陳淮：前所未有的大變局，變在哪里了？| 博鰲演講

本文為陳淮在2023博鰲房地産論壇全體大會發表的演講。

陳淮（中國社科院大學城鄉建設經濟繫教授）：房地産是個有趣的事，大家一再提到美國、日本的房地産泡沫，其實這幾年我多次講到，以訛傳訛的信息太多。日本房地産泡沫怎麼來的？是因為房地産業發展不好，開發商都狼心狗肺嗎？

我在日本專門考察過産業政策，每一個當時制定産業政策的一流專家我一個一個拜訪過。别跟我講洋人怎麼說的，他們的情況我都知道。

我總結日本的問題有四個方面：

第一，70年代日本有一個首相叫田中，很有遠見地寫了一本書叫做《日本列島改造論》，他說我們要農民進城了，要大中小城市一塊發展。結果他之後的政治家，非常錯誤地把人口集中于東京、大阪、關西關東兩大都市圈，這是第一個原因，人口過度向大城市集中。

你聽說日本房地産泡沫破滅了，熊本、北海道的價格跌了嗎？那里的年輕人都走了，人口過度分布不均衡。我們今天要講的解決房地産問題，第一條長期的政策，就是調整城市結構，實現大中小城市均衡發展。我們老是說北上廣深杭，解決不了房價問題，解決不了需求問題，解決不了供和求平衡的問題。

第二，日本在70年代鋼鐵工業發展，超越美國，70年代汽車工業把美國打得一塌糊塗，80年代家電打遍天下無敵手，全世界笑傲江湖，産業一步一步升級。但是所有這些升級都立足于引進、消化、吸收，沒有多少自主創新。當然它也創新了，學過來偷偷地改進，汽車就是這樣的。

但是到了90年代，計算機行業、IT産業發展的時候，沒有美國累積30年的投入，日本的技術發展全面失速。小組賽都被淘汰了，沒有進決賽圈的能力。

第三，政治家急功近利。90年代初日本有一個首相提出在5年内房價收入比達到歐美國家，聽起來是不是很熟悉？我們的政治家是不是也說過類似的話？日本戰後是從一片廢墟起步的，他們過度擴張，吹大了需求，要求企業都投資蓋房子，房地産業不用說了，其它的工礦企業也投資給工人蓋房子。

第四，政策搖擺不定。日本老齡化在80年代就知道了，它也沒有應對，到90年代初的時候為了應對老齡化，他們想了一招就是加稅。什麼時候加稅都是和擴大消費對抗的，擴大内需的勢頭一下被打到負增長，以後反復調整，發消費券、三年特别免稅等等。

今天也有人說要趕緊出台房地産稅，是跟消費信心不足成心過不去？中央說要穩定信心，擴大消費，你說這時候要加稅，樊教授，您覺得在教科書上有這麼寫的嗎？日本的教訓，你們學到哪里了？一點沒學過，就在那里胡說八道。

回到主題，其實也沒什麼太多說的，前所未有的大變局，我們從2020年就開始說，實際上並不是在2020年就開始的，在2019年末就有人很高明地說過一句話，2019年是過去10年最差的一年，但是是今後10年最好的一年。

剛才樊綱教授一再問我們的預期，我們先不說房地産業，中國經濟整體首先是戰略發展和宏觀經濟，也就是長期和短期都面臨一個前所未有的艱難。也希望我們今天與會的企業家都弄明白，中國經濟正在經歷前所未有的艱難。

大變局變在哪里？國際環境正朝着不利于中國崛起的方向發展，這一條務必有充分冷靜的認識，不是一個方面，不是特朗普的加稅、貿易戰，包括中國威脅論，包括人家不帶咱們玩了，WTO不管事了，CPTPP又來了，北美經濟貿易區在加強，包括泛太平洋沒有我們什麼事。

世界供應鍊的重組，原來中國成為世界制造中心，大家說我們做的是低端的，掙一個辛苦錢，現在你想要低端的，人家也不跟你玩了，把廠搬到印度、越南、印尼。

另外高新技術領域不斷出現新的突破，這個新突破向我們提出的挑戰我們沒有多少的事先準備和應對，比如芯片制造和其它。總之，國際環境不利于中國崛起，這一點反正我們得走過去。

第二個大變局，我們原來設想的戰略格局，我們自己安排的戰略發展、産業升級、供求關繫調整和提高國際競争力的進程，基本上被阻斷了。比如在城鎮化這個問題上，剛才樊綱教授講城市群，實際城市群這些年並沒有取得多少明顯的進步。

有疫情的原因，也有高新科技的發展，我們從制造業大國向制造業強國轉變，要把我們的出口結構提高知識含量。

另外是當前的經濟增長，實際上在2014年開始，我們始終就在說經濟增速下滑的問題，並不是在疫情才說，疫情加速和顯化了這個過程。還有增長動力弱化，這也是我們面臨的變局。

