資本圓桌 | 李想：從杠杆到賦能——地産金融的演變趨勢

李想（綠地金融控股集團首席戰略官）：非常感謝觀點給我這個機會和大家分享。

大家知道，過往二十多年，實際上是中國房地産行業野蠻生長的時代，在這個時代，金融更多的是扮演杠杆的角色。相信在座的各位朋友，都是這個時代的親歷者，相信絕大多數也是這個時代的受益者。但是我們看到，從去年8月份開始，三道紅線、兩個占比、防貸入市，一繫列讓行業去杠杆的政策相繼出台，說明什麼呢？

這個行業以往靠金融杠杆的經營邏輯，未來肯定要發生改變了。但是我們也知道，中國的城鎮化道路還有很大的空間，這也說明中國的房地産行業，未來仍然會健康持續地成長。另外，金融和房地産實際上天生是密不可分的，這就給我們一個新的命題——在當前這個去杠杆的背景下，金融在未來房地産行業中應該發揮怎樣的作用？這是我今天想講的。

要回答這個問題，首先我們要看一下這個行業産業鍊分工和商業模式的演變趨勢。大家知道，過往的房地産行業，從投資到開發到運營，基本是開發商一家通吃，也就是說是自投自建自營的模式。随着産業鍊形成了精細化分工，我們越來越看到一個新的趨勢，就是投資開發運營在逐漸地分離。其實剛才的兩場圓桌，已經有不少嘉賓提到這個觀點。

比如說在投資環節，以房地産基金和險資為代表的金融資本，在通過合資的方式進入這個環節。尤其是在三道紅線的背景下，這個趨勢越來越明顯。在開發環節，已經有投資商或者金融資本成為大股東，而以前我們傳統意義上的房地産商成了代建的小股東，當然這里面做得好的也可以IPO。在運營環節，我們也看到，有越來越多的在細分領域專注某個賽道某個行業的運營商，通過受托管理的方式成為專業的運營商。未來行業的競争能力将轉移到資本運作和資本管理。

當然，頭部的房地産商仍然可以繼續通吃整個産業鍊，叫做WICP（Whole Industry Chain Provider）。部分的開發商會成為專業運營商。更多的中小開發商必須集中資源做自己擅長的空間營造，成為我們投資房地産基金的小股東。

另外在運營方面，專業的資産管理能力，未來将進一步分化。當然，投資商、開發商、運營商，未來都有可能成為産業鍊上重要的産業模塊的提供者，我們叫做VIMP（Very Important Module Provider），掌控産業鍊的主導權，但是需要注意的是，或者需要警惕的是，實力一般的開發商會成為通用模塊的提供商，也就是CMP（Common Module Provider），随時會被替代。跟随這個趨勢，在這個行業的投融資模式發生了一個轉型。在投資開發階段，我們可以清楚地看到，保險、房地産基金等等這樣的金融機構将成為主體，並且主導開發，這也是我們今天在座各位關心更多的話題。

中小房地産公司将扮演一個代建人的角色。另外以債權模式為主的房地産基金已經很難再維持下去，向股權投資轉型成為必然趨勢。在這方面，我們認為，兼具金融和開發商背景，擁有專業的開發運營團隊的房地産基金将迎來巨大的發展契機。

除了住宅，未來會形成一個巨大的存量資産，需要通過專業的運營商高效的經營管理，通過穩定的租金體現和提升。這就帶來兩個趨勢，一個是産業主題化，一個是運營科技化。

在退出階段，住宅不說，大家最頭疼的是非住宅産品，未來更多是通過CMBS或者REITs，将産品設計成為可以交易的金融産品，實現最終的退出。

所以，通過投融資模式轉型的趨勢可以發現，未來這個行業的金融屬性将會越來越強，但是金融的杠杆作用會越來越被弱化，而賦能作用會越來越強化。

這個賦能作用我們認為體現在三個方面。在投資開發階段，體現為房地産基金的投資並購，也就是說，通過投資方式的賦能，來獲取資産價值的發現和提升的變現。在存量運營階段，體現為産業投資與協同，通過産業内容或者産業生态的賦能，獲得内容運營的高附加值。在退出階段，體現為資産證券化，也就是通過退出渠道的賦能，實現證券化的流動性溢價。這是我們理解的三個賦能的作用。

