博鰲演講 | 邱曉華：中國房地産正在出現新的變化

邱曉華（國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家）：今年對行業的投資者來說，到目前為止是不是可以用兩句話來概括，“數據很亮麗，心情很壓抑”。是不是今年房地産行業里面是這樣一種感受？

在這里我想和大家講兩個主題：第一，講講中國經濟。中國經濟用兩句話概括，第一句話，上半場中國經濟經歷了去年疫情的嚴重沖擊之後，已經逐漸地走在修復、回歸常态的路上。

一季度兩年平均增長5%，二季度兩年平均增長5.5%，和現階段中國經濟合理的增長區間6%左右已經越來越接近。但是在回歸常态的修復路上，确實感受到了冬天之後，春天到來之後還有值得我們注意的問題。

一個是修復的不平衡，主要是需求的修復遠不及預期的目標，而生産的修復基本接近疫情前水平。工業、農業、服務業基本上都接近了疫情前的平均增長水平。

工業6%到7%之間，農業3%到4%之間，服務業5%到6%之間，基本上接近了疫情前的常态水平。但是外需超出異常，内需遠遠沒有達到預期的水平。投資增長4%左右，消費增長3%左右，都只達到疫情前的常态水平的一半左右。

因此，從不平衡角度來說，産需的不平衡是十分突出的。二是國有企業和民營企業修復的不平衡。從目前情況來看，國企生産經營狀況基本回到疫情前的水平，甚至盈利水平還超過疫情前的水平。

反過來看中小企業、民營企業，大多數都不及疫情前水平，修復程度遠遠沒有達到常态。所以這種不平衡是值得我們注意的。

第二個是修復中的不穩定，目前修復中的不穩定已經在表現出來，房地産這個行業在減利的趨勢已經逐漸明顯，剛才樊綱已經舉了數字，從銷售、拿地、新開工面積等等方面，都出現了新的變化，預示着投資來自于房地産的貢獻在減弱，因此推動經濟增長的動能也在減弱。

二是來自于外需的變化，盡管外需超出疫情前的水平，但是從趨勢來看，未來幾個月外需增長的前景是一個減弱的趨勢，因此從上半場來看，不平衡、不穩定的問題值得我們注意。

下半場會怎麼樣？回歸常态還在路上，這個趨勢下半場會怎麼樣？回歸常态還在路上，這個趨勢不會改變，但是下行的壓力卻在逐步的增大。

一方面我們看到了去年基數的影響對下半場的中國經濟一定會帶來一個前高後低的規律性的作用反映出來，去年一季度-6.8%，二季度3.2%，三季度4.9%，四季度6.5%。今年一季度18.3%，二季度7.9%，三季度受基數的影響肯定會比二季度還要低，四季度還可能比三季度更低，這是由于基數的作用帶來的下行的趨勢。

第二方面是由于增長動力的變化，由于受疫情的影響，消費的修復很可能遠不及預期，8月份增長2.5%的消費就是一個信号。服務業的修復也遠不及預期，8月份服務業指數掉到5%以下，很可能今後幾個月還會出現受疫情的影響波動的趨勢。

因此疫情的影響對下半年來說還在發揮擾動的作用，使得原來疫情砸下的兩個大坑（消費、服務業）的修復會遠不及預期。

由此看來，下半場中國經濟肯定是不如上半場，初步的判斷，三季度有可能在6%，甚至可能低于6%，四季度有可能在5%，甚至低于5%，全年估計就是8.3%到8.5%之間的發展态勢，兩年平均就是5.5%左右，還是在接近常态的區間。這是簡單和大家說的中國的經濟。

第二方面，講講中國經濟中重要的闆塊——地産。要了解中國經濟未來的發展，我覺得我們首先要對中國經濟的發展邏輯有一個新的思考。

第一點就是我們已經站在了發展的新階段，高質量、高品質将構成中國下階段發展的兩大特征，由此政策的兩個趨向也會圍繞着如何确保經濟發展的高質量、如何确保人民生活的高品質而展開。

