周敏琦與觀點對話：優钺資管要做有挑戰的事情

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 “優钺選擇了自己的一條路，雖然初期的時候很難，但我覺得是正确的。”

談及多變的市場環境之下的壓力時，優钺資管執行總經理周敏琦顯得泰然自若。

他坦言，随着房地産行業調控層層加碼，“三條紅線”“集中供地”多舉並行，整個行業大洗牌越來越成為業内人士的共識，“以前那些基金管理公司能夠開展的業務，目前很難開展，有些陸續已經退出這個行業了。對我們來講，可能這方面受的影響會比較小。”

房地産行業的風浪從未停止過，與之息息相關的基金領域也随之波瀾起伏。房地産私募基金這條賽道，潮起潮落，總有人不斷思考其運作的模式。

優钺資管誕生于2017年，是景瑞控股旗下專注于房地産私募股權基金業務的資産管理平台。作為景瑞“大資管”戰略布局的排頭兵，優钺資管聚焦于“募、投、管、退”基金化運作，致力于鍊接“投資人端”與“資産端”，打造景瑞一體化資産管理體繫。

截至2020年12月，優钺已累計發行地産股權基金19只，累計基金管理規模約76.7億元人民币。

與觀點地産新媒體交流時，周敏琦透露，2021年上半年優钺新增基金規模13億元，到目前為止累計基金管理規模約90億元。

聚焦股權投資

2021年的市場並不平靜，除了政策變動帶來的影響，基金市場本身也充滿了不确定性。年初整個基金行業的振動，外加衆多地産商紛紛試水地産資管平台，行業内普遍感到大環境的壓力。

在周敏琦看來，所有行業内的房地産基金都感同身受，無論從政策環境或者市場環境，壓力都比較大。

不過他補充，政策環境的變化讓地産行業的利潤回歸常态，這對非標類基金的影響會更顯著。而對于專注股權投資的優钺資管來說，影響則相對有限。

據周敏琦所言，在2017年成立之初，優钺資管内部便給自己畫了一條紅線，即不做簡單純粹的非標固收類産品，其從一開始便明确了做股權地産基金的定位。

選擇專注股權基金這條路，在最初的時候業務開展有一定難度。“一個新公司也沒有什麼積累，業績也在逐漸創造過程中，我們去和很多投資人講公司的理念，包括我們的對市場的研判、我們要做的事情等等，初期很多股權投資人是很難接受的。”

前期積累之後，與股權投資人建立了信任關繫，便成了優钺資管前進中的一大資源。據介紹，優钺每年會和存量投資人重復合作一些新項目，同時再引進1-2個認可其理念的投資人。

談及非標投資，周敏琦表示，大環境下私募基金很難再像以前那樣找到比較好的項目或是信用主體，如果持續做下去未來爆雷的概率會比以前高很多。

周敏琦認為，私募基金公司做非標或是固收類的融資不是一個好的選擇。在集中度越來越高的情況下，與銀行、信托這些持牌機構相比，私募基金難以匹配到良好的信用主體，這樣的商業模式将導致公司發展吃力。

“對私募基金來講，一定要摒棄原來的商業模式，去走另外一條路。”

看起來，周敏琦對優钺選擇的道路信心滿滿，“相信以後，陸陸續續這個行業也會出現很多類似純聚焦于做股權投資的基金管理人，類似優钺這樣的（公司）。”

拓展投資項目

盡管聚焦于股權投資為優钺資管規避了不少風險，集中供地之後，央企、國企等頭部開發商分食了一二線城市大部分土地，相應地留給優钺資管的項目投資機會不可避免地縮水。

對于私募基金來講，不得不去思考未來市場可能發生的變化。是否願意下沉到三四線城市市場中，是擺在基金人眼前的現實問題。周敏琦認為，選擇下沉市場的前提條件是有沒有這方面投資管理能力和風控能力，如果沒有的話，下沉可能是一個災難。

相比下沉到三四線城市，優钺還選擇了拓展投資項目這條路。

“可能接下來因為疫情的影響、周期的影響，持有性物業會有些機會。”周敏琦如此判斷。

在優钺資管的成長路上，前三年的業務開展大部分以住宅為主，且以景瑞内部的項目居多。對此，周敏琦解釋是，住宅開發相對于其他的持有性業務，有更好的回報收益。同時，周轉速度較快，對基金的周期要求沒有那麼高。

“我們希望通過三年多的時間積累，然後在端到端的投資能力、管控能力、投後管理能力方面都有很好的提升叠代，内生的能力能夠形成。”

接下來，優钺計劃慢慢延展業務範圍，除聚焦住宅之外，也向存量類型産品延展。

相較于住宅項目，投資存量類産品則有着更高的回報要求。優钺希望能夠在投資端獲取更高的投資溢價，同時嫁接集團内部的管理能力，做好産品的定位、改造，提升運營能力。

從2017年成立至今，在周敏琦看來，這段時間對于優钺資管是一個積累的過程，這期間很多項目聚焦于機會型的開發業務為主。“從2021年接下去這一段時間，可能是我們加持業務發展的一個業務期。”

