博鰲地産發展大會 | 陳淮：我們應該怎樣理解住有所居和共同富裕

陳淮（中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟繫主任）：我今天準備了兩個題目，一個是怎麼發展，也就是我們十幾年來，将近20年，房地産業究竟短闆何在，可能和大家想象的不一樣。第二個話題，從昨天到今天大家都在講政策、見底、打壓、限制，究竟是個什麼政策？只給我20分鐘的時間，只能說一個，我就講政策。

剛才這場論壇的嘉賓在講房住不炒，去除住房的價值屬性。有嘉賓說調控就是為了把房價調下來，我有些不同意見，我請問各位來賓，也請問我們這麼多的媒體朋友，昨天有人說到昨天為止，2021年已經出了400多次調控政策，它為什麼調，調的目的是幹什麼？有沒有不一樣？

我覺得至少我們今天的論壇，大家沒說出來，媒體公共信息平台上也沒看出來。我們走過了把房價降到合理水平這個階段，我們走過了控制房價上漲過快這個階段，我們走過了政府兜底3600萬套保障房這個階段，我們走過2016年提出來的房住不炒，房子是用來住的階段，我們也走過了去杠杆、去庫存、補短闆的階段。

我們今天的政策的立足點、動因和以前有什麼不一樣？不是僅僅把房價調下來，也不是去除價值屬性，我們立足于住有所居，但是這個住有所居並不是今天提出來的，在我當住建部政策研究中心主任那麼多年，那時候就提出不是讓每個人都擁有自己的産權房，聯合國說人人享有适當住房，我們就知道窮人也應當享有住房，窮人的房子不能太儉，富人的房子不能太奢，這是适當住房。

我們目前的政策目標住有所居，讓所有的人都住進房子，要讓所有的房子都住進人。我們為什麼在去年末的中央經濟工作會議以來格外強調發展長租公寓？為什麼在十九大就提出租購並舉，多主體供應、多渠道保障？很多人說以後政府的政策是讓更多的人先租房子住，不要買房子，需求又減少了，誰跟你說的？你的小學數學是體育老師教的？全體人都租房子住和全體人都買房子住，房子是一樣多的。

所有的年輕人結婚都是女方買房子和都是男方買房子，要買的房子是一樣多的。前些年媒體說丈母娘需求，老公公需求要的房子也是一樣多的，並不會因此多，小學數學就能算明白，大家都租房子住和買房子住，所要的房子是一樣多的。

但是我們現在努力地讓那些還沒有住房的人，需要亟待改善的人群，要讓到城里定居落戶的農民工住進房子，讓那些已經有房住，從2016年以來，我們市場上買房子的主體不是剛需，是有房住的人群，因為他們群體性成規模進到改善期了，讓所有這些人都住到房子里，都按照自己相對應的消費能力住到房子里，讓所有的房子住進人，這也是我們房地産稅的目標之一。

房地産稅不是打土豪分田地，我們是要調動存量資源，過多占有閑置資源的，給你懲罰性稅率，你有5套房，你住1套，剩下那4套房租出去了，滿足了沒滿足讓别人有房子住？什麼叫多渠道供應、多方式保障，大家都想租房子住，沒有人當房主，這個租購並舉的租賃市場怎麼發展？所以我想我們第一個動因、起點、目標是住有所居，調動存量資源優化配置。這一條大家務必知道，不是為了把房價調下來。

第二條，共同富裕。但是我們坦率說，到今天坐到這里這段時間以來，我們在公共信息平台上關于共同富裕的話題，包括自媒體給我們很多解釋，令人覺得離題太遠，要不就是打土豪分田地的，把馬雲、潘石屹他們家的财産都分了，不讓他們跑了，咱們就共同富裕了，要不就是不讓開發商掙錢。怎麼叫共同富裕？我體會共同富裕和開發商、買房子、市場發展密切相關。老百姓買房子，讓更多人民群衆有産，是共同富裕的必由之路。