我們有這麼強大的政府，有世界第二的經濟總量，有韌性最高的經濟體繫，有最聽話的老百姓，我們是不是出政策就可以解決了？剛才樊教授給我們講通脹、通縮，他說按嚴格經濟學定義我們不是通縮。是也好，不是也好，我們的供大于求、經濟總量的平衡，原來不只一次遇到過，80年代提出價格闖關，我們就有過嚴重的通脹。

90年代全黨抓惡性通脹，嚴重的供大于求我們遇到過；90年代末亞洲金融危機的時候，提出來房車入戶、擴大消費，房地産業發展就是從那時候開始的。現在說老百姓借錢累積風險，那時候媒體頭條都不是這麼說的，年輕一點的記者都沒聽說過，那時候的媒體頭條是“花明天的錢圓今天的夢”，天天給你講美國老太太和中國老太太的故事，我們都面對過。

但是（中國有幾十萬、幾百萬個詞，最厲害的詞是“但是”，董事長找你談話，前20分鐘不用太在意，一說“但是”，你就要注意了，後面的詞才重要），我們的供求和需求關繫出現了嚴重失衡，或者是貨币超發了，或者是流通不暢了，我們自己調整貨币或财政政策，它就有效。

這一次如果我們真的出現了通貨緊縮，或者惡性通脹，不一定或者主要不是因為我們供大于求或供不應求。2020年和2021年我們的糧食增産，供大于求，但糧價上漲是因為國際大宗商品價格上漲。國際大宗商品價格為什麼上漲？因為美元便宜了。

我們還要注意一件事，美聯儲不到一年已經連續11次升息，美元暴漲，現在把美元存在中國國内的工商銀行、中國銀行，存一年給你多少利息？在上半年的時候是5%上下，一倍多于人民币存款。

美國為應對自己本國國内的通貨膨脹不斷升息，導致美元升值，導致國際大宗商品價格下滑，可能我們面臨的通貨緊縮還不是我們這里讨論的老百姓購買力好和低、多和少的問題，我們是否有過剩的生産能力，主動權不在我們手里。

最重要一條，改革開放以來累積的深層次矛盾已經到了臨界點。剛才我一再講到樊教授，因為他是比我更高明的經濟學家，他說我們和去年相比13%的貨币投放增長，怎麼需求就不增長呢？後來一查，廣義貨币增長部分主要去到老百姓的存款。

我剛才一再說，可能大家以為就是說房地産業向好，房地産業還将是國民經濟支柱産業，這是毫無疑問的，我也不給企業家樂觀的預期，說你放心吧，今年下半年你的房子都賣得出去，只要銀行給你的信貸展期就行，不是那麼簡單的事。

但是中國房地産業的前景光輝燦爛，我為什麼強調這一點？為什麼剛才說需求是消除不了的？只要我們的人口按照工業化的客觀規律、國際經驗，不斷地向城市集聚和集中，我們就一定需要在城鎮更多、更好、更快地蓋房子。

十八大、十九大、二十大都明确提出，我們要建設社會主義現代化國家，二十大更進一步提出我們要中國式的現代化、高質量的現代化，這個高質量就是我們要把大多數人住鄉下的，依靠男耕女織、日出而作日落而息、自給自足、手工勞動、人力畜力為主的生産體繫轉變到現代文明、城市文明、工業文明的基礎上，這一條我們還有很長的路可走。這是一個，這個趨勢我們還遠沒有結束。

第二個是社會利益的訴求，老百姓為什麼買房子，並不僅僅是收入的高低增長，現在越來越多人群的利益訴求已經從漲工資、找好工作、多掙錢，轉向當然要掙錢更多，但是也包括私人資産的累積。

在80年代之前，包括在座的大佬們，有億萬身價的人，大家都是無産者。今天老百姓買房的潛在動機就是希望成為有産者。這個需求改變了嗎？因為疫情、宏觀調控改變了？是因為他僅僅是農二代，他就不想有自己的資産了？這個趨勢剛開頭。

第三是對美好生活的向往和需求，這是十九大就提出來的，二十大進一步強化，我們的主要矛盾已經轉變為發展供給的不充分、不平衡，與人們對美好生活的向往之間的尖銳矛盾。對美好生活的向往已經從衣食有余向住行條件的改善轉變，這一條趨勢不會改變。

第四，房地産仍然會好，為什麼？今天我們大膽地承認，人們對美好生活的向往是我們要實現的高質量現代化的目標的題中應有之意，讓人們既要顧長遠、顧下世，又要這輩子活得好一點，這個價值取向成為社會共同取向，我們的房地産業有希望還是沒希望，你自己想。

這些我沒有太多的時間講了，總之，關于房地産業是一個大話題，我今天在對話環節和這個環節都是跟大家講，我們2023年面對的絕對不是一個明天就出現曙光的事情，出個什麼政策就能石破天驚、祖傳秘方就能讓你重上奧運會，沒有這個事。

我們今天還需要一段時間休養生息，供求關繫的調整、老百姓的信心轉變還需要一個不太短的時間。但是從長遠看，中國房地産業的路還任重道遠和光輝燦爛。