博鰲産業科技大會丨余恕奇：房企數字化戰略與實踐

余恕奇（SAP大中華區行業及價值咨詢總監、房地産行業首席專家）：各位房地産行業的新老朋友們，大家下午好！

很高興又來到了博鰲，大概是第八次參加觀點的博鰲論壇，談談感受，每年都會分享一些觀點，也聽一聽很多專家的意見，客觀來說，明顯感覺到尤其是這幾年，大家更多的開始談論到精細化管理，談到科技，談到數字化，早年我參加論壇，大家更多談的是投融資、政策、拿地。

現在大家感覺到産業、行業越來越回歸到比較接近于傳統行業的階段，所以在這里我覺得可能應用數字科技，應用信息化技術，來幫助我們行業真正走入可持續發展，健康穩健發展，可以發揮更大的空間的時代到來了。

在這里簡單分享對于行業數字化的觀點和經驗。最近幾年這些詞在地産圈越來越活躍：算法、創新、大數據、IOT、5G、人工智能，于是我們看到很多地産企業紛紛開始躬身入局，也有一些提供了自己的服務，也有一些成立了科技公司，來進行相應科技開發和創新，自己親自去做。

在這個過程中，整個市場是非常磅礴，但事實上也體現出了一定的盲目，也是跟着行業的數字化風口有很大的關繫，但是客觀上看，給企業本身還是帶來了很大的對于應用數據技術，提升自己管理能力、業務能力和創新能力，帶來了極大的提升。

據統計今年TOP50房企60%的增加了數字化投入，增加金額非常大，甚至過億，90%把信息部門作為一級部門，原來是放在行政部門、财務部門或者其他的二三級部門，現在數字化得到重視，而這些企業中，像頭部房企里TOP10里有7家，近年來因為合作的關繫，紛紛啟動了比較大型的數字化轉型工程，這里可能看到了碧桂園沃土計劃包括萬科2.0龍擡頭計劃等等，包括新城去年剛剛啟動的綠洲計劃，而整個的構建完全是圍繞企業整體的數字化轉型，我們也看到了頭部房企在很早過程中已經開始重視數字化在企業發展過程中的作用。

比如說“雙塔一千”工程，數字化本身可能短期内不是馬上給你看到效應提升，但是地産長期主義階段價值地線會越來越大，比如說世貿這個企業在2002年跟SAP開始合作，構建新一代管理繫統，投入還是蠻大的，並沒有看到當時的排名業績有很大的差異，但是在後來的持續發展過程中，這個價值越來越大，包括幾道紅線也好，管理也好，抗風險能力也好，逐漸被大家所關注，以及大家談到的沃土。

2016年當時啟動的時候，我記得很清楚，什麼叫沃土計劃也講不清楚，後來我總結說，這個事情就是種什麼不知道，但是我們需要一個肥沃的沃土，我們不斷去嘗試，把基礎打好。包括現在擴展到龍擡頭計劃，各塊的創新，全部繫基于數字化創新，而且還孵化出很多新的業務。數字化帶來的對于地産企業的價值，長期主義的體現，非常明顯，同時也看到，也有很多企業，應該說成長型企業也開始非常關注這一塊，都是一種可持續發展、長期發展的理念所驅動的，像金科也在啟動的金石計劃，整個構建新一代的金科數字化平台，包括更多的央企國企也紛紛開始啟動，包括成長型企業像鑫苑，地産企業本身更多考慮長期主義和可持續發展。

回過頭看，數字化本身不重要，而用數字化技術、數字化管理來提升自身的可持續經營抗風險能力，也就是練内功這件事，或者說很長一段時間内，已經為一些企業所深深重視，並且已經采取了實際行動，而且發揮出了價值。

講到了房地産行業的數字化轉型，數字化科技在地産行業究竟能幹什麼？現在我們命名為4.0，地産行業信息化的演進，從早年的各個部門自己做的散後來做繁，也就是集成，确實有些軟件企業在一家公司做了定制開發，這個好像挺好用，我打包出來賣給别人，于是很多地産企業不停的上新軟件，買新東西，老的沒用好又買新的，不停做接口、調整等等。

有些企業開始說我自己做，但是大家知道，其實說到底，大部分的地産公司不是一個科技公司，現在都在講重資産輕資産，事實上很多企業也投入了大量的力量自己去構建一體化平台，從底層到開發管控到業務基層到商務智能，但是往往很重，很難适應企業變化和靈活調整。

應該說進入到4.0階段，在當前階段，如何看待這件事情？還是要從完整的、全景來看待，雖然有很多科技技術突飛猛進，我們可以刷臉、防飛單，智慧暗場，智慧工地各種地産企業賣房APP，是很好，但事實上我們認為這是個繫統工程，整個的架構體繫非常重要，所以我認為核心是要解決企業的核心，數字化核心的部分，要解決資源數字化、資産數字化、内部服務數字化，這樣才能對外産生價值，否則倉庫里是沒貨的。

因此核心的這部分做完了之後才能比較靈活或者說是真正靠譜的财務、業務一體化的老話題，但是80%的地産企業沒有做到。現在地産企業做問題往往就是現金流問題，還是出在财務業務一體化的問題，基礎打了才能談運營，談創新，談拓展。在這個基礎之上，去構建提升我與供應商之間的協作關繫、協作效率，提升我人才的發掘、培養，提升項目開發的運營效率，包括品質，以及提升我的客戶體驗，而不僅僅是說物業服務，賣基金給他，或者說是賣水果給他，更多的是完整的給我的客戶提供全面的客戶體驗的過程，在這個過程中産生第二輪的價值。