這個方面我們綠地金融作為綠地集團全資的戰略性的金融投資控股平台，也做了一定的探索。

房地産基金業務不是綠地金融唯一的業務，但是一直是我們的基石業務，歷史投資規模超過300億元，目前在管規模也在50億元以上。在房地産基金方面，我們通過投資方式的賦能，和大型的金融機構合作了智慧城市發展基金以及投資機會投資基金。我們也和國内專業的物流運營商合作物流地産基金。同時，我們注重構建“房地産+産業”的基金矩陣，強化合作。

在産業内容賦能或者産業生态賦能方面，可能大家覺得綠地是一家房地産企業，實際上我可以跟大家介紹一下，從2019年開始，綠地已經是雙主業，房地産+基建，主業做垂直，做精深。

實際上綠地還有一些多元化的産業，這些多元化的産業是圍繞着消費升級的主線。

比如說我們布局了百萬元級的房，十萬元級的車，萬元級的教育康養，千元級的旅遊酒店，百元級的商貿進口商超，這些多元産業對我們整個金融賦能房地産，是有一個協同的作用。比如說剛才提到物流産業基金，實際上綠地自己的進口商品直銷，自己的商貿，本身就需要物流倉儲，或者是配送的節點，實際上這就是我們一個很好的産業協同的亮點。

另外我想強調，綠地布局了十萬元級的車這個産業，但是我們綠地自己不生産車，我們做銷售。我們布局了商超，但是我們自己不生産綠地的水。多元産業上我們是做平台，也就是說有更大的空間跟更多的合作夥伴進行生态的協同合作。

另外綠地金融通過股權直投或者産業投資基金，圍繞兩條主線，一個是消費升級，一個是科技創新，投了若幹頭部項目，對我們的産業賦能也是帶來了很大的幫助。比如說，我們最近在做一個項目，大灣區一個地方的智慧城市發展項目，綠地金融不僅是開發商，同時也是這個項目的産業生态營造商，綠地金融進去不僅帶來綠地集團多元化産業入駐，同時也帶我的投資企業入駐，這些入駐企業不僅是綠地金融的被投企業，也是整個智慧城市或者片區的繫統運營商、或者生态模塊提供商。這就是我們整個産業内容和産業生态的賦能邏輯。

在退出渠道，可能在座各位更關心這個方面的賦能。因為我們說，做出産品不難，但是從産品變成現金流回收，這個是最難的。

雖然說去年國内推出了基礎設施的REITs，我們說這是真正的REITs，但是從基礎設施擴展到商業地産，至少還需要三年的時間，遠水解不了近渴。為了讓這些資産能夠盡快變成可回收的現金流，綠地金融也做了一些嘗試。比如我們首先嘗試的一個渠道是出海。

給大家通報一個最新的進展，綠地集團計劃在新加坡發行的一個REITs，已經進入了最後沖刺階段。這個REITs的意義，是中國特大國企首次在新加坡上市REITs項目，同時也是第一支人民币和新元雙币種交易的産品。目前這個REITs産品是我們綠地自身的酒店資産，未來我們會長期注入酒店資産，未來也會擴展到綠地外部的酒店資産。所以說，未來也給我們很多行業的合作夥伴提供了一個合作空間。

此外，在這個過程中，我們培養了一支能夠在海外市場發行REITs産品的團隊，所以說，無論是商辦也好，物流地産也好，或者酒店資産也好，類似的商業地産都可以進行合作，在海外發行REITs産品。

當然，存量資産里面有一些是能夠進行金融産品的設計，比如可以設計成REITs。但是REITs有一個首要的條件，就是所有權清晰，可以轉讓。目前的存量資産里面，有很多是所有權沒有辦法轉讓的，或者說所有權有瑕疵的。針對這個，綠地金融也做了一個嘗試，我們打造了一個權易寶平台，特點是針對不動産資産的使用權的流轉，而並非是所有權的轉讓。這樣不僅可以激活超過千萬億的不動産使用流通，而且進一步激發圍繞不動産使用價值提供的數字化産品創新服務、專業運營服務、增值服務、融資服務等多類型服務市場。這里面大家最有興趣的是一級市場，通過這個平台可以實現不動産資産長期使用權的一次性出讓，回收現金。當然二級市場可以通過使用權的分割，實現時間和空間的分離，進一步促進資産本身的增值。

以上是我今天分享的主要内容。這里我想再強調一句，目前金融賦能這塊的工作是我所帶領的團隊的重點工作。綠地金融這個平台是一個開放的平台，是面向所有房地産業界的平台。不管是有資金，或者是有産業内容，或者是有存量資産，都可以在這個平台上找到合作點。

最後用狄更斯《雙城記》里面的話送給大家——這是最壞的時代，也是最好的時代。

謝謝大家。

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