年度演講 | 劉愛明：特斯拉拆解與公募REITs

劉愛明（中城新産業控股集團有限公司董事長）：這個是我的主業，現在是搞産業的，標題叫特斯拉拆解與公募REITs，純粹是為了吸引人。

先放個小視頻大家輕松一下。

大概公開唯一拆特斯拉的就是我們，大家在外面看到所有報道拆特斯拉都是我們拆的，然後跟資本結合起來，他們寫文章我拆。為什麼拆特斯拉？我下面再說。

我做産業地産已經快8年了，産業地産首先是一個什麼賽道？我三條賽道都在做，都有相當的規模，都有獨立的團隊，並且都有不錯的盈利，所以今天跟大家匯報，就是重中輕三個資産。

所謂重資産，大家熟悉，就是買地，産園嘛，部分賣部分持有，這個要看比例，有全持有的，也有全銷售的。

輕資産大家能理解，就是純輕的運營服務，前期的顧問咨詢，後期的運營服務，甚至可以代建，從頭搞到尾，把房子建起來還幫你招商。

我們跟華潤成立了兩個公司，一個叫華城，一個叫潤城。中間這個就是不輕不重，幹了一塊二房東的業務，這個規模還不小，100多萬平米，它還要投點錢，所以叫不輕不重。

産業跟住宅不一樣，住宅是這個世界上必須要分格銷售的東西。除了住宅，我們見到的其他物業形态都不應該被分格，服務式公寓把它賣了就沒有服務了，所以産業園運營很重要。

跟華潤的兩個公司，一個叫華城，一個叫潤城，我們做專業的産業運營服務商。

現在重資産有十幾個，自持規模有30多萬平方米，賣的也有30多萬平方米，這部分加起來就有七八十萬平米。這部分坦白說回報不錯，但是利潤很低，因為賣的産業園就三五千塊錢，相當于賣三千塊錢的住宅，能掙多少錢？利潤率很低，周轉很高。

重資産管理面積也差不多100萬平方米，這個是考功夫的，不是傳統的二房東。

我們去年在深圳出租率做到97%，這是連我都覺得很詫異的，租金及時收繳率有92%，這個指標非常難得。我們大概是産業地産領域唯一做客戶滿意度調查的，連續做了四五年的調查，有80%的滿意度。

輕資産，跟華潤的輕資産公司才兩年多，今年營業額應該上億了，去年有6000萬的營業額，一千多萬的利潤，今年利潤會更高，我們希望三年之内能把這個公司上市。

輕的不容易，是要品牌的，例如有萬豪這樣的品牌，做酒店可以賺錢，穩賺不賠，但是沒有品牌賺錢不容易。産業上沒有輕的話，重也是很難玩的。

講一下REITs這個事，我一直認為産業地産沒有出路，輕資産很辛苦，幫别人運營，品牌慢慢形成，只能想十年以後有了品牌會怎麼樣。

重的話，最高峰就賣100多億，再多也賣不出來了，就10個億的利潤，其他沒有了。像我們現在一年賣10個億或者十來二十億，大概是這樣。

這個模式，政府希望你持有，産業園不是靠銷售，而是靠持有，但是持有沒有退出途徑，投融管退，只是投沒有退肯定會出問題，消化不了那麼多錢。

所以我一度認為産業地産沒有出路，掙點小錢能活着就是最高理想，但是REITs出來我覺得看到了明燈，産業地産的盡頭是REITs，有了REITs整盤棋就活了。

其實2021年就出來産業園REITs了，第一批招商包括中關村、張江。實際上只要REITs打開，現在政策出來支持，能盤活産業園的資産，具體好處我就不說了。

我舉個例子，去年跟中金成立了一個Pre-REITs基金，買了一個樓，如果REITs能上市，大概能賣到16億。但問題是靠經營，就是前提能不能有每年有六七千萬租金收入，這個是核心，要穩定。

只要穩定，到市面上就值那個錢。

其實就像商場，原來我講過恒隆，恒隆在香港的市值我現在不知道，原來是千億，在中國就那幾個商場，但是有強大的經營能力，這是REITs的核心。

表面上資産證券化賣的是重資産，但核心是輕資産，就是招商運營的能力，這個才是根本。

最後還有幾分鐘我就跟大家簡單說說運營這個事，什麼意思？我原來總喜歡拿商場做類比，說商場開張的那一天都是火的，因為不火不開張，一年兩年三年以後有的繼續紅火，有的沒了、關門了。

