年度演講 | 蔡雲：市場調整中的專業化與多元化發展

蔡雲（中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員）：尊敬的各位新老朋友，觀點論壇又一次把我們聚在一起了。

乘着春天的春風，再一次來到美麗的廣州，希望在觀點年度論壇上，各位行業能夠交流出希望的火花。

我們說，房地産既然作為一個産業，沒有理由不向前發展，這是未來行業發展的支撐。

房地産一頭連着民生，一頭連着經濟增長，上下遊行業對整個經濟增長的影響較大。去年由于多重因素的影響，房地産市場整體處于下行狀态，包括一些頭部房地産企業資金鍊出現了問題，一些地方甚至出現了住房交付困難的問題。

對此，中央高度重視，各地區、各部門積極出台政策，穩定房地産市場，積極滿足房地産企業的合理融資需求。同時，支持剛性、改善性住房需求，堅持房住不炒、因城施策，總體上保障了基本民生需求。

看國家統計局二月份的數據，随着去年以來一繫列的政策出台，好局面的開端來自幾個方面。

從政策端看：3月5日第十四屆全國人大第一次會議開幕。對于2023年的房地産工作，政府工作報告從政策方向上進行了定調：在供給端，“有效防範化解優質頭部房企風險，改善資産負債狀況，防止無序擴張，促進房地産業平穩發展”。

在需求端，“加強住房保障體繫建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。

其次，住房消費的引導。當前住房消費主體或有切實需求的正是3億左右新市民、青年人。政策重點就是要将這部分人群納入住房保障、住房消費，從而激活住房發展的可持續動力，也是擴大内需，提振住房消費的關鍵。

政府工作報告中，在“着力擴大國内需求”章節中還再次了提及實施城市更新行動，“促進區域優勢互補、各展其長，鼓勵和吸引更多民間資本參與國家重大工程和補短闆項目建設，激發民間活力”。

我們分析，目前市場的上升也是一個政策積累的效果，本身市場究竟改善多少？這是一個非常值得我們大家深思的問題，所以政策的積累效果在整個數據當中的改善是比較重要的，這是我們房地産的一個現狀分析。

在未來發展過程當中，擴大保障性的供給，推進長租房的建設，穩地價、房價還是基調定調，所以整個市場發展狀态，一定會穩定，在穩中求進的發展理念下，我們看到了一個新的希望。

第二個觀點是房地産在調整中前行。

回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發現房地産記載的既是一部中國30年的建設史，又是一部濃縮了我國社會主義建設、改革開放的歷史。

宏觀經濟發展從根本上決定着房地産的發展，房地産發展規模還是發展方向都受到宏觀經濟的影響。因此。房地産的發展将引領一段時期的宏觀經濟運行，對我國經濟産生巨大影響。很多經濟數據中，我們可以看出，房地産的增長同GDP的增長大體同步。

中國經濟的大勢不斷變化，房地産調控則伴随着中國經濟的發展。

城市化進程，一刻未停。高質量的經濟發展仍需要漫長的道路，中國的城市化進程仍然有漫長的路要走，但在房地産調控的變化中，房地産角色定位的轉變肯定将成為必然。

可以預知的是，在未來中國經濟格局中，房地産仍然将是重要的經濟增長點，但並非唯一一個，更多的新興産業将與房地産一起分擔中國經濟增長的責任。

第三，專業化與多元化

現在我們讨論接下來房地産怎麼做？我認為有兩個“化”，一個是專業化，一個是多元化。

首先是專業化。當前房地産市場仍處于較為困難時期，大部分城市房價存在下行壓力，住房銷售有待全面改善，房企資金狀況偏緊的局面尚未得到根本扭轉。

盡管年初至今房地産市場傳來一些積極消息，但行業復蘇的基礎並不牢固，居民和房企資産負債表修復需要經歷一個過程，結構性問題值得重視。因此有必要進一步加大力度，給予房地産行業更為有效的支持。

房地産經歷了多年的成長發展，高周轉、高杠杆基本上不适應房地産發展形勢了，轉型發展成為行業主題。由于中國房地産的開發模式是一攬子從融資、拿地、開發、建設、銷售、運營、服務等全過程，這一模式下開發企業的特征是：大而全、重資産、風險大。投資規模的增大，持有型物業的增加，對資金需求量過大、資源整合能力和專業度要求越來越高，這樣很難都做精做強，很難做到投融資、開發、運營、服務各環節足夠專業化。

因此，下一步發展趨勢應該更專業化，體現兩個方面體現：第一個方面産品更專業化。

在目前情況之下，下一步市場一定更為細分的。從傳統産品來說，随着民生方向不斷強化，我們要把更多精力思考本身的專業性，用更加精準的市場眼光對産品細分化，對于開發企業來說也提出更高的要求。

另一方面運營能力的提高。當存量資産不斷增加，房地産企業運營資産的比例不斷增加，特别是近年來非住宅開發的增大，房地産金融化特點愈發顯現，房企要有超強資本運作能力，實現可持續性的發展。

11月28日，證監會表示，要開展不動産私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動産私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地産、商業地産、基礎設施，促進房地産企業盤活經營性不動産，並探索新的發展模式。

多數資本方在轉變地産投資邏輯的同時，也在不動産領域尋找新的機遇，物流園區、産業園區、商辦、城市更新、長租公寓等都是資本方關注的領域。

從開發商到運營商的角色轉變，是很多房企轉型過程中的必經階段。對部分房企來說，尋找新的利潤增長點或許是更好的選擇。

目前房地産行業比較常見的多元化戰略無外乎有兩種：一是基于房地産本身的多元化發展，即以房子為載體尋求新的利潤增長點，比如商業地産、文旅、代建、物業管理、長租公寓等；另一種則是跨界跨領域的多元化發展，比如機器人、新能源、農業、物流等。

出于政策和市場的雙重原因，近年來，越來越多房企将商業運營的模式延伸到住宅、工業、文旅及綜合體等業态，在業績報表中多将其統稱為投資型物業。其中，長租公寓、特色小鎮和聯合辦公的運營成為新熱點。

多元化框架雖已搭起，就大部分企業而言，相關業務尚處在培養期，並未並表，甚至部分業務仍圍繞地産營銷搭建。

除此以外，房企進行多元化嘗試已成風氣，除前述方向外，還包括養老、醫療、物流、文旅、體育、金融、消費等領域。其中有些領域能夠與傳統地産業務産生協同效應，有些則並無明顯關聯。

從長期看，推進高質量的發展，依托于進一步推進以人為核心的新型城鎮化，加快農業轉移人口的市民化，仍需住房的滿足。

從企業看，做出産品的精細化、標準化、差異化，提高存量資産的運營能力，向市場縱深發展，以專業化穩住基本盤，多元化發展。

當前形勢下，房企要始終堅持穩健經營，保持适度杠杆；要持續優化結構，通過精益管理、降本增效，提高發展質量。要以人為本，打造好産品、好服務。

最後，期望在這個會上再次傾聽專家們思想觀點碰撞的機會，也期待大會的圓滿成功，謝謝大家。