他透露，未來優钺資管也會越來越多做一些多項目組合的基金，然後基金投資期可能跨度也會越來越長。

以下是觀點地産新媒體對優越資管執行總經理周敏琦的專訪實錄：

觀點地産新媒體：截止到現在基金的數量和規模上，有什麼最新的數據嗎？

周敏琦：今年我們有幾個基金成立並且要投資的，投資人包括國内某金融機構、2家國企和一美國的私募資本還有加上已經在備案、準備要投的是3.4億基金，合計新增了13億，這樣累計到目前為止股權基金管理規模約90億元

觀點地産新媒體：未來除了住宅項目會考慮投資一些其它類型的地産産品嗎？

周敏琦：優钺的業務開展三年以來，大部分底層項目還是以住宅為主。對房地産私募基金的投資人而言，既然選擇投資這類産品，自然是預期私募基金的投資收益可高于市場其它一些標準産品的投資回報。

前面三年為什麼投住宅開發？因為在這個周期里面，住宅開發相對于其它一些持有性業務，有更好的回報收益，同時周轉速度會比較快，並且基金的周期可能要求沒那麼高。對投資人預期有比較好的匹配性。接下來，除了開發類投資之外，我們會慢慢延展投資範圍。

對優钺來講，可預見大概聚焦幾個方面：第一個是住宅開發；第二個是存量改造類。

存量去年受疫情的影響比較大，我們覺得随着周期的一些波動，接下來可能會有比較好的底層資産陸續出來，可能是一些困境資産或者是可以提升改造空間的標的，這需要投資人長久關注，然後深刻挖掘，這一塊可能是我們未來比較重要的一個點。

觀點地産新媒體：目前大部分基金投向了景瑞自己的項目多一些，是否未來會考慮投資其它開發商或企業的項目？

周敏琦：優钺前面的業務投景瑞内部項目會多一些。首先，要看為什麼做這個事情？從成立初期，我們的投資人或者LP是股權類投資人，不是非標固收類的投資人。因此必須保證我們投資的項目是主動管理，項目回報能夠有可控性，不是簡單的、純粹的非標類型。

怎麼保證做到這個事情？初期做一些内部的項目，安全性等各個方面會更到位，這也是我們希望通過三年多的積累，然後端到端的投資能力、管控能力、投後管理能力都有很好的提升叠代，内生能力能夠形成。

如果在這三年的積累過程中，内生能力能夠形成，未來如果外部有好的項目，我們會考慮和外部投資合作。

比如我們有一類不純粹只是投景瑞内部的項目，優钺管理的一個基金叫優邦基金，這個基金就是不定向的、多項目、滾投的一個組合基金，和海外很多標準投資基金類似。這個基金收益表現很好，基金投資的絕大部分項目都是很多股東、很多開發商合作的，景瑞只是其中的一個合作開發商。

觀點地産新媒體：現在很多開發商都設立了自己的資管平台，站在您的角度，您會覺得這個市場的競争壓力在加劇嗎？ 

周敏琦：環境壓力大，我覺得都普遍認同。所有行業内做房地産基金的，大家都感同身受，就是壓力比較大，無論是政策環境或者市場環境。相比較下，我覺得優钺有一點不一樣的地方，也是區别市場很多房地産公司的基金公司。

房地産類基金公司設立時有一個初心，就是到底做什麼？因為市場絕大部分這種平台公司無非就是兩類，第一類就是給自己做融資，第二類是除了自己，對外再做一些非標投資。

現在整個政策環境變化比較大，首先房地産行業調控持續，大家都逐漸意識到“房住不炒”是基調，然後“三條紅線”“集中供地”等讓整個行業大洗牌，導致房地産行業不存在什麼暴利，利潤率也逐漸回歸。所以，對于很多之前做非標的房地産基金來說影響是比較大的。

優钺對這個行業怎麼看？第一，這個行業會一直存在，因為房地産行業這麼大，也是國民經濟的重要組成部分，不可能消亡；第二，房地産基金也是整個行業的重要組成部分，國内以前為什麼那麼多願意做非標固收類？因為那個時間段，這種剛好是最容易做的。

但優钺的理解可能會有一點不一樣，我們在2017年成立的時候内部給自己劃了一條紅線，不做簡單純粹的非標固收類産品。也就是說2017年開始的時候，我們就要求自己做的就是股權基金。

開始那兩年，我們的業務開展難度很大，一個新公司沒有什麼積累，業績還在逐漸創造過程中，很多股權投資人很難接受，因為這個需要很好的積累過程。

但其實我們相對于其它基金公司有一點比較好，就是我們在2017年、2018年做的那些事情，很多股權投資人發現能賺錢，然後整個基金管控、管理鍊條過程中他們也能參加，有問題和他們一起去解決，所以對我們的信任慢慢積累起來。

