觀點直擊 | 九龍倉繼續守成 吳天海稱不急于新增項目（實錄）

觀點地産網 九龍倉集團今年上半年業績發布會的主題是“從疫情中初現復蘇”。

而該公司的表現也的确能與上述主題相匹配。8月10日，九龍倉公告披露，集團2021年上半年實現營收123.37億港元，同比增長達1.22倍。同時，營業盈利亦可觀地增加71%到43.01億港元。

收入正在逐步改善，但集團主席吳天海並沒有感到特别振奮。

他說今年上半年與去年上半年業績之間的最大差别是，2020年初正是疫情初初爆發的時期，形勢最為嚴峻。“尤其在内地，去年2、3月份是最嚴重的時段，後來才陸續受控。”因此今年的增幅才如此強勁。

吳天海提到公司今年的業務開展，事實上並沒有外界想象中那麼順利。據了解，九龍倉集團目前在地産方面有三大細分業務，分别是以豪宅為主的香港物業發展、内地物業發展，以及内地的投資物業。

其中年初香港豪宅市場走出疫情陰霾，買家恢復熱情。九龍倉獲益不少，一下子就以34億港元的價格沽售出5座洋房和1個分層單位。但豪宅畢竟不如普通住宅那麼具有剛性需求，“自從1、2月份那一陣活躍後，接下來的幾個月市場都靜了下來。”

内地項目的銷情則更不樂觀，“年初的時候賣得不錯，後來幾個月又慢了下來。”吳天海認為這主要歸因于内地目前調控的緊張程度。“不僅限價，亦很多時候因為價格不合，限制賣樓的批準。”

在内地市場因調控導致項目利潤受挫，是以保守稱著的九龍倉管理層近年來最常挂在嘴邊的話題。九龍倉今年全年的銷售目標為150億元，出售110萬平方米的物業。但截至半年才完成了57億元。這數字甚至比2020年同時間要差。

同時，對應的銷售面積也下降11%到21.44萬平方米，完全落後計劃。平均銷售價格更只錄得2.49萬元/平方米，同比下跌達到25%。

吳天海表示，近幾年可以見到“房住不炒”的大原則在逐步落實。“我們相信這個政策是會繼續推行的”他說：“我們也開始見到内地有一些重要的城市，其樓價是開始回落的。”

“利潤太過微弱了，甚至一不小心就會虧本。”因此在這個判斷之下，自2018年斥資181億在内地共購入12幅土地後，九龍倉集團2019至2020年兩年從未在公開招拍挂市場出手。2021年至今亦是顆粒無收。

由于沒有新購入土地，九龍倉集團在内地的土地儲備從280萬平方米，進一步下降到260萬平方米。而領導層的策略是，如果内地的土地實在難以下手，那便在香港拿地好了。

九龍倉是香港經驗豐富的山頂豪宅物業開發商，今年的豪宅行情還不錯。于是九龍倉在去年12月和2月初則分别斥資120億港元（占50%權益）和72.5億港元，奪下山頂文輝道2-8号、9-11号兩幅豪宅用地。其中今年2月份的拿地，其呎價超過5萬港元，創下香港住宅地樓面呎價紀錄。

另一方面，内地投資物業的表現則是最理想的。期内，由于奢侈品銷售出衆，這部分收入增加45%至26.77億港元，營業盈利則為17.8億港元，同比增加50%。

兩座最重要的物業，長沙IFS及成都IFS表現俱佳。其中長沙IFS收入及營業盈利分别同比增長90%及122%，24.6萬平方米的購物中心出租率達99%，寫字樓出租率也有85%。而成都IFS收入同比上升45%，營業盈利則上升了54%，購物中心出租率96%，寫字樓86%。

業務整體風險較低回報亦穩定，因此吳天海表示對目前的資産組合感到滿意。他表示目前集團手上的資産已經足夠，因此並不急于再增加資産。再者“我們香港另外也有一些土地儲備。”這足以支撐九龍倉一段時期的發展所需。

吳天海提出，内地投資項目正源源不斷回籠資金，這些資金未來中短期将用于投資風險較低的香港新項目。

以下為九龍倉集團有限公司2021年中期業績發布會問答環節實錄：

現場提問：内地業務對公司影響很大，未來會不會進一步增加儲地？如何看内地的樓市政策？公司對香港樓市又持有什麼看法？

吳天海：先講内地樓市，中央的信息很清楚了是“房住不炒”，這幾年可以見到其采取措施是在陸續落實這個大原則——房住不炒。我們也都開始見到内地有一些重要的城市其樓價是開始回落的，但是市價是未曾有很明顯的調整。所以過去這2、3年，我們都是沒有買新地的，因為覺得利潤太過微了，甚至一不小心就會虧本，我們暫時是看淡内地的樓市，因此我剛剛也講了，我們也減少了購地，有2、3年時間沒有買新地了。

