業大國，不是強國，你像大疆無人機還是26個螺絲，我們專家研究很容易變成12種，這樣你的效率會提高，成本會降低，我們就是幹這個事。

我們還幹一件事，就是智能硬件加速器，從工業設計、打樣、檢驗檢測，開模注塑等等，假設一個高企業科技他是做耳機的，老闆這個老闆是聲學方面的專家，但是耳機生産對他來說是門外漢，他完全不懂，這是兩個行當，我們幫你生産耳機，你找我就會快。

我們還做了一個天集社，天集社就是給你找訂單，這個我就不細講了。

金融服務，大家簡單能理解。

我們還有一個技術服務，我們跟清華搞了一個智能制造聯合研究中心。

這幾個加起來，我們認為是一個服務，是一個産業服務。你搞住宅的要搞住宅服務，搞商業的要搞商業服務，要産業的要搞産業服務，這就是我們理解的産業服務。現在園區經營上大多幹的是這一頁的事（見PPT圖），這個我們叫企業服務，它不是分門别類的，它是統一來搞的，綜合性的園區大家都這麼做的。

産業園區+産業服務+企業服務，這合起來就是園區運營服務。什麼是園區運營服務，就是我上面講的這些東西，所以諸位是幸福的，我幹的是苦活，這個很專業。剛才世聯行黎總問我，你的窄門之路做的怎麼樣？我就是這個事，當然還幹了醫療器械，還幹北鬥，别我就不多匯報了。

這個是我今天想講的第一個點，你要搞産業園區就要搞運營。我上面這些服務是解決客戶痛點的，你說我光搞一個園區的物業管理，搞一個食堂，這不是客戶的痛點，不是客戶的痛點就沒用，他不會到你的園區來，他不到你的園區來你的生意就沒了，你所謂的産業園區就經營部起來。

時間關繫，我就跳着講。

第二個問題我說一個事，跟在座關聯性很強，也容易聽得懂。就是想搞産業地産，你至少把這三個東西能區分開來，辦公樓、研發樓和廠房，否則就不對，你5%—6%的容積率我要看看你蓋出來的啥，你自己要區分開，本質上有區别，寫字樓是幹嘛的？給諸位的企業做的，諸位的企業只有人，沒有設備。

研發樓和廠房都是給一制造業幹的，華為是制造業的，任正非不會坐在CBD的，任正非一定是親自抓研發，他不會抓别的，你那個寫字樓他用不了。廠房更是這樣的，它的功能是用于生産研發。

層數也有區别，世界上所有的寫字樓都是往天上長的，100米、200米、300米、500米、800米等等，所有産業樓都是趴在地上建的，它可以一圈單層一萬平米，兩萬平米，但是沒有往天上建，它得趴在地上，道理我就不講了。

廠房更矮，它最好就是5層，所以工業上樓是比較難的。載荷也有區别，運貨也有區别，租金水平也有區别。廠房的最近一般是30塊錢一平米，這是客戶确定的，就是你那個客戶只能買3000塊錢的房子，超過3000塊錢買不了。

只有金融企業它單人的利潤很高，所以它能租得起高檔寫字樓，這個我就簡單說一下，這三個東西是不一樣的，大家對這個事有一個認識。

我最後給大家舉一個例子，去年年底深圳政府給了我一塊地，生物醫藥産業園，容積率4，建面約11萬，這是國藥設計院給我們做的設計，基于我們這個行業5年的認知以後，請國藥設計院做的，從蒸汽、雙回路供電、廢水處理站，危化品倉庫等等，這個就很專業了，你想幹這個活，攬瓷器活你就要懂它。設計了模塊化的生産車間，這個分的很細，有的要做針劑類的，定位也很明确。

這樣做的好處是什麼，深圳制藥企業只能到我這兒來，别的地方去不了，因為你足夠專業，能服務它的痛點，你就能做這樣的産業園，能把它經營好，我們每個藥企單元五管旗下。我們這個成本大概不到五千，租金可以做到60-70，你可以算帳，這個不比房地産差多少，大家确實要走窄門之路。

我的理想是看看能不能做成産業界的恒隆和萬象城，我幹的這個事比你們難多了，希望以後和大家合作，你們吃肉，我就喝點湯，謝謝大家！