十六大報告就說出了兩句重要的話，第一句叫做讓人們各盡所能，第二句話是各得其所。勞動者應該有他們相應的合理報酬，資本應當獲得他們相應的收益，各得其所。同時十六大報告還有一句話，讓人民群衆擁有資産和資産性收益，我們通過不斷地培育中産階級這個階層，才能實現共同富裕，不是大家重回到14億人都是無産者那個階段，那叫共同貧窮。我們逐漸地發展壯大這個市場，培育起更多合格的、擁有購買能力、解決住房的中産階級才是我們共同富裕的必由之路。什麼叫大多數人買得起房？是大多數人都擁有了資産累積能力這樣的社會财富分配結構，才能實現大多數人買得起房。

再說一個房地産稅和共同富裕的關繫。房地産稅和調房價沒半毛錢關繫，它不是房價的調節稅，房地産稅的第一條性質是把我們原有立足于間接稅的稅制體繫逐步改造到直接稅為主上來，間接稅就是找企業收，政府的稅收主要是跟企業收稅，拿來給省委書記、省長、市委書記、市長發錢的，給公務員發錢的，這是間接稅為主。

直接稅是找自然人收的，在發達國家的直接稅都是政府稅收的主要的組成部分，直接稅就兩個部分，一個是收入稅，比如你現在交的國人所得稅，一個是财産稅，比如未來要征收你的住房這些資産的稅，有資産就征稅，這是沒有争議的。共同富裕和公平有什麼關繫呢？我們面向企業征稅的時候沒法區别掙錢的多和少、負擔的高和低，當把錢發給你，政府再找你征的時候，就可以像發達國家的自然人征稅一樣的區分，你掙得多，但是你有6個人要養，他掙得少，他就養自己一個，這就便于公平。

我們知道這個立足于共同富裕的政策的目標是什麼，怎麼實現的，不是我們說的讓開發商都掙不到錢就是共同富裕了，把馬雲他們家都分了，我們就共同富裕了。這事我們幹過，打土豪、分田地我們在井岡山就幹過，解放以後我們很快就一化三改，在不太長的時間内實現國家社會主義工業化，對農業、手工業、資本主義工商業進行社會主義改造，我們以為把地主的錢分給老百姓，大家就共同富裕了，後來發現還是富裕不了。後來我們發現把蛋糕做大，從十六大報告提出的全面小康社會，它的内涵就是把人人都是無産者的社會，到追求收入增長和不斷地提高更多的人群成為有産者，這是我們全面小康的應有之意。

第三條政策邏輯、政策底線、政策目標和政策起源，抑制資本的無序擴張。什麼叫資本的無序擴張？媒體上出現過很多次，但是我坦率說，包括我們今天在座的媒體朋友，誰站起來告訴什麼叫資本的無序擴張？舉個例子，恒大集資發理财産品，向職工發，你沒錢沒關繫，銀行就在旁邊，你跟銀行借，然後你來投公司的理财産品，我讓你有賺，銀行收你5%的利息，我給你12%的收益，你有錢掙，聽起來是很好，實際上是綁架了員工的個人信用來實現企業的資産規模擴張。這就叫無序擴張。

我上午在論壇上一再說不知道大家能不能聽懂，房地産企業借錢和其它企業借錢是不一樣的，比如說鋼鐵、煤炭、石油這種資本密集型企業借錢，它是固定資産投資比較大。還有一些加工型企業，服裝廠接一筆大訂單，要進高檔原料，流通企業倒騰電視機，我有貨品占款，房地産企業貸款是它不得不貸，憑你自己的錢，可能這1萬平方米、2萬平方米的房子，但是你拿一塊地是1萬平米的地沒有人給你，我至少要30萬平米的項目，甚至50萬、80萬平米，錢從哪里來？只能擴張規模，那就得負債，這個負債就導致了我上午說房地産企業的一個特征，房地産業借錢是天經地義，古往今來唯一例外。山區老農民給兒子娶媳婦蓋房，也得把十里八鄉親戚朋友借遍，那叫動用農村社會信用資源，這不叫無序擴張。

