博鰲地産發展大會 | 陳淮：危機是怎麼造成的？

陳淮（社科院大學城鄉建設經濟繫教授）：第一個大家關心危機是怎麼造成的？其實這個危機也很容易描述。首先是政策，吃錯藥、吃多了藥。

剛才大家都收到消息，北京環京都放開了，實際上北京轄區之外河北境内的這些房子本來就不可能是當地居民來買的，一定是在北京經常務工的人群在這個地方定居，你不讓這些人買這些市場就死掉了，包括海南島，不準島外的人買，但海南本身的居住面積都很充裕，那誰買？所以問題還有還有很多，這是第一。

第二開發商多了多年的轉型、轉軌、調整戰略，但是在做大做強，包括今天上午陳啟宗所說的腦子發熱，轉型、轉軌、跨界，結果自己對風險估計不充分。6月下雪可能非常罕見，但是就有可能出現，真的下雪的就可能凍死了。

第三個就是偶然化的一些因素，比如疫情，疫情封城導致了相當一部分人群收入減少、就業困難，這都可能給我們市場造成了很大的難題。

第四個原因原有制度性的缺陷。比如說從間接融資轉為直接融資，我們多年在始終在這方面進展很慢。

城鎮化這個事，我很贊成賈所長所說的。我特别解釋一下城鎮化，城鎮化是我們正在完成的一個國家、社會、民族幾千年來的大變革。

我們說中華民族有幾千年的歷史文化傳統積澱、光輝歷史，這都是真的，但是這幾年我們都停留在男耕女織、手工勞作的小農經濟、農業文明基礎上的，工業化和城鎮化把我們帶入了工業文明、城市文明、現代文明。

我特别想對這個詞做一個解釋，它並不是有多少人住城里，我們正在把一個大多數人住鄉下的民族轉變為大多數人住城里的民族。剛才賈所長說常住人口所占比重是不準确的，應該是戶籍人口，其實戶籍人口也還有很多水份，比如上海、北京，整個行政轄區的人都是城鎮人口，它並不是原有意義的城鎮穩定定居以及參與社會分工的人口。

應該是人口在城和鄉的分布結構相對穩定，不是分布比例，這才是我們城鎮化的一個標志。

第二個城鎮化完成，不是我們建了多少高樓大廈，而是城鎮的發展質量、建設資産質量能夠達到工業文明的客觀要求，技術進步的客觀要求與環境友好的客觀要求。

第三條我們城鎮化還要有完善的社會保障體繫，這才是城鎮化實現的第三個標準。

第四個是廣泛的社會分工，城鎮化不是把打鐵的、紡紗織布的集中在一塊，而是廣泛的社會分工，更多的人通過社會分工與生産資料結合起來，之所以我們有一個叫企業，就是因為工業化和城鎮化帶來了人們需要通過和社會分工相聯繫的就業方式參與到社會經濟活動中來。

第五條最重要，中國城鎮化是否完成，越來越多人的人民群衆有産，當大部分老百姓有産，成為中産階級的時候我們城鎮化才叫高質量，才是真正趨于完成。

這個有産，最重要的産就是擁有城市固定資産，就是大家有房。

危機怎麼造成的？政策的失誤和不完善，開發商盲目擴張以及原有制度缺陷等多方面因素，怎麼挽救呢？是救企業，還是救實控人、投資人？還有的說要救這些爛尾的項目，包括保交房，其實這些都有道理，保交房也是必要的，但不一定是根本的。

我們首先要保市場、保需求，保護這個市場最重要的人群購房人，沒有他們就不需要開發商，沒有他們的需求我們根本不需要保交房。

今天上午一個記者問，恒大都要死了，那個樓怎麼辦？恒大死了有什麼關繫，恒大會死或者類似恒大的企業會死一批，但是請注意市場經濟一個特點，老闆死了，甚至企業死了，資産不會死的，沒有誰能把土地帶走，沒有誰能把市場帶走。

我們注意到當前我們面對的危機一個最重要的特點，並不是我們走到了泡沫破滅，媒體渲染的不着邊的詞匯，為什麼這麼說呢？因為當前房地産面對的主要不是沒人買，是有人買的，而是政府不準買造成的。