接下來相信中央對這個政策是會繼續推行的，直至我們見到有一個新的方向或者會是寬松一點的，我相信我們在内地投地的機會或者能投到地的機會是不高的，就算我們去投，我相信我們也不會太過進取。

關于香港樓市，這始終是供求問題以及資金寬裕的問題，因為市場上有太多錢了，這些錢是沒有地方去的，放在銀行又沒有利息，做其他投資風險可能比樓市更高，現時也是供不應求，很多人都希望“上車”或者“換樓”。我看只要土地供應是一直很緊的，如果銀根繼續寬松的話，那香港的樓價下跌的幅度，就算下跌我認為是非常有限的，我覺得因為是有基本上的支持的。

現場提問：管理層看淡内地樓市，會否調整于内地的發展策略？二是目前公司在内地市場的IFS項目基本都已經落地開業了，市場一直都十分關注公司在商業項目方面的拓展計劃，目前有沒有新消息可以透露？

吳天海：會不會做多一些商業的樓宇？我想這是可遇不可求，第一甚至是商業樓宇供應方面是多了很多的。

先說說寫字樓，寫字樓的供應目前來講是過剩，甚至在上海那麼大的城市，寫字樓供應我們認為是過剩的，是需要一段時間去消化。在近期關于寫字樓的需求是有一些新元素出現，例如最近嚴控技術科技的公司、教育公司等等，是會令到這個行業的一部分租戶暫時不敢擴充，甚至是會暫時收縮、避避風頭，因此目前寫字樓的需求是弱的。

零售方面暫時是在集中在一邊，主要是高檔奢侈品那邊的銷程好點，中檔就中規中矩了，但供應也是陸續出現了，因為有很多内地的行家覺得住宅市場的利潤沒有以前那麼吸引人了，正如您的問題一樣，就開始将資金流向非住宅市場，這很自然就導致供應多了，也因此導致在業主方面的競争是大了的，首先暫時我們也不急于在里面增加新的計劃。

現場提問：剛剛講現在不會進取去投地，但知道現在内地房地産公司很多為了要避“三道紅線”而要減債，賣物業，請問公司會不會趁此時間做一些並購或合營項目？

吳天海：内地方面的合營等，其實那麼多年來我們一直都有做的，即同内地的同行進行合作，有時候是他們牽頭，有時候是我們牽頭，大家一起去做，但也要找到适合的項目，我相信這個時候暫時未覺得我們會有适當的項目，但會很踴躍的去争奪的。

現場提問：關于香港樓市，可以看到公司現在有60萬的土地儲備在山頂，能否講講是否比較看好香港未來的樓市是靠高端住宅推動呢？

吳天海：為什麼今年年初我們在山地買了兩幅地，有一點是因為我們覺得在内地買不到地了，但我們始終要找新的項目的。而山頂又有适當的項目，我們在山頂市場也有若幹經驗，所以在那買了兩幅地。

其實關于山頂的地不易做的，剛剛主持人在介紹的時候也和大家講了，關于Mount Nicholson大家都聽說過是所謂的“亞洲樓王”，“亞洲樓王”這個稱号不是我們自己給自己的，而是市場給的。我們樓的售價是不錯的，但你看回回報是有小小，這怎麼說呢？叫點你看我好、我看你好的，具體怎麼解釋呢？因為那幅地是2010年時投資的，到2016年我們才第一次賣樓，當時已經幾乎是現樓的了，賣這些樓是很少有預售，這就變成資金回籠慢了很多，因此導致對資金的壓力是大的。

甚至直到今天，在11年之後，我們仍然是67個單位里面有12個單位是未曾出，即有20%仍然是未曾套現，這些如此長期的投資不是一般發展商很喜歡做的投資，大家都知道香港的很多發展商都是喜歡周轉速度很快的，即希望買到地不久就盡快去預售，收回資金好去進行第二單。

但我們做這種項目，可以講“家家有本難念的經”，表面上是“亞洲樓王”，但回報未必比一些中價樓或者低端樓高的。但因為對那一塊市場是有若幹經驗的，我們覺得在里面可以繼續去經營的。

現場提問：請問公司未來的投資策略會在哪一個方向？

吳天海：首先可以這樣講，對于現在的資産組合，我們覺得是滿意的，至于陸續有資金回籠，我們會怎麼投呢？第一件事情我不急于再增加資産，因為手上的資産都已經足夠了，香港另外也有一些土地儲備，包括九龍貨倉以及油塘有一塊合營的地産項目，兩個項目如果需要進展也是需要有資金的，我想在中期來講可能香港的投資是會增加的，正如我剛剛講的那兩個項目，如果需要進行的話，自然就需要補地價以及持續發展等問題。如果内地項目資金回籠了，我們在未來中短期是會先拿回來香港投資新項目。