博鰲産業科技大會 | 黃立平：樓宇經濟也要“跳出地産思維”

黃立平（中電光谷聯合控股有限公司執行董事、總裁）：産業科技這個主題放到房地産這個大課題里面來讨論已經有好幾年了，我剛才走上來的時候我就在想，如果放到今年來談這個話題，更重要的究竟是環境問題、關繫問題還是本體問題，我覺得更大程度上是一個本體問題。

這兩年大家感受到了房地産的嚴峻挑戰，整個行業受到了巨大的寒流的沖擊，最大的問題出在哪里呢？可能出在住宅和辦公樓上，商業地産也受到很大的沖擊。

我記得幾年前我來跟大家分享過一個觀點，就是要跳出地産思維，那時候更大程度上是從供應的角度來講，就是我們已經進入到一個過剩的時代，如果再進一步的盲目供應，風險是越來越大的。

現在我們既有盤活存量的問題，也有新增供應的問題。按照我們過去多年時間的體會，靠簡單的科技或者說追逐科技革命的浪潮解決不了本題問題。

比如說大家都講數字化轉型，數字化轉型是什麼問題？是個管理問題，並不會因為數字化，房子就變成了别的東西。並不會因為數字化，房地産經營企業就變成了互聯網公司。

所以前些年房地産行業有互聯網焦慮，這些年又變成了數字化焦慮、智能化焦慮，大家還是沒有思考本體問題，所以今天利用這個機會，講一講本體問題。

前不久我應邀去樓宇經濟年鑒上寫一篇文章，我才知道現在這個概念成為大家比較認可的概念。過去曾經有一段講過總部經濟，總想把不動産跟某一個時代的經濟發展戰略結合在一起，結果總部經濟的本體還是樓宇經濟。我們現在可能主流的房地産行業可能遇到的問題比細分市場的問題要嚴重一些，這個嚴重問題的解決方式，這是我今天想跟大家讨論的。

第一個問題，樓宇經濟是一個什麼樣的形态？毫無疑問，樓宇經濟是城市化的産物，也是城市化的成果，蓋出來的房子，利用房子的空間能夠展開經濟活動，能夠創造價值，能夠提供城市功能，總體上講這就是樓宇經濟的内涵。

但是如果說樓宇經濟不能創造良好的經濟價值，本身的利用效率很低，樓宇經濟就要打一個大大的問号，樓宇本身的經濟價值是有限的。

我們現在遇到最大的問題是什麼呢？就是我們的城市化是房地産驅動型的城市化，不是産業推動的城市化，這個推動的力量越大，它的供求關繫失衡的問題就會越加嚴重。所以從這個意義上講，我們無論把原因歸咎到哪里去，它真正的問題還是我們的本體出了問題。

相比城市中心大量閑置的辦公樓，從事産業園區建設的這部分參與房地産探索的力量，相對而言遇到的沖擊會小很多，原因在哪里？原因就是它具有更強的針對性，它對某一個具體領域里面的供求關繫有更加深刻的理解。

對客戶需求以及需求的增長更加的明确。也就是說在供應的邏輯上更符合供求關繫的本體規律，脫離了需求的供應遲早會産生問題。産業園區的領域比現在的主流房地産，之所以遇到的沖擊要小、問題要少，原因還是在供求關繫上。

對經濟發展而言，樓宇是手段，而不是目的。這也是房地産行業出現問題的一個很重要的原因，就是把蓋房子、建樓宇本身變成了目的，這一點也是我們現在看到的，大量的盲目建設的真正原因所在。

解決供求失衡的問題，特别是供應過剩的問題，有兩種做法，一種是整改無效的供給，把閑置的資源有效地利用起來，現在大體上有這麼幾類，第一類是改變用途，我們現在看到大量的城市服務業里面的時尚性的消費，實際上是對過去的存量資産的盤活。