包括今天我們面對的一些問題，第一個它不是沒人買，沒人要；第二個斷貸等一些行為是不是因為房價下跌，原來500萬買的房子現在只值350萬了，欠銀行150萬不還，斷貸了，不是，這些主要需求是保交房，是要這個房子，你長期違約不能交房耽誤了我住，這是第二個方面我們注意到的問題。

第三個中國老百姓需要房子，願意住好房子的趨勢有沒有變化？我認為這個趨勢仍然強烈存在，具體地說債務違約其實是一個很復雜又很簡單的問題，並不是說保交房都能夠救的。有的一個項目值100個億，可以賣100個億，用80個億就可以建起來，開發商已經把這100億都賣了，把100億拿走了，蓋不起來了，這是麻煩了，因為他已經把東西賣了，把錢拿走了，如果他只投70個億，還差10個億蓋起來，我想會有人投的。

現在實際上有些地方在用這種辦法在救，還有一部分沒賣完的房子，誰進來繼續把房子蓋房子，繼續賣這個房子，也就是剩余的這部分資産收益分配，來彌補保交房的收益。

現在很多人抱怨開發商盲目擴張以及跑路，還有其他的一些因素，之所以出這些爛尾，之所以出現債務鍊斷裂好像都是開發商的問題，開發商有沒有責任？有很大的責任，但是大家都把風險集中于開發商或者購房人，但是銀行、政府有沒有責任？

銀行把所有的風險推得一幹二淨，所有人買房人都是固定利率，我們大家都知道，中國在過去15-20年我們的利率是歷史最低水平，在未來20-30年利率高于現在水平的機會是90%-95%，也就是說銀行把利率上漲的水平幾乎轉嫁到購房人，按揭貸款人身上了，綁架了購房人的個人信用為開發商擔保。

當然開發商也把銷售的風險、價格波動的風險以及能不能交房的風險全部轉嫁到一個單獨的環節，也就是購房人身上，大家都把矛盾集中在一個人身上了。

我剛才想說的是資産不爛，即便爛到最後蓋不起來了，沒關繫，資産還在，地還在，需求還在，城鎮化的需求還在，江山代有才人出，中國房地産業不會就此消亡，這就叫市場經濟的優勝劣汰，這就叫資産和市場不斷重新優化選擇更高效率的支配者。

還有問題，房子蓋夠了沒有？這一場危機給我們一個啟示房子真的是蓋夠了，但是這里面充分了很多的水份。為什麼這麼說呢？實際上一個是空間分布，有房子的地方沒有人去，有人的地方沒房子。

第二個人群結構，有很多人居住困難，繼續改善居住條件，沒有房子或者買不起房子，或者還沒有買到房子，有很多人有兩套三套，這是第二個問題。更多的問題我想用這樣兩句話來概括，一個是我們知道政策的最終極目標。

剛才賈所長幾次提到長效機制，我當住建部中心主任三年，三次參與長效機制的起草，全都半路死了。我們基本上可以概括為，政策究竟想幹什麼？有兩句話是不錯的，第一個住有所居；第二個房子是用來住的，這兩句話我認為作為目標是不錯的。

這兩句話是什麼意思？我以為今後的政策就按照這兩句話走就不錯。第一住有所居，讓所有人都有房子住就是我們的目標，不應該有住房困難而不得的人，讓所有人都有房子住。

第二個房子是給人住的，讓所有的房子都住進人。我們達到了沒有？我們實現了沒有？如果我們用這麼兩句很通俗的話來評估政策的話，我們遠沒達到讓所有的人都住進房子，讓所有的房子住進人。

十九大報告提出一個很重要的政策，叫“租購並舉”，坦率說這些年做了一些努力，比如說長租房，結果還暴雷，租房貸，過度金融化，騙錢、卷款跑路等問題。實際上租賃市場是我們優化存量資源配置最重要的市場，是一個健康穩妥完善的房地産市場最不可或缺的市場。