所以商場跟傳統住宅不一樣，住宅交付那一天遊戲結束了，該賺的錢賺到了，剩下的事跟你沒關繫，但是商場是交付的那一天問題才開始，開張的那一天問題才開始，運營是核心。

為什麼人家三年以後很火你三年就不行？這個才是核心，要不行就真不行，一文不值，連成本價都賣不出來，這個就是區别。

所以我一度說運營比招商還重要，看起來重要的是招商，但是更重要的是運營，産業園跟這個道理是一樣。

什麼是運營？就是給客戶提供服務，這就叫運營。用商場來舉例子，能不能讓商家在商場能賺到錢，讓他的生意好做，你這個商場就越來越火。它很殘酷，每年都在變化，時時刻刻都在變化，就是服務客戶的能力。

運營服務就是幫客戶做生意，無論是降低成本還是提高盈利能力。

這個事很難，産業園也一樣，産業園就是讓産業的企業在園區生意更好，這個話講起來容易，做起來難，就要靠提供運營服務。

提供什麼樣的運營服務？由于時間關繫，我舉幾個例子。

我們做了一個危廢通，生物類的企業研發生産都會産生廢水肥料廢液，這個不能随便排，一定要有車把它拉走，還要有專門的車輛。它的問題是廢料要先在企業存着，有的要存幾個月，但是存在企業像定時炸彈，那個東西發生洩露就是環保事件，這就是痛點，所有生物類的企業都有這個痛點。

怎麼解決？我們一開始試圖自己建個污水處理，然後發現不行，那要專業資質才能運營，因為根本不夠格。後來我們搞了一個簡單的滴滴拼車——危廢通。

滴滴拼車靠的是背後強大的繫統才能把不同的人拼在一個車上，否則拼不起來。這個看起來簡單，似乎也不花多少錢，去年我們一年拉了40多噸出去，對企業來說處理廢的成本下降了一半，最多能下降80%，就是幫做客戶生意。

這個是很專業的，要了解這項服務。我們把這項服務弄到成都，馬上把我們評為改善營商環境的第一名。這個就叫運營，跟住房收租金沒關繫，這是服務客戶，但是有這一項租金就能高，沒有可能租金高不了。

再舉幾個例子，這個大家熟悉，我們去年在深圳年底竣工的中城醫藥産業園，做了一個甲類倉庫，在深圳幾乎唯一的。

甲類倉庫是放危險品的，深圳沒有，如果大企業到深圳，原料可能是危險品，放在哪兒？放在大亞灣，大亞灣有化工園區，只有放在那兒有甲類倉庫。

我們這個是深圳唯一一個危險品倉庫，競争力就在這兒，危險品放在園區，不放在大亞灣，放在大亞灣每天早上要派車去拉，這個就是運營。

後來我們研究發現，企業有很多廢水，稍微細分以後可以直接排到市政管道，但是原來沒有細分。我們的廢水有五根管道，有了這個以後廢水排放少一半，因為有的可以直接排到市政管道，沒費用，但是沒那個管道就不行，這就叫運營服務，這是在設計環節要做的。

運營就像商場一樣，好的運營方商場一定是高度參與設計的。這個污水處理五根管道，並且我們還很創新，污水要從四樓排到三樓才合适，這個是一開始就設計好的，否則鄰居不同意。

所以持有運營難就難在不是賣掉就不管了，這個樓五十年都是你的，大家生産工藝會變，我們的設備基本上每五年提升一次。

深圳有一個樓是反面典型，17層樓，僅3層就把屋面都用完了，剩下14層只能當寫字樓，說是工業，沒用，不滿足要求就用不了，只能當寫字樓，租金很低的。

順着這個話題接着講，今天上午在東莞跟松山湖的領導講，實際上我們現在蓋的大量房子，所謂的工業上樓其實都是寫字樓，不滿足工業要求還不如蓋標準廠房。

例如說最好不要用玻璃幕牆，地方政府會說玻璃幕牆漂亮，為什麼不能用？十年以後工藝提升，要走一根管子，室内走不了往室外上去，玻璃幕牆就是自廢屋面。

我講的這些都是運營，通過這些途徑，有好的運營服務租金才能上去，然後重資産才能值錢，否則值不了錢。這個就是我想跟大家說的，這就是運營。

時間到了，謝謝大家！