同時，我發現2017年開始參與的那些投資人有一個現象，就是股權投資人，一旦跟基金管理人建立信任關繫，它會重復一些投資，然後一起走得比較長久。這就是是信任的力量，對基金管理人來說對這個信任是無比重要的事情。

所以現在很多資管新規也好，國家對行業管控也好，以前那些基金管理公司能夠開展的業務目前很難開展，有些甚至陸續已經退出這個行業。對我們來講，可能這方面受的影響會比較小。

另外，我們在四年多時間里能有那麼多股權投資人，是我們很好的資源，也是很好的合作夥伴，也是陪我們一起往前走的重大動力。基本上，存量投資人每年都會和我們重復做一些新項目，同時每年引進1-2家比較好的、有出資能力的、也認可我們理念的一些新投資人。

其實不用太着急，這個過程中行業一直會存在，不會消亡，所有人也需要有基金産品的配置。

如果股權投資人一起往前走，也是一個長遠的過程，所以優钺選擇了一條初期很艱難的路，但我覺得是正确的。

相信以後這個行業也會出現很多類似純聚焦于做股權投資的基金管理人，類似優钺這樣的公司會多起來，我覺得對整個行業可能也是好的方向。

觀點地産新媒體：非標的基金未來的生長空間會不會越來越小？

周敏琦：國内目前房地産環境很清楚了，從政策大環境、行業競争等角度來看，未來集中度會越來越大。

其實很多頭部的公司，他們天然最匹配的是一些頭部持牌機構，銀行也好、信托也好，這些持牌機構、金融機構已經是他們的很好的合作方了。私募基金是很難跟持牌機構競争的。

對應大環境，私募基金也很難再去像以前那樣找到比較好的項目或者是信用主體，然後做一些非標項目。如果還要做，那很可能是在項目的風控或者信用合作主體上放低底線，我認為未來爆雷的概率會比以前高很多。

換句話講，如果還要按這條路一直往前走，這個商業模式一定會導致公司越往前走越吃力，而且爆雷的概率越高。

私募基金公司選擇做所有非標或者固收類的融資，不是特别好、特别理想的事情。我們市場的供應主體是一些持牌的機構，已經能夠完全滿足這些類型的資金要求。

未來，私募基金一定要摒棄原來的商業模式，走另外一條路才是比較正确的。

觀點地産新媒體：集中供地以後，國企、央企還有一些資金實力比較雄厚的企業成為拿地主力，他們對私募基金的需求會不會相對較低？項目投資機會變相會不會減少？

周敏琦：首先頭部的國企、央企不是我們的合作夥伴，他們也不需要外部的資源，特别是私募基金的資源，因為私募基金高于傳統收益的要求，合作性不是特别強。

其次，假如一線二線城市集中拿地以後，國企、央企等頭部開發商集中度的确會提高，的确會導致一二線城市的合作機會減少，這是很現實的問題。

對于私募資金來講，可能要思考未來市場發生變化應該何去何從？這其實也是很重要的，因為市場變化了之後，必須要面對是否願意下沉到城市下面。

做這個的前提條件，是有沒有這方面投資管理能力和風控能力，如果沒有的話，下去的話可能是一個災難。

第三，基金公司要看有沒有其他外延性的行業，比如持有性物業、辦公、公寓、商業、物流、地下車位、IDC等。因為市場在變化，我自己個人判斷，接下來受疫情、周期的影響，持有性物業會陸續有些機會，但是可能需要随着市場的判斷做些前瞻性的研判。

觀點地産新媒體：優钺資管的“募、投、管、退”這四個點中，您覺得哪一個困難度是最高的？

周敏琦：相比較，“募”的挑戰壓力更大一點。投、管、退其實可以内生做完，這個鍊條下會發現自己内部搭繫統，各個機制可以内部調理。

“退”的話，我們的路徑相對都是比較清晰的。“投”的話，這個行業本身有自己的特點，所有項目如果積累足夠多的話，會發現投的客戶也好，開發商也好，包括這個城市也好，只要積累足夠多，會發現可能熟悉性會在能力圈範圍之内，會很舒适，挑戰性不會很大。

但“募”會有更多的挑戰性，因為每一個LP特性不一樣。對我們而言，也需要豐富多彩的、多樣性的LP。LP可能來自不同行業，決策層有不同性格，對投資回報等各個方面的要求也不一樣。可能每次都會接觸到新的投資人，溝通方式或者傳遞的信息都完全不一樣。

另外，所有股權投資都需要有信賴的過程，當一個人是陌生的時候，願意把錢交做你的LP時，一定是建立了很好的信任關繫，這個信任關繫需要磨合的過程，這方面挑戰其實是很大的。

但我覺得這也是很有價值的事情，對很多經營管理公司，如何做好“募”的工作，是區别基金管理公司的很大一個因素。