剛才大家講合理房價，合理房價的最終發現不是依靠成本的推算，不是磚瓦灰沙石，也不是政策決策，而是外部環境。

大家聽說過學區房，學區房為什麼貴？因為它貴在房子附屬的、潛在的優質教育資源上。這個教育資源值多少錢呢？是通過大量的二手房反復交易才能發現出來的。

一個是發現周邊潛在短缺優質資源的價值，第二個最終的租賃住房充分的反映供和求，供大于求還是供不應求的矛盾基本體現。實際上利率市場化也是一樣，足夠大的債權人和債務人的博弈，才能最終發現合理的利率。

而且别說美國政府不調控房價，美國政府從來不直接調控你應該賣得貴還是便宜，只許賣得貴或者便宜，但是很多州都有相當多的規定調控是租賃市場價格。比如不管房價怎麼漲，一年加租不能超過7%，長租和短租多長時間不能變更合同，為什麼呢？

第一個租賃市場的需求是反映真實居住需求的第一手市場；第二個租賃市場的需求最直接反映低端、低收入群體的需求；第三個租賃價格是投資收益標準化的標杆。

到2035年基本實現現代化，2050年建成現代化強國，越向現代化靠攏，住房人群所占的比例将會越來越多，因為房子不動，有産的人越來越多，但人是流動的。為什麼美國30%-35%的人租房子住，德國超過40%的人租房子住就是這樣，租購並舉這四個字我們當初的設計者未必想那麼多，但是可能進一步開掘也許是我們的出路。

這里面就深發出來有第二套房子是罪過嗎，有五套房子應該被打土豪分田地嗎？如果沒人當房主，租購並舉怎麼實現？如果沒有人有第二套、第五套，多主體供應怎麼産生出來？剛才講到房子蓋夠沒有以及市場發育充分條件的時候，我們有必要撥亂反正當前一些令人思維混亂的一些說法。

最後一個取消預售制是不是我們避免今後類似危機的好辦法？很多媒體說以後房子不預售，開發商把責任擔到底，你都建好了，你把媳婦培養到大學畢業再娶，但實際上是不可能辦到的。

預售還是現房銷售制並無根本性的差别，差别只是預售過程中的風險是配置在哪一個主體頭上的。我剛才說預售制的不合理在于它把将來的房子供求關繫變化，能不能賣掉，就是現在你認購了不能後悔了，你都交了錢了，以及未來的變化，貸款利率高低漲跌的變化，以及開放上能不能按時交房，和銀行傳統，全都集中在購房人一個人頭上了。

我剛才說了有風險不怕，這些風險本來就是客觀存在的，張三把錢借給李四就是有風險，有無數完善的制度都不能避免，有綠色公正、簽約、抵押，全都有，李四出門讓車撞死了，這個風險就是客觀存在的，當我們把信用參與經濟活動中來的時候風險就同樣程度參與到經濟活動當中來了，這就是經濟學的語言。

有風險不怕，就怕把風險過度集中在某一個局部，每個人擔一點這個氣球是破不了的，氣球吹大就把氣球薄厚不一樣。另外還有一個教訓，間接融資轉化為直接融資，這一條我們說了十幾二十年至今進展非常緩慢，大家說不是有REITs了嗎，官方也在大力呼籲，也有很多開發商參與發行，是有，現在政府領導的REITs就是蓋保障房的資金來源，最多又新添了一個功能，是給保交房纾困用。REITs是市場化的工具，不是用于政策性的工具。

房地産企業負債運營是天經地義的，所以他們成了爛尾，所以債務量大，就是因為負債運營率太高，古今中外房子這種東西是沒有不負債的。它本來就是人的信用資源，房子對人們來說，剛才也有很多媒體說去到它的投資屬性或者資本屬性，這也是傻話。

房子具有有用性，除了有用性之外不可能剝奪收租或者是價值增值的好處，最重要的價值屬性，不管它出租不出租，價格漲還是跌，它具有資産信用的屬性，誰能剝奪？

我們的現代化絕不是讓14億人都成為一無所有的無産者，而是讓越來越多的勞動者、越來越多的社會群衆成為有産一族，是通過鼓勵支持保護老百姓擁有房子為目標的。