給大家講兩個例子通俗理解一下什麼叫資本的無序擴張。大家知道世界金融危機是從沒有發生的，引起問題的就是金融衍生品，比如說張三欠李四100塊錢，因為李四給它預付款，它還沒造出産品，或者是李四給張三發了貨，張三還沒借錢，這是正常的關繫。但是王五和趙二麻子打賭說，你說張三還不還得上這100塊錢，我們賭一萬，還得上我出一萬，還不上你出一萬，這就是衍生品。光他們倆打賭還不行，還有人買他們的這個打賭的産品，跟着一起參賭，這就是資本的無序擴張。随着交易規模的擴大，資本投入的增加，收益與否都和經濟發展、人民福利的提高、社會富裕程度毫無關繫。

再舉一個例子，我們今天說的石油價格都是期貨價格，行話叫紙貨。期貨是個好東西，比如農産品，我承包大片的土地，種子、肥料、農機具、人工投下去，到時候也真豐收了，糧價跌了，結果我賠到姥姥家了，怎麼辦呢？我在春耕之前就把秋收預估的産量賣了，按照一定的市場可以接受的價格賣掉，秋收的時候糧價比現在高我不眼饞，我肯定有錢賺就行了，如果價格比現在低，我就規避了價格風險，期貨是幹這個事的。在期貨誕生之後，就誕生了資本的無序擴張。因為期貨的交易規模和實物交割量沒有任何必然聯繫，比如說某年某月某日某時全世界的石油只有1桶可以交割，但是今天晚上存量的艙單，比如說賣單或者買單，可以是無限多。我只要在交割機制下我認為石油會漲，我就大量的買石油，有人賣我就買。我根本不需要油，只要到交割機制前，我再賣掉它，結算差價，市就掙錢，或者賠錢。由于這樣的交易大量存在，就使世界石油的價格和石油供求的實物關繫沒有必然聯繫，取決于看石油漲的那波人錢多，下倉得很，還是看石油跌人錢多，建倉大，這就叫無序擴張。

資本擴張不是一個壞事，我們說的資本運作，是我們打入世界競争的高級階段，參與市場競争的高級階段的必由之路，世界500強沒有一家是靠利潤滾存成了世界500強的？靠産權一家，就是資本擴張。我平均投入1塊錢、100塊錢或者10萬塊錢建的企業，我的盈利能力比蔡秘書長高，你一塊錢只掙1毛錢，我的一塊錢掙5塊錢，我的産品就賣5塊錢，這叫資産溢價。資本擴張不是壞事，無序的擴張和脫離了社會實際效率提高、技術進步、老百姓福利增加的這種擴張、提高經濟體的競争力，這種就變成了無序擴張。

我們的房地産行業是走在這麼一個邊緣的行業，首先它必須得依靠于擴大資本量，比如負債就是一種資本擴張。但是又要抑制它的無序擴張可能給經濟體帶來的損害。我上午說到，房地産業掙錢容易，要想多掙錢就和其它的行業不一樣，第一我不能靠邊際利潤增加，比如8毛錢的白菜我賣1塊6，第二個是靠規模的擴大，這兩個方向不行，我們就得靠負債，靠資本擴張。

但是目前的政策邏輯、政策底線是立足于住有所居、共同富裕、抑制資本的無序擴張。而不是把房價條下來，或者把它的價值屬性去掉。我們經濟越發展，房地産市場需求滿足程度越提高，房子的價值屬性越體現，而且它的分離程度會越大，因為一個人在舊金山有房子，他在紐約找了個工作，他把他的房子租出去，到紐約去工作的時候再租别人的房子住。這個情況在大城市已經現實的發生了，它體現的是房子價值屬性的受益人和它有用性的受益人實現了統一，誰享受了這個房子的層高、面積、地理位置？租房的人享受了。誰享受了它的使用價值？租房住的人。誰享受了租金和價值增值？房子的業主。我們越發達，租購並舉越充分，租房的人越多，它的價值屬性越會凸顯，如果我們把它去除了，我們就變成了村長經濟學、農民經濟學了。