剛才我聽到鄧女士講現在養老這個新的行業的發展，很多人也是在談存量，各種新的業态、各種新的需求，盤活存量已經成為主力，第二個就是提供有效的供給。

從某種意義上講，這兩者目前同樣的重要，既要把存量更好地盤活，也需要增加供應的有效性，所以盤活樓宇的關鍵是培養新興産業。

這里面包括幾個方面，第一個是現代服務業，就是直接服務當地居民城市生活為主的城市服務業，第二個是源于制造業，並為制造業提供專業服務的生産性服務業。從某種意義上講，現在生産性服務業是使用城市樓宇的主力。這個話題很大，我們也沒辦法展開。

城市服務業與人口的增長是緊密相關的，我們今天又面臨着人口增長的新的時代性壓力，在這樣的情況下，解決普遍性的過剩現在也成了一個非常艱苦的問題。所以總體上講，某一個地方要有效地把這些存量盤活，關鍵在于生産性服務業的發展。

這比較復雜，一下子也很難講清楚，就是對一個城市的長遠發展而言，最有價值的往往不能夠短期獲益，比如說我們要培育科技企業，這可能也是我們現在盤活存量的主力，但是科技企業本身是需要培育的，沒有已經成長到足夠能夠有競争力的企業，它的議價能力很強，往往過剩樓宇不是他們的首選。如何有一個長遠的打算，能夠在培育科技企業上面下工夫，我覺得有可能是主力地産行業能夠轉型的一個非常重要的選擇。

另外一個方面，制造業是不可或缺的經濟發展的基礎。現在大家很容易看到的是中國的城市實踐標杆性的企業分布在北上廣深，除了北京之外，上海、深圳對制造業的重視程度是遠遠高于現在二三線城市的。

特别是深圳，這兩年想方設法地能夠留下有一定競争力的企業。中國電子有一個叫深科技的做集成電路封裝的企業，過去那個區域變成了城市中心，本來那個企業要搬到重慶去的，那邊廠房都做好了，深圳就是不讓搬，過去可能覺得每畝地的稅收七八十萬不算高，現在覺得都是辦公樓的話，這個企業成了城市中間最寶貴的部分。

但是我們往往在二三線城市的時候，對制造業的重視不夠，盲目地向一線城市對標，造成了大量的城市實踐的誤區，這是需要吸取的教訓。

高鐵的時代帶來的房地産從城市規劃到開發實踐的誤區，可能是現在的一個重災區，其中一個很重要的原因就是這個區域的主要城市功能是盲目的，不知道這個區域要做什麼，然後就蓋了一大堆的辦公樓，以為這些樓蓋出來了，産業就自然的形成了，城市功能就實現了，實際上這是對一個城市發展的嚴重誤解。

廣州南站跟武漢站是最早的兩個高鐵站，這兩個站目前有不同程度的問題，我們從廣州南站過來的時候就發現，其實這個區域的辦公樓宇，盡管搬來了一些二級性的總部，也增加了很多重要的城市功能，但是仍然大量空置。

武漢站就更差，華僑城在那中間建了一堆房子，現在成了爛尾樓，除了住宅，什麼城市功能都沒有。這兩個最早的高鐵站的實踐，給我們的啟示就是脫離了産業發展，脫離了産業基礎的城市實踐，注定是要走彎路的，注定是要付出代價的，它也成為我們現在房地産全行業遇到的一次危機的縮影。

從樓宇經濟的角度，單純收取租金的方式，已經在這個時代失去了競争力。

我們如果講本體問題，最終還是不動産本身的收益如何，如果你的不動産本身是虧損的，大家就無法在這樣基礎上創新，産業科技跟它就一點關繫都沒有。

解決問題的方式或者說模式創新的關鍵就在于，要改變單一的收取租金的方式，散售顯然是現在已經走到了死胡同，單一收取租金，未來的路也走不長。

所以綜合性的盈利模式，把形式（樓）和内容（使用者）的發展和價值結合起來，通過使用者的價值來實現樓宇的價值，這有可能是未來樓宇經濟能夠走出困境，開辟新的天地的必由之路。