第二，我們現在要把新的發展理念，由号召、文件變為現實，由藍圖變為實踐，因此在貫徹發展新理念上面，将成為指導今後中國經濟發展的一個重要的指南，無論是創新、協調、綠色，還是開放、共享。這10個字一定會在未來由講話、有文件逐步變為實踐的，一個較為深刻變化的實踐過程。

在這里我想提醒大家的是，“安全”兩個字也要放到未來新理念的思考範疇當中，因為面向未來，在發展的征途上，金融風險、财政的債務風險、生态風險，以及大流行病的風險依然還沒有完全消除，隐患猶在。

另外一方面，來自國家安全的風險，無論是領海、領土還是重要的戰略資源，這方面的安全的風險也還擺在我們面前，因此作為國家要統籌發展安全關繫，作為企業也要十分注意安全這個不可或缺的因素，把它作為一個底線來考量。

我們每個人思考未來，也要把安全作為重要的因素，就是在疫情中已經表現出來的，需要有必要的現金流、需要有必要的物資儲備，需要有必要的對外交往的工具等等。這些都是我們在未來的工作與生活中需要去思考的。

國家未來的大邏輯是要構建雙循環相互促進的新格局，擴大内需是戰略的基點，對外開放要放到更高水平上來考慮，因此走向未來的中國經濟發展邏輯，内需的拓展、釋放将成為各方面工作的重點，也将成為經濟轉型、産業轉型的重要内容。與此同時要盡可能地把握住國際市場、國際資源兩方面的機會，盡力促進内循環更好地發展。

也就是整個國家的産業鍊将更多地建立在國内循環為戰略基點的基礎上，以應對未來有可能先為復雜、更不可預測，甚至可能更嚴峻的外部的變局所帶來的沖擊。

實現共同富裕這樣一個新願景将是未來第二個百年目標要實現的深刻的内涵。共同富裕更多強調的是社會的公平正義，更多強調的是一次分配、二次分配、三次分配的更加協調。

因此，在未來很可能在一次分配上面還會繼續注重效率，讓市場發揮決定性的作用，在二次分配方面将更多地發揮政府的職能，通過各種稅收的杠杆來調節收入分配的格局。

而在三次分配方面，将更多地靠社會的良知、企業家的道德、社會公衆的覺悟來從事慈善、公益等方面的事業，來救助弱勢的群體，我想這就是構成了未來我們走向新的第二個百年目標路上需要去思考的新願景，也将構成國家發展最重要的一個深刻變化的内容。

在這樣的思考基礎上，對我們來說一個重要的問題是房地産，它說起來就是一個極為重要，但是又極為復雜的問題。簡單來說，經濟增長的1/5的的貢獻來自于房地産，投資增長1/3的貢獻來自房地産，地方财政收入可用來建設的财力80%要靠房地産，就業的主體直接人員有上千萬，加上間接的人員達到5000萬之巨。

從這些數字來看，房地産業始終是一個必須高度重視的行業，只是由于中國經濟發展階段的變化，由于工業化、城市化進程的變化，因此在整個發展的征程上，房地産正在出現新的變化。

對我個人來說，我覺得市場需求，政策因素是影響中國房地産發展的最主要的因素，需求從生存、改善、享受、投資四個方面影響着房地産的發展，政策從土地、财稅、信貸、環境等方面，都在影響着房地産的發展。

從下面這幾張圖可以看到，房地産投資的波動與中國經濟增長的波動高度吻合，商品房的銷售與整個社會的消費也是關繫密切，房地産投資與整個投資的變化也是息息相關。

未來中國的房地産，人口因素是影響房地産發展最重要的内生變量。推動中國房地産市場快速發展始于住房制度改革，成于中國人口大國。

14億人口的大市場是推動房地産發展的最主要的力量，伴随着人口規模接近峰值和人口老齡化的發展，房地産的方面正面臨新的挑戰，人氣足的地方，現實與潛在市場需求都還很巨大，反之需求減弱，逐步成為拖累市場的重要因素。因此，觀察房地産形勢，首先要從人口的變動去把握。

政策性因素是影響房地産的最重要的外生變量，政府的政策取向越來越成為影響中國房地産發展不可忽視的重要因素，快也政策，慢也政策，高也政策，低也政策。住房制度改革政策給房地産發展注入了巨大的外在力量，房地産的宏觀調控政策又左右着投資者與消費者。