在這個價值基礎上，構建了各種創新科技應用，比如前面提到的黑科技，這時候就能真正意義上發揮價值，在這四個方面去産生作用，並且能夠圍繞内部的數字化核心内外打通，而不是各自為政，往往是越做越多，如果沒有數字化依托，做的越多的數字創新，管理成本和費用越來越高，難度越來越大，隊伍越來越臃腫，内卷更嚴重，一個部門好多客戶打交道。

在這個基礎上再延伸産業鍊生态協同，很多地産公司是不是在這里，包括上下遊企業，施工企業，設計企業，物業服務企業，包括其他相關的多元化，大家是不是可以形成産業互聯網的概念，共同形成一個産業生态聯盟，來進行協作創新，數字化無疑給大家提供了創新非常好的基礎和平台，來解決原來傳統意義上的互信互利問題，這里得到了迎刃而解。所以這是我們提出的智慧企業框架，這個階段剛好也是符合當前在中國房地産行業發展的階段，也是非常希望能夠跟中國的地産圈朋友們進行共同的探索和創新。

接下來我們看看如何去支持這件事，因為我來這里有很多年了，跟很多地産界的朋友合作，有很多地産圈的朋友也都說到，用SAP的話基本上五年不落後，十年不用換，為什麼？第一，繫統是開放源代碼的，你可以自己改，第二，這個基礎上自己做的創新是可以有知識産權的，萬科和我們合作以後，萬科有萬維物流，它自己開發了一套繫統，做從BIM的設計到物流到安裝過程，這套繫統是基于SAP的平台構建的，他可以有知識産權，這就是典型的創新。

基于以上，SAP是幫大家去不斷進行自主創新，我們把企業内部的整個管理信息繫統、相關業務應用分成了兩類，一類是穩态，一類是敏态，大部分公司實際上不會經常調整，人财物是不會随着你的結構去進行大的調整，核心内涵是一致的，基于這些穩态應用，比如說資源服務，集團所有的财務治理、人員治理、客戶相關、采購、投資，項目運營又是全周期的，所謂的大運營，這個過程中可能你會有不同的組織架構，不同的分權、授權，不同的數據、流程體繫，沒有關繫，這些你可以做調整。

另外我們看到了科技創新應用，也就是敏态，我簡單列舉了大家應用新科技或者說在業務過程中的創新應用，而這些确實是應該經常發生變化，而且是不斷叠代更新的，這部分更新往往做出來不難，而是管，你怎麼給客戶提供服務，如果他覺得服務不錯，接着後續過程中服務不好了，反倒有意見，這就回到了長期主義，因此我們要解決的是前後穩态和敏态一致性的問題，也就是我們是在穩定向前拓展和創新，既不是固步自封，也不是一味往前沖。我們做了一個BTP（業務技術平台），是SAP推出的一個PaaS平台，基于這個統一的平台，就是要解決穩态和敏态的問題，簡單說，穩态問題不用管，拿來就好，中國地産核心管理業務都是對家實踐。敏态部分可以放心去創新，你可以自己開發或者找夥伴，你可以把其他的應用集成進來，這樣真正意義上形成自己服務的創新或者管理業務的創新，並且前後端聯動在一起，這是最重要的。

這就是SAP能夠做的事情，非常開源，同時創新，而且集成性極好的拓展平台。

剛才講到了重資産，輕資産，現在對于地産企業自己弄一大堆機房，買一大堆服務器，開發一大堆應用軟件，說到底我也不是軟件公司，同時另一方面，大家談到了定位經濟，所以更多的對于地産企業來說，還是在業務應用和業務創新上，因此我們提供了一種新的模式，大家也聽到各種雲，說的實際一點就是訂閱，就是租，怎麼樣租呢？

我們也考慮了中國房地産行業的特點，第一，你把服務器買回去裝着用挺好，第二，不想買想租，我們提供一籃子平台，你什麼都不用管，也不用買服務器，連服務器帶軟件，帶服務器的維護運維，全部拿去用就好了，自己管授權和數據上面我們不管，下面我們全部搞定，這樣你以最小的成本得到最佳實踐。第三，我覺得我的數據放在雲上還是不放心，還是放自己家安全，我們提供了現在的客戶數據中心方案，也就是你要做的一切就是找一間房子放在那里，我們提供一攬子，連服務器、服務器運維、服務器上的繫統、服務器上的應用軟件，包括剛才我提到的開發平台，以及服務商，一攬子提供，這樣保證數據在自家機房里，同時你也可以去找别的機房，這樣真正實現自主可控的雲轉型。大家知道雲這個概念說來說去，也沒有什麼神奇的，簡單說就是用多少花多少，用多少買多少，或者就是租。

同時，尤其是剛剛推出的這種模式，保證數據安全是在自己家里，所以這里我們提供了針對中國現在地産行業特點，提供了多種靈活的自主可控的雲轉型，幫助大家有更靈活的方式，去選擇你的容量。聽說他們家花幾個億做SAP，也有人沒花這麼多，你的數據量、用戶量、人員多少，你可以自己選擇，包括你的投入，是五年投入還是每年去租，因此給大家提供了非常靈活、快捷、高效的進入到數字化轉型的快車道，然後在這個基礎之上，後續又可以更加靈活的拓展，所以在這里，借這個機會也給大家做簡單的分享，後續也希望大家進入更深入的交流。