眼下調控不及預期，最大的問題其實是對住房這一特殊的商品的屬性認識有偏差。回顧房地産調控的整個實踐過程，大家看到不斷地反復，不斷地變化，其實最根本的一個原因，就是對住房這個特殊的商品的屬性認知有偏差。

住房既是消費品，但同時它也是投資品，住房既是普通的商品，同時又是有公益屬性的特殊的商品。因此在整個調控的實踐中，我們要不簡單地把它歸結為投資，要不又簡單地歸結為消費。

舊體制下主要是消費，新體制下主要是投資。在改革中一會兒重視市場，一會兒又強調政府，總是在兩個極端中走偏鋒，這就是我們對這個商品的屬性沒有根本的認知的最重要的原因，因此未來一定是看到政策體繫的構建，正在朝認識兩個屬性來展開。

從三道紅線也好，三個穩定也好，兩個集中管理也好，房住不炒也好，從建立所有的租賃體繫和政府的保障體繫角度考慮也好，已經越來越看到這樣一個關聯，那就是政府要做政府的事，市場要做市場的事，這個思路越來越清晰，因此可以推斷未來的調控，未來地産市場的發展将會更加的理性，将可能會更加的穩健。

近期房地産市場在迅速降溫，這是一個值得決策者去關注，也值得市場去關心的問題，因為它直接影響到下半場中國經濟的發展，如果要把經濟穩定在合理區間，看來對房地産市場出現的問題，政府是不能不去思考。

從未來的前景來看，改革開放是發展的重要推力，每一次要素市場的改革都帶來了中國發展的變化，農村改革解放了農民，城市改革喚醒了市民，住房改革使得老百姓潛在的需求得以釋放，人力資本的改革使得科學家的作用得到發揮，未來我們寄希望的是哪些呢？我想資本市場的改革勢必會成為中國發展的新動力。

政府的需要是最重要的因素，最高領導人不僅宣布科創闆，也宣布北交所的開創，這是中國歷史上所沒有的，因為修復資産負債表呼喚着資本市場，中國經濟最大的問題就是資産負債表出了一些問題，無論是政府、企業還是家庭，都面臨着資産負債表的修復。因此從資産端到負債端，要優化、調整，最重要的通道就是要靠資本。

企業的需要，推動産業升級，解決融資難、融資貴，必須要由間接融資為主轉到直接融資為主，必須給創新提供一個最重要的推力，而這些都有賴于資本市場。

民衆的需要，老百姓财富的保值增值，會随着老百姓收入的變化，随着市場環境的變化而做出新的調整，如果說老百姓财富的保值增值上一輪，上一周期更多的是靠房地産，更多的是靠創業，未來更多的可能一是要靠勞動，二是靠資本市場，因此有專業人士、專業的機構，來替老百姓的财富進行配置的改變，很可能就構成了财富保值增值的一個重要的選項。從國際經驗角度來看，中國這方面的缺口還很大，因此增添投資财富将有賴于資本市場。

國際的需要，人民币的國際化勢在必行，而人民币國際化最重要的一個條件就是資本必須開放，因此未來來自于外部的投資者、投資資金，一定會更多地涌向中國的資本市場。這幾個方面就決定了中國的資本市場在改革中将會帶來對中國經濟前所未有的推動力，值得我們去研究，也值得我們去跟蹤。

配置往哪里配？當然，科技創新、綠色發展、大消費三個闆塊是資産配置的主戰場，高質量發展需要創新驅動，硬核科技成為創新的主戰場，數字經濟、自然經濟、生物經濟方興未艾。

可持續發展需要綠色轉型，綠色生産與綠色生活大勢所趨，新能源經濟、低碳經濟、循環經濟、環保經濟、綠色農業、綠色金融潛力巨大。高品質生活需要擴大内需，釋放大國市場潛力恰逢其時，高端消費、康養消費、服務消費、新型消費迎來春天。

因此在資本市場的前進路上，資産的配置要更多關注科技創新、綠色發展、大消費三大主題。這就是我今天要和大家說的，謝謝大家。